یکی از مشکلاتی که اغلب افراد با آن دست و پنجه نرم می کنند، مشکلات حقوقی مربوط به فسخ معاملات ملکی می باشد. بنابراین در این مقاله می خواهیم بدانیم که مدت زمان فسخ معامله ملک به چه صورت است. بهتر است که قبل از شروع این پرونده ابتدا راجع به جزئیات آن اطلاع کسب کنید. اطلاعات بیشتر از شرایط و قوانین این مشکل به پیشبرد بهتر پرونده شما کمک می کند.
ناگفته های فسخ معاملات ملکی
یکی از رایج ترین اتفاقاتی که اغلب می افتد و افراد درگیر آن هستند، فسخ معاملاتی ملکی می باشد. این اتفاق ناخوشایند در بیشتر مواقع ضرر و زیان هایی را به بار می آورد که بسیار سنگین هستند. اگر به تازگی ملکی را خریداری کرده اید و اکنون به هر دلیلی تصمیم گرفته اید که این معامله را به هم بزنید و منحل کنید، بهتر است در ادامه با شرایط این تصمیم بیشتر آشنا شوید.
فسخ معامله ملکی چیست ؟
نوشته فوق از کتاب استاد مهدی زینالی در کتاب فسخ معامله در رویه دادگاه هاست در این کتاب استاد تمام آرای و نظریات مشورتی و راهکار های عملی فسخ معامله و ابطال معامله و همچنین گرفتن خسارت بعد از فسخ قرارداد را توضیح داده تا خواننده بتواند با کمترین هزینه و بهترین راهکار در پرونده موفق شود
یکی از شرایطی که اغلب افراد در آن قرار می گیرند، فسخ معامله ملک است. در واقع این فسخ به معنای منحل کردن قراردادی است که برای انتقال مالکیت ملک به فردی دیگر در ازای دریافت وجه مشخص شده داده شده است. فرقی نمی کند که چه کسی برای منحل کردن این قرارداد تصمیم گرفته باشد. این فرد می تواند خریدار و یا حتی فروشنده باشد.
در برخی از مواقع خریدار قادر به پرداخت کردن هزینه خرید ملک مورد نظر در زمان تعیین شده نیست. به این منظور خواهان فسخ قرارداد آن می شود. حتی گاهی فروشنده نیز به دلیل بالا رفتن ارزش ملکی که قصد فروش آن را داشته است، و پیدا شدن مشتری که ملک را به ارزش بالاتری می خرد، به فسخ قرارداد می پردازد. در برخی از مواقع این اتفاق به دلیل شرایط خاصی که برای طرفین رخ می دهد می افتد.
پس بررسی کردن ضرر و زیان هایی که در این شرایط طرفین متحمل شده اند، باید با توجه به بررسی های مراجع قضایی صورت بگیرد. پس بهتر است در این زمان با یک وکیل خبره مشورت کنید تا بتوانید از تمامی شرایط آن آگاه شده و یک تصمیم موفق بگیرید.
زمان لازم برای فسخ معامله ملکی
افرادی که برای فسخ معامله ملکی وارد عمل می‌شوند می خواهند بدانند که مدت زمان فسخ معامله ملک چقدر طول می کشد. بنابراین بهتر است بدانید که موضوع مدت زمان فسخ معامله بسیار حائز اهمیت است. بهتر است بدانید که این موضوع به توافق طرفین وابسته است و با توجه به تصمیمات آن ها تعیین می گردد. اما اگر این زمان در قرارداد توسط طرفین به توافق رسیده نشود این کار بر اساس شرایط روز جامعه تصمیم گیری می شود.
بنابراین عرف مدت زمان فسخ معامله ۷۲ ساعت است. بهتر است بدانید که در قانون چیزی به عنوان مدت زمان قانونی فسخ معامله تعیین نشده است. بنابراین افرادی که قرارداد خرید و فروش ملک را تنظیم می نمایند باید در زمان های تعیین شده به تعهدات و شرایطی که در معامله تنظیم شده است عمل نمایند. در غیر این صورت هریک از آن ها می توانند با توجه به قانون مشخص شده به فسخ قرارداد بپردازند.
تنها زمانی که قانون برای زمان فسخ در نظر گرفته امکان فسخ معامله از طرف فروشنده است. آن هم زمانی صورت می‌گیرد که خریدار سه روز بعد از خرید ملک به عدم پرداخت هزینه مورد نظر بپردازد. یکی از مهم ترین قوانینی که در معاملات ملکی تعیین شده است قانون فسخ معامله تا ۲۴ ساعت می باشد. با توجه به این قانون ۲۴ ساعته اگر هر یک از طرفین از انجام معامله منصرف شوند بدون هیچ ضرر و زیانی می توانند به فسخ آن بپردازند.
البته لازم است بدانید که این موضوع در قانون مدنی وجود ندارد و تنها یک اتفاق رایج بین خریداران و فروشندگان است. در رابطه با این موضوع باید بدانید که اگر در طول این ۲۴ ساعت برای نگه داشتن ملک کمیسیون به املاک پرداخت کنید این کمیسیون قابل عودت نیست و تنها مبلغ پرداختی به فروشنده عودت داده می شود. در غیر این صورت هر یک از طرفین می توانند با توجه به قوانین مشخص شده به فسخ قرارداد بپردازند.
شرایط فسخ معامله ملکی به چه صورت است؟
با توجه به مواردی که تاکنون در رابطه با مدت زمان فسخ معامله ملک ذکر شود بهتر است بدانید که شرایط فسخ معامله تنها به دو صورت امکان پذیر می باشد. از جمله آن ها به شرح زیر هستند:
- اولین حالت فسخ قرارداد این است که هر دو طرف این خریدار و فروشنده با یکدیگر به توافق برسند. بنابراین آن ها می‌توانند با توجه به نظارت مشاور املاک شخصی که در تنظیم معامله حضور داشته است به فسخ آن بپردازند. بهتر است بدانید که به این نوع شرایط فسخ در زمان توافق طرفین اقاله گفته می شود. انجام دادن آن بدون ضرر و زیان صورت می‌گیرد که به نظر هر دو طرف وابسته است.
- حالت دیگر فسخ کردن قرارداد معامله در زمانی است که یکی از طرفین قصد انجام چنین کاری را نداشته باشد. در این زمان فردی که متقاضی فسخ قرارداد می باشد خواهان نامیده می شود. بنابراین او می تواند یک دعوای حقوقی که به دادگاه ارائه داده است به فسخ معامله بپردازد. بنابراین ارائه دادن یکی از شرایط خیار برای فسخ معامله در دادگاه مورد نیاز است. در غیر این صورت نمی توانید برای ارائه دادخواست اقدام کنید.
با توجه به حالت های ذکر شده بهتر است بدانید که کم ضرر و زیان ترین حالت ممکن برای فسخ قرارداد به توافق رسیدن طرفین معامله می باشد. به صورت کلی فسخ معامله ملک شامل موارد زیر است:
- زمانی که ملک انتقال داده شده، فسخ آن در هر مرحله ای که متوقف شده صورت می گیرد و ملک به فروشنده بازگردانده می شود.
- در صورتی که در طول فروش ملک از از طرف فروشنده و خریدار منفعتی برای هریک از طرفین ایجاد شده باشد آن شخص باید معادل نقدی که به دست آورده را به مالک اصلی بازگرداند.
- اگر در طول زمان معامله جریمه برای فسخ آن ایجاد شده باشد طرفی که معامله را فسخ کرده از موظف است که این جریمه را پرداخت کند. در غیر این صورت عرف آن پرداخت کردن تمام یا بخشی از ضرر و زیانی است که خواهان فسخ معامله انجام داده است.
البته با توجه به موارد ذکر شده بهتر است بدانید که این شرایط با توجه به نوع قرارداد و خرید یا اجاره ای بودن آن متفاوت است.
تعیین میزان ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید ملک
جریمه ای که در رابطه با فسخ قرارداد صورت می گیرد با توجه به موضوعات مهمی انجام می شود که طرفین باید از آن ها اطلاع داشته باشند. بهتر است بدانید که در رابطه با این مبلغ به صورت دقیق در قانون صحبت نشده است و به صورت کلی همه چیز به توافق طرفین وابسته است. همچنین می تواند با توجه به عرفی که در بین معاملات ملکی صورت می‌گیرد تعیین گردد.
بنابراین مبالغ عجیبی برای جریمه در نظر گرفته نشده است. بهتر است بدانید که زمانی که ضرر و زیان برای فسخ قرارداد باید اعمال شود تعیین کردن آن با توجه به عوامل مهمی صورت می گیرد که به شرح زیر هستند:
- تعیین مقدار جریمه با توجه به درصد از ارزش ملک در صورت فسخ کامل معامله
- تعیین کردن جریمه با توجه به توافق بین طرفین و ایجاد صلح در بین آنها برای پرداخت یک مبلغ خاص
- تعیین کردن میزان جریمه با توجه به جریمه هایی که در معامله های ملکی مشابه صورت گرفته است
- تعیین میزان جریمه با توجه به ۱۰ تا ۲۰ درصد از مبلغ فروش ملک با توجه به عرف آن
چگونه برای فسخ معامله می توان اقدام کرد؟
با توجه به موارد مهمی که در رابطه با مدت زمان فسخ معامله ملک ذکر شد سوال رایج این است که چگونه می توان برای فسخ معامله ملکی اقدام کرد و وارد عمل شد. بهتر است بدانید که تمامی شرایط ذکر شده در فسخ معاملات ملکی به صورت مستقیم تاثیر گذار هستند. پس در صورتی که حق فسخ معامله ملک در یک قرارداد وجود داشته باشد یا انجام آن در قانون امکان پذیر باشد دارنده حق فسخ می تواند به ارسال اظهارنامه مراتب فسخ را اعلام کند.
در نتیجه می تواند بعد از پشت سر گذاشتن تمامی مراحل تقاضای تایید فسخ را از سمت دادگاه داشته باشد. بهتر است بدانید که موارد ذکر شده برای فسخ معامله به راحتی چیزی که گفته می شود نیست. به همین دلیل برای پیشبرد روند آن به یک مشاور و یا وکیل متخصص در این زمینه نیاز دارید. همچنین کمک یک مشاوره حقوقی یا وکیل پایه یک دادگستری می تواند مدت زمان فسخ قرارداد را برای شما کاهش دهد.
کلام آخر
مدت زمان فسخ معامله ملک به شرایط ذکر شده وابسته است و تنها زمانی می تواند در کمترین حالت باشد که با توجه به توافق طرفین صورت بگیرد. بر این اساس بهتر است که رسیدگی به چنین پرونده های حقوقی پیچیده‌ای را به یک وکیل یا مشاور حقوقی واگذار کنید. در این زمینه آن ها می توانند به شما کمک شایانی کنند. همچنین حضور یک وکیل می تواند شما را از موانعی که ممکن است در سر راه شما وجود داشته باشد آگاه کند.
