معمولاً مقدمات تنظیم سند مانند اخذ مفاصاحساب از دارایی و شهرداری و بیمه به عهده فروشنده است و خریدار صرفاً بایستی مابقی ثمن را جهت تنظیم سند آماده نماید؛ اما در صورتی که فروشنده به هر دلیل اقدام به تنظیم سند انتقال به نام خریدار ننماید یا فوت کند و وراث حاضر به انجام تعهدات فروشنده نشوند، در این حالت خریدار مجبور است نسبت به طرح دعوای تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید.
صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند
خواهان باید بداند کدام مرجع قضائی صلاحیت رسیدگی به دعوای ورشکستگی دارد تا دعوای خود را به آن مرجع تقدیم نماید. برای شناسایی مرجع قضائی صالح ابتدا به بررسی موضوع صلاحیت می پردازیم:
الف) صلاحیت ذاتی محاکم: مدرک شناسایی این نوع صلاحیت‌ها صنف «اداری یا قضائی» و نوع «عمومی یا اختصاصی» و درجه «بدوی یا تجدیدنظر» است. مطابق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوا نیز همانند سایر دعواهای حقوقی در صلاحیت محاکم عمومی است مگر اینکه مقنن خود مرجع اختصاصی برای رسیدگی به این نوع دعاوی تعیین نموده باشد؛ لذا خواهان باید دعوای خود را در یکی از محاکم عمومی حقوقی دادگستری طرح نماید.
البته اگر خواسته دعوای خود را به مبلغ کمتر از ۰۰۰/۰۰۰/۲۰۱ ریال مقوم کند شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی به دعوا است.
ب) صلاحیت محلی محاکم: هرچند مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع مشخص شد؛ لیکن با توجه به تعدد محاکم قضائی سؤال این است که کدام مرجع صلاحیت محلی و منطقه‌ای برای رسیدگی به این دعوا را دارند؟ در این خصوص با توجه به منقول یا غیرمنقول بودن مبیع باید قائل به تفکیک شد:
- اگر مبیع مال غیرمنقول باشد: در این صورت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی است؛ چرا که مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی به دعاوی مربوط به مال غیرمنقول در جایی که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است رسیدگی می‌شود اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
- اگر مبیع مال منقول باشد: در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود قراردادها ناشی شده باشد علاوه بر صالح بودن دادگاه محل اقامت خوانده، خواهان می‌تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد و قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهدی می‌بایست در آنجا انجام شود.
- اگر مبیع مال منقول و غیرمنقول باشد: در صورتی‌که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامه دعوا می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، به شرط آنکه دعوا در هر دو قسمت، ناشی از یک منشأ باشد.
تنظیم دادخواست
در تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی «خوانده دعوی» و «خواسته» و «شرح دادخواست» بایستی با دقت ویژه‌ای تنظیم گردد که مختصراً به توضیح اهم مسائل هرکدام می‌پردازیم:
- صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تکمیل مورد معامله…» ذکر شود که این خواسته بسته به هر مورد ممکن است متفاوت باشد.
- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از ناحیه خواسته بسیار می‌تواند شکننده و قابل ایراد باشد و کم نیستند مواردی که دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را به جهت ایراد به خواسته رد می‌کند؛ به عبارت دیگر، در ستون خواسته دادخواست علاوه بر تقاضای صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی لازم است ملزومات صدور سند نیز اگر هنوز مهیا نشده است موضوع خواسته باشد؛ مانند الزام به اخذ پایان کار با صورت‌مجلس تفکیکی.
- شرح دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: در شرح دادخواست دعوا بایستی شرح مختصر و مفیدی از چگونگی انتقال مالکیت مبیع و مستند یا مستندات انتقال مالکیت ذکر شود و با اشاره‌ای به انقضاء زمان مقرر شده برای انجام تعهد تنظیم سند از طرف خوانده، درخواست‌های مذکور در ستون خواسته به ترتیب با شرح جزئیات لازم بیان گردد.
- معمولاً چون تنظیم سند به‌صورت یک تعهد در قولنامه یا مبایعه‌نامه تعریف می‌گردد، در مستندات قانونی دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علاوه بر اصل صحت و لزوم معامله به مواد مربوط به صحت و اعتبار معاملات مانند (مواد ۱۰ و ۱۹۰ و ۱۹۱ و مواد مربوط به تعهدات (۲۱۹ و ۲۲۲، ۲۳۳) قانون مدنی نیز استناد می‌شود.
موارد لازم در تنظیم دعوای الزام به تنظیم سند
- برای طرح دعوا لازم است موارد ذیل مورد توجه باشد:
- در صورتی که ملک موضوع دعوا در رهن است باید الزام خوانده به فک رهن تصریح شود.
- با توجه به اینکه در توقیف بودن ملک یکی از موانع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است لازم است از توقیف نبودن ملک اطمینان حاصل شود و اگر ملک در توقیف است بدواً رفع توقیف از ملک تقاضا شود یا اقدامات لازم برای رفع توقیف مانند اعتراض ثالث اجرایی در دادگاه صالح مطرح شود.
- پلاک ثبتی و مشخصات ملک مانند شمالی، جنوبی، شرقی و غربی دقیقاً در دادخواست مشخص و معین گردد.
- در صورت عدم تعیین زمان برای تنظیم سند، لازم است موضوع تنظیم سند با تعیین دفترخانه و تاریخ مشخص با اعطای مهلت عرفی لازم برای تهیه مقدمات تنظیم سند از طریق اظهارنامه رسمی به فروشنده ابلاغ گردد.
