در معامله با حق استرداد نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده می‌باشد.
در مورد استفاده انتقال‌گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه‌های مختلفی در شعب دیوان‌عالی کشور اتخاذ شده که جناب آقای دادستان کل طرح آن را در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به شرح ذیل درخواست نموده‌اند:
بین شعب ۱ و ۱۰ دیوان‌عالی کشور راجع به استفاده انتقال‌گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه مختلف اتخاذ گردیده است که طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ تقاضای طرح موضوع را در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور دارد تا موضوع مختلف فیه را بررسی نموده و نسبت به آن اتخاذ نظر فرمایند.
- کسی ملکی را از دیگری با سند رسمی خریداری کرده و در همان روز معامله مبیع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتی که مستأجر یکی از اقساط اجاره‌بها را در مدت مقرر نپردازد مؤجر (انتقال گیرنده) حق فسخ اجاره و خلع‌ید مستأجر (انتقال دهنده) را از ملک مورد معامله خواهد داشت که چون مستأجر در بین مدت مال‌الاجاره را نپرداخته، مؤجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجرت‌المثل از تاریخ فسخ اجاره تا تاریخی که ملک به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه تقدیم دادخواست نموده است. بعد از صدور حکم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله را با حق استرداد تشخیص و استحقاق خواهان را در مطالبه منافع که مستند آن اسناد رسمی است محرز دانسته و خوانده را محکوم به پرداخت وجوهی بابت اجور نموده و بر اثر فرجام‌خواهی شعبه اول دیوان‌عالی کشور به موجب پرونده ۲۵/۳۵۰۱ چنین رأی داده است:
«حکم فرجام‌خواسته مخدوش است؛ زیرا دادگاه استان با اینکه موضوع را معامله با حق استرداد تلقی کرده به استناد ماده ۷۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی فرجام‌خوانده را مستحق اجرت‌المثل از زمان فسخ اجاره به بعد دانسته، در صورتی که ماده ۷۷۲ مذکور دلالتی بر این معنی نداشته و به طور کلی طبق مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد برای طلبکار حق زیان دیرکرد مقرر شده و اصولاً صدور حکم به اجور متفرع بر عنوان مالکیت است و در معاملات استردادی داین مالک عین نیست تا بتواند در مقام مطالبه از اجرت‌المثل برآید از این جهت بر حکم فرجام‌خواسته اشکال وارد است و نقض می‌شود. - به حکایت پرونده ۳۵۴۲/۱۶ شعبه دهم دیوان‌عالی کشور بعد از فسخ اجاره فوق‌الذکر مالک اصلی ملک یعنی اولیه، مورد معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره می‌دهد و منتقل‌الیه معامله با حق استرداد علیه مستأجرین جدید دادخواست تقدیم می‌نماید و چون خود را مالک منافع ملک عنوان می‌دارد، مبلغی بابت منافع ملک مطالبه می‌کند.
بعد از صدور حکم دادگاه شهرستان علیه خواهان دادگاه استان به استناد ماده ۳ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ و مواد ۴۵۹ و ۵۰۰ قانون مدنی و ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اظهارنظر می‌نماید که خواهان بدوی حق مراجعه به خواندگان را داشته و با فسخ حکم پژوهش خواسته هر یک از مستأجرین جدید را محکوم به پرداخت مبلغی بابت اجور که مجموعاً معادل خواسته است به ضمیمه خسارت در حق منتقل‌الیه معامله با حق استرداد می‌نماید و بر اثر فرجام‌خواهی شعبه دهم دیوان‌عالی کشور چنین رأی می‌دهد:
«چون به حکایت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتری داده شده و مشارالیه آن را بایع اجاره داده، قانوناً منافع ملک متعلق به مشتری است که در حکم متفرعات ثمن است و بنابراین، از حیث شمول ماده ۳۴ قانون اصلاحی ثبت مصوب ۱۳۱۲ به مورد بحث اشکالی نیست و اعتراض فرجام خواهان وارد نیست و چون به طور کلی از حیث رعایت موازین قانونی و قواعد دادرسی هم اشکالی به نظر نمی‌رسد حکم فرجام‌خواسته به موجب ماده ۵۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ابرام می‌شود.»
به قسمی که ملاحظه می‌فرمایند، شعبه اول دیوان‌عالی کشور منتقل‌الیه معامله شرطی را علاوه بر اصل مستحق زیان دیرکرد قانونی دانسته و شعبه دهم استحقاق او را برای اخذ اجور منافع ملک تصدیق نموده است که رفع اختلاف منوط به رأی هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور است.
دادستان کل – دکتر عبدالحسین علی آبادی
پس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادی که از شعب اول و دهم دیوان‌عالی کشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد صادر شده، موضوع مورد بررسی قرار گرفته و با کسب نظریه جناب آقای دادستان کل به شرح زیر:«در موضوع اختلاف میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان‌عالی کشور مبنی بر اینکه آیا در معامله با حق استرداد انتقال گیرنده؛ یعنی مشتری حق دارد اجور عقب افتاده را مطالبه نماید یا نه به جهات زیر رأی شعبه دهم که انتقال گیرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده دانسته مورد تأیید است.»
به طور کلی در معامله با حق استرداد مشتری نمی‌تواند مالک عین شود اگر حاضر به چنین معامله می‌شود برای این است که از پول خود استفاده کند و چنانچه معامله برای او فایده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض دهد در این صورت انتفاع او از دو راه صورت می‌گیرد اول استفاده از اجور در مدت خیار که در سند مقرر می‌گردد.
دوم استحقاق خسارت تأخیر تأدیه که مربوط به بعد از مدت خیار است.
دوم استحقاق خسارت تأخیر تأدیه که مربوط به بعد از مدت خیار است.مؤید نظریه فوق مواد زیر به شمار می آید:
- ماده ۷۲۲ آیین دادرسی مدنی- مقنن در این ماده چنین مقرر داشته است: «در معاملات با حق استرداد که مورد معامله به تصرف دائن داده شده است مدیون حق مطالبه اجرت‌المثل را نسبت به مدتی که مورد معامله در تصرف دائن است ندارد.»
از این ماده به خوبی مستفاد می‌گردد که مدیون نسبت به منافع ملک حق ندارد و منافع آن متعلق به طلبکار است و چنانچه در این قسمت برای مدیون حقی وجود داشت مقنن نمی‌بایست او را در زمانی که ملک در تصرف دائن است از مطالبه اجرت‌المثل محروم سازد. - ماده سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۱۲ مبنی بر: «در صورتی که مال مورد معامله با حق استرداد در تصرف شخص دیگری غیر از انتقال دهنده یا وارث او باشد انتقال گیرنده یا قائم‌مقام قانونی او برای وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات می‌تواند به هریک از انتقال دهنده یا وارث او و یا کسی که عین مورد معامله را متصرف است اقامه دعوی نماید و رجوع به هریک مانع مراجعه به دیگری نخواهد بود.»
مقنن برای وصول اصل وجه دائن و متفرعات آن که متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به قدری اتقان و استحکام قائل شده که هم انتقال‌دهنده و هم وارث و هم کسی که عین مورد معامله را متصرف است متضامناً مسئول دانسته است. یک قسمت از این مسئولیت تضامنی برای تثبیت حق داین نسبت به منافع ملک است؛ بنابراین، با توجه به دو ماده فوق‌الذکر نظریه شعبه اول مبنی بر اینکه اجور متفرع بر عنوان مالکیت است قابل تأیید نمی‌باشد؛ زیرا با اینکه مقنن معامله بیع شرط را که طبق ماده ۴۵۹ قانون مدنی به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می‌شود تبدیل به معامله با حق استرداد که نافی مالکیت انتقال گیرنده است نموده، مع‌ذلک منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است. - ماده ۳۴ قانون ثبت مبنی بر: «هرگاه بدهکاری در ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزایده مال مورد معامله از همان مبلغی که در سند تعیین شده به‌علاوه اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل وجه از تاریخ انقضای مدت معامله تا روز مزایده و حقوق دیوانی و هزینه مزایده و مالیات حراج منتشر می‌شود.»
بدیهی است که جمله «اجور عقب افتاده» مندرج در این ماده مربوط به اجور در مدت خیار است که در سند مقرر گردیده. - ماده (۱۰۹) آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی حاکی از: (بستانکار باید در درخواست خود مبالغ زیر را تعیین نماید:
- میزان اصل طلب؛
- میزان اجور عقب افتاده «اگر قبوض اقساطی دارد باید پیوست نماید»؛
- میزان خسارت تأخیر تأدیه تا روز درخواست اجراییه).
به طوری که ملاحظه می‌شود در این ماده مقنن یکی از اقلام طلب دائن را اجور عقب افتاده ذکر کرده است. بنا به مراتب بالا معتقد بر تأیید حکم شماره ۲۶۱ – ۶/۳/۴۳ شعبه دهم می‌باشم.
دادستان کل – دکتر علی آبادی
مشاوره نموده، به اکثریت به شرح زیر رأی می‌دهد: (رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور)
در موضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان‌عالی کشور راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال‌گیرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب مرداد ۱۳۱۰ که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال‌گیرنده شناخته شده و نظر به ماده ۷۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در تصرف انتقال‌گیرنده باشد انتقال‌دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجرت‌المثل از انتقال‌گیرنده ندارد. رأی شعبه دهم نتیجتاً مورد تأیید است. این رأی طبق ماده واحده وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه سال ۱۳۲۸ در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
