فسخ اجاره
فسخ اجارهفسخ اجاره

دعوای فسخ اجاره در رویه دادگاه‌ها

230,000 ریال

عنوان کتاب: دعوای فسخ اجاره در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: توحید زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

نوبت چاپ: اول/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: رقعی/ ۱۰۰۰نسخه

کد کتاب:۸۴

توضیحات

مشتمل بر :

دعوای فسخ اجاره در رویه دادگاه‌ها

فهرست کلی

مقدمه.

معرفی دعوای فسخ اجاره‌.

دعوای فسخ اجاره در آراء دیوان‌عالی کشور.

دعوای فسخ اجاره‌ در آراء دادگاه‌ها

دعوای فسخ اجاره در نشست‌های قضائی…

دعوای فسخ اجاره در نظریات مشورتی…

دعوای فسخ اجاره در قوانین و مقررات…

منابع و مآخذ..

فهرست جزئی

مقدمه.

معرفی دعوای فسخ اجاره‌.

معرفی فسخ اجاره

تعریف حق فسخ

مبحث اول: موارد فسخ اجاره

مبحث دوم: ارکان دعوی فسخ اجاره

تخلیه به جهت تخلف از شروط…

تخلیه به جهت تغییر شغل…

دعوای فسخ اجاره در آراء دیوان‌عالی کشور.

مبحث اول: آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور

معامله با حق استرداد.

مبحث دوم: آراء شعب دیوان عالی کشور

اجاره ملک بین دو شریک در قبال پرداخت مبلغی (وجهی) معین مطالبه.

دعوای فسخ اجاره‌ در آراء دادگاه‌ها

مبحث اول: آراء دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر

اگر اعیانی احداث شده در مورد اجاره با اجازه موجر باشد مالکیت آن با مستأجر است.

تعدیل اجاره‌بها محقق نیست و تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها مردود است.

احداث حمام و دستشویی و حفر یک حلقه چاه و بالکن در ملک استیجاری از مصادیق تعدی در عین مستأجره است.

حکم به اعلام فسخ قرارداد اجاره به علت تحقق شرط مربوط به عدم پرداخت اجاره‌بها و تخلیه مورد اجاره.

منجز بودن خواسته در دادگاهها

تعیین موضوع مورد استفاده در مورد اجاره با توجه به موارد استفاده در سنوات گذشته مورد اجاره

دعوی طرح شده دایر بر الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به دلیل انقضای مدت اجاره سالبه به انتفاء موضوع است.

امری بودن مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در شمار اسباب انحلال رابطۀ حقوقی موجر و مستأجر، مانع نفوذ توافق قراردادی طرفین در افزودن اسباب فسخ است.

صدور حکم فسخ اجاره بدون اثبات تعذر اجبار موجه به تسلیم عین مستأجره.

صدور حکم فسخ اجاره‌نامه و حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره.

در محل‌های کسب و پیشه تقاضای تخلیۀ مورد اجاره به علت انقضای مدت مسموع..

انتقال حق کسب و پیشه با سند عادی حقی برای منتقلالیه ایجاد نمی‌کند.

 صدور قرار ردّ در صورت عدم ارائۀ دلایل اثبات دعوا

دعوی فسخ عقد به لحاظ تحقق شرط فسخ..

انتقال ملک از سوی مالک مانع از انتقال حق تخلیه مورد اجاره به لحاظ تخلف مستأجر در تعدی و تفریط عین مستأجره میباشد.

تغییر شغل در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۹..

تخلیه عین مستأجره به سبب نوسازی…

مصادیق تغییر شغل در دعوای تخلیه عین مستأجره.

تأثیر مشابه بودن شغل جدید مستأجر با شغل تعیین شده در قرارداد.

 پذیرش دعوای فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره مشاع از برخی شرکا

دعوای فسخ اجاره در نشست‌های قضائی..

حقوق مستأجرین موقوفه پس از انقضای مدت اجاره و کیفیت استیفای آن..

انتقال مورد اجاره به غیر.

نحوه تخلیه ملکی که بدون اذن موجر به احد از وراث مستأجر انتقال داده شده.

دعوای فسخ اجاره در نظریات مشورتی..

اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه

اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه.

دعوای فسخ اجاره در قوانین و مقررات..

از قانون مدنی.. 

قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶

فصل اول- کلیات…

فصل دوم- میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن..

فصل سوم- در تنظیم اجاره‌نامه.

فصل چهارم- موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره.

فصل پنجم- حق کسب یا پیشه یا تجارت…

فصل ششم- تعمیرات…

قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

فصل اول- روابط مؤجر و مستأجر.

فصل دوم- سرقفلی

آیین نامه اجرایی قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶

منابع و مآخذ.

معرفی فسخ اجاره

«عقد اجاره» یکی از عقود پرکاربرد، است که تملیک منافع مورد اجاره در قبال پرداخت اجاره بهاست. عقد اجاره از عقود لازم بوده و برهم زدن آن جز در موارد خاص امکان پذیر نیست. عقد به عنوان یک عمل حقوقی دوطرفه، یا لازم است یا جایز. عقد جایز عقدی است که برهم زدن آن نیاز به دلیل خاصی ندارد و هرکدام از طرفین که بخواهد می تواند آن را برهم بزند مانند عقد وکالت. عقد اجاره همانگونه که ذکر شد عقدی لازم است و طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر این که حق فسخ داشته باشند و یا با توافق هم عقد را اقاله نمایند.

تعریف حق فسخ

فسخ در لغت به معنای باطل کردن، نقض کردن، جدا کردن و تباه گردانیدن می باشد.[۱]

گرچه قانون مدنی مشخصاً تعریفی از فسخ به دست نداده است اما از تعریف اقاله در ماده ۲۸۳ آن قانون که بر هم زدن طرفین عقد را به تراضی، تفاسخ نامیده است به خوبی مستفاد است که فسخ عبارت است از بر هم زدن یک طرفه عقد و بدون رضایت و حتی در پاره‌ای موارد بدون اطلاع طرف دیگر آن. دکتر کاتوزیان فسخ را این‌گونه تعریف کرده‌اند: «فسخ عبارت است از انحلال ارادی که به تصمیم یکی از دو طرف انجام می‌شود این عمل حقوقی برخلاف اقاله که در شمار قراردادها می‌آید ایقاع است و نیاز به تراضی ندارد.»[۲] بر این اساس، انحلال ارادی قرارداد بوده که به‌واسطه‌ی آن قرارداد به‌وسیلۀ یکی از طرفین آن یا شخص ثالث پایان می‌یابد. با این تفاسیر فسخ عقد صرفاً در عقود لازم مفهوم می‌یابد چون در عقود جایز هریک از طرفین می‌توانند هر زمان که اراده کنند عقد را بر هم زنند.

با توجه به مفهوم فسخ باید گفت ماهیت فسخ مانند ابرا و اعراض نوعی ایقاع است و یکی از طرفین عقد می‌توانند به‌صورت یک طرفه آن را اعمال کنند و نیازی به موافقت و رضایت طرف دیگر قرارداد نمی‌باشد؛ بنابراین فسخ ایقاعی است که باید بر طبق قانون از جانب دارندۀ چنین حقی اعمال شود.

فسخ قرارداد در دو حالت امکان اعمال دارد. یکی حالتی است که قانون‌گذار برای جلوگیری از ورود ضرر به طرفین قرارداد، به یکی از طرفین یا هر دو آن‌ها اجازه می‌دهد که به صورت یک طرفه قرارداد را به هم زنند تا از ضرر پیش رو جلوگیری کنند. حالت دوم بر اساس توافق طرفین می‌باشد که آن‌ها می‌توانند ضمن عقد یا جدای از عقد اصلی برای یکی از طرفین یا هر دوی آن‌ها یا برای شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. در قانون این با عنوان خیار شرط مورد اشاره واقع شده است.

پس از فسخ عقد، آثار آن نسبت به آینده خاتمه یافته و نسبت به گذشته اثری ندارد. پس منافع از زمان عقد تا فسخ مال کسی است که به‌واسطۀ عقد مالک شده است و پس از آن متعلق به فسخ کننده است.

 

تخلیه به جهت تغییر شغل

مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت- خیابان کوچه پلاک- کدپستی
خواهان            
خوانده            
وکیل            
خواسته یا موضوع تخلیه مورد اجاره به لحاظ تغییر شغل به انضمام کلیه خسارت قانونی
دلایل و منضمات کپی مصدق: ۱٫ سند مالکیت ۲. قرارداد اجاره شماره …. دفترخانه …… ۳٫ معاینه و تحقیق محلی با جلب‌نظر کارشناس رسمی دادگستری
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می‌رساند:

بر اساس قرارداد اجاره مورخ …. خوانده/خواندگان در … دانگ …. باب واحد تجاری جزء پلاک ثبتی …/…. بخش …… به جهت شغل …. ید استیجاری دارند. نظر به اینکه به موجب قرارداد اجاره مذکور مستأجر از تغییر شغل ممنوع بوده و حق نداشته است بدون اذن موجر شغل خود را در مورد اجاره تغییر دهد و وفق تأمین دلیل انجام شده، خوانده/خواندگان محترم شغل خود را از حرفه مندرج در قرارداد به …. تغییر داده است که این تخلف وی تجاوز آشکار از تعهدات قراردادی و موجب تضییع حقوق اینجانب شده است. فلذا نظر به مراتب مذکورضمن صدور قرار معاینه و تحقیق محلی و اجرای آن‌ها صدورحکم محکومیت خوانده/خواندگان به تخلیه مورد اجاره به لحاظ تغییر شغل مستنداً به مواد ۴۹۰،۴۹۱ قانون مدنی و بند ۷ ازماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستأجرسال ۱۳۵۶ به انضمام جمیع خسارات و هزینه دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.

 

 

 

 

 

محل امضاء مهر اثر انگشت  
شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

 

 آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور

معامله با حق استرداد

در معامله با حق استرداد نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده می‌باشد.

شماره رأی: ۱۵۵۴

تاریخ رأی: ۲۲/۹/۱۳۴۴

در مورد استفاده انتقال‌گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه‌های مختلفی در شعب دیوان‌عالی کشور اتخاذ شده که جناب آقای دادستان کل طرح آن را در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به شرح ذیل درخواست نموده‌اند:

بین شعب ۱ و ۱۰ دیوان‌عالی کشور راجع به استفاده انتقال‌گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه مختلف اتخاذ گردیده است که طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ تقاضای طرح موضوع را در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور دارد تا موضوع مختلف فیه را بررسی نموده و نسبت به آن اتخاذ نظر فرمایند.

۱٫ کسی ملکی را از دیگری با سند رسمی خریداری کرده و در همان روز معامله مبیع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتی که مستأجر یکی از اقساط اجاره‌بها را در مدت مقرر نپردازد مؤجر (انتقال گیرنده) حق فسخ اجاره و خلع‌ید مستأجر (انتقال دهنده) را از ملک مورد معامله خواهد داشت که چون مستأجر در بین مدت مال‌الاجاره را نپرداخته، مؤجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجرت‌المثل از تاریخ فسخ اجاره تا تاریخی که ملک به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه تقدیم دادخواست نموده است. بعد از صدور حکم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله را با حق استرداد تشخیص و استحقاق خواهان را در مطالبه منافع که مستند آن اسناد رسمی است محرز دانسته و خوانده را محکوم به پرداخت وجوهی بابت اجور نموده و بر اثر فرجام‌خواهی شعبه اول دیوان‌عالی کشور به موجب پرونده ۲۵/۳۵۰۱ چنین رأی داده است:

«حکم فرجام‌خواسته مخدوش است؛ زیرا دادگاه استان با این‌که موضوع را معامله با حق استرداد تلقی کرده به استناد ماده ۷۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی فرجام‌خوانده را مستحق اجرت‌المثل از زمان فسخ اجاره به بعد دانسته، در صورتی که ماده ۷۷۲ مذکور دلالتی بر این معنی نداشته و به طور کلی طبق مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد برای طلبکار حق زیان دیرکرد مقرر شده و اصولاً صدور حکم به اجور متفرع بر عنوان مالکیت است و در معاملات استردادی داین مالک عین نیست تا بتواند در مقام مطالبه از اجرت‌المثل برآید از این جهت بر حکم فرجام‌خواسته اشکال وارد است و نقض می‌شود.

۲٫ به حکایت پرونده ۳۵۴۲/۱۶ شعبه دهم دیوان‌عالی کشور بعد از فسخ اجاره فوق‌الذکر مالک اصلی ملک یعنی اولیه، مورد معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره می‌دهد و منتقل‌الیه معامله با حق استرداد علیه مستأجرین جدید دادخواست تقدیم می‌نماید و چون خود را مالک منافع ملک عنوان می‌دارد، مبلغی بابت منافع ملک مطالبه می‌کند.

بعد از صدور حکم دادگاه شهرستان علیه خواهان دادگاه استان به استناد ماده ۳ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ و مواد ۴۵۹ و ۵۰۰ قانون مدنی و ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اظهارنظر می‌نماید که خواهان بدوی حق مراجعه به خواندگان را داشته و با فسخ حکم پژوهش خواسته هر یک از مستأجرین جدید را محکوم به پرداخت مبلغی بابت اجور که مجموعاً معادل خواسته است به ضمیمه خسارت در حق منتقل‌الیه معامله با حق استرداد می‌نماید و بر اثر فرجام‌خواهی شعبه دهم دیوان‌عالی کشور چنین رأی می‌دهد:

«چون به حکایت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتری داده شده و مشارالیه آن را بایع اجاره داده، قانوناً منافع ملک متعلق به مشتری است که در حکم متفرعات ثمن است و بنابراین، از حیث شمول ماده ۳۴ قانون اصلاحی ثبت مصوب ۱۳۱۲ به مورد بحث اشکالی نیست و اعتراض فرجام خواهان وارد نیست و چون به طور کلی از حیث رعایت موازین قانونی و قواعد دادرسی هم اشکالی به نظر نمی‌رسد حکم فرجام‌خواسته به موجب ماده ۵۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ابرام می‌شود.»

به قسمی که ملاحظه می‌فرمایند، شعبه اول دیوان‌عالی کشور منتقل‌الیه معامله شرطی را علاوه بر اصل مستحق زیان دیرکرد قانونی دانسته و شعبه دهم استحقاق او را برای اخذ اجور منافع ملک تصدیق نموده است که رفع اختلاف منوط به رأی هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور است.

دادستان کل – دکتر عبدالحسین علی آبادی

پس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادی که از شعب اول و دهم دیوان‌عالی کشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد صادر شده، موضوع مورد بررسی قرار گرفته و با کسب نظریه جناب آقای دادستان کل به شرح زیر:

«در موضوع اختلاف میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان‌عالی کشور مبنی بر این‌که آیا در معامله با حق استرداد انتقال گیرنده؛ یعنی مشتری حق دارد اجور عقب افتاده را مطالبه نماید یا نه به جهات زیر رأی شعبه دهم که انتقال گیرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده دانسته مورد تأیید است.»

به طور کلی در معامله با حق استرداد مشتری نمی‌تواند مالک عین شود اگر حاضر به چنین معامله می‌شود برای این است که از پول خود استفاده کند و چنانچه معامله برای او فایده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض دهد در این صورت انتفاع او از دو راه صورت می‌گیرد اول استفاده از اجور در مدت خیار که در سند مقرر می‌گردد.

دوم استحقاق خسارت تأخیر تأدیه که مربوط به بعد از مدت خیار است.

مؤید نظریه فوق مواد زیر به شمار می‌آید:

۱٫ ماده ۷۲۲ آیین دادرسی مدنی- مقنن در این ماده چنین مقرر داشته است: «در معاملات با حق استرداد که مورد معامله به تصرف دائن داده شده است مدیون حق مطالبه اجرت‌المثل را نسبت به مدتی که مورد معامله در تصرف دائن است ندارد.»

از این ماده به خوبی مستفاد می‌گردد که مدیون نسبت به منافع ملک حق ندارد و منافع آن متعلق به طلبکار است و چنانچه در این قسمت برای مدیون حقی وجود داشت مقنن نمی‌بایست او را در زمانی که ملک در تصرف دائن است از مطالبه اجرت‌المثل محروم سازد.

۲٫ ماده سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۱۲ مبنی بر: «در صورتی که مال مورد معامله با حق استرداد در تصرف شخص دیگری غیر از انتقال دهنده یا وارث او باشد انتقال گیرنده یا قائم‌مقام قانونی او برای وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات می‌تواند به هریک از انتقال دهنده یا وارث او و یا کسی که عین مورد معامله را متصرف است اقامه دعوی نماید و رجوع به هریک مانع مراجعه به دیگری نخواهد بود.»

مقنن برای وصول اصل وجه دائن و متفرعات آن که متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به قدری اتقان و استحکام قائل شده که هم انتقال‌دهنده و هم وارث و هم کسی که عین مورد معامله را متصرف است متضامناً مسئول دانسته است. یک قسمت از این مسئولیت تضامنی برای تثبیت حق داین نسبت به منافع ملک است؛ بنابراین، با توجه به دو ماده فوق‌الذکر نظریه شعبه اول مبنی بر اینکه اجور متفرع بر عنوان مالکیت است قابل تأیید نمی‌باشد؛ زیرا با این‌که مقنن معامله بیع شرط را که طبق ماده ۴۵۹ قانون مدنی به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می‌شود تبدیل به معامله با حق استرداد که نافی مالکیت انتقال گیرنده است نموده، مع‌ذلک منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است.

آراء دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر

اگر اعیانی احداث شده در مورد اجاره با اجازه موجر باشد مالکیت آن با مستأجر است.

شماره دادنامه: ۵۳۱

تاریخ: ۷/۳/۱۳۸۲

رأی شعبه ۲۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص اعتراض ثالث خانم نرگس…. با وکالت آقای اکبر…. به طرفیت اداره اوقاف شمیران و شهرداری تهران نسبت به دادنامۀ شمارۀ ۹۰۲- ۲۸/۷/۷۶ صادره از شعبه ۲۶ دادگاه تجدیدنظر تهران که در مقام تجدیدنظرخواهی از دادنامۀ شمارۀ ۱۰۹۳- ۸/۱۰/۷۵ صادره از طرف رئیس شعبه ۲۱۱ دادگاه عمومی تهران صادر شده مدلول دادنامه موضوع اعتراض ثالث فسخ قرارداد رسمی اجاره ۳۹۹۶۴- ۱۷/۴/۴۸ می‌باشد و اینکه وکیل معترض ثالث با توضیح اینکه در سال ۱۳۶۵ شهرداری ۹۰ متر از موضوع اجاره‌نامه رسمی را که موقوفه بوده است در اختیار او قرار داده است که او در این خصوص اقدام به احداث بنا و سرپناه نموده است و این در حالی است که در اجاره‌نامه رسمی حق انتقال به غیر از مستأجر (شهرداری) سلب نشده است و به‌علاوه مطابق لایحۀ قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب ۲۵/۲/۱۳۵۸ اداره اوقاف با فسخ قراردادهای اجاره سابق ملزم به تنظیم قرارداد اجاره گردیده است و نقض دادنامه صادره را از این جهت که اجرای آن موجب تضییع حقوق او خواهد شد را نموده است، دادگاه ادعای او را برای رسیدگی و حتی تعیین وقت و دعوت به دادرسی مسموع نمی‌داند؛ زیرا گرچه مدلول دادنامه معترض‌عنه فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره ۳۹۹۶۴- ۱۷/۴/۴۸ است لیکن با ملاحظه اینکه مدت قرارداد سه سال بوده است اصولاً اجاره‌نامه رسمی شماره ۳۹۹۶۴- ۱۷/۴/۴۸ در سال ۱۳۵۰ این قرارداد مطابق مادۀ ۴۹۴ قانون مدنی با انقضای مدت مرتفع بوده است و اصولاً فسخ قرارداد مضمحل شده و موضوعیتی نخواهد داشت اما چون در قرارداد قید شده که این قرارداد برای دو مرتبه سه سال با توافق موجر (اداره اوقاف) قابل تمدید است و بعد از انقضای این مدت با اخذ نظر کارشناس قابل تمدید است در حالی که شهرداری به‌عنوان مستأجر مطابق شرایط قرارداد اجاره عمل نکرده است و با انقضای مدت قرارداد در سال ۱۳۵۰ در جهت تمدید قرارداد اجاره اقدامی ننموده است؛ لیکن با انقضای مدت قرارداد ادامه رابطه قراردادی طرفین (اوقاف به شهرداری) تا وقت تسلیم دادخواست مطابق مؤخره مادۀ ۵۰۱ قانون مدنی مبتنی بر مراضات طرفین بوده و این مراضات فقط در استحقاق موجر برای مطالبۀ اجرت مؤثر است و لاغیر در وقت صدور دادنامه معترض‌عنه اصولاً قرارداد اجاره این موجر نبوده است که دیگر حاضر و راضی بودن مال در ید مستأجر نیست و لذا مستأجر باید رفع کند و به‌علاوه مطابق قانون تجدیدنظر قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه اصولاً از سال ۵۸ قرارداد اجاره هم فسخ بوده است زیرا شهرداری ظرف سه ماه از تاریخ تصویب این قانون برای تعیین تکلیف وضع اجاره خود به اداره اوقاف مراجعه ننموده است؛ بنابراین با فرض اینکه موضوع اجاره‌نامۀ رسمی شمارۀ ۳۹۹۶۴- ۱۷/۴/۴۸ را تا ۲۵/۲/۵۸ یعنی تاریخ تصویب این قانون معتبر بدانیم با عدم مراجعه به شهرداری به اداره اوقاف حسب دستور این لایحه قانونی ظرف سه روز موضوع اجاره‌نامه رسمی مطابق این قانون منتفی بوده است و لذا موضوع اجاره در ید شهرداری مأذون نبوده و مطابق مقررات این قانون اداره اوقاف می‌تواند درخواست خلع‌ید کند مالاً دادگاه چه مطابق این قانون شهرداری را باید خلع‌ید کند و چه مطابق تحلیل قرارداد باید رفع ید کند در هر صورت رفع ید شهرداری از محل صحیح بوده و از این جهت اعتراض ثالث وارد نیست؛ زیرا مطابق قرارداد که تسلیم دادخواست از طرف اداره اوقاف به تخلیه به معنای عدول او از مراضات حاصله و مطابق لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب ۲۵/۲/۵۸ که قرارداد اجاره فسخ و ید شهرداری بعد از انقضای سه ماه از تاریخ تصویب این قانون غاصبانه بوده و شهرداری باید تخلیه کند اما در قرارداد رسمی شماره ۳۹۹۶۴- ۱۷/۴/۴۸ اداره اوقاف به شهرداری اجازه احداث بنا و ایجاد علاقه مالکیت در اعیانی داده است بنابراین آنچه را که شهرداری در محل در مدت سه سال قرارداد ایجاد علاقه و احداث بنا نموده است مأذون بوده است و لذا مستحدثات و اعیانی که شهرداری در این مدت ایجاد کرده است ملکی اوست و قانون لاحق بعدی یعنی لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب ۲۵/۲/۵۸ نمی‌تواند حقوق مکتسبه شهرداری را نقض و سلب کند؛ بنابراین مستحدثاتی را که شهرداری در مدت سه سال مدت قرارداد ایجاد و احداث نموده است متعلق به او است و اگر کسی واگذار و یا اجازه انتفاع داده باشد ید او متلقی از شهرداری بوده و دارای کلیه حقوقی است که شهرداری دارا خواهد بود؛ بنابراین در خصوص اعیانات و مستحدثات ایجاد شده تا سال ۱۳۵۰ وضع طرفین قرارداد روشن است زیرا اگر دادگاه در واقع حکم به تخلیه و رفع ید شهرداری صادر کرده است این به معنای آن است که نه قرارداد اجاره‌ای وجود دارد و نه رضایتی و با صدور رأی دادگاه از تاریخ تسلیم دادخواست رابطه بین طرفین خواهد بود و لذا موضوع اجاره باید در اختیار اوقاف باشد لیکن اعیانی و مستحدثات باید مطابق مادۀ ۵۰۴ در اختیار مستأجر (شهرداری) باشد و روابط طرفین مطابق دستور این ماده خواهد بود، مالاً چه اعیانی در تصرف شهرداری باشد چه در اختیار خانم نرگس…. باشد و اما قرارداد اجاره در سال ۱۳۵۰ منتفی و مرتفع شده است و شهرداری هم مطابق شرط قرارداد بعد از انقضای مدت نسبت به اخذ توافق اداره اوقاف برای تمدید قرارداد مطابق شرایط قرارداد اقدام نکرده است و ادامه رابطه شهرداری و اوقاف همان‌طوری که تحلیل شد ماده ۵۰۱ مقرر است و قانون‌گذار عدم اقدام در تخلیه مستأجر را بعد از انقضای مدت قرارداد حمل بر رضایت موجر بر صرف انتفاع (بدون هیچ شرط و قید دیگری) نموده است بنابراین از سال ۱۳۵۰ شهرداری فقط مجاز در انتفاع بوده است و دیگر حق ایجاد علاقه و ایجاد مستحدثات در محل را نداشته است پس آنچه را که شهرداری از سال ۱۳۵۰ به بعد در محل احداث نموده است مأذون نبوده است و آنچه بعد از انقضای مدت قرارداد نموده است مأذون نبوده است و آنچه بعد از انقضای مدت قرارداد به‌وسیله شهرداری و یا ایادی متلقی از شهرداری در محل احداث شده است مشمول مقررات مادۀ ۵۰۳ قانون مدنی بوده و حقی برای شهرداری منظور نخواهد شد که ید متلقی از شهرداری بتواند از امتیاز آن استفاده کند بنابراین با توجه به اینکه خانم نرگس…. در سال ۶۵ و در زمانی ۹۰ مترمربع از موضوع اجاره‌نامه شماره ۳۹۹۶۴-۱۷/۴/۴۸ را اخذ نموده و اقدام به احداث بنا نموده است که فی‌مابین شهرداری و اوقاف رابطه ناشی از عقد اجاره‌نامه و اجازه ایجاد علاقه مالکیت و اعیانی در محل وجود نداشته و رابطه طرفین مبتنی بر تراضی بوده است که این تراضی فقط مؤثر در انتفاع شهرداری از محل موضوع انتفاع و استحقاق موجر (اوقاف) در مطالبه اجرت است و لاغیر…؛ بنابراین دادگاه دعوی خانم نرگس…. را به‌عنوان معترض ثالث مسموع ندانسته و قرار رد دعوی او را صادر می‌دارد و یادآور می‌گردد که اداره اوقاف مطابق قاعده اقدام به ضرر موقوفه به مستأجر در مدت قرارداد اجاره احداث اعیانی داده است و اداره شهرداری بدون توجه به اینکه در سال ۶۵ چه رابطه حقوقی دارد به ضرر خود به معترض ثالث اجازه احداث بنا داده است؛ بنابراین مسئولیت این اقدامات را طرفین باید بپذیرند.[۱]

حقوق مستأجرین موقوفه پس از انقضای مدت اجاره و کیفیت استیفای آن

پرسش: آیا برای مستأجرین آستان قدس و اداره اوقاف پس از انقضای مدت اجاره می‌توان حقی قائل شد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، استیفای این حق به چه صورت است؟۱

نظرهای ابرازی

نظر اول: صرف‌نظر از قوانین خاص موجود در رابطه با اراضی موقوفه، از جمله قانون ابطال اسناد موقوفه و سایر قوانین که باید در رسیدگی به این نوع دعاوی به آن‌ها توجه کرد و صرف‌نظر از این‌که در موقع تنظیم قرارداد اجاره ممکن است نسبت به موضوع مطروحه پیش‌بینی لازم به عمل آمده باشد که در صورت توافق بین طرفین باید طبق توافق عمل کرد و نیز صرف‌نظر از اینکه امکان دارد تخلف مستأجر از قانون یا قرارداد خصوصی تبعات خاصی برای وی دربرداشته باشد، اساساً قراردادهایی که با مستأجرین املاک موقوفه تنظیم می‌شود و با مسامحه در عرف جاری از آن‌ها به بیع یاد می‌شود، قرارداد اجاره صرف نبوده و حتّی اگر آن‌ها را صرفاً عقد اجاره بنامیم بر اساس دریافت وجوهی توسط آستان قدس و اداره اوقاف به‌عنوان حق تقدیمی و …، مستأجر دارای حقوقی از جمله حق اولویت و غیره می‌گردد و این حقوق حتی پس از انقضای مدت اجاره برای مستأجر محفوظ است و همان‌گونه که عنوان شد مبنای این حق دریافت وجهی است که تحت عنوان حق تقدیمی یا عنوان دیگری توسط مستأجر در موقع تنظیم قرارداد پرداخت می‌شود.

نظر دوم: نظر به این‌که قرارداد تنظیمی بین طرفین، قرارداد اجاره است بالتبع از اصول حاکم بر عقد اجاره تبعیت می‌کند؛ بنابراین، با انقضای مدت اجاره نمی‌توان حقی برای مستأجر قائل شد.

نظر سوم: بر طبق مواد ۲۲۴ و ۲۲۵ قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه و متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد به منزله ذکر در عقد است و با توجه به این‌که عرف جاری برای مستأجر حقوق ویژه‌ای قابل است که حتّی پس از انقضای مدت عقد اجاره این حقوق را ساقط شده نمی‌داند و نقل و انتقال این املاک در عرف جاری با انتقال مبلغی معادل خرید و فروش املاک انجام می‌گیرد؛ بنابراین، رعایت این موضوع ایجاب می‌کند که برای مستأجر حقوقی نسبت به منافع حتّی پس از انقضای مدت اجاره در نظر گرفت. شاید با تسامح بتوان مستأجر را مالک منافع نامید که باید مبلغی هرماهه به متولی موقوفه بپردازد که این مبلغ نیز اجاره واقعی ملک نبوده بلکه به تبعیت از عرف موجود رقمی بسیار کمتر از اجاره واقعی ملک می‌باشد و مبنای این حق برخلاف نظر گروه دوم پرداخت حق تقدیمی یا وجه دیگر به متولی موقوفه نیست بلکه عرف است.

 اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه

پرسش: چنانچه در اجاره‌نامه‌ای قید شود مستأجر هنگام تخلیه ملک حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت آیا در صورت فسخ اجاره موجر می‌تواند حق کسب و پیشه مستأجر را به استناد آن نپردازد؟

در مورد مسئله فوق کمیسیون مشورتی حقوق مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ چنین اظهارنظر کرده است:

با توجه به مادتین ۸ و ۹ قانون روابط موجر و مستأجر صرف انقضای مدت اجاره موجب تخلیه عین مستأجره نیست و چون در ماده ۹ قانون مزبور حق کسب و پیشه (حق سرقفلی) برای مستأجر شناخته شده، بنابراین چنانچه در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره حق سرقفلی نخواهد داشت این شرط مخالف مدلول ماده ۲۴ قانون مزبور می‌باشد و بلااثر است.

نظریه مشورتی مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه

پرسش: چنانچه در اجاره‌نامه‌ای قید شود که مستأجر حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در زمان فسخ اجاره یا تخلیه نخواهد داشت، آیا چنین شرطی معتبر خواهد بود؟

با توجه به ماده ۲۴ قانون روابط مالک و مستأجر که در ذیل درج می‌گردد:

ماده ۲۴- کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیمی که طرفین به‌منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.

در مورد سؤال فوق کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ ۱۸/۲/۱۳۴۴ چنین اظهارنظر کرده است:

در صورتی‌که در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر حق سرقفلی و حق محل کسب و پیشه در زمان فسخ یا تخلیه نخواهد داشت با فرض بروز اختلاف ماده ۲۴ قانون روابط مالک و مستأجر شامل مورد خواهد بود و اصل حق سرقفلی و محل کسب و پیشه با چنین شرطی منتفی نمی‌شود.

از قانون مدنی

ماده ۴۶۶- اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

 ماده ۴۶۷- مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

مبحث اول: در اجاره اشیاء

ماده ۴۶۸- در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.

 ماده ۴۶۹- مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.

 ماده ۴۷۰- در صحّت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.

ماده ۴۷۱- برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

ماده ۴۷۲- عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

ماده ۴۷۳- لازم نیست که موجِر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

 ماده ۴۷۴- مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

ماده ۴۷۵- اجاره مال مُشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اِذن شریک.

ماده ۴۷۶- موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجِر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد.

ماده ۴۷۷- موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.

ماده ۴۷۸- هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

ماده ۴۷۹- عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در اِنتفاع باشد.

ماده ۴۸۰- عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

ماده ۴۸۱- هرگاه عین مستأجره به واسطه‌ی عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‌شود.

ماده ۴۸۲- اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجِر داده معیوب درآید مستأجر حق فسخ ندارد و می‌تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

ماده ۴۸۳- اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‌شود و در صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مُطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.

ماده ۴۸۴- موجِر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که مُنافی مقصود مستأجر از اِستیجار باشد.

 ماده ۴۸۵- اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ماده ۴۸۶- تعمیرات و کلیه‌ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان اِنتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بَلَد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد.

Additional

وزن 0.44 kg

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “دعوای فسخ اجاره در رویه دادگاه‌ها”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X