MENUMENU
اثبات اقاله
اثبات اقالهاثبات اقاله

دعوای اثبات اقالـه در رویه دادگاه‌ها

23,000 تومان

عنوان کتاب: دعوای اثبات اقالـه در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: گروه پژوهشی انتشارات چراغ دانش

ناشر: انتشارات چراغ دانش

نوبت چاپ: اول/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: رقعی/ ۱۰۰۰ نسخه

کد کتاب: ۶۲

توضیحات

مشتمل بر :

فهرست کلی صفحه

مقدمه ۹

معرفی دعوای اثبات اقاله در رویه دادگاه‌ها ۱۳

معرفی دعوای اثبات  اقاله ۱۵

مبحث اول: ارکان دعوای اثبات اقاله ۱۸

مبحث دوم: تشریفات رسیدگی به دعوای اقاله ۲۱

دعوای اثبات اقاله در آرای دیوان‌عالی کشور ۲۵

مبحث اول: آرای اصراری دیوان‌عالی کشور ۲۷

مبحث دوم: آرای شعب دیوان‌عالی کشور ۹۶

دعوای اثبات اقاله در آرای دادگاه‌ها ۱۰۵

دعوای اقاله در نشست های قضایی۱۳۱

دعوای اثبات اقاله در نظریه‌های مشورتی۱۳۵

مبحث اول: نظریات مشورتی ۱۳۷

مبحث دوم: آراء کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتر ۱۴۰

دعوای اثبات اقاله در قوانین و مقررات۱۴۵

منابع و مآخذ ۱۶۹

فهرست جزیی صفحه

مقدمه ۹

معرفی دعوای اثبات اقاله در رویه دادگاه‌ها ۱۳

معرفی دعوای اثبات  اقاله ۱۵

گفتار اول: مفهوم لغوی و حقوقی اقاله ۱۵

گفتار دوم: بررسی مفهوم فسخ و انفساخ و تفاسخ ۱۶

مبحث اول: ارکان دعوای اثبات اقاله ۱۸

گفتار اول: وجود یک قرارداد ۱۸

مبحث دوم: تشریفات رسیدگی به دعوای اقاله ۲۱

گفتار اول: صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوا ۲۱

گفتار دوم: نحوه طرح دعوای اثبات اقاله ۲۲

دعوای اثبات اقاله در آرای دیوان‌عالی کشور ۲۵

مبحث اول: آرای اصراری دیوان‌عالی کشور ۲۷

۱- الزام به انتقال سند رسمی ۲۷

۲- بطلان معامله به علت فقدان شرایط اساسی ۴۹

مبحث دوم: آرای شعب دیوان‌عالی کشور ۹۶

۱- اقاله اجاره از طرف تاجر ورشکسته ۹۶

۲- عدم وجود دلایل مشعر بر فسخ یا اقاله معامه ۹۶

۳- لازم‌الاجرا بودن مندرجات سند قبل از انجام فسخ یا اقاله ۱۰۰

دعوای اثبات اقاله در آرای دادگاه‌ها ۱۰۵

۱- سند رسمی انتقال مال غیرمنقول به دلیل تعارض با سند عادی ۱۰۷

۲- اقاله عقد وکالت۱۱۲

۳- ماهیت حقوقی اقاله ۱۱۶

۴- از بین رفتن شرط داوری به تبع منحل شدن اصل قرارداد با اقاله ۱۱۸

۵- نحوه استناد به اقاله قرارداد ۱۲۲

۶- اقاله قرارداد سابق و انعقاد قرارداد جدید ۱۲۵

۷- اثر محدود کردن اختیارات مدیران شرکت به‌موجب تصمیم ۱۲۷

دعوای اقاله در نشست های قضایی۱۳۱

۱- دعوای فسخ قول نامه ۱۳۳

دعوای اثبات اقاله در نظریه‌های مشورتی۱۳۵

مبحث اول: نظریات مشورتی ۱۳۷

۱- قابل انتقال بودن حق اقاله به ورثه ۱۳۷

۲- از بین رفتن داوری در صورت اقاله یا فسخ معامله ۱۳۷

۳- تأثیر اقاله معامله در حق شفعه ۱۳۸

مبحث دوم: آراء کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتر یاران ۱۴۰

۱- تغییر قیمت منطقه بندی تأثیری در حق الثبت اقاله ندارد ۱۴۰

۲- ترتیب انجام اقاله در دفترخانه تنظیم‌کننده سند قطعی ۱۴۰

۳- کلیه اسناد انتقال اجرایی در صورت تراضی طرفین ۱۴۱

۴- اعطای وکالت برای اقاله بلااشکال می‌باشد ۱۴۱

۵- تصویب‌نامه در خصوص اقاله قرارداد واگذاری سهام شرکت۱۴۲

۶- اقاله معامله مربوط به خرید دو قطعه زمین در حوزه ثبتی ۱۴۴

دعوای اثبات اقاله در قوانین و مقررات۱۴۵

از قانون مدنی   ۱۴۷

مبحث دوم- در طرفین معامله  ۱۴۹

مبحث سوم- در مبیع  ۱۴۹

مبحث چهارم- در آثار بیع  ۱۵۱

فقره اول- در ملکیت مبیع و ثمن   ۱۵۲

فقره دوم- در تسلیم  ۱۵۲

فقره سوم- در ضَمان دَرَک   ۱۵۶

فقره چهارم- در تأدیه ثَمَن   ۱۵۶

مبحث پنجم- در خیارات و احکام راجعه به آن  ۱۵۷

فقره اول- در خیارات   ۱۵۷

اول- در خیار مجلس    ۱۵۷

دوم- در خیار حیوان  ۱۵۷

سوم- در خیار شرط   ۱۵۷

چهارم- در خیار تأخیر ثمن   ۱۵۸

پنجم- در خیار رؤیت و تخلف وصف   ۱۵۹

ششم- در خیار غَبن   ۱۶۰

هفتم- در خیار عیب   ۱۶۰

هشتم- در خیار تَدلیس    ۱۶۳

نهم- در خیار تَبَعُّض صَفقه  ۱۶۴

دهم- در خیار تخلف شرط   ۱۶۴

فقره دوم- در احکام خیارات به طور کلی   ۱۶۴

فصل دوم- در بیع شرط   ۱۶۶

منابع و مآخذ ۱۶۹

معرفی دعوای اثبات  اقاله

بند ۲ ماده ۲۶۴ ق.م. که طرق سقوط دعوا را بیان می‌کند، یکی از این طرق را اقاله مطرح می‌کند و در ادامه قانون تعریفی از اقاله نمی‌نماید و صرفاً در ماده ۲۸۳ مقرر می‌دارد که بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند. قانون مدنی در مبحث اقاله فقط به شرایط صحت و احکام عوضین و منافع آن‌ها پرداخته است و در مورد مفهوم و ماهیت اقاله باید به کتب حقوق مدنی مراجعه نمود.

گفتار اول: مفهوم لغوی و حقوقی اقاله

اقاله در لغت به معنای برهم زدن، فسخ معامله با رضایت، بخشیدن و گذشت آمده است[۱] و در اصطلاح حقوقی «تراضی دو طرف عقد بر انحلال و زوال آثار آن در آینده»[۲] تعریف ‌شده است. اقاله یا تفاسخ یکی از طرق انحلال قراردادهاست و به همین دلیل غالباً در آثار نویسندگان، در مبحث سقوط تعهدات و اعمال حقوقی آورده می‌شود؛ بنابراین اقاله عملی حقوقی است و ناشی از اراده طرفین است و همان‌طور که از نام دیگر آن یعنی تفاسخ برمی‌آید یک عمل طرفینی است.[۳] لذا عموماً اقاله زمانی رخ می‌دهد که دو طرف عقدی را منعقد نموده باشند و سپس قصد دارند به توافق هم عقد مذکور را برهم زنند. به همین دلیل نیاز به وجود سبب خاصی جهت برهم زدن عقد در اقاله نیست و صرف توافق منعقدکنندگان عقد، جهت برهم زدن آن کافی است.

گفتار دوم: بررسی مفهوم فسخ و انفساخ و تفاسخ

تفاسخ، فسخ و انفساخ همگی اسباب انحلال اعمال حقوقی هستند و فسخ انحلال یک‌طرفه قرارداد است که با اراده یکی از طرفین رخ می‌دهد، مانند اختیار برهم زدن معامله ناشی از خیارات قانونی. و انفساخ، انحلال قهری و قانونی قرارداد است که ناشی از قانون است به‌طور مثال تلف مبیع باعث انفساخ بیع می‌گردد.

در مورد مفهوم و ماهیت اقاله یا تفاسخ در میان نویسندگان حقوق مدنی اختلاف است، برخی نویسندگان از مفاد ماده ۲۸۳ قانون مدنی چنین استنباط نموده‌اند که «اقاله تفاسخ معامله پیشین است و عقدی جدید نیست.»[۴] دکتر کاتوزیان در مورد نظر مذکور می‌نویسند: «این گفته را باید چنین اصلاح کرد که اقاله معامله جدید نیست و قطع معامله پیشین و آثار آن است.» سپس اضافه می‌نمایند: «این به این معنا نیست که اقاله عقد نباشد. بی‌گمان اقاله به تراضی واقع می‌شود و همین شرط تفاوت اساسی آن با سایر اسباب انحلال عقد است و رکن اصلی و جوهر عقد را با خود دارد.»[۵]

قابل‌ذکر است که اقاله مختص عقود لازم است؛ زیرا اگر عقدی جایز باشد، دیگر جهت برهم زدن آن نیاز به توافق هر دو طرف نیست و یکی از طرفین به میل خود و بدون سبب می‌تواند آن را برهم زند. ممکن است اقاله به‌صورت دعوا مطرح نگردد و در مرحله اول به‌صورت یک قرارداد و توافق مطرح گردد.

نمونه دادخواست اثبات اقاله

مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت- خیابان کوچه پلاک- کد پستی
خواهان            
خوانده            
وکیل            
خواسته یا موضوع خواسته تقاضای اثبات اقاله در خصوص مبایعه نامه شماره….. مورخ…..
دلایل و منضمات مدارک: مبایعه نامه، توافق به اقاله، شهادت شهود.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

احتراماً؛ در تقابل دعوای خواندگان که طی پرونده کلاسه شعبه فلان مطرح گردیده به استحضار می رساند:

۱-اینجانب مطابق مبایعه نامه شماره ……یک باب آپارتمان واقع در پلاک ثبتی … به نشانی … را با شروط مندرج در قرارداد خریداری نمودم

۲-به جهت عدم توانایی خواندگان در تنظیم سند، در مشاورین املاک تنظیم کننده مبایعه نامه حضور به هم رسانده و مبایعه نامه را اقاله و تفاسخ نمودیم و این موضوع به شهادت دو نفر از حاضرین رسیده است.

۳-با توجه به اقاله مبایعه نامه ثمن و مبیع باید به مالکین اولیه برگردد که اینجانب موضوع معامله را تحویل داده و چک ها از بابت ثمن را دریافت نمودم.

۴-درحال حاضر خواندگان با استناد به همان مبایعه نامه تفاسخ شده، ادعای مطالبه الباقی ثمن را دارند که این ادعا با توجه به توضیحات فوق فاقد وجاهت قانونی است. علیهذا نظر به مراتب فوق، تقاضای صدور حکم به اثبات اقاله مورد استدعاست.

 

محل امضاء مهر اثر انگشت  
شماره و تاریخ ثبت دادخواست

ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

 

آرای اصراری دیوان‌عالی کشور

الزام به انتقال سند رسمی

شماره رأی: ۳۱

تاریخ: ۳۰/۸/۱۳۷۴

در ساعت ۱۱ روز سه‌شنبه مورخ ۳۰/۸/۱۳۷۴ جلسه هیئت عمومی اصراری شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله محمد محمدی گیلانی رئیس دیوان‌عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان‌عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل شد.

رئیس: جلسه رسمی است. دادنامه شماره ۴۱۹/۲۵- ۱۱/۷/۱۳۷۴ شعبه بیست و پنجم دیوان‌عالی کشور به تصدی جنابان آقایان صلاح‌الدین فلسفی و سید علیرضا غزنینی هاشمی مستشاران شعبه مطرح است. جناب آقای غزنینی گزارش پرونده را قرائت فرمایید.

در تاریخ ۳/۱۱/۱۳۶۹ تجدیدنظر خوانده به طرفیت تجدیدنظرخواه دادخواستی به خواسته الزام به انتقال رسمی یک باب خانه مورد معامله به ارزش ۹۵۰۰۰۰۰ ریال تقدیم و به استناد قول‌نامه ۱۸/۷/۱۳۶۸ تقاضای رسیدگی نموده است. پرونده به کلاسه ۶۹/۵۳۶/۶ ح به شعبه ششم دادگاه حقوقی یک اصفهان ارجاع شده است. خوانده دعوی لایحه ارسال و اشعار شده است که در قول‌نامه آمده است هرکس تخلف کند ۱۰۰۰۰۰ تومان بپردازد من ۵۵۰ هزار تومان از او گرفته‌ام که ۵۰۰۰۰۰ تومان آن را قبض ندادم خواهان شکایت کیفری هم کرد و می‌گفت خانه در طرح است و حاضر به تحویل گرفتن نشده و بعداً که از طرح خارج شد ایشان اقدام به تصرف عدوانی کرد من از فروش منصرف شدم دادگاه پرونده کیفری را مطالبه و بعداً از این تصمیم خود عدول نموده و چنین انشاء نظریه نموده است:

«… معامله… در مورد خانه… بین طرفین واقع شده خواهان خانه را تحویل گرفته قسمت عمده ثمن معامله را پرداخته… دلیل محکمه‌پسندی … بر فسخ یا اقاله یا بطلان معامله اقامه نشده… نظر به محکومیت آقای علیرضا خطیبی به انتقال رسمی خانه… در قبال اخذ مبلغ ۴۰۰۰۰۰ تومان بقیه ثمن معامله از وی صادر و اعلام می‌نماید…»

و پرونده را با اعتراض‌نامه واصله به دیوان‌عالی کشور ارسال داشته که دادنامه ۷۱/۲۴۰ از این شعبه به این شرح بر عدم تنفیذ صادر شده است:

عدول از مطالبه پرونده‌های کیفری که به‌منظور احراز انصراف خواهان از انجام معامله مورد استناد خوانده واقع شده است موجه نیست.

برخورد دادگاه با حق انصراف مذکور در قول‌نامه که دفاعاً مورد استناد واقع گردید است نامعلوم است.

قطع‌نظر از اینکه خانه مورد بحث تحویل نشده است و قیمت مورد توافق نیز پرداخت نگردیده و فقط مبلغی پیش‌قسط پرداخت شده است اساساً مستند دعوی جز به قرارداد قابل حمل نیست و استدلال دادگاه به بیع‌نامه مخدوش است…»

متعاقباً دادگاه قرار ملاحظه پرونده‌های استنادی و استعلام شماره صحیح یکی از آن‌ها را از خواهان صادر نموده و پس از تهیه مستخرجه از پرونده‌های واصله با اعلام پایان دادرسی چنین انشاء رأی کرده است:

… اظهارات خوانده طی پرونده ۲۱۹۹- ۶۸ پ ۱ بازپرسی شعبه اول به این … که … معامله که انجام دادم پس ایرادی نداشته و … در … این دادگاه … بر اینکه «من حاضر بودم خانه را به وی انتقال رسمی دهم… حاضر نشده بیاید خانه را انتقال بگیرد…» پرونده کیفری به کلاسه ۶۹/۲۶۲-۷ مشعر بر عدم احراز تصرف عدوانی … اختلاف زمانی انصراف هریک از متعاملین در انجام معامله همگی مثبت وقوع قطعی معامله و اعتبار آن می‌باشد و جمله مندرج در قسمت اخیر قرارداد دائر بر اینکه هر کدام از متعاملین که نسبت به این قرارداد سرپیچی یا تعلل نمایند مبلغ یک میلیون ریال بابت خسارات به طرف دیگر دادنی باشد حسب رویه معمول و متعارف… جهت تحکیم تعهدات… بوده و لحوقی به خیار شرط نداشته… حکم به الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ۶ دانگ خانه فوق‌الاشعار… در قبال دریافت مبلغ ۴۰۰۰۰۰۰ ریال بقیه ثمن به نام خواهان صادر و اعلام می‌گردد…

با تجدیدنظرخواهی آقای علیرضا خطیبی دادنامه نقضی ۷۳/۱۵۵ به این شرح از این شعبه صادر گردیده است:

مستند حکایت دارد که تنها قسمتی از ثمن پرداخت شده و مبیع هم تسلیم نگردیده است و قرار بوده است بعداً سند تنظیم و مبیع در تاریخ ۲۰/۱۰/۱۳۶۸ تحویل شود و قید شده است هر کس نسبت به قرارداد سرپیچی نماید ۱۰۰۰۰۰۰ ریال خسارت بپردازد. خریدار در تاریخ ۲۰/۱۰/۱۳۶۸ بقیه ثمن را نداده و مستند از تمدید مدت برای تنظیم سند و تحویل مبیع حکایت ندارد. مضافاً ۱۷ روز پس از موعد مذکور خریدار علیه فروشنده به‌عنوان کلاهبرداری شکایت کرده و گفته است تقاضای اخذ پولم را دارم و فروشنده نیز در تاریخ ۲۲/۵/۱۳۶۹ به‌موجب اظهارنامه به خریدار اعلام داشته است اینک من حاضر نیستم خانه را بفروشم. با این وصف که خواهان به‌موقع خود را در دی‌ماه ۱۳۶۸ بقیه ثمن را پرداخت نکرده است و برای استرداد آنچه پرداخته است اندکی بعد اقدام به شکایت کیفری نموده است رأی دادگاه که در رابطه با دادخواست مورخ ۳/۱۱/۱۳۶۹ وی صادر شده است مخدوش است زیرا مستند بیع نامه شناخته نمی‌شود و جز به قرارداد قابل حمل نیست و آنچه دادگاه از پرونده کیفری و صورت‌جلسه دادرسی راجع به اظهارات خوانده نقل کرده است مفید این معنی است که خوانده در آن موقع حاضر به انجام تعهدات خود بوده است و خواهان از انجام به‌موقع تعهدات خود در جهت اجرای قرارداد منعقده تخلف ورزیده و متقاضی انجام معامله نبوده و برای استرداد وجوه دریافتی خود اقدام به شکایت هم کرده است و آنچه دادگاه از آن تعبیر به عدم احراز تصرف عدوانی خواهان نموده است چون به معنی احراز تحویل موضوع قرارداد از طرف شخص خوانده به خواهان نمی‌باشد مؤثر در مقام نخواهد بود و آنچه از آن تعبیر به اختلاف زمانی انصراف هریک از متعاملین شده است در فرض وجود انصراف که یک طرفه تصور می‌شود خارج از بحث می‌باشد مضافاً اگر قرارداد مقید به انصراف هم نباشد چون مقید به مهلت منصوص یا عرفی است و بدون محدودیت زمانی نیست چنانچه مدعی تعهدات خود را به‌موقع انجام ندهد و ظرف مدت متعارف متناسب با تعادل ارزش عوضین دادخواست تقدیم ننماید الزام طرف قرارداد به انجام تعهدات موردنظر در هر زمان که طرف مختلف بخواهد مطابقت با قرارداد نخواهد داشت بنا به مراتب مستنداً به مادتین ۵۶۴- ۵۶۵ آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض‌عنه نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه صادرکننده حکم مزبور محول می‌گردد.

سند رسمی انتقال مال غیرمنقول به دلیل تعارض با سند عادی مقدم

در صورت تعارض سند عادی بیع مقدم با سند رسمی مؤخر بیع همان مال، با احراز شرایط وقوع بیع با سند عادی، سند رسمی مؤخر ابطال می‌گردد.

شماره دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۰۴۷

تاریخ: ۲۴/۰۱/۱۳۹۲

رأی شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره ۹۱۰۹۹۷۲۲۱۸۲۰۰۲۷۹ مورخ ۴/۵/۱۳۹۱ صادره از شعبه ۲ دادگاه عمومی حقوقی لواسانات که پیرو واخواهی نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۹۹۷۲۲۱۸۲۰۰۸۹۰ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۹۰ اصدار و ضمن رد واخواهی بر ابطال سند رسمی انتقال به شماره ۳۵۹۹ مورخ ۱۲/۸/۱۳۸۹ تنظیمی در دفترخانه شماره … فشم در مورد پلاک ثبتی ۱۰۹۵/۶ تنظیمی فی‌مابین (غ.) و (م.ز.) با (ع.م.) و الزام تجدیدنظرخواه (غ.ز.) و شخص ثالث (م.ز.) به اخذ پایان کار مفاصاحساب دارایی و تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ از شش‌دانگ پلاک ثبتی ۱۰۹۵/۶ و پرداخت خسارت تأخیر در انجام تعهد از قرار روزانه پانصد هزار ریال از تاریخ ۷/۹/۱۳۸۹ لغایت تاریخ اجرای حکم و پرداخت خسارت دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری در حق (ز.ح.) اشعار دارد و مورد تجدیدنظرخواهی (س.م.) با وکالت (ب.) و (غ.ز.) با وکالت (ژ.) واقع شده است قطع نظر از کیفیت رسیدگی در مرحله واخواهی از ناحیه دادگاه نخستین و صدور رأی قبل از تشکیل جلسه دادرسی، مالاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لوایح اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد؛ زیرا که اولاً: روابط حقوقی و قراردادی فی‌مابین (م.الف.) و (ز.ح.) (تجدیدنظر خواندگان) با (غ.) و (م.) شهرتین (ز.) مبتنی بر مبایعه‌نامه عادی مورخ ۶/۷/۱۳۸۹ به شماره ۶۵۴۵۰۹ تنظیمی در آژانس املاک (د.) می‌باشد که این قرارداد به قوت خود باقی است و دلیلی بر فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار آن ارائه نشده است و بنا بر تصریح مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ از قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها لازم‌الابتاع بوده و آنان را به چیزی که در آن قرارداد تصریح شده و یا به کلیه نتایجی که به‌موجب عرف و عادت و یا به‌موجب قانون از آن عقد حاصل می‌شود ملزم می‌نماید که به‌موجب قرارداد مدرکیه تجدیدنظرخواه (غ.ز.) با اتفاق (م.ز.) مبادرت به فروش شش‌دانگ پلاک ثبتی مختلف فیه در قبال ثمن معین به تجدیدنظر خواندگان نموده‌اند؛

 ثانیاً: قرارداد تنظیمی اصولاً قراردادی است لازم و مندرجات آن بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاقدین آن متبع و لازم‌الرعایه می‌باشد و متعاملین مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند که از زمره این تعهدات تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار می‌باشد که در این زمینه فروشندگان دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهدشان ارائه ننموده‌اند که به لحاظ امتناع آنان از ایفای تعهدات قراردادی متعهد لهما با مراجعه به حاکم الزام آنان را به ایفاء تعهدات قراردادی خواستار شده‌اند؛

 ثالثاً: تنظیم سند رسمی مورد معامله و تهیه مقدمات آن از قبیل اخذ پایان‌کار و مفاصا حساب مالیاتی از شرایط عقد بیع صحیح و از تکالیف مالک یا مالکین می‌باشد؛

 رابعاً: بنا بر تصریح ماده ۳۶۲ از قانون مدنی به مجرد انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌گردد و عقد بیع، فروشنده را ملزم به تحویل مورد معامله می‌نماید؛

خامساً: مادام که قرارداد منعقده فی‌مابین (غ.) و (م.ز.) با تجدیدنظر خواندگان به طریق قانونی منتهی به فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار می‌باشد و مؤید این مطلب صراحت ماده ۱۰ قانون مدنی می‌باشد؛ فلذا به‌محض انعقاد عقد بیع که استقرار می‌یابد و فروشنده دیگر مالکیتی نسبت به مورد معامله نداشته تا با تمسک به آن مبادرت به فروش و انتقال آن به شخص ثالث نماد و عقد واقع شده مؤخر از ناحیه فروشنده بیع فاسد تلقی و به حکم مقرر در مواد ۳۶۵ و ۳۶۶ از قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک نداشته و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض نماید لزوماً می‌بایست آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود که در مانحن‌فیه معامله مؤخر واقع شده فی‌مابین (ع.م.) با (غ.) و (م.ز.) مبتنی بر بیع فاسد بوده و سند تنظیمی در راستای عقد بیع فاسد نیز اثری در تملک نداشته و محکوم به بطلان می‌باشد؛

 سادساً: مراتب تحقق عقد بیع اولیه فی‌مابین تجدیدنظر خواندگان با (غ.) و (م.ز.) به دلالت دادنامه اصداری از ناحیه شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به شماره ۶۸۴ مورخ ۱۵/۵/۱۳۹۰ و دادنامه‌های شماره ۰۰۴۱۹ مورخ ۲۸/۳/۱۳۹۱ و ۷۶۰ مورخ ۳۱/۵/۱۳۹۱ شعبه ۱۰۱ دادگاه عمومی جزایی بخش لواسانات و دادنامه‌های شماره ۰۰۸۷ مورخ ۳۱/۲/۹۲ و ۰۰۱۶۷ مورخ ۱۵/۲/۱۳۹۲ احراز گردیده است و الغای دادنامه صادره از ناحیه شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در راستای طرح دعوی اعتراض ثالث به‌موجب دادنامه شماره ۱۱۹۲ مورخ ۱۳/۹/۹۱ نیز ناقض و [موجب] بی‌اعتباری مبایعه‌نامه مدرکیه تجدیدنظر خواندگان نمی‌باشد و از سوی دیگر برابر دادنامه‌های صادره از ناحیه شعبه ۱۰۱ جزایی لواسانات مراتب فروش مجدد پلاک ثبتی مختلف‌فیه احراز و فروشندگان محکوم به تحمل مجازات شده‌اند و دادنامه‌های مذکور نیز از ناحیه شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران قطعیت یافته است؛

 سابعاً: به‌موجب قرارداد تنظیمی (بند ۷-۶) متعاملین توافق نموده‌اند که چنانچه فروشنده در تاریخ ۷/۹/۱۳۸۹ در دفترخانه شماره ۵۰۷ حاضر نشود روزانه مبلغ یک میلیون ریال به خریداران پرداخت نمایند که نسبت به سه دانگ آن سابقاً اظهارنظر گردیده و خواهان‌ها صرفاً مطالبه نصف خسارت تأخیر در انجام تعهد به مأخذ پانصد هزار ریال برای هر روز را خواستار شده‌اند که مراتب تخلف فروشندگان از ایفای تعهد قراردادی مبنی بر تنظیم سند رسمی در موعد مقرر به لحاظ عدم تنظیم سند محرز و مسلم گردیده و در نتیجه موجد حق برای خریداران در جهت مطالبه آن خسارت شده است و فروشندگان دلیلی که حاکی از این‌که علت عدم انجام تعهد آنان به‌واسطه علت خارجی بوده را به دادگاه ارائه ننموده‌اند، از این رو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و تجدیدنظرخواهان در این مرحله از رسیدگی دلیل و مدرک موجهی که موجبات نقض آن را ایجاب نماید به دادگاه ارائه ننموده‌اند؛ بنابراین، دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی آنان به لحاظ انطباق با شقوق ماده ۳۴۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و با استناد به قسمت اخیر از ماده ۳۵۸ از قانون مرقوم دادنامه معترض‌عنه را تأیید می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.[۱]

دعوای فسخ قول نامه

پرسش: خواهان، دادخواستی به خواسته فسخ قول‌نامه عادی راجع به معامله یک باب منزل به طرفیت خوانده تقدیم و علت فسخ را عدم پرداخت ثمن معامله و اقاله عنوان کرده است. خوانده در دفاع ابراز کرده است اقاله‌ای صورت نگرفته و معامله به‌طور صحیح واقع و مقداری از ثمن را پرداخت کرده و مورد معامله را در حدود یک سال و اندی است به شخص ثالث منتقل نموده و در مورد معامله هیچ‌گونه تصرف و استیلابی ندارد. آیا اصولاً رسیدگی به دعوای فسخ، با این قید که خوانده در آن تصرفی ندارد و از ملکیت او خارج شده قابل استماع است؟ آیا عدم پرداخت ثمن موجب فسخ تلقی می‌شود؟۱

اتفاق نظر

وقوع عقد بیع بین اصحاب دعوا محرز است و اصولاً فسخ عقد بیع باید به‌موجب قانون و یا قرارداد فی مابین باشد. در قانون برای عدم پرداخت ثمن که موجب فسخ می‌شود مهلت سه روزه تعیین شده که با توجه به تاریخ عقد بیع و زمان تقدیم دادخواست، این موعد منقضی شده است. از طرفی حسب قول‌نامه ابرازی کلیه خیارات از طرفین اسقاط شده است که با توجه به ماده ۳۹۵ ناظر به ماده ۴۰۲ قانون مدنی و در نهایت با پرداخت قسمتی از ثمن از سوی مشتری و در تصرف قرار گرفتن مبیع، دیگر موجبی برای فسخ باقی نمی‌ماند و در اینجا با استناد به خیار تأخیر ثمن و یا قرارداد طرفین که چنین اختیاری را برای آنان پیش‌بینی نکرده است، فسخ عقد مجوز قانونی ندارد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۸)

با توجه به سؤال مطروحه و اینکه حسب دفاع خوانده اقاله‌ای صورت نگرفته و مبلغی از ثمن معامله پرداخت گردیده وقوع عقد صحیح بوده و فسخ بیع به علت تأخیر در پرداخت ثمن به‌موجب مقررات ماد ۳۹۵ و ۴۰۲ قانون مدنی معین و مشخص گردیده که مورد سؤال از مصادیق مواد مذکور نمی‌باشد، بنا به مراتب فسخ معامله به جهات یاد شده و منعکس در متن سؤال وجهه قانونی ندارد.

نظریات مشورتی

قابل انتقال بودن حق اقاله به ورثه

پرسش: شخصی ملکی را فروخته و سپس فوت کرده است اکنون خریدار و ورثه متوفی قصد اقاله آن‌را دارند. آیا قانوناً اشکالی ندارد؟

قانون مدنی ایران اقاله را یکی از موارد سقوط تعهدات شناخته و از حقوق متعاملین محسوب داشته و در ماده ۲۸۳ تصریح نموده که متعاملین می‌توانند با تراضی یکدیگر معامله را بر هم زنند و تفاسخ نمایند و چون حق بر هم زدن معامله یا حق فسخ از حقوق مالی می‌باشد و قابل انتقال به ورثه است؛ بنابراین، اشکالی ندارد که ورثه فروشنده یا خریدار تراضی کرده و معامله را اقاه نمایند.

 نظریه مشورتی شماره ۴۳۲۹/۷ مورخ ۲۷/۱۰/۵۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

از بین رفتن داوری در صورت اقاله یا فسخ معامله

چنانچه معامله اقاله یا فسخ شود و مورد قبول طرفین باشد شرط داوری پیش‌بینی شده در آن مانند بقیه تعهدات و شروط قرارداد منتفی می‌شود.

پرسش: در امور مربوط به داوری چنانچه طرفین معامله را فسخ نموده و یا اقاله نمایند و سپس اختلاف پیدا کنند، آیا می‌توانند برای حل اختلاف به دادگاه مراجعه کنند یا باید به داور یا داوران رجوع نمایند.

ارجاع امر به داوری موکول به احراز وجود اختلاف و تراضی طرفین به داوری می‌باشد، علی‌هذا اگر معامله‌ای به سبب فسخ یا اقاله منحل گردد و در نتیجه اصل معامله و یا قرارداد از بین برود. بدیهی است که شرط داوری پیش‌بینی شده در آن نیز مانند بقیه تعهدات و شروط از بین رفته است مگر این که طرفین در مورد همین موضوع یعنی از بین رفتن اصل قرارداد یا معامله اختلاف داشته باشند که می‌بایست وفق ماده ۴۶۱ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی رفتار گردد و صرف درج شرط داوری در قراردادی که اصل آن فسخ یا اقاله شده و از بین رفته است تکلیفی برای دادگاه جهت ارجاع امر به داوری نمی‌باشد.

نظریه مشورتی شماره ۷۲۱/۷ مورخ ۱۰/۲/۱۳۸۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تأثیر اقاله معامله در حق شفعه

در مورد حق شفعه، شفیع باید مثل و معادل ثمن را به فروشنده بدهد تا امکان تملک در حصه مبیع برای وی فراهم شود اخذ به شفعه معامله قبلی شریک با شخص ثالث را باطل خواهد نمود.

پرسش: اعمال حق شفعه چگونه است و در صورتی که قبل از اخذ به شفعه، شریک مبیع را به شخص ثالث واگذار نموده باشد با وجود اخذ به شفعه تکلیف معامله چه خواهد بود؟

حق شفعه ناشی از مالکیت افراد نسبت به اموال غیرمنقولی است که در حدود مقررات و قوانین مربوطه از آن استفاده می‌نمایند. بنابراین و با توجه به عمومات مواد ۸۰۸ تا ۸۲۴ قانون مدنی در صورتی که حصه شریک در معرض فروش قرار گیرد شریک دیگر (شفیع) باید مثل معادل ثمن را به فروشنده بدهد و حصه مبیعه را تملک نماید و استفاده از این حق با تأدیه ثمن معامله و اعلام تملک شفیع در حصه مبیعه حاصل می‌گردد نه با حکم دادگاه و ماده ۸۱۶ از قانون مدنی نیز حکایت از این موضوع دارد که اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می‌نماید؛ لذا اقاله معامله فیمابین شریک و شخص ثالث تاثیری در حق شفیع نداشته و مسقط حق وی نمی‌باشد رأی اصراری شماره ۴۰ مورخ ۳/۹/۱۳۷۱ نیز مؤید این موضوع است.

از قانون مدنی

ماده۲۶۴- تعهدات به یکی از طرق ذیل ساقط می‌شود:

۱٫ به وسیله‌ی وفای به عهد؛            ۴٫ به وسیله‌ی تبدیل تعهد؛

۲٫ به وسیله‌ی اِقاله؛                       ۵٫ به وسیله‌ی تَهاتُر؛

۳٫ به وسیله‌ی اِبراء؛                       ۶٫ به وسیله‌ی مالکیت مافی‌الذّمه.

ماده ۲۸۳- بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اِقاله و تفاسخ کنند.

 ماده ۲۸۴- اِقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می‌شود که دلالت بر بهم زدن معامله کند.

 ماده ۲۸۵- موضوع اِقاله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن.

ماده ۲۸۶- تلف یکی از عوضین مانع اِقاله نیست در این صورت به جای آن چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مِثلی بودن و قیمت آن در صورت قیمتی بودن داده می‌شود.

ماده ۲۸۷- نمائات و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اِقاله در مورد معامله حادث می‌شود مال کسی است که به واسطه عقد مالک شده است؛ ولی نمائات مُتصله مال کسی است که در نتیجه اقاله مالک می‌شود.

ماده ۲۸۸- اگر مالک بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود در حین اقاله به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است مستحق خواهد بود.

ماده۳۳۸- بیع عبارت است از تملیک عین به عِوَض معلوم.

ماده۳۳۹- پس از توافق بایع و مشتری در مَبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

ماده‌۳۴۰- در ایجاب و قبول، الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد.

ماده۳۴۱- بیع ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مَبیع یا برای تأدیه تمام یا قسمتی از ثَمَن، اجلی قرار داده شود.

 ماده۳۴۲- مقدار و جنس و وصف مَبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کِیل یا عدد یا ذَرع یا مساحت یا مشاهده، تابع عرف بَلَد است.

ماده۳۴۳- اگر مبیع به شرط مقدار معین فروخته شود بیع واقع می‌شود اگرچه هنوز مبیع شمرده نشده، یا کیل یا ذرع نشده باشد.

ماده۳۴۴- اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر اینکه بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی مَعهود باشد اگر چه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد.

مبحث دوم- در طرفین معامله

ماده۳۴۵- هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیّت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثَمَن را نیز داشته باشد.

ماده۳۴۶- عقد بیع باید مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مُکرَه نافذ نیست.

ماده۳۴۷ (اصلاحی ۱۴/۸/۱۳۷۰)- شخص کور می‌تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصاً به طریقی غیر از معاینه یا به وسیله کس دیگر ولو طرف معامله، جهل خود را مرتفع نماید.

مبحث سوم- در مبیع

ماده۳۴۸- بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیّت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلّم باشد.

 ماده۳۴۹- بیع مال وقف صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف‌علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سَفک دِماء روَد یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است.

 ماده۳۵۰- مَبیع ممکن است مَفروز باشد یا مُشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیئی متساوی‌الاجزاء و همچنین ممکن است کلی فی‌الذمه باشد.

Additional

وزن 0.65 kg

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “دعوای اثبات اقالـه در رویه دادگاه‌ها”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X