دعاوی-سرقفلی
دعاوی سرقفلی - انتشارات چراغ دانش کتاب|حقوقی|قانون|جرایم|ازدواج||سرقفلیدعاوی-سرقفلی

سرقفلی

370,000 ریال

عنوان کتاب: دعاوی سرقفلی در رویه دادگاه­ها

مؤلف: توحید زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ناظر چاپ: طیب زینالی

نوبت چاپ: اول/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری/ ۱۰۰۰ نسخه

کد کتاب: ۹۲

توضیحات

مشتمل بر :

دعاوی سرقفلی در رویه دادگاه ها

دعاوی-سرقفلی

فهرست کلی
معرفی دعاوی سرقفلی و نمونه دادخواست…

دعاوی سرقفلی در آراء دیوان عالی کشور.

دعاوی سرقفلی در آراء دادگاه‌ها.

دعاوی سرقفلی در نشستهای قضایی…

دعاوی سرقفلی در نظریات مشورتی…

دعاوی سرقفلی در قوانین و مقررات…

منابع و مآخذ..

 فهرست جزیی
معرفی دعاوی سرقفلی و نمونه دادخواست…

مبحث اول: معرفی حق سرقفلی..

گفتار اول: تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت..

گفتار دوم: تعریف حق کسب و پیشه و تجارت..

گفتار سوم: تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت..

مبحث دوم: حقوق مکتسبه مستأجر و موارد پرداخت یا عدم پرداخت آن در قلمرو قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶

گفتار اول: حقوق ایجاد شده در قلمرو قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶٫

بند اول – منشأ ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت محل کسب، وجود یک «رابطه استیجاری» است.

گفتار دوم: شرایط تحقق حق کسب یا پیشه یا تجارت..

مبحث سوم: حقوق مکتسبه مستأجر و موارد پرداخت یا عدم پرداخت آن در قلمرو قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶

گفتار اول: حقوق ایجاد شده در قلمرو قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶٫

بند اول – منشأ ایجاد حق سرقفلی محل کسب، «مبلغ اولیه» پرداختی از سوی مستأجر است.

گفتار دوم: حق سرقفلی مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶٫

گفتار سوم: موارد عدم پرداخت سرقفلی در قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶٫

دعاوی سرقفلی در آراء دیوان عالی کشور.

واگذاری سرقفلی مال مرهونه.

 اقاله قسمتی از معامله.

پرداخت حق کسب و پیشه در صورت تخلیه به علت تخلف مستأجر.

 ادعای سرقفلی در صورت عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت..

دعاوی سرقفلی در آراء دادگاه‌ها

مبحث اول: آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر.

 اعتراض ثالث نسبت به توقیف سرقفلی یک باب مغازه.

ماهیت حق کسب، پیشه و تجارت (سرقفلی)

 تفاوت حقوقی مفاهیم حق کسب، پیشه و تجارت با سرقفلی..

 دعوای تخلیه عین مستأجره از سوی یکی از مالکان مشاعی..

 وضع ید بر ملک مشاع..

 انتقال مالکیت عین مستأجره.

 تأثیر تخلف از پرداخت اجاره‌بها در دریافت حق کسب و پیشه و تجارت..

 نحوه طرح دعوا علیه موقوفه.

 نحوه اقامه دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی..

 مطالبه سرقفلی از سوی مستأجر پس از صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل..

 مصادیق خسارات ناشی از مستحق للغیر در آمدن مبیع..

 فسخ و تخلیه مورد اجاره تجاری به علت انتقال به غیر.

 پذیرش دعوی خلع‌ید از سوی صاحب سرقفلی علیه متصرف..

 استحقاق سرقفلی مستأجر علی‌رغم عدم تعلق حق کسب و پیشه در چارچوب قانون ۱۳۵۹.

 اقامهی دعوی به طرفیت محجور.

 لزوم مشخص بودن دین موضوع خسارت تأخیر تأدیه.

 مصادیق تغییر شغل در دعوای تخلیه عین مستأجره.

 تقاضای اعاده دادرسی با استناد به شهادت‌نامه.

مطالبه ارزش سرقفلی در فرض مستحق للغیر در آمدن مالکیت منافع..

 نحوه طرح دعوای تقسیم ترکه مشتمل بر سرقفلی مشاع..

 تعهدات فروشنده در قرارداد واگذاری حق سرقفلی..

 دعوى تخلیه مورد اجاره به دلیل انتقال به غیر.

انتقال سرقفلی..

 تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه.

 مطب محل تجاری نیست و مبلغ پرداختی به عنوان سرقفلی ودیعه محسوب می‌شود.

 قطع نظر از غیر واقعی بودن تاریخ نوشته عادی که برای فروش سرقفلی تنظیم شده است نوشته مذکور نسبت به ثالث قابل استناد نیست.

 انتقال محل کسب و پیشه توسط مستأجر.

 سرقفلی مهد کودک…

 پرداخت اولیه حق سرقفلی..

 تعدی و تفریط مستأجر.

 نرخ سرقفلی..

 انتقال سرقفلی..

 تقاضای فسخ اجاره در پی تغییر شغل..

 عقد اجاره مشمول قانون مدنی..

 اجازه انتقال منافع مورد اجاره.

 الزام به پرداخت حق سرقفلی..

 الزام به تنظیم سند رسمی اجاره.

 ادعای مالکیت سرقفلی..

 تخلیه محل از ید صاحبان سرقفلی..

رضایت موجر در تجویز منافع مورد اجاره به غیر.

 انتقال حق کسب و پیشه.

 انتقال سرقفلی..

 تخلیه عین مستأجره.

 تنظیم سند صلح سرقفلی..

 پرداخت وجوه بابت سرقفلی به قیمت روز.

 تفکیک سند در انتقال منافع..

 انتقال حق کسب و پیشه.

 انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه.

 مطالبۀ اجرت‌المثل سرقفلی..

 استرداد وجوه پرداختی بابت سرقفلی به نرخ روز.

 تعلق حق کسب و پیشه.

الزام به تنظیم و انتقال سند رسمی سرقفلی..

 ادعای سرقفلی در صورت عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت..

 تصریح به پرداخت سرقفلی در قرارداد اجاره.

تخلیه و تحویل عین مستأجرهای که مشمول مقررات محل کسب و پیشه می‌باشد.

۵۶ انتقال بدون اذن ملک تجاری..

 خواندگان در دعوای تقسیم تر که.

 الزام به انتقال سند رسمی سرقفلی ملک تجاری..

 انتقال منافع و سرقفلی..

 بازداشت سرقفلی..

٫پرداخت سرقفلی و ودیعه جهت تخلیه شرط ایجاد حق تقاضای اجرت‌المثل ملک مشمول قانون

 تقاضای صدور دستور فروش سرقفلی مشاعی..

 رفع توقیف از سرقفلی..

 الزام شرکا به فروش سرقفلی..

 تعلق سرقفلی به غیر به عنوان عیب ملک…

 مطالبه حق مالکانه موجر جهت رضایت تملک مغازه استیجاری..

 مبدأ محاسبه استحقاق خسارت تأخیر تأدیه.

 تقاضای خلع‌ید بر مبنای مالکیت مشاعی منافع (سرقفلی)

عدم استماع خواسته تنفیذ و اثبات مالکیت…

 لزوم ذکر جهت تجدیدنظر در دادخواست…

 مرجع صالح رسیدگی ابطال سند رسمی انتقال سرقفلی مبتنی بر حکم دادگاه.

 دعوی خلع‌ید از سرقفلی و مورد اجاره.

تخلیه مورد اجاره به دلیل انقضای مدت..

مبحث دوم: آرای دادگاه‌های انتظامی قضات..

 صدور حکم تخلیه بدون حق سرقفلی به دلیل نیاز شخصی..

 رأی بر تخلیه مغازه با قبول استحقاق مستأجر به دریافت حقوق صنفی..

 صدور حکم تخلیه با تعیین حق کسب و پیشه.

 رد دعوای خواهان بر تخلیه مغازه استیجاری..

 تخلیه محل استیجاری بانک…

 ارائه دلیل برای تخلیه محل اجاره تجاری..

تخلیه محل کسب و پیشه و تجارت پس از انقضای مدت اجاره و تعیین سرقفلی..

 رأی شعبه اول دادگاه عالی انتظامی قضات..

دعاوی سرقفلی در نشستهای قضایی..

 غیر مالی بودن دعاوی سرقفلی..

قابلیت توقیف حق سرقفلی..

 آیا سرقفلی قابل توقیف است…

 توقیف سرقفلی..

 تخلیه و پرداخت سرقفلی..

شرط ضمن عقد اجاره اراضی موقوفه.

 تخلیه مغازه‌ای که در سال ۱۳۶۸ به اجاره داده شده است…

 حق مطالبه سرقفلی هنگام تخلیه.

 تخلیه محل به استناد انقضای مدت اجاره.

 معیار استرداد سرقفلی اخذ شده از مستأجر در انقضای مدت اجاره و تخلیه.

 حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز در زمان تخلیه.

 پرداخت قرض‌الحسنه یا سرقفلی هنگام تخلیه.

ورود ثالث به خواسته تخلیه از باب تعلق نصف سرقفلی..

 مسکوت موضوع سرقفلی و یا پیش‌پرداخت در سند رسمی اجاره.

 تخلیه و حقوق کسب و پیشه مطب یا دفتر وکالت…

 موکول تأدیه حق کسب و پیشه به تخلیه مورد اجاره.

عدم وصول حق کسب و پیشه بعد از صدور حکم تخلیه.

 تلف مورد اجاره در جریان رسیدگی به دعوای مالک دایر بر تخلیه مستأجره.

دعاوی سرقفلی در نظریات مشورتی..

 توقیف سرقفلی..

 عدم تأمین و توقیف حق سرقفلی..

 توقیف یا پلمپ اماکن تجاری..

 بازداشت حق کسب و پیشه در مقام اجرای قرار تأمین خواسته.

 اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه.

 اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه.

 حق کسب و پیشه در مورد طب…

 روابط موجر و مستأجر- حق کسب و پیشه.

 روابط موجر و مستأجر- حق کسب و پیشه.

 روابط موجر و مستأجر- حق کسب و پیشه.

 روابط موجر و مستأجر.

 روابط موجر و مستأجر.

 بهای خواسته در دعوی ابطال سند.

 بازداشت سرقفلی و به فروش آن از طریق مزایده.

 ارث بردن زوجه از حق کسب و پیشه.

 ارث بردن زوجه از حق سرقفلی..

استحقاق سرقفلی در فرض تلف مورد اجاره.

توقیف حق کسب و پیشه.

 توقیف حق کسب و پیشه.

انتقال حق کسب و پیشه.

 تعلق حق کسب و پیشه به انبار.

پرداخت سرقفلی در زمان تخلیه.

 دستور تخلیه مورد اجاره.

 معنای حق کسب و پیشه و سرقفلی..

 به ارث رسیدن سرقفلی..

نقل و انتقال سرقفلی..

 بازداشت سرقفلی..

 تبعی بودن حق سرقفلی..

تقاضای افراز ملک از سوی صاحب سرقفلی..

 ارث زوجه از حق کسب یا پیشه یا تجارت..

 تعیین نرخ سرقفلی..

 سهم زوجه از سرقفلی..

 دریافت وجه در ازای واگذاری سرقفلی..

 دادخواست تقسیم تر‌که.

 مطالبه سهم‌الارث زن از ترکه شوهر.

 بازداشت حق کسب و پیشه.

 دادخواست تقسیم تر‌که.

 حد شمول قانون تملک آپارتمان‌ها

 زوجه دائمی از حق کسب و پیشه یا تجارت ارث می‌برد.

 پرداخت سهم‌الارث زوجه.

 تخلیه موقوفه به استناد قانون تجدید قرارداد.

 بی‌اثر بودن تعهد بر عدم دریافت حق سرقفلی در زمان تخلیه.

دعاوی سرقفلی در قوانین و مقررات..

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶٫

فصل اول- کلیات..

فصل دوم- میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن..

فصل سوم- در تنظیم اجاره‌نامه.

فصل چهارم- موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره.

فصل پنجم- حق کسب یا پیشه یا تجارت..

فصل ششم- تعمیرات..

قانون روابط موجر و مستأجر.

فصل اول- روابط موجر و مستأجر.

فصل دوم- سرقفلی..

آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶٫

مقررات اجاره در قانون مدنی..

فصل چهارم- در اجاره.

مبحث اوّل- در اجاره اشیاء

مبحث دوم- در اجاره حیوانات..

مبحث سوم- در اجاره اشخاص…

فقره اوّل- در اجاره خدمه و کارگر.

فقرۀ دوم- در اجاره متصدی حمل و نقل..

منابع و مآخذ.

 معرفی حق سرقفلی

گفتار اول: تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

از آن‌جا که سرقفلی اولین بار در عرف پدیدار شد و در واقع مفهوم سرقفلی به نوعی زاده عرف است و حتی وجود سرقفلی در عرف علت اصلی پیش‌‌بینی آن در قانون بوده، بررسی سرقفلی به عنوان یک پدیده حقوقی عرفی در فرهنگ لغت که به مفهوم لغوی الفاظ می‌پردازد اجتناب‌ناپذیر است. در همین راستا در گفتار اول به بررسی مفهوم لغوی سرقفلی در فرهنگ لغات می‌پردازیم و در گفتار دوم سرقفلی را از دیدگاه حقوقدانان بررسی خواهیم کرد و در گفتار سوم مفهوم عرفی سرقفلی و در نهایت در گفتار چهارم انواع سرقفلی عرفی را به بحث خواهیم نشست تا ضمن روشن شدن مفهوم لغوی و اصطلاحی آن رابطه بین سرقفلی و حق کسب و پیشه به واقع روشن شود.

بند اول – تعریف لغوی سرقفلی: در فرهنگ لغات در مقابل لفظ سرقفلی، مفاهیم تقریباً مشابهی به چشم می‌خورد و در برخی موارد که تفاوتی در تعاریف وجود دارد ناشی از مشتبه شدن مفهوم سرقفلی و حق و کسب و پیشه و تجارت است به طوری که در فرهنگ معین در مقابل لفظ سرقفلی می‌خوانیم: «حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع‌آوری مشتری و غیره»[۱] چنین تعریفی چنان‌که در مبحث بعدی روشن خواهد شد بیشتر با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت سازگار است.

مرحوم دهخدا در ذیل لفظ سرقفلی چنین آورده است: «سرقفلی [سَ قُ] [آ مرکب] چیزی که از کرایه‌دار سرای کرایه حویلی یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست (آنندراج) حق آب و گل حقی که مستأجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروانسرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد از خود تواند فروخت (یادداشت مؤلف) حاصل مال‌الاجاره این بازار در هر حال مبلغ هزار درهم است بیرون از تکلفات عمال و توقعات عمال و مرسولات حراس و وظایف سقا و سرقفلی سرایدار (ترجمه محاسن اصفهانی)»[۲]

در فرهنگ نظام نیز در ذیل سرقفلی چنین می‌خوانیم: «پولی که علاوه بر کرایه دکان یا خانه یا امثال آن‌ها کرایه‌کننده در اول به مالک یا به کرایه‌کننده اول می‌دهد.»[۳]

در فرهنگ نفیسی مرحوم ناظم‌الاطباء مفهوم سرقفلی را چنین بیان می‌کند: «وجهی که از کرایه‌دار خانه و دکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن مزد، کشیدن قفل است و داخل در کرایه نیست.»[۴]

در نهایت فرهنگ عمید، سرقفلی را پولی می‌داند که شخصی به شخصی می‌دهد تا خانه یا دکان را که در اجاره دارد به وی واگذار نماید.[۵] آنچه از تعاریف ذکر شده بر می‌آید این است که اولاً: مفهوم سرقفلی در لغت هم در خصوص محل مسکونی و هم در خصوص محل تجارت کاربرد داشته است؛

ثانیاً: از نظر لغوی سرقفلی مبلغی است که به مالک یا مستأجر از طرف مستأجر بعدی پرداخت می‌شود و بالاخره گاهی هم سرقفلی را به حق آب و گل و حقی که به جهت جمع‌آوری مشتری و رونق کسب حاصل شده تعریف نموده‌اند. آنچه مسلم است ارائه مفهوم اخیر از سرقفلی همان‌طور که بعداً خواهد آمد با معنای حق کسب و پیشه و تجارت موافق‌تر است؛ بنابراین، فرهنگ‌نویسانی که سرقفلی را مبلغی می‌دانند که مستأجر به مالک و مستأجر ثانی به مستأجر اول می‌پردازد به مفهوم اصطلاحی آن نزدیک‌ترند اگرچه بحث در مبنای پرداخت مبلغ از طرف مستأجر دوم به مستأجر اول این تعریف را هم مواجهه با ایراد خواهد نمود؛ زیرا اگر مبنای پرداخت را جمع‌آوری مشتری و رونق کسب بدانیم مفهوم حق کسب و پیشه نمایان خواهد شد.

بند دوم – مفهوم اصطلاحی سرقفلی: اگرچه سرقفلی اولین بار در عرف به وجود آمد و قانونگذار به علت رواج عرفی آن مجبور شد آن را در قوانین و مقررات کشور پیش‌بینی کند؛ اما برداشت مقنن از سرقفلی همیشه موافق مطلق مفهوم عرفی آن نبوده است. به طوری که با وجود تغییراتی که در قوانین مربوط به سرقفلی به وجود آمده است مردم هنوز به روال قدیمی به خرید و فروش سرقفلی می‌پردازند و تنها در مواقع مشکل و اختلاف است که آرزو می‌کنند به جای اتکا بر عرف به صورت قانونی عمل می‌کردند. در این قسمت از بحث سعی خواهیم کرد با ارائه تعاریف حقوقدانان مفهوم قانونی و اصطلاحی سرقفلی را روشن کنیم تا معلوم شود قانونگذار تا چه اندازه در پیش‌بینی سرقفلی از عرف پیروی نموده است و مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانونگذار چیست که در واقع ملاک در روابط حقوقی، معنای قانونی است و کسانی در این میان موفق هستند که در روابط حقوقی خود به جای لحاظ عرف در مسائل سرقفلی به موازین قانونی آن عمل نموده‌اند.

با بررسی چند تعریف اصطلاحی از سرقفلی به تشریح مبانی آن می‌پردازیم تا ضمن روشن شدن معنای سرقفلی، مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت و روابط حاکم بر این دو را هم در ادامه بحث، بررسی کنیم.

دکتر ناصر کاتوزیان سرقفلی را به این نحو تعریف می‌کند: «امتیازی است که به موجب آن مستأجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است، در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می‌شود.»[۶]

دکتر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق برای سرقفلی دو مفهوم می‌آورد و می‌نویسد: «سرقفلی دو معنی دارد:

 ۱٫ عوض وجهی است که مستأجر محل کسب از منتقل‌الیه آن محل می‌گیرد، بابت سابقه کار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع، این جزء دارایی نامرئی است و درآمد نیست و مالیات به آن تعلق نمی‌گیرد؛

 ۲٫ وجهی است که مالک محل کسب تازه‌ساز در اولین عقد اجاره، علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر می‌گیرد. این پول درآمد است و مشمول مالیات بر درآمد است.»[۷]

در تعریف اول، نویسنده ترمینولوژی سرقفلی را امتیازی می‌داند که در نتیجه جلب مشتری حاصل شده است در حالی که چنین مفهومی مبین حق کسب و پیشه تجارت است و این حق با حق سرقفلی متفاوت می‌باشد؛ به طوری که تعریف دوم تا حدودی این دو معنا را از هم جدا نموده، ولی در نهایت نویسنده برای سرقفلی مفهوم عامی قائل شده است که حق کسب و پیشه و تجارت را هم در برمی‌گیرد و حال آن‌که سرقفلی از چنین معنای عامی برخوردار نیست.

همان‌طور که در مفهوم لغوی سرقفلی گذشت حقوقدانان نیز در برخورد با لفظ سرقفلی تعاریف متفاوتی ارائه داده‌اند. چنان‌که عده‌ای بر این عقیده هستند که سرقفلی علاوه بر معنای واقعی خود مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت را هم تحت شمول قرار می‌دهد و گروهی حق کسب و پیشه را همان سرقفلی دانسته و مفهومی غیر از معنای حق کسب و پیشه و تجارت برای سرقفلی قائل نشده‌اند. النهایه گروهی از حقوقدانان نیز با درک واقعیت‌های بیرونی به تعریف سرقفلی پرداخته‌اند و مفهوم واقعی آن را بیان نموده‌اند. همان‌طور که در گفتار قبل نیز بحث شد سرقفلی چیزی غیر از جمع‌آوری مشتری و حق تقدم در اجاره است کما اینکه حقوقدانانی که از چنین عقیده‌ای پیروی نموده‌اند سرقفلی را به گونه‌ای دیگر تعریف کرده‌اند که چند مورد را بررسی می‌کنیم.

یکی از این حقوقدانان سرقفلی را چنین تعریف می‌کند: «وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.»[۸] اگرچه این تعریف مفهوم واقعی و کامل سرقفلی را بیان نمی‌کند؛ ولی روشن است که قصد نویسنده، ارائه تعریف جامع و مانع از سرقفلی نبوده بلکه وی در مقام بیان مفهومی جدا از معنای حق کسب و پیشه و تجارت برای سرقفلی بوده است به همین دلیل هم در تعریف، اشاره‌ای به مبنا و ماهیت سرقفلی نشده و مضاف بر آن تعریف شامل سرقفلی که مستأجر ثانی به مستأجر اول می‌پردازد نیز نمی‌شود.

آنچه تا به حال در مورد تعریف سرقفلی بیان شد در خصوص مفهوم آن قبل از سال ۱۳۷۶ بود. لیکن قانونگذار در ق.ر.م.م مصوب ۱۳۷۶ در ماده ۶ و تبصره‌های آن و در مواد ۷ و ۸ همان قانون چند مفهوم مختلف از سرقفلی به دست داد که چنین برخوردی ارائه تعریف واحد از سرقفلی را نه تنها دشوار، بلکه غیرممکن ساخته است. با این همه برخی از حقوقدانان سعی نموده‌اند تعریف واحدی از آن ارائه دهند که یکی از حقوقدانان[۹] در تعریف سرقفلی به طوری که مفاهیم جدید ارائه شده در قانون را هم تحت شمول قرار دهد، آورده است: «وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز علاوه بر اجور از مستأجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به مؤجر سرقفلی پرداخته در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم دریافت می‌کند و یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله مؤجر است در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می‌گیرد.»[۱۰] برخی از حقوقدانان[۱۱] این تعریف را مورد انتقاد قرار داده‌اند و استدلال نموده‌اند که چنین تعریفی از سرقفلی شامل سرقفلی موصوف در ماده ۶ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۷۶ و تبصره یک آن و مواد ۷ و ۸ قانون مذکور بوده و در خصوص سرقفلی بیان شده در تبصره ۲ ماده ۶ که در واقع بارزترین مصداق عرفی نقل و انتقال سرقفلی می‌باشد صحیح نیست. چه سرقفلی ذکر شده در ماده ۶ قانون مذکور و تبصره یک آن اجور موجل بوده و متفاوت از سرقفلی موضوع تبصره ۲ ماده ۶ است.

نمونه دادخواست به دادگاه نخستین

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت                     خیابان کوچه پلاک – کدپستی
خواهان
خوانده
وکیل یا نماینده  قانونی
خواسته یا موضوع و بهای آن تخلیه (به علت لزوم نوسازی ملک مورد اجاره با پرداخت حقوق مکتسبه خوانده محترم (حق کسب و پیشه و تجارت) با جلب نظر کارشناس به انضمام کلیه خسارات قانونی از جمله هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل، هزینه کارشناس و …)
دلایل و منضمات دادخواست (مدارک) ۱٫سند مالکیت   ۲٫ پروانه ساختمانی   ۳٫ برگه شهرداری   ۴٫ اجاره‌نامه
شرح متن  دادخواست                                                                ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
سلام‌علیکم

احتراماً به استحضار می‌رساند:

۱٫ مطابق قرارداد استیجاری مورخ ۲۳/۱۱/۱۳۸۰ به شماره ۸۳۸۱۱ تنظیمی در دفترخانه ۹۹ تهران خواندگان تمامی یک باب مغازه جزء ملک موکل واقع در پلاک ثبتی ۱۸۵۳ فرعی از ۴۷۳۱ اصلی بخش ۶ تهران بخش ثبتی ۱۰ منطقه ۱۶ ناحیه ۲ به نشانی: ……… را در ید استیجاری دارد.

۲٫  نظر به اینکه به موجب اسناد و مدارک پیوستی دادخواست، تخریب و نوسازی پلاک مذکور به قصد نوسازی و تجدید بنای عین مستأجره ضروری است و بر همین اساس پروانه ساختمانی نیز از شهرداری منطقه ۱۶ شهرستان تهران دریافت نموده است. فلذا با تقدیم این دادخواست ضمن جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین حق کسب و پیشه و  تجارت خوانده مستنداً به بند یک از ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ صدور حکم محکومیت خوانده به تخلیه برای تخریب و بازسازی در قبال دریافت حق کسب و پیشه و تجارت متعلقه به انضمام جمیع خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست.

 

    

                                         محل امضاء مهر اثر انگشت

شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………. دادگاه ………. رسیدگی فرمایید

نام و نام خانوادگی ارجاع‌کننده ……….

تاریخ ………. امضاء

واگذاری سرقفلی مال مرهونه

معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن ‌باشد نافذ نخواهد بود. اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه.

شماره رأی: ۶۲۰

تاریخ رأی: ۲۰/۸/۱۳۷۶

‌ریاست محترم دیوان‌عالی کشور

‌احتراماً، در مورد حدود اختیارات راهن و نحوه استفاده از منافع عین مرهونه که پس از تنظیم قرارداد امانتاً به تصرف او داده شده، آراء متفاوتی از شعب ۲۱ و ۱۴ دیوان‌عالی کشور صادر گردیده است که به منظور اتخاذ رویه واحد قضائی تقاضای طرح موضوع را در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور دارد. ‌جریان پرونده‌ها را به شرح زیر به استحضار می‌رساند:

۱٫ در تاریخ ۲/۳/۷۲ بانک صادرات مازندران دادخواستی به طرفیت آقایان جمشید مظهری ملکشاه و محمد علی فتحی به خواسته ابطال فروش نامه ‌مورخ ۷/۸/۶۹ و خلع‌ید خواندگان مقوم به دو میلیون و یکصد و ده هزار ریال به دادگاه حقوقی یک قائم‌شهر تقدیم داشته، بدین توضیح که آقای جعفر‌ کریم زاده میدانی از تسهیلات بانک استفاده کرده و شش‌دانگ پلاک شماره ۴۴۱۲ فرعی از ۲۷۴۰ الی ۲۷۴۳ فرعی از ۱۱۹ اصلی بخش ۱۶ ملک آقای ‌محمد علی فتحی را به موجب سند ۲۱۰۳۱۵ ـ ۲۱/۶/۶۶ در رهن بانک قرار داده است و در زمان اعطای تسهیلات مغازه‌های مورد بحث در اختیار ‌راهن بوده و بدون اخذ مجوز از بانک طبق سند عادی ۷/۸/۶۹ که تاریخ تنظیم آن مؤخر بر تاریخ تنظیم سند رهنی است اقدام به واگذاری سرقفلی یک‌ باب مغازه به آقای جمشید مظهری کرده که منافی حق مرتهن است درخواست ابطال فروش یا سند عادی مذکور را دارد، دادگاه یاد شده پس از رسیدگی‌ حکم بر ابطال قرارداد و خلع‌ید خوانده را صادر نموده است. پس از درخواست تجدیدنظر از حکم صادره شعبه ۲۱ دیوان‌عالی کشور در مقام تجدید‌نظر چنین رأی داده است: مستفاد از ماده ۷ قرارداد به این عبارت… اموال و اسناد مشروحه ذیل را در رهن بانک گذارد و بانک قبض رهن به عمل آورد و سپس مورد رهن را‌ مجدداً به عنوان امانت به تصرف خریدار قرارداد تا از منافع آن استفاده نماید… این است که موضوع رهن صرفاً عرصه و اعیانی پلاک ۴۴۱۳ فرعی ‌ملک آقای محمد علی فتحی بوده نه منافع آن زیرا صریحاً پس از انعکاس قبض عین مرهونه توسط مرتهن در سند مجدداً ملک مذکور جهت استفاده‌ از منافع آن به تصرف طرف قرارداد، داده شده و آنچه نهایتاً به خوانده ردیف یک آقای جمشید مظهری ملکشاه واگذار شده، با توجه به قرارداد عادی‌ مورخ ۷/۸/۶۹ و با توجه به تعیین مال‌الاجاره و عنوان مستأجر منافع ملک بوده که مالک حق استفاده آن را داشته است؛ بنابراین، تصرف مالک در این‌ حد و واگذاری منافع عین مستأجره منافی حق مرتهن با مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی نبوده است و ایراد و اعتراض تجدیدنظرخواه تا این حد وارد و‌ دادنامه تجدیدنظر خواسته واجد ایراد قضائی است.

۲٫ به حکایت پرونده کلاسه ۱۴/۱۷/۸۰۴۵ در تاریخ ۱۲/۳/۷۲ بانک صادرات استان مازندران دادخواستی به خواسته ابطال فروش نامه عادی مورخ ۱۱/۷/۶۶ تنظیمی فی‌مابین خواندگان به طرفیت آقایان قربان ملیحی کوچک‌سرائی و محمد علی فتحی کوچک‌سرائی به دادگاه حقوقی یک قائم‌شهر ‌تقدیم داشته است و توضیح داده، حسب قرارداد رهن به شماره ۲۱۰۳۱۵ ـ ۲۱/۶/۶۶ پلاک ۴۴۱۳ فرعی مجزا شده از پلاک ۲۷۴۰ الی ۲۷۴۳ فرعی از ۱۹ اصلی بخش ۱۶ قائم‌شهر به عنوان وثیقه نزد بانک رهن بوده و در زمان اعطای وام سرقفلی آن به کسی واگذار نشده بود؛ لکن راهن بدون توجه به ‌مفاد سند رهن یک باب از مغازه‌های مربوطه را به خوانده ردیف اول واگذار کرده و اقدام او مغایر مفاد سند می‌باشد. تقاضای ابطال قرارداد و خلع‌ید از ‌مغازه را دارد. دادگاه به این استدلال که واگذاری سرقفلی مغازه بدون اذن مرتهن وجاهت نداشته، با استناد ماده ۷۹۳ قانون مدنی حکم بر ابطال فروش‌نامه عادی مورخ ۱۱/۷/۶۶ تنظیمی فی‌مابین خواندگان و خلع‌ید از مغازه با مشخصات مضبوط در آن صادر نموده است. محکوم‌علیه از حکم دادگاه تقاضای تجدیدنظر نموده که شعبه ۱۴ دیوان‌عالی کشور پس از رسیدگی به مورد چنین رأی داده است: «با توجه به مندرجات پرونده اعتراض مؤثری به عمل نیامده و چون رأی تجدیدنظر خواسته فاقد اشکال قانونی است تأیید می‌شود.»

 بنا به مراتب فوق همان‌طور که ملاحظه می‌فرمایید در نحوه استفاده از منافع مال مرهونه‌ای که متعلق به راهن باشد از شعبه چهاردهم و شعبه بیست و‌ یکم دیوان‌عالی کشور نظرات متفاوتی ابراز گردیده است. شعبه ۲۱ تنظیم قرارداد اجاره و واگذاری سرقفلی را از طرف راهن به مستأجر خالی از اشکال ‌دانسته، در صورتی که شعبه چهاردهم آن را مغایر با ماده ۷۹۳ قانون مدنی تشخیص و نتیجه اقدام انجام شده را باطل می‌داند. علی‌هذا به استناد ماده واحده ‌قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ به منظور اتخاذ رویه واحد قضائی تقاضای طرح موضوع را در هیئت عمومی دیوان‌عالی ‌کشور داد.

‌معاون اول قضائی دیوان‌عالی کشور ـ حسینعلی نیری

‌به تاریخ روز سه‌شنبه ۲۰/۸/۱۳۷۶ جلسه وحدت رویه قضائی هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله محمد محمدی گیلانی ‌رئیس دیوان‌عالی کشور و با حضور جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب حقوقی ‌و کیفری دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید: پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان محترم کل کشور مبنی بر: «‌نظر به این‌که از مسئله ۱۹ کتاب رهن تحریرالوسیله حضرت امام خمینی رضوان ‌الله تعالی علیه و ماده ۷۹۳ قانون مدنی استفاده می‌شود که راهن حق ‌ندارد تصرف منافی با حق مرتهن در عین مرهونه بنماید مگر با اذن مرتهن و در صورتی که مرتهن اذن بدهد راهن تنها در محدوده اذن مجاز به تصرف‌ است؛ مثلاً اگر مرتهن اجازه انتفاع داد، راهن نمی‌تواند مورد رهن را اجاره بدهد یا اگر اجازه اجاره داد نمی‌تواند آن را بفروشد و اگر اجاره داد یا فروخت ‌فضولی و متوقف بر اجازه مرتهن است، در پرونده اول مرتهن با امانت گذاشتن عین مال نزد راهن، تنها اذن انتفاع به او داده است و راهن مجاز بوده‌ شخصاً از منافع مال مورد رهن استفاده نماید و حق واگذار نمودن سرقفلی را نداشته و با اعتراض و شکایت مرتهن انتقال مردود و باطل است و در‌ پرونده دوم گرچه این تفاوت را با پرونده اول دارد که چنین اجازه‌ای را مرتهن نداده و راهن حق انتفاع هم نداشته، لکن در این جهت که راهن مجاز به ‌واگذاری سرقفلی نبوده، مشترک هستند با اعتراض مرتهن واگذاری مردود و باطل گردیده است؛ بنابراین، رأی شعبه ۱۴ دیوان‌عالی کشور که بر این‌ اساس صادر گردیده، موجه بوده، معتقد به تأیید آن می‌باشم.» مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی داده‌اند:

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

‌مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ‌ایجاد می‌نماید که می‌توان از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن ‌باشد نافذ نخواهد بود. اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال‌ مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با‌ حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست. در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان‌عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی‌ تشخیص می‌شود.

 این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در‌ موارد مشابه لازم الاتباع است.[۱]

[۱]. مهدی زینالی، مجموعه آراء وحدت رویه دیوان­عالی کشور (جلد دوم)، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۶، صص ۲۰۲-۲۰۵٫

 آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر

اعتراض ثالث نسبت به توقیف سرقفلی یک باب مغازه

شماره دادنامه: ۷۸

تاریخ: ۵/۶/۱۳۷۴

رأی شعبه ۲۰۱ دادگاه عمومی تهران

در خصوص اعتراض ثالث خانم عالیه … به توقیف سرقفلی یک باب مغازه موضوع پلاک ثبتی به شماره ۳۶۶۷/۷۱۸۲ واقع در بخش ۲ تهران به نام محکوم‌علیه آقای علی … و به نفع محکوم‌له خانم فاطمه …موضوع پرونده کلاسه ۷۳/ مدنی ۱۰۳۶ اجرای احکام مدنی دادگستری استان تهران با عنایت به اظهارات معترض و لوایح تقدیمی مشارالیها به‌خصوص لایحه شماره ۳۷۴ مورخ ۲۳/۵/۱۳۷۴ و همچنین اظهارات صریح معترض مبنی بر وجود رابطه استیجاری بین معترض ثالث و محکوم‌علیه دادنامه و با توجه به اینکه حق کسب و پیشه ارتباطی به اینکه حتی مستأجر باید بعداً سرقفلی پرداخته باشد نیست و با عنایت به فتوکپی قرارداد اجاره‌نامه عادی فی‌مابین خانم عالیه … و آقای علی … اعتراض معترض ثالث وارد نبوده و محکوم به رد است رأی صادره ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ آن قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر مرکز استان است.[۱]

دادرس شعبه ۲۰۱ دادگاه عمومی تهران – توحیدی

ماهیت حق کسب، پیشه و تجارت (سرقفلی)

از آنجا که سرقفلی اماکن تجاری، امر مستقلی نبوده بلکه امری تبعی است که به تبعیت از قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌گردد بنابراین در صورت علم وجود قرارداد اجاره، سرقفلی و حقی کسب، پیشه و تجارت نیز منتفی است. همچنین این حقی تابعی مالی، مستقلاً با در قالب عقد بیع نمی‌تواند مورد معامله قرار گرفته و الزاماً در قالب عقد اجاره قابل انتقال است.

شماره دادنامه: ۰۹ ۰۰۵ ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۵

تاریخ: ۳۰/۰۴/۱۳۹۲

رأی شعبه ۲۲۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوی آقای (ب.الف.) فرزند (ا.ن.) با وکالت آقای (ج.م.) به طرفیت آقایان و خانم‌ها ۱. (م.ج.) فرزند (م.) ۲. (ع.ج.) فرزند (م.) ۳. (م.ج.) فرزند (م.) ۴. (م.ج.) فرزند (م.) ۵. (ط.خ.) فرزند (ع.) به خواسته ۱. صدور حکم مبنی بر اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و حضور خواندگان در دفتر اسناد رسمی و انتقال مالکیت یک باب مغازه از پلاک ثبتی ۱۸۶۳/۳۴۵۲ بخش ده تهران مقوم به ۵۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال ۲. پرداخت هزینه‌ها و خسارات دادرسی و حق‌الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و استماع اظهارات متداعیین حاضر به شرح مفاد صورت‌مجلس جلسه دادرسی و لوایح تقدیمی و مستندات دعوی، نظر به اینکه صلح‌نامه عادی مورخ ۱۱/۴/۱۳۷۷ که صحت و اصالت آن مصون از تعرض واقع گردیده مادام که اقاله یا فسخ و یا به حکم مرجع صالح ابطال نشده باشد به قوت خود باقی بوده و حاکم بر روابط حقوقی ایشان می‌باشد و با توجه به اینکه بنا بر قواعد لزوم و صحت متعاملین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها مکلف‌اند تعهداتی را که بر اساس اصلی حاکمیت اراده قبولی نموده‌اند را ایفاء و اجرا نمایند و از جمله تکالیف قراردادی و عرفی منعقدین قرارداد و یا قائم‌مقام آن‌ها ایفای تعهد مبنی بر انتقال و تنظیم سند رسمی بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده می‌باشد و با عنایت به اینکه مالکیت رسمی مورث خواندگان بر پلاک ثبتی ۳۴۵۲ فرعی از ۱۸۶۳ اصلی مفروز و مجازی شده از پلاک ۲۳۳۱ فرعی واقع در بخش ۱۰ تهران به موجب پاسخ ثبت به شماره ۳۶۲۱۱-۹۱/۷/۲۹ و سند مالکیت به شماره چاپی ۳۵۶۶۷ محرز و محقق می‌باشد و از جانب قائم‌مقام ایشان دلیل و مدرکی بر ایفاء و یا اسقاط تعهد مبنی بر تنظیم سند و انتقال رسمی آن به نام خریدار ارائه نگردیده است با احراز رابطه حقوقی طرفین و صحت معامله و وقوع عقد صلح دعوی مطروحه را به نظر محمول بر صحت تشخیص داده و به لحاظ اینکه اخذ پایان کار و تفکیک ملک قبل از تنظیم سند رسمی ضروری است به استناد مواد ۱۰، ۳۵، ۳۶، ۱۸۴، ۱۹۶، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳، ۲۲۵، ۷۵۸، ۷۶۰، ۱۲۵۷ و ۱۲۰۱ قانون مدنی و مواد ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت و مواد ۱۹۸، ۳۰۳ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، حکم بر الزام خواندگان به اخذ پایان کار و تفکیک ملک و سپس تنظیم سند رسمی مغازه مورد معامله به نام خواهان را صادر و اعلام می‌نماید و خواسته دیگر خواهان دایر بر مطالبه خسارات دادرسی و هزینه‌ها و حق‌الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه به لحاظ اینکه ارکان قانونی دعوی و رابطه سببیت مستقیمی بر تقصیر خواندگان محرز نیست ثابت نبوده، لهذا بنا به مراتب فوق به استناد مواد ۱۹۷، ۵۲۰ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان را در این خصوصی صادر و اعلام می‌نماید و در خصوصی دعاوی دیگر خواهان دایر بر صدور حکم به:

 ۱. انتقال سرقفلی یک باب مغازه از پلاک ثبتی ۱۸۶۳/۳۴۵۲ بخش ده تهران مقاوم به ۵۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال

 ۲. مطالبه هزینه عوارض تغییر کاربری ملک خریداری شده به تجاری به مبلغ ۱۹/۰۹۹۱/۸۹۸ ریال

 ۳. مطالبه خسارت و اجرت‌المثلی از تاریخ ۱۱/۱۰/۱۳۸۴ تا ۱۲/۱۲/۱۳۸۸ با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به شرح متن دادخواست فعلاً مقاوم به ۵۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال ۴. پرداخت هزینه­ها و خسارات دادرسی، حق‌الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه، با قصد و آخرین اراده متعاملین در صلح‌نامه عادی مورخ ۱۳۷۷/۴/۱۱ مطابقت ندارد و قصور خواندگان و رابطه سببیت بین فعلی خواندگان و خسارات ادعایی احراز نمی‌گردد؛ زیرا مورث خواندگان با تنظیم قرارداد صلح مؤخر با تفویضی اختیارات لازم به طرف دیگر به موجب وکالت‌نامه‌های رسمی شماره ۱۱۲۲۱۵- ۱۳۷۷/۷/۵ و ۱۱۱۵۷۴ – ۷۷/۴/۱۳ دفتر اسناد رسمی شماره ۲۵۴ تهران انجام اقدامات مربوط به تشریفات رسمی ثبت و غیره را به خوانده واگذار نموده است که این امر می‌تواند گویای دلیل رسمی بر اذن و رضایت و اراده قطعی خواهان نسبت به انجام اقدامات مذکور باشد و در واقع طرفین آخرین اراده خود در ملک مورد ترافع را در قالب صلح‌نامه و وکالت ضمن آن و وکالت‌نامه‌های رسمی مذکور و با شرایط مقرر در آن‌ها متجلی ساخته‌اند و اعطای وکالت در ضمن عقد لازم و وکالت­نامه­های رسمی مذکور که با رضایت خواهان منعقد گردیده به منظور انجام تشریفات تنظیم سند رسمی و امور دیگر متضمن قبول تعهدات مربوط به تشریفات مذکور و لزوم ایفای آن از جانب خواهان می‌باشد و تردیدی در اسقاط تعهدات انتقال‌دهنده باقی نمی‌گذارد و کلاً اوضاع و احوال محقق کاشف از واگذاری اقدامات مربوط به تشریفات رسمی ثبت به طرف دیگر دارد و از الفاظ و عبارات عنوان شده در قرارداد و وکالت‌نامه ضمن آن و وکالت‌نامه رسمی مذکور نیز همین معنی استنباط و استدراک می‌گردد و سرقفلی که یک حق تبعی مالی است مستقلاً نمی‌تواند مورد معامله قرار گرفته و در قالب عقد بیع قرار نمی­گیرد و این حق الزاماً در قالب عقد اجاره قابل انتقال است، لهذا بنا به مراتب فوق، دعاوی خواهان را که مغایر با توافقات طرفین و اصل صحت است را فاقد محمل قانونی و به نظر ثابت تشخیص نداده و به استناد مواد ۲۱۹، ۱۰، ۲۲۳، ۲۲۰، ۲۲۴،۲۹۲، ۲۹۳، ۴۵۰، ۷۵۸، ۷۶۱، ۷۶۶، ۱۲۵۷ و ۱۳۰۱ مدنی و ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر بطلان دعاوی موصوف را صادر و اعلام می‌نماید و در خصوص دعوی آقایان و خانم‌ها (م.) (ع.) (م.) و (م.) فرزندان (م.) شهرت همگی (ج.) و خانم (ط.خ.) فرزند (ع.) به طرفیت آقای (ب.الف.) فرزندان، با وکالت آقای (ج.م.) به خواسته دعوی تقابل در پرونده کلاسه ۹۱۰۹۹۸۲۱۶۴۶۰۰۵۳۴ شعبه ۲۲۱ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید مفتح به خواسته تخلیه عین مستأجره به جهت نیاز به محل کسب و … به انضمام کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه‌ها و خسارات دادرسی به شرح متن با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و مستندات دعوی، نظر به اینکه اولاً: تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخص موجه برای کسب و پیشه یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ناظر به صورتی است که موجر مالک شش‌دانگ اجاره باشد؛

 ثانیاً: تعهد و الزام قانونی به عنوان مبنای رابطه حقوقی به طرفیت خوانده ارائه نگردیده و ادعای مطروحه با مندرجات قراردادهای ابرازی و اوضاع و احوال مسلم قضیه و کیفیت مراضات و توافق متعاملین و مدلول التزامی الفاظ مذکور در اسناد مذکور که دلالت بر انتقال کلیه حقوق مالک و بی‌اعتبار بودن هرگونه ادعایی از سوی ورثه در آینده دارد، مطابقت ندارد؛ لهذا بنا به مراتب فوق و با توجه به اینکه مالکیت برای خواهان‌ها وجود ندارد تا به عنوان مالک عین توانند مطالبه حقی به شرح خواسته را مطرح نمایند و با توجه به آثار و التزامات ناشی از عقد صلح دعوی خواهان‌ها را به نظر ثابت تشخیص نداده و به استناد مواد ۲۱۹، ۱۰، ۲۲۳، ۱۲۵۷ و ۱۳۰ قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی ایشان را صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۲۲۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران – احمدوند

رأی شعبه ۵۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی با (الف.) به طرفیت وراث (م.ج.) به نام ۱٫ (م.) ۲. (ع.) ۳. (م.) ۴. (م.) همگی (ج.) ۵. (ط.خ.) و متقابلاً تجدیدنظرخواهی مشارالیها به طرفیت (ب.الف.) نسبت به دادنامه شماره ۶۲۷-۹۱/۹/۲۹ صادره از شعبه ۲۲۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوی با (الف.) در مورد مطالبه عوارض شهرداری و اجرت‌المثل و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ ۸۴/۱۰/۱۱ تا ۸۸/۱۲/۱۲ و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل محکوم به رد گردیده مورد بررسی قرار گرفت از توجه به مستندات دعوی و اظهارات مکتوب در پرونده ایراد و اعتراض در مورد هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل وارد و موجه است و دادنامه در این بخش مالاً مستلزم نقض زیرا تجدیدنظرخواندگان به دلالت مستندات پرونده و حصر وراثت شورای حل اختلاف حوزه ۲۲۰ تهران قائم‌مقام مورث خود (م.ج.) هستند و هر تعهدی که بر عهده مورث بوده به وراث انتقال یافته، بنابراین الزام به تنظیم سند رسمی صلح و به تبع آن قرارداد مستند دعوی به وراث و قائم‌مقام قانونی (م.ج.) منتقل گردیده، لذا دادگاه به استناد قسمت اول ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی حکم صادره در این بخش نقض و توجهاً به ماده ۱۹۸ و ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی خواندگان بدوی وراث (م.ج.) به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل نسبت به قدر سهم­الارث و نسبت به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صلح ملک مورد نزاع در حق خواهان محکوم می‌گردند اما در مورد مطالبه عوارض شهرداری و اجرت‌المثل ناشی از تعطیلی مغازه و خسارت تأخیر تأدیه به شرح دادنامه اجرت‌المثل حق مالک قانونی است که ملکی از مالک یا نماینده تام‌الاختیار او به مشتری منتقل شود و اسم او در دفتر اسناد رسمی درج گردد و عدواناً تصرف شود که در منحنفیه این امر محقق نشده و تجدیدنظرخواه قانوناً مالکیت ندارد و حق وی غصب نگردیده و ثانیاً مغازه از طریق قانونی یعنی شهرداری تعطیل بوده که در این ایام نامبرده نفعی نداشته و در قانون، عدم­النفع قابل مطالبه نیست و در مورد مطالبه عوارض پرداختی به شهرداری قاعده فقهی و کلی است که من له الغنم فعلیه الغرم: آن که غنیمت خواهد باید غرامت دهد. چون مالکیت ملک تجاری مستلزم پرداخت عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های مربوط از جمله هزینه دارایی تجدیدنظرخواندگان تعهدی نسبت به آن ندارند و اما در مورد خسارت تأخیر تأدیه نظر به اینکه در ماده ۵۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی شرایطی دارد که خلاصه و زبده آن وجه رایج است که در مانحن فیه مطالبه خسارت تأخیر تأدیه فاقد شرایط فوق­الذکر است نظر به مراتب و اینکه در این مرحله از دادرسی تجدیدنظرخواه (ب.الف.) دلیل و مدرک موجه­ای که متضمن موجه نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته گردد به دادگاه ارائه نداده، لذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده ۳۵۸ قانون یاد شده بارد اعتراض دادنامه در موارد مذکور تأیید و استوار می‌گردد و اما رأی دادگاه در خصوص تجدیدنظرخواهی وراث (م.ج.) نسبت به دادنامه یاد شده که به موجب آن مشارالیهم به تنظیم سند رسمی ملک مورد نزاع در حق خواهان محکوم گردیده‌اند ایراد و اعتراض آنان آن را با قانون و دلایل موجود در پرونده حکایت نماید و جهات درخواست تجدیدنظر با شقوق یاد شده در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد اینکه در لایحه اعتراضه عنوان کرده‌اند مورد اجاره سرقفلی یک باب مغازه و تعهد به تحویل آن بوده از آنجا که فقهای عظام در رساله عملیه و بخش دوم روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ مجلس شورای اسلامی سرقفلی که به تبعیت از قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌گردد توجهاً به عدم قرارداد اجاره در مورد ملک مورد نزاع دعوی اجاره سرقفلی و حق کسب و پیشه و تحویل ملک مورد نزاع منتفی تجدیدنظرخواه دلیل و مدارک موجهی که متضمن جهت موجه نقض دادنامه بدوی گردد به دادگاه ارائه نداده، لذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی بارد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید و استوار می‌گردد. این رأی قطعی است.[۲]

غیر مالی بودن دعاوی سرقفلی

پرسش: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی با مبلغ معین، از جمله دعاوی مالی است یا غیر مالی؟

نظر اکثریت

با توجه به تعریف مال، عناصر آن عبارت است از:

۱٫ عین موجود در خارج یا منفعت آن

۲٫ قابل تقویم بودن به پول

۳٫ متعارف بودن تقویم به پول

۴٫ قابلیت تقویم به پول به طور بالفعل و با عنایت به تعاریف دعاوی مالی که اولاً: و بالذات، مطالبه­ی مال هدف مدعی است یا مقصود اصلی و هدف غایی مطالبه است مانند ارزیابی و قابل ارزیابی بودن انتقال سرقفلی و مستفاد از بند ۳ ماده ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی، از جمله دعاوی مالی است.

نظر اقلیت

نظر به اینکه تنظیم سند سرقفلی یا حق کسب، پیشه و تجارت در عقد اجاره، دارای موقعیت قانونی است و مستفاد از رأی وحدت رویه شماره ۶۰- ۶/۱۲/۶۳ هیئت عمومی دیوان­عالی کشور، میزان سرقفلی و حقّ کسب، پیشه یا تجارت به هر مبلغی که باشد چون قضیه موصوف، از تبعات دعوای اصلی اجاره است، نمی‌تواند تأثیری در ماهیت خواسته اصلی دعوا که غیر مالی است بنماید؛ لذا الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی به هر مبلغی، از جمله دعاوی غیر مالی می‌باشد.

نظر کمیسیون مشورتی

در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی با مبلغ معین، با توجه به تعریفی که از دعاوی مالی و غیر مالی شد، اولاً: محکوم‌له صاحب مالی می‌شود و ثانیاً: دعوی مذکور قابل تقویم به وجه رایج است؛ بنابراین دعوی سرقفلی، دعوی مالی است.[۱]

قابلیت توقیف حق سرقفلی

پرسش: آیا حق سرقفلی معرفی شده در تأمین خواسته قابل توقیف می‌باشد یا خیر و در صورتی که قابل توقیف باشد اجرای احکام باید به چه نحوی عمل نماید؟

نظر اکثریت

قابلیت توقیف و امکان فروش آن توسط اجرای احکام می‌باشد منتهی به شرط آن که توقیف آن تعارض با حقوق مالک نداشته باشد و حق انتقال به غیر (مستأجر جدید) را قرار داده باشد و رعایت مستثنیات دین هم در خصوص توقیف و فروش آن شده باشد.

دلایل:

 ۱٫ حق سرقفلی ازجمله اموال می‌باشد و در ماده ۱۲۱ ق.آ.د.م آمده است تأمین در این قانون عبارت است از توقیف اموال اعم از منقول و غیرمنقول لذا قابلیت توقیف را دارد.

۲٫ وجود نظرات مشورتی مربوط به سال‌های ۴۱ و ۵۹ و نظریه مشورتی سال ۷۷-۴۰۵۰/۷ که تصریح قابلیت توقیف سرقفلی و فروش آن توسط اجرای احکام دارد منتهی قید گردیده با توجه به اینکه سرقفلی یک حق مالی است نه مال مطلق و تا زمانی که این حق مالی به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود و یا قید گردیده با توجه به اینکه سرقفلی یک حق معلق است تا زمانی که منجز نگردیده فروش آن جایز نیست.

لذا به همین منظور باید دید که آیا حق انتقال به غیر در قرارداد سرقفلی وجود دارد یا خیر و اما نحوه اجرای آن در اجرای احکام آن است که این سرقفلی در اداره ثبت اسناد و املاک سابقه ثبت دارد به میزان خواسته یا محکومٌ‌به توقیف سپس بعد از کارشناسی و نشر آگهی و مزایده فروخته خواهد شد.

نظر اقلیت

حق سرقفلی قابل توقیف نیست و لذا نوبت به نحوه اجرا نمی­رسد.

دلایل:

 ۱٫ حق قابل تأمین و توقیف نیست و در قانون هم نیامده است که حق قابل توقیف است.

۲٫ سرقفلی هم مانند حق کسب و پیشه مالیت تبعی دارد نه استقلالی لذا توقیفش عقلا محال است.

۳٫ با توجه به اینکه سرقفلی از اموال منقول است و چون سابقه ثبت مربوط به اموال غیرمنقول است لذا به همین دلیل قابلیت توقیف وجود ندارد.

نظر کمیسیون

تأمین حق سرقفلی به لحاظ دارا بودن جنبه مالی بلااشکال است. النهایه اجرای چنین حقی و واگذاری آن به خواهان مستلزم رعایت کلیه تشریفات قانون مالک و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشد.[۲]

آیا سرقفلی قابل توقیف است

اتفاق آراء

بله چون سرقفلی مالی است که مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره به مالک می‌دهد، این پرداخت ممکن است قبل از امضای قرارداد یا حتی پس از آن انجام شود، اهم مطلب آن است که آنچه عرفا مصطلح است که سرقفلی قابل توقیف است یا خیر در واقع همان کسب، پیشه و یا تجارت مستأجر است که در طول مدت قرارداد برای او حاصل می‌شود به همین علت سرقفلی قابل توقیف است زیرا چنین حقی دارای ارزش مالی است و چون مستأجر در صورتی که با تقاضای توقیف مواجه شود، هرگز به میل خود حاضر به واگذاری حق کسب و پیشه و یا تجارت به ثالث و تأمین طلب بستانکار نخواهد بود. باید قانوناً به طلبکار اجازه داد که بتواند این حق را توقیف و سپس از طریق اجرا به مزایده گذارد در این خصوص توقیف ‌کننده می‌تواند بعداً مزایده سرقفلی را درخواست نماید. تنها مشکلی که در این خصوص بروز می‌نماید آن است که اگر سرقفلی از طریق اجرای احکام اداره اجرای ثبت یا اداره وصول و اجرای دارایی و … به فروش برسد ممکن است به حقوق مالک تعرض شود؛ زیرا او می‌تواند ضمن موافقت برای واگذاری سرقفلی از مستأجر به ثالث وجهی را دریافت نماید، یا به طریق قانونی یا توافقی حقوق مستأجر را بدهد و مورد اجاره را تخلیه نماید. راجع به این مطلب باید گفت که اخذ وجهی که عرفا حق مالک گفته می‌شود دارای مستند قانونی نیست و اگر مالک با انتقال حقوق استیجاری به دیگری موافقت ننماید وفق مقررات روابط موجر با مستأجر مصوب سال ۵۶، مستأجر می‌تواند با اقامه دعوی و اخذ حکم تجویز انتقال منافع حقوق استیجاری خود را به ثالث واگذار کند. از طرف دیگر چنین توقیفی تحت الزام قانونی و خارج از اراده مستأجر و در جهت تأمین حقوق بستانکار صورت می‌گیرد و در این صورت هم موجر حق دارد حق کسب، پیشه و یا تجارت توقیف شده را که مورد ارزیابی واقع شده را که مورد ارزیابی واقع شده در مزایده خریداری نموده و ترتیب قانونی مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ را از این طریق اعمال نماید. تنها تفاوت این است که در این فرض باید بیشترین قیمت را در مزایده بپردازد.

نظر کمیسیون

اگرچه در قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ از سرقفلی بحثی به میان نیامده و فقط در حق کسب و پیشه اسم برده شده لیکن در قانون اصلاحی سال ۷۶ به موضوع سرقفلی اشاره شده برای روشن شدن قضیه اضافه می‌نماید، اصولاً حق کسب و پیشه مربوط به فعالیت و حسن شهرت و مهارت مستأجر است که در طی سالیان متمادی موجب جلب مشتری بیشتری می‌گردد و در واقع واحد تجاری رونق خوبی پیدا می‌کند. لیکن سرقفلی وجهی است که مالک ضمن اجاره واحد تجاری خود از مستأجر دریافت نماید.

در خصوص سؤال مطروحه باید گفته شود اصولاً توقیف سرقفلی برای اینکه به حقوق مالک و قرارداد اجاره منعقده لطمه می‌زند جایز نیست ولی حق کسب و پیشه که به وسیله خود مستأجر ایجاد شده در صورتی که مستأجر حق انتقال واحد تجاری را نیز داشته باشد؛ یعنی برای توقیف آن نیست زیرا مستأجر می‌تواند محل کسب را به دیگری بفروشد اکنون که مدیون شدن برحسب معرفی و درخواست و این توقیف آن بلااشکال بوده و از طریق مزایده برای تأمین طلب دائن به فروش می‌رسد لیکن اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مدیون اجازه مالک اقدام به فروش واحد تجاری نماید فقط محق نصف حق کسب و پیشه می‌باشد در این صورت توقیف چنین حقی بدون اجازه مالک جای تأمل است.

در خاتمه اضافه می‌نماید حق کسب و پیشه دارای ارزش مالی است و با رعایت حقوق مالک به نحوی که فوقاً گفته شد ممکن است مورد توقیف قرار بگیرد.[۳]

توقیف سرقفلی

پرسش: سرقفلی قابل توقیف می‌باشد یا خیر در صورت مثبت بودن پاسخ نحوه اجرای حکم چگونه می‌باشد؟

سرقفلی از حقوق مالی است که قابل توقیف می‌باشد پس از توقیف مراتب به اداره ثبت محل اعلام خواهد شد.[۱]

عدم تأمین و توقیف حق سرقفلی

پرسش: حق سرقفلی به نفع بستانکار قابل بازداشت و تأمین می‌باشد یا خیر؟

نظر به این که حق سرقفلی معلق است به حصول شرایط خاص و مادام که به صورت «مال» تبدیل نشود توقیف و تأمین آن به نفع بستانکار ممکن نیست زیرا به موجب ماده ۲۴۰ قانون آیین دادرسی مدنی تأمین عبارت است از توقیف اموال اعم از منقول و غیرمنقول و بازداشت اموال در مبحث اجرای احکام هم ناظر به اموال منقول و غیرمنقول محکومٌ‌علیه می‌باشد و در هیچ‌یک از مواد مربوط به مباحث فوق به توقیف یا تأمین (حق) اشاره نشده است علی‌هذا با معلق بودن اصل حق و این که حق مال نیست توقیف و تأمین حق سرقفلی وجهه قانونی ندارد.

نظریه مشورتی مورخ ۲۴/۹/۴۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه

 توقیف یا پلمپ اماکن تجاری

پرسش: آیا اماکن تجاری یا محل کسب را می‌توان پلمپ نمود یعنی قفل کرد یا خیر؟ یا باید صرفاً توقیف کرد؟

نظر به این که اماکن تجاری، محل کسب و پیشه می‌باشد بدون مجوز قانونی پلمپ آن موجه نمی‌باشد ولی توقیف سرقفلی و یا عین ملک بلامانع می‌باشد.[۲]

بازداشت حق کسب و پیشه در مقام اجرای قرار تأمین خواسته

پرسش: حق سرقفلی به نفع بستانکار قابل بازداشت و تأمین می‌باشد یا خیر؟

نظر به این‌که حق سرقفلی معلق است به حصول شرایط خاص و مادام که به صورت مال تبدیل نشود توقیف و تأمین آن به نفع بستانکار ممکن نیست زیرا به موجب ماده ۲۴۰ قانون آئین دادرسی مدنی تأمین عبارت است از توقیف اموال اعم از منقول و غیرمنقول و بازداشت اموال در مبحث اجرای احکام هم ناظر به اموال منقول و غیرمنقول محکوم‌علیه می‌باشد و در هیچ‌یک از مواد مربوط در مباحث فوق به توقیف یا تأمین (حق) اشاره نشده است علی‌هذا با معلق بودن اصل حق و این‌که حق مال نیست توقیف و تأمین حق سرقفلی وجهه قانونی ندارد.

نظریه مشورتی مورخ ۲۴/۹/۱۳۴۳ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه

پرسش: چنانچه در اجاره‌نامه‌ای قید شود مستأجر هنگام تخلیه ملک حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت آیا در صورت فسخ اجاره موجر می‌تواند حق کسب و پیشه مستأجر را به استناد آن نپردازد؟

با توجه به مادتین ۸ و ۹ قانون روابط و مستأجر صرف انقضای مدت اجاره موجب تخلیه عین مستأجره نیست و چون در ماده ۹ قانون مزبور حق کسب و پیشه (حق سرقفلی) برای مستأجر شناخته شده بنابراین چنانچه در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره حق سرقفلی نخواهد داشت این شرط مخالف مدلول ماده ۲۴ قانون مزبور می‌باشد و بلااثر است.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

فصل اول- کلیات

ماده ۱- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود درصورتی که تصرف متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ماده ۲- موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱٫ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛

۲٫ اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آن‌ها و باغ‌هایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آن‌ها باشد؛

۳٫ ساختمان‌ها و محل‌هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود؛

۴٫ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک‌ها که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود؛

۵٫ خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی مابین می‌باشد.

هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند برحسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید درصورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود؛

۶٫ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.

فصل دوم- میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن

ماده ۳- در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.

ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۳/۹/۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران)- موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۵- موجر می‌تواند مابه‌التفات اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

در این صورت دادگاه ضمن صدورحکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدورحکم، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.

تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده ۶- مستأجر، مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و درصورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

فصل سوم- در تنظیم اجاره‌نامه

ماده ۷- در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

Additional

وزن 0.45 kg

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “سرقفلی”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X