MENUMENU
فسخ اجاره
مطالب حقوقی

انتقال مورد اجاره به غیر

پرسش: خانم (الف) منزل خود را از طریق بنگاه معاملاتی (ب) با دریافت یک میلیون ریال ودیعه و ماهی سیصد هزار ریال اجاره‌بها به مدت یک سال به آقای (ج) اجاره می‌دهد پس از گذشت سه ماه آقای (ج) یعنی مستأجر که به اتهام صدور چک‌های بلامحل متواری شده بود به بنگاه دیگری مراجعه و خود را (ه) و مالک معرفی و کلید منزل را برای اجاره به غیر به بنگاه می‌سپارد، کارمند بنگاه (د) در غیاب مدیر بنگاه و آقای (ج) منزل را با تنظیم اجاره‌نامه و اخذ چهار میلیون ریال ودیعه و ماهی پنجاه هزار ریال اجاره‌بها، به مدت یک سال به آقای (ز) اجاره می‌دهد و مدیر بنگاه نیز پس از بازگشت از مسافرت ذیل اجاره‌نامه را امضا می‌کند، خانم (الف) به دلیل عدم پرداخت اجاره سه ماهه از ناحیه آقای (ج) برای دریافت اجور معوقه مراجعه می‌کند با وضع مذکور مواجه می‌شود. با این وصف، آیا اولاً: (الف) در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ و آیین‌نامه آن می‌تواند از مراجع قضائی درخواست تخلیه نماید؟ در صورت مثبت بودن دعوا به طرفیت چه شخص یا اشخاصی باید اقامه شود؟

 ثانیاً: آیا عملکرد آقای (ج) وصف مجرمانه دارد؟

 ثالثاً: آیا کارمند و مدیر بنگاه (د) قابل تعقیب کیفری می‌باشند؟ در صورت مثبت بودن تحت چه عنوانی؟[۱]

نظر اکثریت

از آنجا که مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ موجر تنها در صورت انقضای مدت اجاره قادر به درخواست تخلیه عین مستأجره خواهد بود و در سؤال مطروحه مدت منقضی نگردیده است، از این ‌رو چنانچه در اجاره‌نامه تنظیمی واگذاری به غیر منع شده باشد، خانم (الف) یعنی موجر تنها به لحاظ خیار تخلف از شرط با طرح دعوا به طرفیت مستأجر، (ج) قادر به فسخ عقد اجاره و سپس تخلیه محل استیجاری خواهد بود و باید به طرفیت مستأجر دوم، یعنی متصرف نیز دعوای خلع‌ید طرح کند.

در پاسخ سؤال دوم، باید اذعان داشت نظر به این‌که عقد اجاره اولیه به نحو صحیح واقع گردیده و مستأجر اول، (ج) تا زمانی که عقد از طرف خانم (الف) فسخ نگردیده است، مالک منافع شناخته می‌شود، هرچند که عمل مستأجر که با مراجعه به بنگاه دیگر و معرفی نمودن خود به‌عنوان مالک جهت تنظیم اجاره‌نامه دوم، مبتنی بر سوءنیت بوده است، از آنجا که عمل وی موجب انتقال عین شده و حین عقد خود را مالک آن معرفی نموده است و تنها در واقع سبب انتقال منافعی شده است که نامبرده به موجب اجاره‌نامه اولیه مالک آن بوده است و عمل وی در زمانی صورت گرفته است که مدت اجاره نیز منقضی نشده است، به هیچ وجه، جرمی از ناحیه نامبرده و دیگران تحقق نیافته است.

نظر اقلیت

ضمن تأیید نظر اکثریت، در پاسخ به سؤال اول باید اذعان داشت از آنجا که مستأجر اولیه (ج) با اعمال متقلبانه و مراجعه به بنگاه دیگری غیر از بنگاه اولیه و معرفی نمودن خود به‌عنوان مالک عین مستأجره و احتمالاً ارائه اسناد مالکیت و پیشنهاد مال‌الاجاره‌ای بیشتر از مال‌الاجاره اولیه و دریافت آن قصد کلاهبرداری داشته و با تنظیم اجاره‌نامه دوم، قصد خویش را نیز با دریافت ودیعه عملی نموده است، با توجه به مراتب مذکور، بی‌تردید عمل نامبرده مشمول کلاهبرداری می‌باشد و باید به مجازات مقرر در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشا و کلاهبرداری برسد و چنانچه کارمند بنگاه نیز با علم به مراتب مذکور مبادرت به تنظیم اجاره‌نامه کرده باشد او نیز باید به جرم معاونت در کلاهبرداری مجازات گردد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۵)

 نظر به اینکه موجر در صورت انقضای مدت اجاره می‌تواند درخواست تخلیه عین مستأجره را تقاضا کند و در فرض سؤال مدت اجاره منقضی نشده است درصورتی‌که حق واگذاری مورد اجاره از مستأجر سلب شده باشد، مالک می‌تواند دادخواست فسخ اجاره را به استناد شرایط مندرج در قرارداد و تخلف از شرایط آن (شرط پرداخت اجور یا عدم انتقال به غیر) و تخلیه به طرفیت مستأجر طرح و اقامه نماید. در این فرض چون حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده بود، ضرورتی بر طرفیت منتقل الیه در این دعوا وجود ندارد، عملکرد مستأجر یا توجه به نداشتن حق واگذاری و معرفی خود به‌عنوان مالک عین و گرفتن ودیعه بیشتر از ودیعه خود و برای مدت بیشتر از باقی مانده مدت اولیه با شکایت منتقل الیه (به‌عنوان مستأجر دوم) می‌تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد، بنگاه‌دار در صورت نداشتن سوءنیت از این حیث که بدون احراز سمت و مالکیت مبادرت به تنظیم قرارداد نموده چه از نظر مسئولیت مدنی و چه از نظر صنفی و تخلف از نظامات دارای مسئولیت است.

[۱]. نشست قضائی دادگستری بابل، اردیبهشت ۱۳۸۰٫

توقیف فروش حق سرقفلی
دسته‌بندی نشده

اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه سرقفلی

پرسش: چنانچه در اجاره‌نامه‌ای قید شود مستأجر هنگام تخلیه ملک حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت آیا در صورت فسخ اجاره موجر می‌تواند حق کسب و پیشه مستأجر را به استناد آن نپردازد؟

در مورد مسئله فوق کمیسیون مشورتی حقوق مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ چنین اظهارنظر کرده است:

با توجه به مادتین ۸ و ۹ قانون روابط و مستأجر صرف انقضای مدت اجاره موجب تخلیه عین مستأجره نیست و چون در ماده ۹ قانون مزبور حق کسب و پیشه (حق سرقفلی) برای مستأجر شناخته شده بنابراین چنانچه در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره حق سرقفلی نخواهد داشت این شرط مخالف مدلول ماده ۲۴ قانون مزبور می‌باشد و بلااثر است.

نظریه مشورتی مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

  1. روابط موجر و مستأجر- حق کسب و پیشه
اگر مستأجر ضمن عقد اجاره تعهد نماید که در زمان تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی ندارد این تعهد بی‌اثر است.

پرسش: اگر مستأجر ضمن عقد اجاره تصریح نماید که وجهی از بابت سرقفلی به موجر نپرداخته است و هنگام تخلیه مورد اجاره حق دریافت سرقفلی را ندارد آیا این امر مسقط حق سرقفلی او خواهد بود یا نه؟

حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد و این حق قبل از ایجاد قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست، بنابراین اگر محلی برای کسب اجاره شده باشد و مستأجر حین عقد اجاره و تنظیم سند وجهی به مالک نپرداخته و یا در سند تعهد نموده باشد که در زمان تخلیه حق دریافت سرقفلی را ندارد طبق مواد ۱۵ و ۳۰ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هیچ یک از این امور مانع از آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر کند.

نظریه مشورتی شماره ۱۶۹۹/۷ مورخ ۲۰/۴/۶۲ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

عدم جواز تغییر مبلغ حق کسب و پیشه پس از صدور قطعیت حکم تخلیه

پس از صدور و قطعیت حکم تخلیه و تعیین حق کسب و پیشه، رسیدگی مجدد و تغییر مبلغ حق کسب و پیشه مجوزی ندارد.

پرسش: در پرونده‌ای حکم بر تخلیه محل کسب با تعیین مبلغ حق کسب و پیشه صادر شده، لیکن تا قطعیت حکم و زمان اجرا آن مدتی گذشته است، اکنون مستأجر محکوم به تخلیه، ادعا می‌کند که در این فاصله میزان حق کسب و پیشه افزایش یافته است و تقاضا دارد که در آن تجدیدنظر و به نرخ روز تعیین گردد. آیا دادگاه می‌تواند به این درخواست ترتیب اثر دهد یا نه؟

پس از صدور رأی دادگاه و قطعیت آن هیچ مقام و مرجعی حق ندارد در مفاد رأی تغییری داده و یا از اجرای آن جلوگیری نماید. مگر در مواردی‌ که قانون چنین اجازه‌ای را داده باشد و چون در مورد سؤال چنین اجازه‌ای وجود ندارد و از موارد تصحیح حکم هم نیست؛ لذا حکم قطعی باید اجرا شود. مضافاً به اینکه در موارد تعیین سرقفلی اساساً بین زمان اجرا و زمان کارشناسی فاصله خواهد بود که احتمال تنزل یا ترقی سرقفلی در طول آن می‌رود و این مسئله نمی‌تواند مجوز تغییر حکم گردد.

نظریه مشورتی شماره ۱۹۸۶/۷ مورخ ۱۵/۴/۶۱ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

غیر منقول بودن حق کسب و پیشه

زوجه دائمی که از وراث مستأجر باشد از حق کسب یا پیشه یا تجارت سهم می‌برد؛ ولی اگر جزء وراث مالک باشد از این حق سهم نمی‌برد.

پرسش: نظر به اینکه حق کسب یا پیشه یا تجارت به تبع محل کسب و پیشه در حکم غیرمنقول محسوب است؛ لذا با عنایت به مواد ۹۴۶ و ۹۴۷ از قانون مدنی که استحقاق زن از ماترک غیرمنقول همسر را منحصر به قیمت ابنیه و اشجار دانسته است نظریه مشورتی در خصوص ذی‌سهم بودن عیال در سرقفلی چیست؟

در صورتی که زوجه دائمی از جمله وراث مستأجر متوفی باشد، از حق کسب و پیشه یا تجارت که حق مالی است ارث می‌برد، لکن در صورتی که ازجمله وراث مالک مغازه استیجاری باشد، برای مالک نسبت به ملکی که در اجاره مستأجر است، حق کسب و پیشه وجود ندارد تا برای همسر از این جهات سهمی داشته باشد؛ اما وفق مقررات قانون مدنی نسبت به اعیان ماترک با توجه به حصه سهیم است. به‌علاوه چنانچه مغازه با توافق وارث مالک به اجاره واگذار گردد و سرقفلی از مستأجر دریافت شود زوجه ذی‌سهم بوده و معادل یک هشتم وجه دریافتی بابت سرقفلی به همسر یا همسران دائمی متوفی می‌رسد.

نظریه مشورتی شماره ۶۰۸۰/۷ مورخ ۱۶/۱۱/۱۳۷۰ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

بازداشت حق کسب و پیشه

بازداشت حق کسب و پیشه یا تجارت از طریق دادگاه با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی ملک به اداره ثبت اعلام می‌شود.

پرسش: مستأجر مغازه‌ای که به صورت نانوایی اداره می‌شده فوت نموده و بعد از فوت چند نفر از ورثه مشارالیه به طرفیت سایرین درخواست تحریر ترکه و مهر و موم ماترک از جمله حق کسب و پیشه مغازه مذکور را نموده‌اند. آیا تقاضای مهر و موم قابل ترتیب اثر هست و می‌توان مغازه نانوایی را مهر و موم کرد یا خیر؟

حق کسب یا پیشه یا تجارت از جمله اموالی نیست که قابل مهر و موم باشد. دادرس دادگاه حسب مقررات ماده ۱۹۱ قانون امور حسبی این موضوع را در صورت‌جلسه قید و به درخواست ذی‌نفع، قرار توقیف حق کسب و پیشه را صادر و با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی غیرمنقول، مراتب بازداشت سرقفلی را جهت جلوگیری از نقل و انتقال آن به اداره ثبت مربوطه اعلام می‌نماید.

نظریه مشورتی شماره ۶۲۳/۷ مورخ ۲۹/۲/۱۳۷۷ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

  1. توقیف حق کسب و پیشه و فروش آن پس از تبدیل به مال

حق کسب و پیشه قابل توقیف است ولی قبل از تبدیل آن به مال، قابل فروش نیست.

پرسش: حق کسب و پیشه مغازه استیجاری محکوم‌علیه پرونده از طرف محکوم‌له پرونده توقیف شده است. هرچند حق مذکور مالیت دارد اما با توجه به اینکه حقوقی است معلق، توقیف آن جایز است یا خیر و در صورت توقیف چگونه به فروش می‌رسد؟

با توجه به ماده ۶۲ آیین‌نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب سال ۱۳۵۵، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز نیست؛ لیکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‌نامه مذکور پیش‌بینی نشده است، چون سرقفلی حق مالی است، نه مال مطلق و مادام که حق مالی به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود، خصوصاً اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود؛ بنابراین قبل از تبدیل حق مالی به مال، فروش آن امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که مستأجر قصد فروش یا واگذاری مورد اجاره را به دیگری نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.

نظریه مشورتی شماره ۴۰۵۰/۷ مورخ ۳۱/۵/۱۳۷۷ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

مطالب حقوقی

قانون روابط موجر و مستأجر و آثار ابلاغ رأی قطعی

پرسش:
شخص
(الف) محکوم به تخلیه یک باب مغازه تجاری با دریافت حق کسب و پیشه و تجارت می‌شود. در تاریخ ۱/۳/۱۳۸۳ رأی به وی ابلاغ می‌شود در تاریخ ۲۵/۳/۱۳۸۳ تجدیدنظرخواهی کرده و دلایل تأخیر در تقدیم دادخواست تجدیدنظر را نیز اعلام می‌کند. دادگاه با تعیین وقت به موضوعات رسیدگی می‌کند و در تاریخ ۳۰/۶/۱۳۸۳ قرار رد دادخواست تجدیدنظر صادر می‌کند.
محکوم‌له در تاریخ ۲۲/۷/۱۳۸۳ حق کسب و پیشه را تودیع می‌کند و محکوم‌علیه با تقدیم دادخواست به لحاظ این‌که محکوم‌له حق کسب و پیشه را خارج از مهلت قانونی تودیع کرده است و در نهایت رأی ملغی‌الاثر است، تقاضای توقیف و ابطال عملیات اجرایی می‌کند. سؤالات زیر مطرح است:
رأی دادگاه بدوی در چه تاریخی قطعیت می‌یابد؟
آیا اعتراض محکوم‌علیه به قرار رد دادخواست تجدیدنظر در قطعیت رأی بدوی مؤثر است؟
آغاز مهلت سه ماهه موجر برای تودیع حق کسب و پیشه از چه تاریخی است؟
آیا تقدیم دادخواست توقیف عملیات اجرایی با کیفیت فوق صحیح است؟
درصورتی‌که پاسخ منفی باشد، به چه نحو باید عمل شود؟

اتفاق‌نظر

قطعیت رأی دادگاه بدوی بیست روز پس از ابلاغ قرار رد دادخواست تجدیدنظرخواهی است

البته چنانچه نسبت به این قرار در دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی نشود.

درصورتی‌که به این قرار در دادگاه تجدیدنظر استان اعتراض شود

با صدور رأی قطعی دادگاه تجدیدنظر، دادنامه بدوی قطعی می‌شود.

پاسخ قسمت دوم سؤال با توجه به پاسخ فوق مثبت است.

پاسخ قسمت سوم سؤال به این ترتیب است:

با توجه به پاسخ قسمت اول، چنانچه به

قرار رد دادخواست تجدیدنظر، در دادگاه تجدیدنظر اعتراض نشود

، آغاز مهلت سه ماهه از تاریخ ابلاغ قرار قطعی رد دادخواست تجدیدنظرخواهی است

و چنانچه به این قرار اعتراض شود، آغاز مهلت سه ماهه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی دادگاه تجدیدنظر است.

۴ و ۵٫ در قسمت چهارم و پنجم سؤال جواب منفی است

و دادگاه در این‌گونه موارد با صدور دستور، جلوی اجرای حکم را تا زمان قطعی شدن آن می‌گیرد.

(مشابه این سؤال قبلاً در دادگستری و نشست قضائی بهشهر مطرح شده است

و قضات بهشهر این‌گونه نظر داده‌اند:

درصورتی‌که دادخواست تجدیدنظرخواهی خارج از مهلت تقدیم شود

و دادگاه بدوی و بعد از آن نیز دادگاه تجدیدنظر به لحاظ خارج از مهلت بودن،

این دادخواست را رد کنند کاشف به عمل می‌آید

که رأی بدوی با همان کیفیت بیست روز پس از ابلاغ، قطعی شده و

قطعیت رأی همان تاریخ است و اعتراض خارج از مهلت محکوم‌علیه تأثیری در مانحن‌فیه ندارد

چرا که اگر غیر از این باشد، این تالی فاسد به وجود می‌آید که ممکن است

احکام دادگاه مدت‌ها بلاتکلیف و متزلزل باقی بماند. اعضا و قضات دیوان‌عالی کشور در پاسخی که در

کمیسیون قضائی اعلام کردند،

با نظر قضات بهشهر مخالف بوده صراحتاً اعلام کرده‌اند که رأی بدوی حتی پس از رسیدگی به تجدیدنظرخواهی خارج از مهلت، به شرحی که بیان شد قطعیت می‌یابد و اگر این تالی فاسدی که گفته شد وجود دارد ناشی از نقص قانون است.)

نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی

 مطابق ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در مواردی که حکم تخلیه محل کسب پیشه یا تجارت صادر می‌شود، دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌کند و مهلت‌های مذکور از تاریخ ایداع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد (تبصره ۱ ماده مرقوم) با توجه به این‌که احکام تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی است، مهلت‌های مزبور از تاریخ ابلاغ رأی قطعی مرعاست؛ بنابراین، اولاً: شروع مهلت ایداع حق کسب و پیشه و یا تجارت از تاریخ ابلاغ رأی قطعی است؛

 ثانیاً: رأی زمانی قطعیت حاصل می‌کند که دادگاه تجدیدنظر، در صورت تجدیدنظرخواهی نسبت به آن رأی صادر کند، در قضیه مطروحه باید نسبت به قرار رد دادخواست تجدیدنظر رسیدگی و قرار صادر شده را تأیید کرده باشد؛

ثالثاً: مطابق ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر، مهلت سه ماهه برای ایداع حق کسب و پیشه یا تجارت از تاریخ ابلاغ رأی دادگاه تجدیدنظر آغاز می‌شود.

رابعاً: در فرض سؤال درخواست توقف عملیات اجرایی تا صدور رأی دادگاه تجدیدنظر منطبق با موازین قانونی است.

 

X