MENUMENU
ادله اثبات دعوا
مطالب حقوقی

عدم نیاز به استماع شهادت شهود در صورت وجود سند کتبی

هنگامی که اسناد کتبی بیانگر طبیعت روابط اصحاب دعوی باشد، ضرورتی بر اخذ شهادت نیست و دادگاه می‌تواند بدون استماع شهادت شهود رأی صادر نماید.

شماره دادنامه:۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۱۵۶۲

تاریخ: ۳۰/۱۰/۱۳۹۱

رأی شعبه ۱۴۷ دادگاه عمومی حقوقی

خصوص دعوی آقای (ر.ک.) با وکالت مع‌الواسطه (الف.ک.) با وکالت وکیل دادگستری آقای (م.ق.) به طرفیت آقای (ج.م.) با وکالت آقای (الف.الف.) به خواسته صدور حکم تخلیه شش‌دانگ یک باب مغازه پلاک ثبتی ۴۷۹۵/۱۳۸ بخش ۱۲ تهران موضوع قرارداد مورخ ۱۲/۱۰/۷۶، به لحاظ انقضای مدت با احتساب خسارات دادرسی.

 با این توضیح که موکل ۶ دانگ مغازه موصوف را در تاریخ ۱۲/۱۰/۷۶ طی سند عادی یک ساله به خوانده اجاره داده است. در سند اجاره بیان شده که مستأجر موظف است پس از انقضای مدت اجاره مورد اجاره را تخلیه نماید؛ لذا به لحاظ انقضای عقد اجاره و این‌که در قرار هیچ‌گونه ذکری از سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نشده است و قرارداد در زمان حاکمیت قانون سال ۱۳۷۶ بوده، به شرح خواسته تقاضای رسیدگی دارد. در ادامه وکیل خوانده به شرح لایحه تقدیمی وارد به شماره ۶۹۷-۹۱ مورخ ۲۱/۴/۹۱ اظهار می‌دارد موکل به موجب اجاره‌نامه عادی در مورخه ۱۲/۱۰/۷۶ سرقفلی مغازه موضوع دعوی را به مبلغ ۴٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال در حضور شهود و شخص بنگاه‌دار از خواهان خریداری نموده، خواهان و خوانده از مدت‌ها قبل بر سر سرقفلی مغازه درگیری و نزاع داشته که تصاویر دادنامه‌های صادره را تقدیم می‌نماید؛ لذا با استماع شهادت شهود در زمان انعقاد عقد اجاره و امارات موجود تقاضای اتخاذ تصمیم شایسته را دارد. به شرح فوق دادگاه از توجه به اظهارات اصحاب دعوی و ملاحظه مستندات ابرازی توجهاً قرارداد اجاره عادی مورخ ۱۲/۱۰/۷۶ فی‌مابین اصحاب دعوی نظر به اینکه در قرارداد تنظیمی به صراحت قید گردیده مستأجر مبلغ ۲۰۰٫۰۰۰ تومان وجه نقد به‌عنوان قرض‌الحسنه به موجر پرداخت نموده که این مبلغ تا پایان مدت قرارداد نزد مالک می‌ماند همچنین در بند ۲ ستون توضیحات در ذیل قرارداد اجاره مذکور افتاده است، مستأجر بایستی رأس خاتمه یک سال مورد اجاره را به صورت تخلیه تحویل یا برای ادامه سکونت موافقت مالک را جلب نماید در غیر این صورت مالک حق دارد مغازه را شخصاً قفل نموده و از باز شدن آن ممانعت نماید به شرح پیش گفته از توجه به حاکمیت قرارداد موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ بر مغازه مورد ترافع با عنایت به این‌که به صراحت متن قرارداد اجاره تنظیمی مبلغی تحت عنوان سرقفلی از ناحیه مستأجر تحویل نگردیده از طرفی ادله اثبات دعوی موضوع ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی در عرض یکدیگر قرار نداشته با این توضیح که هنگامی که اسناد کتبی موضوع بند ۲ ماده قانونی مذکور کفایت از موضوع اختلاف نماید به نظر دادگاه ضرورتی بر اخذ شهادت موضوع بند ۳ ماده مذکور نمی‌باشد؛ لذا دادگاه ضمن رد دفاعیات وکیل خوانده، دعوی خواهان را ثابت تشخیص، به استناد مواد ۱،۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۵/۶/۱۳۷۶ ماده ۴۹۴ قانون مدنی و ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، مبادرت به صدور حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه شش‌دانگ یک باب مغازه موضوع قرارداد اجاره مورخ ۱۲/۱۰/۷۶ در قبال پرداخت مبلغ ودیعه از ناحیه موجر با احتساب خسارات دادرسی به مبلغ ۴۴۰٫۰۰۰ ریال در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری در صورت اعتراض ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران- هادیان

رأی شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای (ج.م.) به طرفیت آقای (ر.ک.) با وکالت آقای (م.ق.) و آقای (م.ص.) نسبت به دادنامه شماره ۳۳۴ مورخ ۲۸/۴/۱۳۹۱ صادره از شعبه ۱۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به محکومیت تجدیدنظرخواه به تخلیه شش‌دانگ یک باب مغازه موضوع قرارداد اجاره موضوع ۱۲/۱۰/۱۳۷۶ به پلاک ثبتی ۴۷۹۵/۱۳۸ بخش ۱۲ تهران در قبال پرداخت مبلغ ودیعه از سوی موجر (تجدیدنظر خوانده) در حق وی به انضمام پرداخت خسارت دادرسی صادر شد. دادگاه با بررسی و مداقه در محتویات پرونده، نظر به اینکه تجدیدنظرخواه، دلیل قانونی در جهت نقض دادنامه ارائه نداده و حکم صادره وفق موازین ساری و جاری صادر گردیده است، مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه معترض‌عنه عیناً تأیید می‌گردد. این رأی قطعی است.[۱]

رئیس شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه

توقیف فروش حق سرقفلی
دسته‌بندی نشده

اثر اسقاط حق کسب و پیشه در اجاره‌نامه سرقفلی

پرسش: چنانچه در اجاره‌نامه‌ای قید شود مستأجر هنگام تخلیه ملک حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت آیا در صورت فسخ اجاره موجر می‌تواند حق کسب و پیشه مستأجر را به استناد آن نپردازد؟

در مورد مسئله فوق کمیسیون مشورتی حقوق مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ چنین اظهارنظر کرده است:

با توجه به مادتین ۸ و ۹ قانون روابط و مستأجر صرف انقضای مدت اجاره موجب تخلیه عین مستأجره نیست و چون در ماده ۹ قانون مزبور حق کسب و پیشه (حق سرقفلی) برای مستأجر شناخته شده بنابراین چنانچه در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره حق سرقفلی نخواهد داشت این شرط مخالف مدلول ماده ۲۴ قانون مزبور می‌باشد و بلااثر است.

نظریه مشورتی مورخ ۵/۱۱/۱۳۴۲ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

  1. روابط موجر و مستأجر- حق کسب و پیشه
اگر مستأجر ضمن عقد اجاره تعهد نماید که در زمان تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی ندارد این تعهد بی‌اثر است.

پرسش: اگر مستأجر ضمن عقد اجاره تصریح نماید که وجهی از بابت سرقفلی به موجر نپرداخته است و هنگام تخلیه مورد اجاره حق دریافت سرقفلی را ندارد آیا این امر مسقط حق سرقفلی او خواهد بود یا نه؟

حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد و این حق قبل از ایجاد قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست، بنابراین اگر محلی برای کسب اجاره شده باشد و مستأجر حین عقد اجاره و تنظیم سند وجهی به مالک نپرداخته و یا در سند تعهد نموده باشد که در زمان تخلیه حق دریافت سرقفلی را ندارد طبق مواد ۱۵ و ۳۰ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هیچ یک از این امور مانع از آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر کند.

نظریه مشورتی شماره ۱۶۹۹/۷ مورخ ۲۰/۴/۶۲ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

عدم جواز تغییر مبلغ حق کسب و پیشه پس از صدور قطعیت حکم تخلیه

پس از صدور و قطعیت حکم تخلیه و تعیین حق کسب و پیشه، رسیدگی مجدد و تغییر مبلغ حق کسب و پیشه مجوزی ندارد.

پرسش: در پرونده‌ای حکم بر تخلیه محل کسب با تعیین مبلغ حق کسب و پیشه صادر شده، لیکن تا قطعیت حکم و زمان اجرا آن مدتی گذشته است، اکنون مستأجر محکوم به تخلیه، ادعا می‌کند که در این فاصله میزان حق کسب و پیشه افزایش یافته است و تقاضا دارد که در آن تجدیدنظر و به نرخ روز تعیین گردد. آیا دادگاه می‌تواند به این درخواست ترتیب اثر دهد یا نه؟

پس از صدور رأی دادگاه و قطعیت آن هیچ مقام و مرجعی حق ندارد در مفاد رأی تغییری داده و یا از اجرای آن جلوگیری نماید. مگر در مواردی‌ که قانون چنین اجازه‌ای را داده باشد و چون در مورد سؤال چنین اجازه‌ای وجود ندارد و از موارد تصحیح حکم هم نیست؛ لذا حکم قطعی باید اجرا شود. مضافاً به اینکه در موارد تعیین سرقفلی اساساً بین زمان اجرا و زمان کارشناسی فاصله خواهد بود که احتمال تنزل یا ترقی سرقفلی در طول آن می‌رود و این مسئله نمی‌تواند مجوز تغییر حکم گردد.

نظریه مشورتی شماره ۱۹۸۶/۷ مورخ ۱۵/۴/۶۱ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

غیر منقول بودن حق کسب و پیشه

زوجه دائمی که از وراث مستأجر باشد از حق کسب یا پیشه یا تجارت سهم می‌برد؛ ولی اگر جزء وراث مالک باشد از این حق سهم نمی‌برد.

پرسش: نظر به اینکه حق کسب یا پیشه یا تجارت به تبع محل کسب و پیشه در حکم غیرمنقول محسوب است؛ لذا با عنایت به مواد ۹۴۶ و ۹۴۷ از قانون مدنی که استحقاق زن از ماترک غیرمنقول همسر را منحصر به قیمت ابنیه و اشجار دانسته است نظریه مشورتی در خصوص ذی‌سهم بودن عیال در سرقفلی چیست؟

در صورتی که زوجه دائمی از جمله وراث مستأجر متوفی باشد، از حق کسب و پیشه یا تجارت که حق مالی است ارث می‌برد، لکن در صورتی که ازجمله وراث مالک مغازه استیجاری باشد، برای مالک نسبت به ملکی که در اجاره مستأجر است، حق کسب و پیشه وجود ندارد تا برای همسر از این جهات سهمی داشته باشد؛ اما وفق مقررات قانون مدنی نسبت به اعیان ماترک با توجه به حصه سهیم است. به‌علاوه چنانچه مغازه با توافق وارث مالک به اجاره واگذار گردد و سرقفلی از مستأجر دریافت شود زوجه ذی‌سهم بوده و معادل یک هشتم وجه دریافتی بابت سرقفلی به همسر یا همسران دائمی متوفی می‌رسد.

نظریه مشورتی شماره ۶۰۸۰/۷ مورخ ۱۶/۱۱/۱۳۷۰ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

بازداشت حق کسب و پیشه

بازداشت حق کسب و پیشه یا تجارت از طریق دادگاه با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی ملک به اداره ثبت اعلام می‌شود.

پرسش: مستأجر مغازه‌ای که به صورت نانوایی اداره می‌شده فوت نموده و بعد از فوت چند نفر از ورثه مشارالیه به طرفیت سایرین درخواست تحریر ترکه و مهر و موم ماترک از جمله حق کسب و پیشه مغازه مذکور را نموده‌اند. آیا تقاضای مهر و موم قابل ترتیب اثر هست و می‌توان مغازه نانوایی را مهر و موم کرد یا خیر؟

حق کسب یا پیشه یا تجارت از جمله اموالی نیست که قابل مهر و موم باشد. دادرس دادگاه حسب مقررات ماده ۱۹۱ قانون امور حسبی این موضوع را در صورت‌جلسه قید و به درخواست ذی‌نفع، قرار توقیف حق کسب و پیشه را صادر و با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی غیرمنقول، مراتب بازداشت سرقفلی را جهت جلوگیری از نقل و انتقال آن به اداره ثبت مربوطه اعلام می‌نماید.

نظریه مشورتی شماره ۶۲۳/۷ مورخ ۲۹/۲/۱۳۷۷ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

  1. توقیف حق کسب و پیشه و فروش آن پس از تبدیل به مال

حق کسب و پیشه قابل توقیف است ولی قبل از تبدیل آن به مال، قابل فروش نیست.

پرسش: حق کسب و پیشه مغازه استیجاری محکوم‌علیه پرونده از طرف محکوم‌له پرونده توقیف شده است. هرچند حق مذکور مالیت دارد اما با توجه به اینکه حقوقی است معلق، توقیف آن جایز است یا خیر و در صورت توقیف چگونه به فروش می‌رسد؟

با توجه به ماده ۶۲ آیین‌نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب سال ۱۳۵۵، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز نیست؛ لیکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‌نامه مذکور پیش‌بینی نشده است، چون سرقفلی حق مالی است، نه مال مطلق و مادام که حق مالی به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود، خصوصاً اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود؛ بنابراین قبل از تبدیل حق مالی به مال، فروش آن امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که مستأجر قصد فروش یا واگذاری مورد اجاره را به دیگری نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.

نظریه مشورتی شماره ۴۰۵۰/۷ مورخ ۳۱/۵/۱۳۷۷ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

مطالب حقوقی

قانون روابط موجر و مستأجر و آثار ابلاغ رأی قطعی

پرسش:
شخص
(الف) محکوم به تخلیه یک باب مغازه تجاری با دریافت حق کسب و پیشه و تجارت می‌شود. در تاریخ ۱/۳/۱۳۸۳ رأی به وی ابلاغ می‌شود در تاریخ ۲۵/۳/۱۳۸۳ تجدیدنظرخواهی کرده و دلایل تأخیر در تقدیم دادخواست تجدیدنظر را نیز اعلام می‌کند. دادگاه با تعیین وقت به موضوعات رسیدگی می‌کند و در تاریخ ۳۰/۶/۱۳۸۳ قرار رد دادخواست تجدیدنظر صادر می‌کند.
محکوم‌له در تاریخ ۲۲/۷/۱۳۸۳ حق کسب و پیشه را تودیع می‌کند و محکوم‌علیه با تقدیم دادخواست به لحاظ این‌که محکوم‌له حق کسب و پیشه را خارج از مهلت قانونی تودیع کرده است و در نهایت رأی ملغی‌الاثر است، تقاضای توقیف و ابطال عملیات اجرایی می‌کند. سؤالات زیر مطرح است:
رأی دادگاه بدوی در چه تاریخی قطعیت می‌یابد؟
آیا اعتراض محکوم‌علیه به قرار رد دادخواست تجدیدنظر در قطعیت رأی بدوی مؤثر است؟
آغاز مهلت سه ماهه موجر برای تودیع حق کسب و پیشه از چه تاریخی است؟
آیا تقدیم دادخواست توقیف عملیات اجرایی با کیفیت فوق صحیح است؟
درصورتی‌که پاسخ منفی باشد، به چه نحو باید عمل شود؟

اتفاق‌نظر

قطعیت رأی دادگاه بدوی بیست روز پس از ابلاغ قرار رد دادخواست تجدیدنظرخواهی است

البته چنانچه نسبت به این قرار در دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی نشود.

درصورتی‌که به این قرار در دادگاه تجدیدنظر استان اعتراض شود

با صدور رأی قطعی دادگاه تجدیدنظر، دادنامه بدوی قطعی می‌شود.

پاسخ قسمت دوم سؤال با توجه به پاسخ فوق مثبت است.

پاسخ قسمت سوم سؤال به این ترتیب است:

با توجه به پاسخ قسمت اول، چنانچه به

قرار رد دادخواست تجدیدنظر، در دادگاه تجدیدنظر اعتراض نشود

، آغاز مهلت سه ماهه از تاریخ ابلاغ قرار قطعی رد دادخواست تجدیدنظرخواهی است

و چنانچه به این قرار اعتراض شود، آغاز مهلت سه ماهه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی دادگاه تجدیدنظر است.

۴ و ۵٫ در قسمت چهارم و پنجم سؤال جواب منفی است

و دادگاه در این‌گونه موارد با صدور دستور، جلوی اجرای حکم را تا زمان قطعی شدن آن می‌گیرد.

(مشابه این سؤال قبلاً در دادگستری و نشست قضائی بهشهر مطرح شده است

و قضات بهشهر این‌گونه نظر داده‌اند:

درصورتی‌که دادخواست تجدیدنظرخواهی خارج از مهلت تقدیم شود

و دادگاه بدوی و بعد از آن نیز دادگاه تجدیدنظر به لحاظ خارج از مهلت بودن،

این دادخواست را رد کنند کاشف به عمل می‌آید

که رأی بدوی با همان کیفیت بیست روز پس از ابلاغ، قطعی شده و

قطعیت رأی همان تاریخ است و اعتراض خارج از مهلت محکوم‌علیه تأثیری در مانحن‌فیه ندارد

چرا که اگر غیر از این باشد، این تالی فاسد به وجود می‌آید که ممکن است

احکام دادگاه مدت‌ها بلاتکلیف و متزلزل باقی بماند. اعضا و قضات دیوان‌عالی کشور در پاسخی که در

کمیسیون قضائی اعلام کردند،

با نظر قضات بهشهر مخالف بوده صراحتاً اعلام کرده‌اند که رأی بدوی حتی پس از رسیدگی به تجدیدنظرخواهی خارج از مهلت، به شرحی که بیان شد قطعیت می‌یابد و اگر این تالی فاسدی که گفته شد وجود دارد ناشی از نقص قانون است.)

نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی

 مطابق ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در مواردی که حکم تخلیه محل کسب پیشه یا تجارت صادر می‌شود، دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌کند و مهلت‌های مذکور از تاریخ ایداع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد (تبصره ۱ ماده مرقوم) با توجه به این‌که احکام تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی است، مهلت‌های مزبور از تاریخ ابلاغ رأی قطعی مرعاست؛ بنابراین، اولاً: شروع مهلت ایداع حق کسب و پیشه و یا تجارت از تاریخ ابلاغ رأی قطعی است؛

 ثانیاً: رأی زمانی قطعیت حاصل می‌کند که دادگاه تجدیدنظر، در صورت تجدیدنظرخواهی نسبت به آن رأی صادر کند، در قضیه مطروحه باید نسبت به قرار رد دادخواست تجدیدنظر رسیدگی و قرار صادر شده را تأیید کرده باشد؛

ثالثاً: مطابق ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر، مهلت سه ماهه برای ایداع حق کسب و پیشه یا تجارت از تاریخ ابلاغ رأی دادگاه تجدیدنظر آغاز می‌شود.

رابعاً: در فرض سؤال درخواست توقف عملیات اجرایی تا صدور رأی دادگاه تجدیدنظر منطبق با موازین قانونی است.

 

X