حقوق آپار تمان نشینی, مطالب حقوقی

 هزینه‌های مشترک ساختمان

 همان‌طوری که در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها ذکر شد هزینه‌های مشترک به سه قسمت تقسیم می‌شوند.

الف) هزینه‌های نسبی: به آن دسته از هزینه‌هایی اطلاق می‌شود که به نسبت مساحت اختصاصی هر واحد آپارتمانی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان تناسب منطقی داشته باشد.

ب) هزینه‌های مساوی: به آن دسته از هزینه‌ها اطلاق می‌شود که به دلیل عدم ارتباط این نوع هزینه‌ها با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهند شد.

ج) هزینه‌های اختصاصی: هزینه‌های مربوط به آن قسمت‌های اشتراکی یک مجموعه ساختمانی که عملاً به‌گونه‌ای قرار گرفته است تنها یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی و استفاده از آن را دارا باشد.

مسئولان پرداخت هزینه‌های اشتراکی: هرکس از چیزی استفاده و بهره‌برداری می‌کند الزاماً باید هزینه‌های آن را نیز پرداخت نماید خواه استفاده‌کننده از خدمات مشترک مالک باشد یا مستأجر یا متصرف قانونی دیگری، حال باید دید قانون‌گذار تا چه اندازه به این قاعده پایبند بوده است برای رسیدن به جواب صحیح دو حالت را بررسی می‌کنیم.

الف) استفاده‌کننده مسئول پرداخت هزینه‌های مشاعی می‌باشد: در موارد ذیل باید استفاده کننده هزینه‌های مشترک را پرداخت نماید:

– اگر به‌موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه مشترک به عهده مالک یا شخص ثالث نباشد.

– اگر به‌موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک بوده، ولی از پرداخت آن استنکاف می‌کند.

ب) مالک مسئول پرداخت هزینه‌های مشترک می‌باشد: مالک در موارد ذیل مسئول پرداخت هزینه‌های مشترک می‌باشد:

– اگر به‌موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد.

– در صورتی که استفاده‌کننده از پرداخت هزینه‌های مشترک استنکاف نماید مالک مسئول پرداخت هزینه‌های مشترک می‌باشد.

تشریفات لازم برای وصول هزینه‌ها

برای وصول هزینه‌های مشترک مدیر یا مدیران ساختمان عموماً باید مرحله ذیل را به ترتیب رعایت نمایند.

درخواست هزینه‌های مشترک مطابق اساس‌نامه یا توافق‌نامه: ممکن است مطابق اساس‌نامه ساختمان برای درخواست هزینه‌های مشترک یکی از راهکارهای ذیل در نظر گرفته شده باشد:

الف) اعلام کتبی به بدهکار: اگر در اساس‌نامه تصویب شده باشد که مدیر یا مدیران برای وصول هزینه‌های مشترک باید نامه کتبی مشتمل بر مقدار بدهکاری و بابت آن به شخص بدهکار بدهند باید این رویه توسط مدیر مسئول طی گردد.

ب) اعلام شفاهی به بدهکار: اگر در اساس‌نامه تصویب شده که صرف درخواست شفاهی مدیر مسئول جهت وصول هزینه‌های مشترک کافی است تا بدهکار اقدام به تسویه بدهی خود بنماید.

ج) اعلام عمومی: در واقع تابلو اعلانات به‌منزله رسانه عمومی برای ساکنان مجتمع است؛ بنابراین، در صورتی که اساس‌نامه طریقه گرفتن هزینه‌های مشترک را «اعلام عمومی» مقرر کرده، مدیر مسئول مکلف به رعایت آن می‌باشد.

تذکر مهم: ممکن است بر اساس توافق‌نامه یا مصوبه اساس‌نامه طریقه وصول هزینه‌های مشترک اختلاطی از هر سه مورد فوق‌الذکر باشد.

درخواست هزینه‌های مشترک مطابق اظهارنامه: چنانچه مالک یا استفاده‌کننده آپارتمان از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک مجتمع امتناع کند باید درخواست هزینه مشترک از بدهکار از طریق «اظهارنامه» صورت بگیرد.

ابتدا در تعریف اظهارنامه، دیدگاه قانون‌گذار و علمای حقوق را به‌صورت اختصاری مورد بررسی قرار می‌دهیم.

الف) تعریف اظهارنامه از دیدگاه قانون: ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ در این مورد مقرر می‌دارد که: «هرکس می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به‌وسیله اظهارنامه از دیگری مطالبه نماید مشروط بر اینکه موعد مطالبه رسیده باشد. به‌طور کلی هر کس حق دارد اظهاراتی را که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به‌صورت رسمی به وی برساند ضمن اظهارنامه به طرف ابلاغ نماید.»

ب) تعریف اظهارنامه از دیدگاه حقوق‌دانان: نظر بعضی از علمای حقوق را در خصوص تعریف اظهارنامه ذکر می‌کنیم:

– اظهارنامه یعنی «اعلام رسمی مطلبی به دیگری به‌قصد امکان اثبات اعلام آن مطلب به وی در آینده».

اظهارنامه «نوشته‌ای است که مطابق قانون تهیه شده و ابزار قانونی است برای یادآوری کردن مطالب به طرف معین»

اظهارنامه «یکی از طرق رسمی است برای ابلاغ اظهارات راجع به حقوق ناشی از معاملات و تعهدات اشخاص نسبت به یکدیگر خواه مشعر بر تسلیم چیزی باشد یا نباشد»

شرایط اظهارنامه در خصوص درخواست هزینه‌های اشتراکی: در خصوص اظهارنامه‌ای که به‌وسیله آن هزینه‌های مشترک درخواست می‌شود باید شرایط ذیل رعایت گردد.

الف) طرفین اظهارنامه: باید اظهارکننده حتماً مطابق اساس‌نامه یا تصویب مجمع مسئولیت مدیریت ساختمان را بر عهده داشته باشد و یک کپی از مدارکی که مثبت سمت وی می‌باشد را ضمیمه اظهارنامه بکند و الا اظهارنامه از وی پذیرفته نخواهد شد و از سوی دیگر «مخاطب» اظهارنامه حسب مورد باید مالک یا استفاده‌کننده بدهکار باشد نه شخص دیگری.

ب) موضوع اظهارنامه: حتماً مبلغ بدهکاری و صورت ریز آن صریحاً ذکر شده باشد در صورت عدم رعایت هریک از شرایط بالا آثار قانونی که قانون‌گذار برای اظهارنامه مقرر کرده بر آن مترتب نخواهد شد.

ج) فرجه قانونی اظهارنامه: برای عملی شدن موضوع پرداخت هزینه‌های مشترک از سوی بدهکار قانون‌گذار حداکثر مدت آن را ۱۰ روز قرار داده و مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد…» بنابراین رعایت این فرجه قانونی برای ادامه اقدامات الزامی است.