MENUMENU
مساحت معین
مساحت معینمساحت معین

شرط مساحت معین در رویه دادگاه‌ها

23,000 تومان

عنوان کتاب: شرط مساحت معین در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

نوبت چاپ: اول/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: رقعی/ ۱۰۰۰ نسخه

کد کتاب:۷۴

توضیحات

مشتمل بر :

فهرست کلی صفحه

مقدمه ۹

معرفی شرط مساحت معین ۱۳

معرفی شرط مساحت معین ۱۵

مبحث اول: عقد بیع و آثار آن ۱۵

مبحث دوم: شرط و انواع آن ۱۷

مبحث سوم: شرط مساحت معین ۲۶

شرط مساحت معین در آرای دیوان‌عالی کشور ۳۷

مبحث اول: آرای اصراری دیوان‌عالی کشور ۳۹

مبحث دوم: آرای شعب دیوان‌عالی کشور ۶۵

شرط مساحت معین در آرای دادگاه‌ها ۹۵

شرط مساحت معین در نشست‌های قضائی ۱۱۳

شرط مساحت معین درقوانین و مقررات ۱۲۷

از قانون مدنی ۱۲۹

قانون پیش‌فروش ساختمان ۱۴۳

آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان ۱۵۴

منابع و مآخذ ۱۶۱

فهرست جزئی صفحه

مقدمه ۹

معرفی شرط مساحت معین ۱۳

معرفی شرط مساحت معین ۱۵

مبحث اول: عقد بیع و آثار آن ۱۵

گفتار اول: تعریف عقد بیع ۱۵

گفتار دوم: آثار عقد بیع ۱۶

مبحث دوم: شرط و انواع آن ۱۷

گفتار اول: اقسام شروط صحیح ۱۷

گفتار دوم: شروط باطل ۲۲

مبحث سوم: شرط مساحت معین ۲۶

گفتار اول: تحلیل مستندات قانونی ۲۶

گفتار دوم: مقایسه مواد ۳۵۵ قانون مدنی با ۱۴۹ قانون ثبت ۳۰

گفتار سوم: بررسی شرط مساحت معین در قانون پیش‌فروش آپارتمان ۳۲

گفتار چهارم: جمع بندی ۳۳

نمونه دادخواست مساحت معین ۳۶

شرط مساحت معین در آرای دیوان‌عالی کشور ۳۷

مبحث اول: آرای اصراری دیوان‌عالی کشور ۳۹

۱- الزام بایع به تسلیم میزان کسری مساحت ملک ۳۹

۲- خریداری ملک و کسر اصلاحات زمین ۵۱

مبحث دوم: آرای شعب دیوان‌عالی کشور ۶۵

۱- اصلاح مساحت در اسناد مالکیت ۶۵

۲- محاسبۀ میزان تفاوت‌هایی در مساحت ۶۷

۳- فروش زمین بر اساس مساحت معین ۷۰

۴- تعیین اضافه مساحت ۷۰

۵- ادعای کسر مساحت زمین ۷۵

۶- خرید ملک با مساحت اضافی ۸۲

۷- کسری مساحت در بیع ملک ۸۷

شرط مساحت معین در آرای دادگاه‌ها ۹۵

۱- ادعای خوانده بر اضافه شدن مساحت مغازه توسط خواهان ۹۷

۲- افزایش مساحت مغازه توسط مستأجر ۱۰۰

۳- ایجاد حق فسخ برای مالک به علت اضافه مساحت ۱۰۱

۴- فسخ معامله توسط بایع به علت اضافه مساحت ۱۰۵

۵- مطالبه بهای کسری مساحت توسط خریدار ۱۰۶

۶- ایجاد حق فسخ برای مشتری به علت کمبود مساحت شرط شده ۱۰۷

۷- مطالبه قیمت کسری مساحت در بیع املاک ۱۰۹

شرط مساحت معین در نشست‌های قضائی ۱۱۳

۱- فروش مال غیر با قول‌نامه‌های متعدد و خریداران و فروشندگان متعدد ۱۱۵

۲- کسری مساحت قابل اغماض و مسامحه ۱۱۶

۳- تصرف مازاد بر مبیع ۱۱۸

۴- شرط مساحت مندرج در ماده ۳۵۵ قانون مدنی ۱۲۰

۵- مسئولیت بایع در صورت تعذر تحویل مبیع ۱۲۱

۶- ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قرارداد ۱۲۲

۷- تجدید بنای جزئی و تخلیه عین مستأجره ۱۲۵

شرط مساحت معین درقوانین و مقررات ۱۲۷

از قانون مدنی ۱۲۹

قانون پیش‌فروش ساختمان ۱۴۳

آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان ۱۵۴

منابع و مآخذ ۱۶۱

معرفی شرط مساحت معین

گاه اتفاق می‌افتد که شخص عین خارجی را به‌عنوان مقدار معین به دیگری می‌فروشد، سپس معلوم می‌شود که مبیع کمتر یا بیشتر از مقدار تعیین شده است که معمولاً این امر باعث ایجاد اختلاف بین طرفین قرارداد می‌گردد و اختلاف مذکور به صورت دعوای شرط مساحت معین نمود پیدا می‌کند. نظر به اینکه موضوع دعوا یکی از آثار عقد بیع می‌باشد، ابتدائاً به تعریف عقد بیع و ذکر آثار آن می‌پردازیم:

مبحث اول: عقد بیع و آثار آن

گفتار اول: تعریف عقد بیع

در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «بیع عبارت ‌است از تملیک عین به عوض معلوم» که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد که در این ارتباط فروشنده را بایع و خریدار را مشتری و موضوع معامله را مبیع و عوض معامله را ثمن می‌گویند. عقد بیع از جمله عقود لازم محسوب می‌شود که برخلاف عقود جایز با فوت و حجر و سفه یکی از طرفین بیع منحل نمی‌شود؛ بنابراین علاوه بر اینکه متبایعین مکلف به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی این عقد می‌باشند در صورت فوت یکی از اطراف قرارداد، ورثه ملزم به انجام تعهد مورث خود می‌باشند.

گفتار دوم: آثار عقد بیع

قانون مدنی آثار بیع را در ماده ۳۶۲ با عبارات زیر بیان می‌دارد: «آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

«۱٫ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و یا بایع مالک ثمن می‌شود. ۲٫ عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد.۳٫ عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌کند.۴٫ عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند.»

مبحث دوم: شرط و انواع آن

شروط ضمن عقد به دو نوع تقسیم می‌شوند:

 ۱٫ شروط باطل؛

۲٫ شروط صحیح که در این مبحث به بررسی و توضیح آن‌ها خواهیم پرداخت.

گفتار اول: اقسام شروط صحیح

شرط در معنای تخصصی حقوقی، عبارت است از تعهد مستقیم یا غیرمستقیم مرتبط به عقد مشروط.‌[۱] شرط، ماهیت اعتباری وابسته به عقد می‌باشد و یک عمل حقوقی مستقل نیست، با اقاله یا ابطال عقد شرط نیز از بین خواهد رفت.

در این خصوص ماده ۲۴۶ مقرر داشته است: «در صورتی که معامله به‌واسطه اقاله یا فسخ به هم بخورد شرطی که در ضمن آن شده است باطل می‌شود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد می‌تواند عوض او را از مشروط‌له بگیرد.»

لازم به یادآوری است که «شرط و تعلیق» دو معنای متفاوت دارند به‌عنوان مثال، بین اینکه «خانه را فروختم به شرط اینکه خریدار آن را تعمیر کند» با «خانه را فروختم اگر خریدار آن را تعمیر کند» تفاوت بسیار است در اولی عقد بیع واقع شده است و «تعمیرکردن» شرط ضمن بیع است و در صورت تخلف حسب مورد متعهد‌له حق اجبار متعهد یا فسخ معامله را دارد؛ ولی در حالت دوم تحقق عقد معلق به تحقق شرط شده است اگر شرط محقق نگردد، عقد واقع نشده است.

قانون مدنی شروط ضمن عقد را در سه قسم معرفی کرده است: شرط صفت، شرط نتیجه، شرط فعل. مجالی است هریک از شروط به طور جداگانه مورد مطالعه قرار گیرد و آثار ضمانت اجرایی آن‌ها روشن شود.

الف) شرط صفت: شرط صفت راجع به کمیت یا کیفیت مورد معامله می‌باشد، به‌عنوان مثال ماده ۳۵۵ ق.م مقرر می‌دارد: «اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.» بنابراین، «شرط صفت» متصل کردن وصفی از اوصاف به مورد معامله است درحالی که «تعلیق به صفت» معلق کردن تحقق عقد به وجود صفتی در مورد معامله می‌باشد.

ماده ۲۳۵ ق.م. در مقام بیان ضمانت اجرای فقدان شرط صفت مقرر می‌دارد: «هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.»

نمونه دادخواست مساحت معین


مشخصات
نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت- خیابان کوچه پلاک- کدپستی
خواهان      
خوانده      
وکیل          
خواسته یا موضوع و بهای آن ۱٫ رسیدگی و صدور حکم بر فسخ معامله مورخ… به لحاظ کم بودن مساحت مبیع مقوم بر… ریال با احتساب کلیه خسارات قانونی از جمله هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل.

 ۲٫ استرداد وجوه پرداختی

 

دلایل و منضمات ۱٫ فتوکپی مصدق بیع‌نامه مورخ… ۲٫ صورت‌جلسه تأمین دلیل ۳٫ رسید پرداخت بخشی از ثمن ۴٫ ارجاع امر به کارشناس در صورت نیاز
ریاست محترم دادگاه حقوقی- سلام‌علیکم احتراماً به استحضار می‌رساند:
با سلام

۱٫ اینجانب به موجب بیع‌نامه مورخ …… یک قطعه باغ دارای پلاک ثبتی……واقع در…به شرط داشتن مساحت چهارصد مترمربع از خوانده خریداری نمودم.

۲٫ پس از تکمیل ملک موصوف و متر کردن آن مطابق نظریه کارشناسی متوجه شدم که باغ مزبور که چهل متر کمتر از مساحت مندرج در بیع‌نامه می‌باشد.

۳٫ نظر به اینکه اینجانب مبیع را به شرط داشتن مساحت معین خریداری نموده‌ام و در حال حاضر مبیع چهل متر کمتر از مساحت مندرج در بیع‌نامه می‌باشد. مستنداً به ماده ۳۵۵ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی صدور حکم بر فسخ معامله مورخ …… فی‌مابین اینجانب (موکل) و خوانده و استرداد وجوه پرداختی بابت ثمن با احتساب کلیه خسارات قانونی من‌جمله هزینه دادرسی حق‌الوکاله وکیل مورد استدعاست.

 با تقدیم احترام

 

 

 

محل امضاء مهر اثر انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

 

 آرای اصراری دیوان‌عالی کشور

الزام بایع به تسلیم میزان کسری مساحت ملک

شماره رأی: ۲۹۲۷

تاریخ رأی: ۲۶/۱۰/۱۳۴۳

بدواً سه نفر فرجام‌خواندگان با وکالت یکی از وکلای دادگستری دادخواستی به خواسته ابطال اجراییه ثبتی به مبلغ ۴۹۰۰۰ ریال به طرفیت دو نفر فرجام خواهان به دادگاه شهرستان تهران تقدیم و توضیح داده: «خواندگان با آنکه مورد معامله را تحویل گرفته‌اند مدعی عدم تحویل بقیه آن شده و اجراییه را به‌عنوان وجه‌التزام عدم تحویل طویله و بهاربند و اجراییه دیگری را به مبلغ ۴۹۲۰۰۰ ریال به‌عنوان وجه‌التزام عدم تحویل بقیه مورد معامله صادر نموده‌اند. نسبت به اجراییه اول در جریان امر مجبور با قرار و تصرف طویله و بهاربند شدند؛ ولی اجراییه دوم را تعقیب نمودند که معامله کرده و اعتراف نموده‌اند از هر جهت و بابت به وضعیت و کیفیت معامله آگاهی دارند و علاوه بر اینکه سند مزبور ابطال شده در سند اقاله صلح به شماره ۱۱۷۹۲- ۷۸۷۷ قید گردیده این سند پیرو سند اولی تنظیم یافته و مفاد سند اولی تأیید شده است. دیگر اینکه مورد اجرا منجز نبوده طبق سند قطعی رفتار شود و در این سند وجه‌التزامی برای بقیه نامعلوم تصریح گردیده و در سند اولی هم وجه‌التزامی فقط برای عدم تحویل طویله و بهاربند است و طویله و بهاربند هم تحویل شده و تمام مورد معامله طبق صورت‌مجلس اجرایی و طبق مدلول سند معامله و طبق صورت‌مجلس تأمین دلیل قبل از صدور اجراییه در تصرف متقاضیان بوده و کارشناس نیز تصدیق نموده مستحدثات و تصرفات داخل در محدوده مورد معامله است بنابراین صدور قرار توقیف عملیات اجرایی و صدور حکم بر ابطال دستور اجرا و اجراییه را با تأمین خسارات قانونی تقاضا دارم.»

دلایل دعوی عبارت است از: سند معامله اقاله صلح‌نامه، تأمین دلیل، دو پرونده اجرایی، تحقیق و معاینه محل با جلب نظر کارشناس.

خواندگان (فرجام خواهان) نیز با وکالت دو نفر از وکلای دادگستری به طرفیت خواهان‌ها (فرجام‌خواندگان) دادخواست تقابل به خواسته الزام خواندگان به انجام تعهد موضوع سند رسمی ۱۱۷۹۷ مقوم به یک میلیون ریال به دادگاه شهرستان تهران تقدیم و توضیح داده‌اند: به موجب اسناد و مدارک این دادخواست معامله با خواندگان بر مبنای ۷۴,۳۵۸,۲۰ متر بوده و معلوم گردیده ۸۵۰۰ متر کمتر از مقدار مورد توافق طرفین تحویل داده‌اند و پس از وساطت مصلحین فروشندگان به موجب سند رسمی ۱۱۷۹۷ تعهد نمودند که ظرف چهل روز از تاریخ وقوع معامله نسبت به آنچه تحویل نداده‌اند با جلب نظر کارشناس اقدام و کسری را تحویل دهند و نیز شرط شد در صورت تخلف روزی یک هزار ریال به‌عنوان وجه تخلف کارسازی دارند. چون فروشندگان به تعهد خود وفا نکرده موکلین در مقام صدور اجراییه برآمدند و مشارالیهم تقاضای ابطال اجراییه را نمودند.

خواندگان پس از بیست روز از تنظیم سند رسمی ۱۱۵۵۴ به موجب سند رسمی دیگری تعهد نمودند بقیه مورد معامله را ظرف چهل روز تحویل دهند و چون تاکنون دلیلی بر تحویل آن اقامه ننموده‌اند تقاضای رسیدگی توأم به هر دو پرونده و صدور حکم به الزام خواندگان به انجام تعهد و تحویل ۸۵۰۰ متر و محکومیت آن‌ها بر تقاضای ابطال اجراییه با خسارت دارم.» مدارک رونوشت قول‌نامه رونوشت چک بانک ملی که در آن تصریح شده وجه مزبور بابت معامله ۷۴,۳۵۸,۲۰ متر زمین است- رونوشت سند معامله- رونوشت تعهدنامه و اقرارنامه ۱۱۷۹۷ تنظیمی همان دفترخانه- گزارش ثبت- شهادت‌نامه- نقشه مربوط به زمین و نظریه کارشناس است.

وکیل فرجام‌خواندگان به طرفیت احد از فرجام‌خواهان دادخواستی به خواسته ۵۰۰۰۰۰ ریال به دادگاه شهرستان تهران تقدیم و توضیح داده که خوانده پس از معامله یک قطعه باغ مبلغ ۲,۵۰۰,۰۰۰ ریال بدون رسید به‌عنوان ودیعه برای استفاده کسب از موکلین اخذ می‌نماید و در موقع استرداد پنجاه هزار تومان آن را نزد خود نگاه می‌دارد و چون کلیه تعهدات انجام شده بایستی مبلغ ۵۰,۰۰۰ تومان را استرداد دارد و به علت امتناع از تأدیه آن درخواست رسیدگی و صدور حکم به پرداخت مبلغ مزبور با کلیه خسارات با درخواست رسیدگی توأم این پرونده با دو پرونده دیگر می‌شود.»

مستند دعوی: نامه موکل به طرف که دال بر قبول ودیعه و رسید اسناد مالکیت است.

رسیدگی به سه دعوای فوق‌الذکر در شعبه دوم دادگاه شهرستان تهران انجام و پس از مبادله لوایح و چند جلسه رسیدگی دادگاه مذکور به این خلاصه رأی داده است: «اسناد ابرازی طرفین قبل از وقوع معامله دلالت دارد که قصد طرفین به خرید و فروش باغ محصور و معین بوده و شرط مساحت ۷۴۳۵۸۲۰ مترمربع در سند تأثیری در امر ندارد زیرا آنچه خواندگان دعوی تقابل به موجب بند ۴ اقرارنامه شماره ۱۱۷۹۷ تعهد تحویل آن را به خواهان‌ها کرده‌اند بقیه مورد معامله سند ۱۱۵۵۴ است که به موجب بند ۱ همان اقرارنامه وکیل خواهان‌ها اقرار به دریافت سند مالکیت مربوط به آن را نموده است و آنچه به موجب سند ۱۱۵۵۴ به خواهان‌ها منتقل گردیده محصور بوده و حدود معین داشته و نظر به اینکه قطعه ABCD خارج از محدوده آن قرار دارد که کوچه ۶ متری نیز فاصله بین مورد دعوی با مورد انتقال به خواهان‌ها است و خواهان‌ها سند مالکیت قطعه مورد دعوی را ابراز نکرده‌اند با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت دعوی خواهان‌ها به اینکه قطعه ABCD را از خواندگان خریداری کرده و به مالکیت آن‌ها درآمده محکوم به عدم ثبوت و بطلان است و بالنتیجه چون تعهد خواندگان را به تحویل بقیه مورد معامله و انتقال به خواهان‌ها نمی‌توان از حدود مبیع مذکور در سند ۱۱۵۴۴ خارج دانست و مورد دعوی خارج از محدودۀ مبیع مزبور است حکم بر بی‌حقی خواهان‌ها در تقاضای الزام خواندگان به تسلیم قطعه مورد دعوی صادر می‌نماید.

 ثانیاً: در دعوی خواهان‌های دعوای اصلی به خواسته ابطال اجراییه ح/۱/۴۸۳ ثبتی به علت آنکه اجراییه مزبور برای وصول وجه‌التزام به جهت تأخیر در تسلیم قطعه ABCD صادر شده در حالی که به شرح قسمت اول این حکم خواندگان حقی در قطعه مزبور ندارند و الزامی خواهان‌ها به تسلیم آن نداشته‌اند و تعهد آن‌ها راجع به تمام ملک مورد معامله بوده که سند مالکیت آن طبق بند ۱ از اقرارنامه ۱۱۷۹۷ به وکیل خریداران تسلیم شده و خریداران تحویل تمامی باغ را که سند مالکیت آن را نیز اخذ کرده‌اند قبول دارند و دستور اجرا برای وجه‌التزام برخلاف ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد و املاک بوده، زیرا اسناد ۱۱۵۵۴- ۷۶۳۴ و ۱۱۷۹۷- ۷۸۷۷ دلالت بر آنچه اجرائیه نسبت به آن صادرشده است نداشته حکم بر ابطال اجراییه مذکور صادر می‌شود؛

 ثالثاً: در دعوای احد از خواهان‌های دعوی بدوی به خواسته مبلغ ۵۰۰,۰۰۰ ریال چون مدرک دعوای خواهان حاکی است که مبلغ ۵۰۰,۰۰۰ ریال مورد ادعای قسمتی از ودیعه موجود نزد خوانده برای فک رقبه مورد صلح موضوع سند ۴۰,۳۶۰ و مربوط به صلح‌نامه مذکور است و در اقرارنامه ۱۱۷۹۷ خواهان‌ها اقرار کرده‌اند که در مورد مصالحه‌نامه مرقوم هیچ‌گونه اختلافی نداشته و نسبت به آن تصفیه‌حساب شده است؛ لذا با التفات به مفاصا حساب رسمی مذکور حکم بر بی‌حقی خواهان‌ها در مطالبه ۵۰۰,۰۰۰ ریال صادر می‌شود.»

از حکم مزبور وکلای طرفین دعوی پژوهش خواسته‌اند.

شعبه ۱۲ دادگاه استان مرکز مرجع رسیدگی پژوهشی اعتراضات را وارد ندانسته و حکم پژوهش خواسته را بالنتیجه استوار نموده است.

وکلای طرفین دعوی هریک در قسمتی که حکم پژوهشی علیه موکلین آن‌ها بوده از حکم مزبور فرجام‌خواسته و اعتراضاتی نموده‌اند.

ادعای خوانده بر اضافه شدن مساحت مغازه توسط خواهان

موارد طرف دعوی قرار دادن مستأجر کل- اگر مستأجر با استفاده از حق انتقال به غیر عین مستأجره را به غیر انتقال دهد مستأجر جدید می‌تواند در صورت انقضای مدت اجاره اصلی، درخواست تنظیم اجاره‌نامه با مالک یا نماینده قانونی او کند.

شماره دادنامه: ۱۰۰۲

تاریخ: ۳۰/۵/۱۳۸۲

رأی شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تجدیدنظرخواهی آقای عقیل… نسبت به دادنامۀ شمارۀ ۱۱۷ به تاریخ ۱۸/۳/۸۲ شعبه ۱۴۸ دادگاه عمومی تهران که در محل واخواهی نسبت به دادنامۀ شمارۀ ۱۹۸۱- ۱۳/۹/۸۱ صادره در پرونده کلاسه ۸۱/۱۴۶۸ آن دادگاه که بر نقض دادنامه واخواسته و بطلان دعوای تجدیدنظرخواه به خواستۀ الزام تجدیدنظرخواندگان به تنظیم سند رسمی اجاره یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ۳۹۷۸ اصلی صادر گردیده وارد است و دادنامه صادره دارای ایراد و اشکال قانونی به شرح زیر است:

 اولاً: مطابق مادۀ ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ که قانون حاکم بر روابط طرفین است اگر مستأجر با استفاده از حق انتقال به غیر عین مستأجره را به غیر انتقال دهد مطابق قسمت آخر مادۀ مزبور مستأجر جدید می‌تواند در صورت انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه با مالک یا نماینده قانونی او کند در این مورد اگرچه دادگاه بدوی اجاره‌نامه اصلی را ملاحظه نکرده، لکن در دادنامۀ شمارۀ ۲۵۶۴ در تاریخ ۷/۱۱/۸۰ صادره در پرونده کلاسه ۷۹/۶۹۳ رابطۀ استیجاری مالکین را با تجدیدنظرخواه احراز و با تقاضای مالکین نسبت به تعدیل اجاره‌بهای عین مستأجره‌ای که در تصرف استیجاری تجدیدنظرخواه است رسیدگی و اصدار رأی نموده، بنابراین نمی‌تواند در رأی تجدیدنظرخواسته رابطۀ استیجاری فی‌مابین را نپذیرد؛

 ثانیاً: مطابق رأی وحدت رویه شماره ۴۰۲۶- ۱۷/۳/۵۵ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور بعد از تاریخ انقضای مدت اجاره مستأجر اول رابطۀ استیجاری برقرار می‌گردد، نظریۀ شمارۀ ۷۳۱/۷- ۲۱/۲/۶۱ اداره حقوقی نیز مؤید این نظر است؛

 ثالثاً: قطع‌نظر از اینکه تجدیدنظرخواه در دادخواست تقدیمی به دادگاه بدوی مستأجر کل را خوانده قرار داده اما در اول جلسه دعوا را به طرفیت وی مسترد نموده و نیز معلوم شده نامبرده فوت شده بود؛ لکن مطابق رأی وحدت رویه شماره ۱۸۵۶۵/۴/۷۰ ردیف ۶۹/۱۰ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور طرف دعوا قرار دادن مستأجر کل تنها در مواردی ضرورت دارد که برای احراز رابطۀ استیجاری فی‌مابین مستأجر جزء، با او قطع و رابطۀ استیجاری مستأجر کل با مالکین لازم باشد در این مورد مالکین ملک به‌عنوان خواندگان دعوای بدوی اقرار دارند مستأجر کل عین مستأجره را به تجدیدنظرخواه که مستأجر جزء است اجاره داده و نامبردگان با طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها و صدور رأی به تعدیل رابطۀ استیجاری آنان محرز شده است. بنا به مراتب پیش گفت رأی تجدیدنظرخواسته که برخلاف قانون و آرای وحدت رویه استنادی و دادنامه قبلی همان دادگاه صادر شده مخدوش تشخیص داده شده با استناد به مادۀ ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نقض می‌گردد در اصل دعوا نظر به احراز رابطۀ استیجاری طرفین در یک باب مغازه موضوع خواسته و با التفات به اینکه ادعای خواندگان مبنی بر اضافه شدن مساحت مغازه توسط خواهان مانع تنظیم سند رسمی اجاره نبوده بخصوص که ادعای غاصبانه بودن تصرفات مستأجر به موجب رأی قطعی شمارۀ ۲۰۷۹- ۳۰/۸/۸۰ این دادگاه مردود اعلام شده و نیز شعبه ۸۰۵ دادگاه عمومی تهران نیز اجاره‌بهای مغازه را به شکل فعلی تعدیل نموده، از این رو دادگاه با استناد به مواد ۷ و ۸ و ۱۰ قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ و آرای وحدت رویه استنادی دعوی خواهان را ثابت تشخیص داده و خواندگان بدوی ردیف دو الی آخر را به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره مغازه تحت تصرف خواهان با میزان اجاره‌بهای تعدیل شده در دادنامه ۲۵۶۴- ۷/۱۱/۸۰ شعبه ۸۰۵ دادگاه عمومی تهران و ضوابط مقرر متعارف و موجود در سوابق استیجاری بین طرفین ملزم و محکوم می‌نماید. این رأی قطعی است.[۱]

افزایش مساحت مغازه توسط مستأجر

اقدام مستأجر مبنی بر تبدیل ستون آجری به قوطی آهنی هرچند از مصادیق تعدی است، لیکن چون باعث کاهش ارزش مورد اجاره و ایجاد لطمه بر اساس و استحکام بنا نگردیده لذا از موجبات قانونی تخلیه عین مستأجره نمی‌باشد.

شماره دادنامه: ۴۶۸

تاریخ: ۳۰/۳/۱۳۸۸

رأی شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تجدیدنظرخواهی آقای فرضعلی… با وکالت آقای حمید… به طرفیت آقای احمدرضا…نسبت به دادنامه شماره ۲۵۷- ۸/۴/۸۷ شعبه ۱۵۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران می‌باشد. به موجب دادنامه موصوف دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط با این استدلال که تعدی و تفریط زمانی قابل استناد می‌باشد که بر اساس بنا خلل وارد آید و نظر کارشناس اعلامی در این پرونده صرفاً اعلام تعدی و تفریط می‌باشد و صرف تعمیرات جزئی دلیل بر تعدی و تفریط و خلل در استحکام بنا نیست غیر ثابت تشخیص گردیده حکم بر بطلان دعوی صادر شده است. اینک با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لایحه اعتراضیه وکیل تجدیدنظرخواه نظر به اینکه در این مرحله ایراد و اعتراض مؤثری که موجبات گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم آورد ارائه نگردیده و با توجه به اینکه در سند رسمی اجاره مساحت مغازه مورد اجاره قید نگردیده و دلیلی که اثبات نماید مستأجر مساحت مغازه را از ۱۴ به ۵/۱۵ مترمربع افزایش داده ابراز نگردیده و برگ عوارض شهرداری نیز در این مورد فاقد سندیت است و با عنایت به اینکه اقدام مستأجر مبنی بر تبدیل ستون آجری به قوطی آهنی هرچند از مصادیق تعدی است؛ لیکن چون باعث کاهش ارزش مورد اجاره و لطمه بر اساس و استحکام بنا نگردیده از موجبات قانونی تخلیه عین مستأجره نمی‌باشد و با التفات به اینکه رأی دادگاه بدوی من‌حیث‌المجموع موافق موازین و مقررات قانونی صادر شده و از جهت رعایت مقررات شکلی نیز بر رسیدگی مرحله نخستین ایراد مؤثر در نقض رأی ملاحظه نگردیده است بنا به مراتب مذکور به تجویز ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید و استوار می‌گردد. این رأی قطعی است.[۲]

فروش مال غیر با قول‌نامه‌های متعدد و خریداران و فروشندگان متعدد

در دادسرا شعبات در خصوص فروش مال غیر صرفاً با تفهیم اتهام و اخذ آخرین دفاع اقدام نموده، بدون اینکه مستندات و دلایل تفهیم گردیده مقدار و مساحت ملک فروخته شده با شخص می‌باشد یا حداقل نظریه کارشناس جلب شود افزایش امر اطاله دادرسی را در دادگاه‌ها فراهم می‌نماید.[۱]

نظریه اکثریت

 اصول دادرسی کیفری و عادلانه ایجاب می‌نماید ضمن تفهیم اتهام که هیچ‌کدام از متهمین آن‌ را قبول نمی‌کند (اتهام را قبول ندارد) باید مستندات و دلایل ابزاری تفهیم مقدار و مساحت ملک با حدود اربعه آن تفهیم پس از مشخص شدن موضوع و مفاد قول‌نامه مورد شکایت که در غیر این‌ صورت با جلب نظریه کارشناس و ابلاغ آن به طرفین آخرین دفاع اخذ با صدور قرار مجرمیت با کیفرخواست رأساً اقدام خواهد نمود. چرا دادگاه باید تمام مراحل فوق طی، چه بسا موجبات اطاله دادرسی در محکمه نیز فراهم گردد.

نظریه اقلیت

اصل تفهیم اتهام بوده که صورت پذیرفته است چه ایشان اتهام را بپذیرد یا نه دلایل نیز در آن تذکر شده است اطاله دادرسی که در محکمه وجود دارد در دادسرا در صورت طی مراحل فوق حادث خواهد شد.

کسری مساحت قابل اغماض و مسامحه

پرسش: قراردادی بین دو نفر تنظیم شده که به موجب آن قرارداد توافق می‌کنند که متعهد آپارتمانی به مساحت حدود ۸۰ متر برای متعهد‌له ظرف مدتی معین به مبلغ ۸٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان بسازد که چهار میلیون تومان آن وام و تسهیلات مأخوذه از بانک است پس از احداث بنا مساحت ملک ۲۵/۷۴ متر در آمده و در قرارداد نیز مبنای قیمت از قرار متر تعیین نشده است آیا متعهد‌له می‌تواند فی‌الحال تقاضای استرداد تعهداتی از ثمن را بنماید؟ چنانچه اصل ملک به نام همسر متعهد باشد و تسهیلات بانکی هم به نام مشارالیها اخذ شده باشد؛ ولیکن در اثنای اخذ وام و … متعهد ملک را از همسرش خریداری نماید و به علت تأخیر در پرداخت وام به آن جریمه تعلق گیرد آیا جریمه مزبور را متعهد باید بپردازد یا همسرش؟[۲]

نظر اکثریت

چون موضوع معامله ملک به‌شرط مساحت معین مورد تعهد و معامله قرار نگرفته است و از قید تقریباً به مساحت ۸۰ متر چنین استنباط می‌شود که طرفین راجع به مقداری متعارف از کسری یا اضافه مساحت تراضی و مسامحاً توافق و پذیرش داشته‌اند و عرفاً هم این مقدار کسری مساحت قابل اغماض و مسامحه است و الا قبلاً تقریب در قرارداد بی‌ثمر می‌بود البته اگر کسر مساحت به حدی می‌بود که قابل پیش‌بینی و قابل اغماض نبوده باشد خیار فسخ برای خریدار متعهد‌له ایجاد می‌شود و با توجه به اینکه همسر متعهد وام را برای احداث بنا وسیله شوهرش و به علت اینکه سند به ‌نام وی بوده اخذ کرده و ملک نیز به‌ وی منتقل شده و بر این اساس قرارداد واگذاری با متعهد‌له و سایر خریداران منعقد شده است؛ لذا متعهد باید محکوم به‌ پرداخت جریمه ناشی از تأخیر در پرداخت و قسط‌بندی تسهیلات مأخوذه شود.

نظر اقلیت

کسر مساحت در یک آپارتمان ۸۰ متری به میزان ۷۵/۵ متر زیاد است و لذا حق مطالبه مابه‌التفاوت ثمن ملک را دارد و می‌توان ثمن را بر کل ملک یعنی ۸۰ متر تقسیم نمود.

 تصرف مازاد بر مبیع

پرسش: خواهان مدعی است خواندگان هرکدام مقداری از ملک وی را خریداری کرده و سند به نام آنان صادر و متصرف شده‌اند؛ لیکن به نظر می‌رسد آنان اضافه بر میزان خریداری تصرف کرده‌اند و خواهان، خواستار خلع‌ید خواندگان از مازاد تصرف شده است؟۱

نظر اکثریت

در مورد مبیع تجزیه‌ناپذیر به استناد مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی، چنانچه مبیع کمتر یا بیشتر از میزان مقرر در مبایعه‌نامه درآید، موجب حق فسخ حسب مورد برای خواهان یا خوانده است مگر اینکه توافق کنند؛ بنابراین، دعوای خلع‌ید مسموع نیست مثل یک قطعه فرش که دوازده متری معامله می‌شود ولی سیزده متری درمی‌آید. بر این اساس با توجه به نظر اساتید حقوق، دعوای خلع‌ید مسموع نیست و صرفاً حق فسخ ایجاد خواهد شد زیرا مورد از مصادیق خیار تخلف وصف است و مشمول مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ و ۴۰۱ قانون مدنی می‌شود.

نظر اقلیت

مورد مطروحه از مصادیق مواد فوق‌الذکر (۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی) خارج است؛ زیرا این مواد ناظر به موردی است که ملک به صورت قطعه‌ای به حدود مشخص به فروش می‌رود منتها وصف مشخصی داشته و به شرط مساحت معین فروخته شده و تخلف از این وصف موجب خیار فسخ به لحاظ خیار تخلف از شرط است؛ ولی در فرضی که شخصی مثلاً سیصد متر از هزار متر ملک خواهان را خریداری کرده، ولی عملاً سیصد و پنجاه متر تصرف کرده است، پنجاه متر مازاد، از مصادیق قسمت اخیر ماده ۳۰۹ قانون مدنی است در حکم غصب می‌باشد و دعوای خلع‌ید برفرض جمع تمام شرایط پذیرفته می‌شود.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی

در فرض سؤال چنانچه خواهان جزئی از زمین خود را از کل عرصه به صورت مشاعی فروخته باشد و خریدار عملاً به میزان بیشتری تصرف کرده باشد موضوع تابع مقررات املاک مشاعی بوده و دعوای خلع‌ید یا تسلیط ید مطرح و با رعایت ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی فصل خصومت خواهد شد و چنانچه ملک به صورت مفروز و قطعه مفروزی با مساحت معینی فروخته شده باشد، خریدار مازاد بر مبیع خریداری شده، از ملک هم‌جوار که مالک آن فروشنده است تصرف کرده باشد مالک ملک مجاور می‌تواند درخواست خلع‌ید متصرف را بنماید؛ لذا مورد از موارد استفاده از خیار تخلف از وصف نیست و از مصادیق مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی خارج است.

از قانون مدنی

ماده ۳۳۸- بیع عبارت است از تملیک عین به عِوَض معلوم.

ماده ۳۳۹- پس از توافق بایع و مشتری در مَبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

ماده‌۳۴۰- در ایجاب و قبول، الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد.

ماده ۳۴۱- بیع ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مَبیع یا برای تأدیه تمام یا قسمتی از ثَمَن، اجلی قرار داده شود.

 ماده ۳۴۲- مقدار و جنس و وصف مَبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کِیل یا عدد یا ذَرع یا مساحت یا مشاهده، تابع عرف بَلَد است.

ماده ۳۴۳- اگر مبیع به شرط مقدار معین فروخته شود بیع واقع می‌شود اگرچه هنوز مبیع شمرده نشده، یا کیل یا ذرع نشده باشد.

ماده ۳۴۴- اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر اینکه برحسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی مَعهود باشد اگرچه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد.

ماده ۳۴۵- هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیّت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثَمَن را نیز داشته باشد.

ماده ۳۴۶- عقد بیع باید مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مُکرَه نافذ نیست.

ماده ۳۴۷ (اصلاحی ۱۴/۸/۱۳۷۰)- شخص کور می‌تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصاً به طریقی غیر از معاینه یا به‌وسیله کس دیگر ولو طرف معامله، جهل خود را مرتفع نماید.

ماده ۳۴۸- بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیّت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلّم باشد.

 ماده ۳۴۹- بیع مال وقف صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف‌علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سَفک دِماء روَد یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است.

 ماده ۳۵۰- مَبیع ممکن است مَفروز باشد یا مُشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیئی متساوی‌الاجزاء و همچنین ممکن است کلی فی‌الذمه باشد.

ماده ۳۵۱ در صورتی که مَبیع کلی، یعنی صادق بر افراد عدیده باشد بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس و وصف مَبیع ذکر بشود.

ماده ۳۵۲- بیع فضولی نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک به طوری که در معاملات فضولی مذکور است.

ماده ۳۵۳- هرگاه چیز معیّن به‌عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.

ماده ۳۵۴- ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید در این صورت باید تمام مَبیع مطابق نمونه تسلیم شود و الا مشتری خیار فسخ خواهد داشت.

ماده ۳۵۵- اگر مِلکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

ماده ۳۵۶- هر چیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا تابع مَبیع شمرده شود یا قَراین دلالت بر دخول آن در مَبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگرچه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.

Additional

وزن 0.35 kg

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “شرط مساحت معین در رویه دادگاه‌ها”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X