دعوای مطالبه اجرت المثل در رویه دادگاه‌ها

معرفی دعوای مطالبه اجرت المثل

اجرت‌المثل از دو کلمه «اجرت» و «المثل» تشکیل شده که در اصطلاح حقوقی اجرت به عوض یا دست­مزد اشخاص در عقد اجاره گفته می‌شود و در حال حاضر از آن به عنوان حقوق کارمند یا مستخدم یاد می‌‍شود و کلمه «المثل» به معنی همانند، شبیهه و معادل آمده در مجموع اجرت‌المثل را باید به عوض استفاده از مال یا عمل دیگری بدون وجود قرارداد تعریف کرد.[۱]

مقایسه اجرت المثل با مواد مشابه

الف) مقایسه اجرت‌المثل با اجرت‌المسمی

 هرچند از هر دو به عنوان عوض استفاده از عمل یا مال دیگری نام برده می‌شود؛ لیکن اجرت‌المثل اجرتی است که بدون وجود قرارداد بر اساس موارد مشابه عرفی پرداخت می‌شود در حالی که اجرت‌المسمی به موجب قرارداد تعیین شده و به همان میزان پرداخت می‌شود.

ب) مقایسه اجرت‌المثل با اجور معوقه

اجور معوقه، به بدهی‌های مستأجر در عدم پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه اطلاق می‌شود در حالی که اجرت‌المثل مربوط به بدهی‌های قبلی نیست بلکه عوض عمل انجام داده شده یا عوض استعفا و استفاده از مال می‌باشد.

ج) مقایسه اجرت‌المثل با حق‌السعی

برعکس اجرت‌المثل، حق‌السعی حاکم بر روابط کارگر  و کارفرمایی بود که بر اساس ماده ۳۴ قانون کار کلیه دریافت‌های قانونی که کارگر به اعتبار قرارداد کار اعم از مزد یا حقوق، کمک عائله‌مندی، هزینه‌های مسکن، خواربار، ایاب و ذهاب، مزایای غیر نقدی، پاداش افزایش تولید، سود سالانه و نظایر آن‌ها را شامل می‌شود.

مبحث دوم: موارد درخواست اجرت المثل

گفتار اول: دعوای مطالبه اجرت انجام عمل بدون قرارداد

اصل بر عدم تبرع می‌باشد؛ لذا اگر کسی برحسب امر دیگری اقدام به عملی نماید که عرفاً برای آن عمل اجرتی بوده و یا آن شخص عادتاً مهیای آن عمل باشد عامل مستحق اُجرت عمل خود خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که قصد تَبَرُّع داشته است.

عامل می‌تواند دادخواستی مبنی بر مطالبه اجرت عمل خود به مرجع ذی‌صلاح تقدیم نماید. البته در حقوق کار از این به عنوان مزد نام برده می‌شود. در تعریف مزد ماده ۳۵ قانون کار مقرر داشته است: «مزد عبارتست از وجوه نقدی یا غیرنقدی و یا مجموع آن‌ها که در مقابل انجام کار به کارگر پرداخت می‌شود.»

برای اینکه شخص بتواند دعوای مطالبه اجرت مطرح نماید باید:

اولاً: انجام عمل یا فعالیت برحسب دستور خوانده باشد؛

ثانیاً: عرفاً برای آن عمل یا فعالیت اجرتی باشد؛

ثالثاً: عامل در انجام عمل قصد تبرع نداشته باشد.

در این دعوا خواهان کسی است که اقدام به انجام عمل یا فعالیت نموده که باید به طرفیت آمر مطرح شود. خواسته دعوا باید تقاضای الزام خوانده به پرداخت اجرت ایام فعالیت یا انجام عمل با جلب نظر کارشناس باشد.

گفتار دوم: دعوای مطالبه اجرت‌المثل اموال بدون قرارداد

این دعوا زمانی طرح می‌شود که کسی از اموال شخص مانند ماشین یا آپارتمان استفاده نموده است در این خصوص ماده ۳۳۷ قانون مدنی اظهار داشته است: «هرگاه کسی بر حسب اِذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.»

برای طرح این دعوا باید شرایط ذیل مهیا حاکم باشد:

اولاً: شخص از مال غیر استیفای منفعت نماید؛ بنابراین اگر خوانده از مال غیر استفاده ننماید شرایط طرح دعوا امکان نخواهد داشت؛

ثانیاً: استفاده از مال غیر برحسب اذن صاحب مال باشد مهم نیست اذن صریح باشد یا ضمنی؛

ثالثاً: اذن صاحب مال بر انتفاع و استفاده مجانی نباشد؛ بنابراین اگر اذن صاحب مال نشان بر استفاده و انتفاع مجانی باشد طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل مفهومی نخواهد داشت البته یاد داشته باشیم که اصل بر عدم تبرع است و اگر منتفع مدعی وجود انتفاع مجانی است باید اثبات نماید.

خواهان این دعوا صاحب مال یا قائم‌مقام قانونی وی بوده که علیه منتفع این دعوا طرح خواهد شد خواسته دعوای الزام خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام انتفاع و استفاده از مال با جلب نظر کارشناس خواهد بود.

گفتار سوم: دعوای مطالبه اجرت‌المثل اموال مشاعی

شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در ملک واحد به نحو اشامه که ممکن است اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل شود در نتیجه قهری مانند ارث به وجود آید.

برحسب مقررات مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی تصرف هریک از شرکاء بر مال مشترک (مشاع) منوط به اذن شریک یا شرکاء دیگر است؛ بنابراین تصرف احدی از شرکاء بدون اذن و اجازه سایر شرکاء این حق را به آن‌ها می‌دهد که دعوای خلع‌ید و پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف علیه متصرف اموال مشاعی طرح نمایند.

بنابراین، برای طرح این دعوا:

اولاً: باید مال از اموال مشاعی باشد مانند اموال مورثی؛

ثانیاً: توافق برای تصرف یا استفاده بین شرکاء وجود نداشته باشد.

در اینکه آیا صرف تصرف متصرف در مال مشاعی با ادعای استیفاء از قدر سهم مشاعی خود و ارسال اظهارنامه بر عدم ماهیت برای تصرف سایر مالکین مشاعی مانع طرح این دعوا است یاخیر؟ اختلاف‌نظر وجود دارد؛ لیکن مطابق نظریه مشورتی ۴۴۲۴-۷/۷/۷/۱۳۸۶ و ماده ۴۳ قانون اجرایی احکام مدنی که مقرر می‌دارد: «در مواردی که حکم خلع‌ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع‌ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع‌ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.» باید هر نوع تصرف در اموال مشاعی را منوط به توافق و تراضی شرکاء دانست؛ چرا که مالکیت مالکین در جزء جزء مال اشاعه پیدا کرده است؛ بنابراین صرف تصرف هریک از شرکاء موجب پرداخت اجرت‌المثل به اندازه قدر سهم خواهان دعوا خواهد بود.

خواهان این دعوا ممکن است تمامی شرکاء غیرمتصرف یا احدی از آن‌ها باشد البته در صورتی که احدی از آن‌ها باشد باید اجرت‌المثل به نسبت سهم خواهان برآورده گردد. خوانده این دعوا متصرف مال مشاع می‌باشد و خواسته دعوا باید الزام به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف مال مشاعی از سوی خوانده با جلب‌نظر کارشناسی باشد.

نمونه دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف

آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور

خودداری مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل

شماره رأی: ۱۱۳

تاریخ رأی: ۲۴/۱۱/۱۳۵۶

رأی هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

قبل از تصویب قانون مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دعاوی به خواستۀ خلع‌ید مستأجرین به علت عدم پرداخت مال‌الاجاره در مهلت قانونی به دادگاه‌های بخش سابق تقدیم شده که با حذف آن دادگاه‌ها فعلاً دعاوی مذکور در شعب دادگاه شهرستان تهران مطرح است و چون به موجب شق ۷ ماده ۸ روابط مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ که در تاریخ تقدیم دادخواست‌های فوق‌الذکر مجری بوده است مهلت پرداخت مال‌الاجاره سه روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره یا نزدیک‌ترین دفتر اسناد رسمی به محل وقوع ملک مورد اجاره بوده است و حال ‌آنکه در شق ۹ ماده ۱۴ قانون مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که فعلاً مجری است مهلت فوق‌الذکر از سه روز به ده روز افزایش داده شده است. از دو شعبه دادگاه شهرستان تهران نسبت به موضوع فوق دو رأی متهافت صادر شده است به شرح ذیل:

الف) رأی شماره ۴۱۶- ۲/۷/۱۳۵۶ شعبه ۴ دادگاه شهرستان تهران.

(در خصوص دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها نظر به اینکه به موجب ماده (۱۴) قانون روابط مؤجر و مستأجر (بند ۹ از ماده مذکور) که در هنگام صدور رأی حکم بر قضیه مطروحه است در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده (۶) این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده، با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد و … از مواردی است که مؤجر می‌تواند درخواست تخلیه را از دادگاه بنماید و نظر به اینکه اخطاریه سه روزه مستند دعوا بنا به مراتب از این حیث نمی‌تواند برای خواهان حقوقی ایجاد کند؛ بنابراین، دادگاه دعوای خواهان را در این زمینه وارد ندانسته به رد آن اظهارنظر می‌نماید.

ب) رأی شمار ۵۳۶- ۲/۷/۱۳۵۶ شعبه ۲۶ دادگاه شهرستان تهران.

(در مورد تخلف در پرداخت اجاره‌بها استناد به بند نه ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر و نسخ شق ۷ از ماده ۸ قانون روابط مالک و مستأجر که در زمان حکومت آن قانون به نحو صحیح اعمال شده است وارد به نظر نمی‌رسد؛ نمی‌توان بدین اعتبار دعوی تخلیه را بالمره مردود دانست. چه دلیل و مدارک مزبور قبل از اقامه دعوی فراهم آمده و قانون جدید نمی‌تواند در آن تغییری بدهد و حق مکتسبی است که به اتکا جدید قابل اسقاط نیست و سرایت دادن این قانون بر واقعه گذشته تجاوز به حق مکتسب است و برخلاف اصل عدم تأثیر قانون به گذشته است و در قانون روابط مؤجر و مستأجر هم به مثابه یک قانون تعدیل و تثبیت اجاره‌بها یا ماده ۲۲ قانون مالک و مستأجر بالصراحه حکم به گذشته نکرده است و قانون جدید آثار آینده این تخلف را پیش‌بینی می‌کند و آثاری که به وجود آمده است در صلاحیت و حکومت قانون قدیم است. چه واقعه حقوقی است که تحقق یافته است و بر طبق ماده ۳۵۴ قانون دادرسی مدنی سندیت و اعتبار دارد و از مواد ۱ و ۳۲ قانون روابط مؤجر و مستأجر استفاده نمی‌شود که این قواعد را عطف به حالت صدور اخطاریه سه روزه که یک واقعه حقوقی است نموده باشد. به دلیل اینکه تجاوز به حق ثابته و اکتسابی افراد است و بدون تصریح تجاوز بدان جایز نیست؛ بنابراین، با صحت اخطار سه روزه مستند دعوی و حصول شرایط ثبوت تخلف خوانده در پرداخت به موقع مابقی اجاره‌بها مورد مطالبه و عدم استفاده مستأجر از امتیاز و حق استفاده از عدم تخلیه پیش‌بینی ‌شده، در ذیل بند نهم ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر به استناد شق ۷ از ماده ۸ قانون مالک و مستأجر سابق و تبصره ۲ ماده ۲۷ قانون روابط مؤجر و مستأجر حکم بر تخلیه و رفع ید از مورد اجاره جزء پلاک مذکور از تاریخ دادنامه قطعی صادر و اعلام می‌دارد رأی صادره طبق ماده ۷ قانون اصلاح پاره از قوانین دادگستری و بر طبق ذیل بند نهم ماده چهاردهم قانون روابط مؤجر و مستأجر قطعی است) علی‌هذا با توجه به ماده سوم اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ به منظور ایجاد رویه واحد در موضوع مختلف فیه تقاضای رسیدگی و اعلام نظر دارم.

دادستان کل کشور- احمد فلاح رستگار

به تاریخ روز دوشنبه بیست و چهارم بهمن یک هزار و سیصد و پنجاه و شش، هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست جناب آقای ناصر بیگانه ریاست کل دیوان‌عالی کشور و با حضور جناب آقای احمد فلاح رستگار دادستان کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید.

پس از طرح و بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای دادستان کل کشور مبنی بر: نسبت به دادخواست‌های خلع‌ید مستأجرین که در زمان حکومت قانون راجع به روابط مالک و مستأجر مصوب (۱۳۳۹) تقدیم شده و اخطار سه روزه موضوع شق ۷ ماده ۸ آن قانون به مستأجر ابلاغ گردیده، مع‌ذالک اقدام به پرداخت مال‌الاجاره در مهلت مقرر ننموده، از این طریق حق مکتسبی برای مؤجر ایجاد شده است. قانون مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که مهلت سه روز را به دو روز افزایش داده سرایت ندارد.

رأی وحدت رویه شماره ۱۱۳ مورخ ۲۴/۱۱/۱۳۵۶ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

بند نهم ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ که تأخیر مستأجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب‌افتاده مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است. ناظر به دادخواست‌ها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستأجر از پرداخت قسط یا اقساط عقب‌افتاده اجرت‌المسمی یا اجرت‌المثل ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و با استناد به شق ۷ ماده ۸ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ شمسی تقدیم شده است نمی‌باشد؛ بنابراین، در این‌گونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق ۷ ماده ۸ قانون اخیرالذکر لازم‌الرعایه خواهد بود.

این رأی طبق قسمت اخیر ماده (۳) از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ شمسی از طرف دادگاه‌ها در موارد مشابه باید پیروی شود.[۱]

 اقامه دعوای اجرت‌المثل از طرف مؤجر یا مستأجر اماکن مسکونی

شماره رأی: ۴

تاریخ رأی: ۱۹/۲/۱۳۶۳

بسمه‌تعالی

هیئت عمومی محترم دیوان‌عالی کشور

احتراماً، اداره کل حقوقی و امور مجلس وزارت آموزش و پرورش به شرح نامه شماره ۷۴۴۸- ۳/۷/۱۳۶۲ اشعار داشته است طبق قانون اخیرالتصویب روابط مؤجر و مستأجر مدرسه از هر حیث تابع مقررات مربوط به واحد مسکونی است و برابر ماده ۱۴ قانون مذکور تعدیل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی از طرف مؤجر یا مؤجرین قابل قبول نبوده و اکثر شعبات دادگاه‌های عمومی تهران نیز در این مورد حکم به رد دعوای تعدیل داده‌اند و به‌عنوان نمونه فتوکپی دادنامه شماره ۵۹۲- ۷/۶/۱۳۶۲ صادره از شعبه ۳۱ دادگاه عمومی تهران را پیوست کرده و اضافه کرده که شعبه دوم دادگاه عمومی رشت طی دادنامه شماره ۲۹۲- ۱۹/۴/۱۳۶۲ در زمان حاکمیت قانون جدید روابط مؤجر و مستأجر به استناد قانون منسوخه حکم به تعدیل اجاره‌بهای پلاک شماره ۱۰/۱۸۸ صادر کرده است که با اخذ و ملاحظه پرونده‌های مربوطه خلاصه جریان آنان به عرض می‌رسد.

۱٫ در پرونده شماره ۶۱/۳/۶ شعب سی و یکم دادگاه عمومی تهران در دعوی آقای سید عباس حسینی و مهرانگیز ارفعی به طرفیت اداره آموزش و پرورش مرکز اداره حقوقی به خواسته تعدیل اجاره‌بها در تاریخ ۷/۶/۱۳۶۲ به شرح دادنامه ۵۹۲ چنین رأی داده است:

 رأی- چون در قانون جدید روابط مؤجر و مستأجر تعدیل مال‌الاجاره پیش‌بینی ‌نشده و مورد اجاره نیز حسب تبصره ۱ ماده ۸ قانون مزبور از جمله اماکن مسکونی تلقی می‌گردد بنا به مراتب دادگاه نمی‌تواند قانوناً حکم بر تعدیل صادر نماید فلذا دعوی خواهان محکوم به رد است.

۲٫ در پرونده ۶۱/۱۶۸ شعبه دوم دادگاه عمومی رشت آقای مظفر معیر طوقی به طرفیت اداره آموزش و پرورش رشت به خواسته تعدیل اجاره‌بها در تاریخ ۱۹/۴/۱۳۶۲ به شرح دادنامه ۲۹۲ به ترتیب ذیل مبادرت به صدور رأی نموده است: در خصوص دادخواست تقدیمی مظفر معیر طوقی به طرفیت اداره آموزش و پرورش شهرستان رشت دایر به تعدیل اجاره به ضمن الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی و پرداخت مابه‌التفاوت پلاک ۱۰/۱۸۸۳ باقی‌مانده واقع در راسته کنار سوخته تکیه نظر به اینکه رابطه استیجاری بین طرفین محرز و از تاریخ تصرف خوانده بیش از سه سال می‌گذرد؛ لذا برای تعیین اجاره‌بهای عادله قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و کارشناس منتخب میزان اجاره‌بها را چهل و پنج هزار ریال تعیین کرده و خواهان اعتراض به میزان مذکور نداشته و اعتراض اداره خوانده نیز موجه و مدلل نمی‌باشد؛ لذا ضمن صدور حکم به تعدیل و افزایش اجاره‌بها از مبلغ سی و هفت هزار و ششصد و پنجاه ریال به چهل و پنج هزار ریال در ماه علاوه بر این خوانده محکوم است ضمن تنظیم اجاره‌نامه به مبلغ چهل و پنج هزار ریال در ماه مبلغ نود و پنج هزار و چهارصد و پنجاه و هفت ریال بابت مابه‌التفاوت اجاره‌بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور حکم در حق خواهان پرداخت نماید که اجرای قسمت اخیر حکم موکول به الصاق تمبر از طرف خواهان می‌باشد.

 نظریه

 همان‌طور که ملاحظه می‌فرمایید از دادگاه‌های مختلف در خصوص موضوع مشابه از نظر استنباط از قوانین آراء متهافت صادر گردیده است؛ لذا به استناد ماده ۳ مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب یکم مردادماه ۱۳۳۷ تقاضای طرح در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور و اتخاذ تصمیم مقتضی می‌نماید.

معاون اول دادستان کل کشور- حسن فاخری

به تاریخ روز چهارشنبه ۱۹/۲/۱۳۶۳ جلسه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله سید عبدالکریم موسوی اردبیلی ریاست دیوان‌عالی کشور و با حضور جناب آقای سید بابا صفوی نماینده دادستان کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب کیفری و حقوقی دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید.

پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای سید بابا صفوی نماینده دادستان کل کشور مبنی بر: «به عقیده اینجانب ماده ۴ قانون روابط مالک و مستأجر نسخ شده و تشریفات آن قابل عمل نیست و چون آیین‌نامه مذکور در ماده ۱۴ تهیه و تصویب نشده، لذا دادگاه بر اساس مواد قانون مدنی نسبت به تعدیل اجاره‌بها به انتخاب کارشناس اقدام و تعیین اجاره می‌نماید و رأی دادگاه شعبه ۲ عمومی رشت را شایسته تأیید می‌دانم.» مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی داده‌اند:

رأی وحدت رویه شماره ۴ مورخ ۱۹/۲/۱۳۶۳ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

گرچه به موجب مقررات قانون جدید روابط مؤجر و مستأجر مصوب اردیبهشت‌ماه ۱۳۶۲ حکم ماده ۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ و ماده واحده اصلاحی آن راجع به تعدیل اجاره‌بها در مورد اماکن مسکونی به ترتیبی که در آن ماده واحده اصلاحی مقرر بوده، ملغی‌الاثر گردیده، ولی این امر مانع این نیست که با لحاظ مرجعیت عام دادگاه‌های دادگستری و با توجه به صراحت ماده ۱۵ قانون جدید روابط مؤجر و مستأجر اگر مؤجرین و مستأجرین اماکن مسکونی راجع به میزان اجرت‌المثل و کیفیت پرداخت آن برای خود حقی قائل باشند بتوانند بر طبق مقررات قانونی مدنی و مقررات قانون جدید و شرایط مقرر بین خود در دادگاه‌ها اقامه دعوی نمایند؛ بنابراین، رأی شعبه ۳۱ دادگاه عمومی تهران که نتیجتاً متضمن این معنی است منطبق با موازین قانونی تشخیص می‌گردد.

 این رأی بر طبق ماده ۳ اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب مردادماه ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.[۲]

.[۱] مهدی زینالی، مجموعه آرای وحدت رویه دیوان‌عالی کشور (جلد ۱)، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۴، صص ۲۸۱-۲۸۳٫

آراء دادگاه­های بدوی و تجدید نظر

 کاربری قانونی ملک به‌عنوان معیار تعیین میزان اجرت‌المثل

در صورتی که کاربری ملک، پارکینگ باشد و خوانده، عدواناً از آن استفاده تجاری نماید، خواهان مستحق دریافت اجرت‌المثل بر اساس کاربری پارکینگ می‌باشد.

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۰۱۸

تاریخ: ۳۰/۸/۱۳۹۱

رأی شعبه ۲۱۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دادخواست تقدیمی آقای (غ.ج.) وکیل دادگستری و خانم (س.ش.) کارآموز وکالت به وکالت از آقایان: ۱٫ (ج.م.) فرزند (ر.) ۲٫ (ع.پ.) فرزند (ح.) ۳٫ (ع.ح.) فرزند (ب.) به طرفیت آقای (ر.ع.) فرزند (ب.) به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف بخشی از پارکینگ آپارتمان محل سکونت خود که توسط خوانده تصرف و با الحاق آن به قسمت تجاری آپارتمان از آن انتفاع می‌برده است از تاریخ مالکیت خواهان‌ها (به زعم خواهان‌ها از سال ۶۹ الی ۸۵ به مدت شانزده سال) مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال با رعایت بند ۱۴ از ماده ۳ از قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین از حیث پرداخت هزینه دادرسی به‌صورت علی‌الحساب به انضمام خسارات دادرسی با استناد به وکالت‌نامه تصاویر مصدق از اسناد مالکیت و اظهارنامه‌های ارسالی و صورت‌مجلس تفکیکی و رأی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری و رأی صادره از دیوان عدالت اداری و پاسخ استعلام ثبتی به شرح متن‌ دادخواست و سایر اظهارات منعکس در پرونده دادگاه با توجه به دلایل یاد شده و با توجه به‌صورت‌جلسه اجرای قرار معاینه و تحقیق محلی منعکس در پرونده و با عنایت به دفاعیات غیر موجه خوانده و وکیل ایشان به نام آقای (الف.ح.) وکیل دادگستری خواسته خواهان‌ها را از تاریخ مالکیت رسمی آن‌ها حسب پاسخ استعلام ثبتی و تصاویر مصدق از اسناد مالکیت نسبت به خوانده وارد می‌داند و با توجه به نظریه کارشناس ثبت شده به شماره ۸۹۰۰۶۲۹- ۱۹/۸/۸۹ که ایراد و اعتراض مؤثری از جانب طرفین به آن وارد نگردیده است و به نظر دادگاه با اوضاع و احوال محقق قضیه نیز منطبق است خوانده را با توجه به تصرفات وی در پارکینگ سهم خواهان‌ها با توجه به زمان تثبیت مالکیت آن‌ها به پرداخت مبلغ ۳۳۳/۸۰۸/۶۳ ریال از تاریخ ۹/۱۲/۷۳ تا پایان سال ۸۵ در حق خواهان ردیف اول (ج.م.) و پرداخت مبلغ ۳۳۴/۳۳۳/۵۲ ریال از تاریخ ۴/۳/۷۸ تا تاریخ یاد شده در حق خواهان ردیف دوم (ع.پ. به جهت مالکیت سه دانگ مشاعی) و پرداخت ۳۵۸/۰۹۷/۱۹ ریال از تاریخ ۳/۹/۷۹ تا تاریخ مورد نظر در حق خواهان ردیف سوم (آقای ع.ح. به جهت مالکیت سه دانگ مشاعی) به‌عنوان اصل خواسته و پرداخت ۷۸۰/۷۰۴/۲ ریال به‌عنوان هزینه دادرسی و پرداخت حق‌الوکاله وکیل برابر نرخ تعرفه موجود در زمان انعقاد قرارداد وکالت در حق خواهان‌ها با استناد به مقررات مواد ۳۰۸ و ۳۲۰ از قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب و رعایت قاعده تسبیب محکوم می‌نماید. رأی صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در مرجع محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۲۱۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران- توحیدان

رأی شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی (غ.ج.) به وکالت از (ج.م.) و (ع.پ.) و (ع.ح.) به طرفیت آقای (ر.ع.) و تجدیدنظرخواهی آقای (ر.ع.) با وکالت بعدی آقای (الف.ح.) به طرفیت تجدیدنظرخواهان‌های فوق هر دو تجدیدنظر نسبت به دادنامه شماره ۷۸۰-۱۵/۱۰/۸۹ شعبه ۲۱۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر محکومیت خوانده آقای (ر.ع.) به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف پارکینگ‌ خواهان‌ها در حق آن‌ها و پرداخت خسارات دادرسی صادر گردیده است نظر به اینکه در این مرحله از رسیدگی تجدیدنظر و در اجرای ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی موضوع به هیئت ۳ نفره کارشناسان ارجاع و النهایه کارشناسان منتخب دادگاه در نظر تکمیلی ثبت شده به شماره ۵۴۱-۱۵/۷/۹۱ که ایراد مؤثری از سوی طرفین به عمل نیامده است و با اوضاع احوال معلوم و محقق قضیه منطبق می‌باشد (ماده ۳۶۵ همان قانون) میزان اجرت‌المثل ایام تصرف خوانده بر قسمتی از پارکینگ خواهان‌ها را بر اساس کاربری ملک که پارکینگ می‌باشد معین نموده است؛ لذا دادگاه با این استدلال که ملک خواهان‌ها به‌صورت پارکینگ می‌باشد و بر اساس اسناد رسمی خواهان‌ها آن‌ها مالک پارکینگ می‌باشند و مستحق دریافت اجرت‌المثل بر اساس کاربری پارکینگ می‌باشند لذا دادنامه تجدیدنظر خواسته را مستنداً به ماده ۳۵۸ از قانون مرقوم تا مبلغ ۲۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بابت اجرت‌المثل از تاریخ ۴/۳/۷۸ الی ۳/۶/۸۸ برای آپارتمان واقع در غرب طبقه اول در حق آقای (ع.پ.) و مبلغ ۲۲٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بابت اجرت‌المثل از تاریخ ۹/۱۲/۷۳ الی ۳/۶/۸۸ برای آپارتمان واقع در شرق طبقه اول در حق آقای (ج.م.) مبلغ ۱۹٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال برای آپارتمان واقع در غرب طبقه دوم در حق آقای (ع.ح.) به همراه خسارات دادرسی مربوط اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل تأیید می‌نماید و مازاد بر مبلغ مذکور با توجه به نظریه تکمیلی کارشناسان رسمی دادگستری که به نظر این دادگاه منطبق با واقع می‌باشد ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته حکم به رد آن صادر و اعلام می‌گردد. این رأی قطعی است.[۱]

 صدور حکم نسبت به قسمتی از خواسته

پرسش: در صورتی که دعوا قابل تجزیه باشد و دادگاه بتواند نسبت به قسمتی از آن رأی صادر کند آیا در چنین مواردی دادگاه الزام به صدور رأی دارد یا می‌تواند پس از تکمیل پرونده نسبت به همه قسمت‌ها رأی صدر نماید۱؟

اتفاق‌نظر

بر اساس ماده ۲۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی اگر خواهان تقاضا کند دادگاه مکلف به صدور رأی است اما اگر خواهان تقاضا نکند بر اساس فحوای مواد ۲۹۸ و ۱۰۴ قانون مزبور دادگاه تکلیفی به صدور رأی ندارد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی

 تجزیه خواسته و صدور حکم نسبت به قسمتی از خواسته و مفتوح گذاشتن پرونده در خصوص قسمت دیگر نه فقط اشکالی ندارد بلکه برحسب مقررات ماه ۲۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی در صورت تقاضای خواهان و قابل تجزیه بودن دعوا، دادگاه مکلف به صدور حکم و قبول درخواست خواهان است. مثلاً در دعوای خلع‌ید که با مطالبه اجرت‌المثل همراه باشد و دادگاه مالکیت خواهان را احراز کند و پرونده برای صدور حکم خلع‌ید آماده باشد بر طبق درخواست، دادگاه مکلف به صدور حکم خلع‌ید از ملک مغصوبه است؛ لیکن چون مطالبه اجرت‌المثل مستلزم جلب نظر کارشناس و عندالاقتضا جلب نظر هیئت کارشناسان است و با توجه به مقررات کارشناسی چون دادرسی به درازا می‌کشد، در این مورد پرونده مفتوح می‌ماند که پس از وصول نظر کارشناسان و رسیدگی به اعتراضات دعوا در صورتی که قسمتی از خواسته معد به صدور رأی بوده و خواهان چنین درخواستی کند محکمه مکلف به قبول تقاضاست و الا دادگاه با اخذ تصمیم مخیر است و می‌تواند یکجا حکم قضیه را صادر نماید.

 رسیدگی به حق نحله یا اجرت المثل زوجه در دادگاه تجدیدنظر

پرسش: اگر در گواهی عدم امکان سازش صادره از سوی شعبه بدوی، دادگاه علی‌رغم تقاضای زوجه در خصوص حق نحله یا اجرت‌المثل یا نفقه زمان عده در گواهی صادره اظهارنظر نکند و حسب مورد زوج یا زوجه نسبت به حکم صادره تقاضای تجدیدنظرخواهی کنند آیا دادگاه تجدیدنظر می‌تواند این امور را در حکم خود لحاظ کند؟ به هر حال تکلیف دادگاه تجدیدنظر چیست؟۱

نظر اکثریت

نظر به اینکه به دلالت ماده ۱ قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۵۳ رسیدگی به امور در صلاحیت دادگاه خانواده در تمام مراحل دادرسی بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی است و چون این قانون، خاصی است و مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نیز رسیدگی به دعاوی خانوادگی را تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی ندانسته است و مقررات عام قانون آیین دادرسی مدنی نیز نمی‌تواند ناسخ مقررات مندرج در ماده ۱ قانون حمایت خانواده باشد و مضافاً آنکه تعیین تکلیف حق نفقه، حضانت فرزندان مشترک و تعلق یا عدم تعلق نحله و یا اجرت‌المثل در گواهی عدم امکان سازش در واقع از متفرعات گواهی عدم امکان سازش است و جهت اجرای صیغه طلاق نیاز به تعیین تکلیف این امور می‌باشد و به عبارت دیگر، ادعای جدید و جداگانه محسوب نمی‌شود؛ لهذا به تجویز مقررات فوق‌الذکر و همچنین وحدت ملاک ماده ۳۶۰ و ۳۶۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه تجدیدنظر باید این امور را در حکم خود لحاظ نماید.

نظر اقلیت

نظر به اینکه مقررات آیین دادرسی مدنی در دعاوی خانوادگی نیز لازم‌الرعایه است و ماده ۳۴۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه تجدیدنظر را فقط صالح به رسیدگی در خصوص آنچه مورد تجدیدنظرخواهی است و در مرحله نخستین مورد حکم قرار گرفته، دانسته است و این امور در مرحله بدوی مورد حکم قرار نگرفته‌اند؛ لهذا دادگاه تجدیدنظر صلاحیت اظهارنظر در این خصوص را ندارد و زوجه می‌تواند به‌صورت تقدیم دادخواست جداگانه از دادگاه بدوی این امور را مطالبه نماید.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۱)

 اجرت‌المثل و نحله ایام زوجیت و نفقه ایام عده و مهریه از متفرعات لاینفک دعوای طلاق است که باید مورد لحوق حکم واقع شود، چنانچه دادگاه حقوقی خانواده با صدور گواهی عدم امکان سازش در موارد فوق تعیین تکلیف نکرده باشد، دادگاه تجدیدنظر استان در صورت احراز صحت دعوای طلاق باید نسبت به نفقه ایام عده و حق نحله و یا اجرت‌المثل ایام زوجیت، تعیین تکلیف کرده آن را مورد حکم قرار دهد. لذا نظر اکثریت با توجه به جهات و مبانی مندرج در آن تأیید می‌شود.

تعیین حقوق مالی زوجه در دادگاه تجدیدنظر در صورت صدور گواهی عدم امکان سازش

پرسش: در صورتی که زوج از دادگاه تقاضای طلاق کند و حاضر به پرداخت حق و حقوق زوجه باشد و از طرفی زوجه نیز تقاضای حق و حقوق از جمله نفقه ایام گذشته، اجرت‌المثل و غیره را بکند و دادگاه بدوی فقط نسبت به خواسته طلاق گواهی عدم امکان سازش صادر نماید ولی در مورد بعضی از حقوق مالی زوجه با اینکه مورد تقاضا بوده اظهارنظر نکند، سپس پرونده به لحاظ اعتراض به دادگاه تجدیدنظر ارسال گردد دادگاه تجدیدنظر چه تکلیفی دارد؟۱

نظر اول

دادگاه تجدیدنظر مواجهه با تکلیفی نیست.

نظر دوم

دادگاه تجدیدنظر باید حکم را نقض و خود حکم صادر نماید.

نظر سوم

 دادگاه تجدیدنظر باید حکم را تأیید به شعبه بدوی تذکر دهد.

نظر چهارم

 دادگاه تجدیدنظر به لحاظ عدم اظهارنظر در دادگاه بدوی در مورد بعضی از حقوق رأی را ناقص تشخیص و پرونده را جهت اظهارنظر به دادگاه بدوی ارسال کند.

نظر پنجم

 چون تعیین حقوق زوجه از متفرعات رأی طلاق است دادگاه تجدیدنظر می‌تواند مطالبات زوجه را تعیین و رأی کامل را صادر و رأی را تأیید کند.

نظر کمیسیون نشست قضائی (قم)

 به استناد تبصره ۳ ماده واحده قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق، اجرای صیغه طلاق و ثبت آن در دفتر زوج مکلف به تأدیه حقوق شرعی و قانونی زوجه (اعم از مهریه، نفقه، جهیزیه و غیر آن) به‌صورت نقد است و تبصره همان قانون تعیین اجرت‌المثل کارهایی که شرعاً به عهده زوجه نبوده را در صورت درخواست و داشتن شرایط مندرج در ذیل همان تبصره از تکالیف دادگاه می‌داند. بند (ب) تبصره ۶ در صورت نداشتن شرایط استحقاق اجرت‌المثل، تعیین نحله را از طرف دادگاه الزامی دانسته است. در مورد سؤال درخواست طلاق از طرف مرد بوده و زوجه نیز حقوق خود را درخواست کرده است دادگاه بدوی در این قسمت اظهارنظری نکرده و تنها اقدام به صدور گواهی عدم امکان سازش کرده به این ترتیب با توجه به اینکه خواسته در دادخواست تقدیمی، صدور گواهی عدم امکان سازش بوده، اصل رأی که همانا صدور گواهی است به‌طور صحیح اصدار یافته است. دادگاه تجدیدنظر با تأیید رأی رأساً می‌تواند حقوق زوجه را تعیین کند این رأی قابل فرجام‌خواهی است و با عنایت به ماده ۳۸۶ قانون آیین دادرسی مدنی زوجه می‌تواند در صورت داشتن اعتراض از اجرای آن نیز جلوگیری کند تا رأی قطعی از مرجع عالی صادر شود و حق زوجه در این قسمت نیز تضییع نشود.

 مطالبه خسارت عدم انجام تعهد در ضمن تقدیم دادخواست دعوای اصلی

پرسش: شرح و تفسیر تبصره ۱ ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی به چه نحوی است؟۱

نظر اکثریت

در اینکه این تبصره ناقص و مبهم انشا شده و موافق با اصل قانون‌گذاری نیست شکی نیست، لکن چنانچه مفاد این تبصره با دقت در متن ماده آن تفسیر شود این نتیجه حاصل می‌شد که دعوای مطالبه خسارت یک دعوای مستقل است و همانند سایر دعاوی نیاز به دادخواست دارد و در پاره‌ای موارد می‌تواند به‌عنوان یک ادعا مطرح شود. تبصره مورد بحث به همین نکته اشاره دارد به این توضیح که چنانچه مطالبه خسارت در اثنای دادرسی (و نه مستقلاً یا بعد از ختم دادرسی) مطرح شود نیازمند دادخواست نیست و دادگاه باید با رعایت شرایط مندرج در متن ماده راجع به این خسارت نیز اثباتاً یا نفیاً نظر دهد.

نظر اقلیت

البته در اینکه آیا این امتیاز قانونی مختص خوانده است یا خواهان را نیز شامل می‌شود همکاران اتفاق‌نظر نداشته و هرچند اکثریت آن را برای هر دو طرف دعوا می‌داند، اقلیت با این استدلال که تکلیف مطالبه خسارت از سوی خواهان در صدر ماده ۵۱۵ روشن شده و لزوماً نیازمند دادخواست است، امتیاز تبصره را فقط برای خوانده قابل اجرا می‌داند.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی

خواهان خسارت‌دیده از عدم انجام تعهد و یا تأخیر در پرداخت طلبش و همچنین اجرت‌المثل به‌واسطه عدم تسلیم خواسته از باب اتلاف و تسبیب می‌تواند این خسارات را ضمن دادخواست از خوانده مطالبه کند. در این صورت دادگاه در صورت احراز صحت دعوای مطروحه ضمن صدور حکم راجع به اصل دعوا محکوم‌علیه را به پرداخت خسارات مورد اشاره و برحسب مورد محکوم خواهد کرد و همچنین خوانده می‌تواند خساراتی را که عمداً از طرف خواهان و با علم به محقق نبودن در طرح دعوا به وی متحمل شده از خواهان مطالبه کند در هر صورت دادگاه حکم به پرداخت خسارت می‌دهد. تبصره ۱ ذیل این ماده نه فقط مبهم نیست بلکه صریح و روشن است. با این توضیح مطالبه خسارت‌های موضوع ماده ۵۱۵ مستلزم تقدیم دادخواست جداگانه نیست و ضمن دعوای اصلی مورد مطالبه قرار خواهد گرفت. لیکن در صورتی که مطالبه خسارت پس از ختم دادرسی باشد مستلزم تقدیم دادخواست جداگانه است زیرا پس از ختم داوری قاضی از رسیدگی فراغت حاصل کرده و نمی‌تواند ادعای جدیدی را بپذیرد.

دعوای مطالبه اجرت‌المسمی یا اجرت‌المثل

دعوای مطالبه اجرت‌المسمی یا اجرت‌المثل از دعاوی راجع به اموال منقول محسوب می‌شود.

پرسش: دعاوی راجع به مطالبه اجرت‌المثل یا اجرت‌المسمی مشمول مقررات دعاوی راجع به اموال منقول است یا تابع مقررات دعاوی راجع به اموال غیرمنقول؟

به موجب مدلول ماده ۲۰ قانون مدنی دعوای راجع به مال‌الاجاره (اجرت‌المسمی) از دعاوی راجع به منقول محسوب شده و از شمول مقررات ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی خارج و مشمول مقررات ماده ۲۱ آن قانون است؛ اما راجع به اجرت‌المثل مورد اجاره چنان‌که از ملاک حکم ماده ۲۰ قانون مدنی نسبت به مال‌الاجاره مستفاد است این اجرت‌المثل نیز دین و از لحاظ صلاحیت تابع مقررات ماده ۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود. به‌علاوه برحسب ظهور مدلول ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم این ماده نسبت به دعاوی مالکیت و حق ارتفاق و حق انتفاع و امثال آن‌ها لازم‌الرعایه است و دعوای اجرت‌المثل اعیان مستأجره خارج از مفاهیم و عناوین مذکور است چنان‌که مندرجات و مقررات ماده ۱۸ قانون مدنی هم که در زمینه مورد بحث می‌باشد مؤید نظر بالا است.

ضمناً یادآور می‌شود که هرگاه در یک دادخواست دعوای اجرت‌المسمی و دعوای اجرت‌المثل توأماً اقامه گردد قطع نظر از مراتب بالا، مورد با ماده ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی منطبق خواهد بود.

نظریه مشورتی شماره ۴۵۵۲/۷ مورخ ۶/۱۰/۶۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

استحقاق اجرت‌المثل انجام کارهایی که بر عهده زوجه نبوده است.

پرسش: اگر زوجه بدون قصد تبرع در منزل کارهایی انجام دهد که جزء وظایف شرعی او نیست مثل خیاطی، کشاورزی و غیره آیا مستحق دریافت اجرت‌المثل است؟ و آیا طول مدت زناشویی در میزان آن تأثیر دارد؟

بند «الف» ذیل تبصره ۶ ماده واحده قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق مصوب سال ۱۳۷۱ مجمع تشخیص مصلحت نظام مقرر می‌دارد چنانچه زوجه کارهایی را که شرعاً به عهده وی نبوده به دستور زوج و با عدم قصد تبرع انجام داده باشد و برای دادگاه نیز ثابت شود، دادگاه اجرت‌المثل کارهای انجام گرفته را محاسبه و به پرداخت اجرت‌المثل حکم می‌دهد؛ بنابراین پرداخت اجرت‌المثل فرع بر اجرای کار به دستور زوج و اثبات قصد عدم تبرع او است و اثبات آن نیز بر عهده زوجه خواهد بود اما آنچه معمول است چون زندگی زناشویی اغلب با محبت و حسن نیت توأم بوده و زوجه امور زندگی زناشویی را بدون قصد مطالبه اجرت و با قصد تبرع انجام می‌دهد اجرت‌المثل به آن تعلق نمی‌گیرد به هر حال اگر خلاف آن ثابت شود که از طریق شهادت و یا دلایل دیگر امکان‌پذیر است در این صورت زوجه مستحق اجرت‌المثل بوده و دادگاه رأساً یا با ارجاع امر به کارشناس با توجه به طول مدت زناشویی و نوع کاری که زوجه خارج از تکلیف شرعی خود به دستور زوج انجام داده است به تعیین اجرت‌المثل اقدام خواهد کرد.

نظریه مشورتی شماره ۴۱۱۶/۷ مورخ ۲۰/۶/۱۳۷۶ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 فروش اموال برای پرداخت اجرت حافظ و اجرت‌المثل محل نگهداری

پرسش: آیا می‌توان اموال را به لحاظ پرداخت اجرت حافظ و اجرت‌المثل محل نگهداری، از طریق مزایده فروخت یا خیر؟

چنانچه حافظ مطالبه اجرت نماید با توجه به مواد ۸۱ و ۸۲ قانون اجرای احکام مدنی، دادورز می‌تواند میزان آن را تعیین و از حاصل فروش اشیای توقیف شده، اجرت تعیین شده را به حافظ بپردازد و این روش تا فروش تمامی اموال توقیف شده می‌تواند ادامه داشته باشد.

نظریه مشورتی شماره ۱۲۶۶/۷ مورخ ۱۴/۲/۱۳۷۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها یا اجرت‌المثل

پرسش: در مواردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا رسمی ‌باشد و مستأجر از پرداخت اجاره‌بها یا اجرت‌المثل امتناع نماید آیا موجر تکلیف دارد که برای مستأجر اظهارنامه ده روزه یا اخطاریه ده روزه برای مطالبه اجور معوقه بفرستد؟ یا اینکه احراز عدم پرداخت اجور از ناحیه مستأجر برای صدور حکم تخلیه کفایت می‌کند؟

با توجه به مقررات بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها یا اجرت‌المثل موکول به ارسال اظهارنامه در صورت عدم وجود اجاره‌نامه رسمی و ارسال اخطاریه ده روزه از دفترخانه صادرکننده سند رسمی اجاره‌نامه، در صورت وجود اجاره‌نامه رسمی خواهد بود

از قانون مدنی

ماده ۲۱۹- عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و ائم مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اِقاله یا به علّت قانونی فسخ شود.

 ماده ۲۲۰- عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است مُلزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه‌ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود مُلزم می‌باشند.

 ماده ۲۲۱- اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله‌ی تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضَمان باشد.

ماده ۲۲۲- در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده فوق حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و مُتخلِّف را به تأدیه مخارج آن محکوم نماید.

 ماده ۲۲۳- هر معامله که واقع شده باشد مَحمول بر صحّت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.

ماده ۲۲۴- الفاظ عقود مَحمول است بر معانی عُرفیه.

ماده ۲۲۵- متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله‌ی ذکر در عقد است.

ماده ۲۲۶- در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می‌تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مُطالبه کرده است.

 ماده ۲۲۷- متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت می‌شود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علّت خارجی بوده است که نمی‌توان مربوط به او نمود.

 ماده ۲۲۸- در صورتی که موضوع تعهد تأدیه وجه نقدی باشد حاکم می‌تواند با رعایت ماده ۲۲۱ مَدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه دین محکوم نماید.

 ماده ۲۲۹- اگر مُتعهّد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار او است نتواند از عهده تعهُّد خود برآید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.

ماده ۲۳۰- اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.

ماده ۲۳۱- معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها مؤثر است مگر در مورد ماده ۱۹۶٫

ماده ۲۳۲- شروط مُفصله ذیل باطل است ولی مُفسد عقد نیست:

۱٫ شرطی که انجام آن غیر مقدور باشد؛

۲٫ شرطی که در آن نفع و فایده نباشد؛

۳٫ شرطی که نامشروع باشد.

 ماده ۲۳۳- شروط مفصله ذیل باطل و موجب بُطلان عقد است:

۱٫ شرط خلاف مقتضای عقد؛

۲٫ شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عِوَضین شود.

 ماده ۲۳۴- شرط بر سه قسم است:

۱٫ شرط صفت؛

۲٫ شرط نتیجه؛

۳٫ شرط فعل اثباتاً یا نفیاً.

شرط صفت عبارت است از شرط راجعه به کیفیت یا کَمَیَّت مورد معامله.

شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود.

شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود.

ماده ۲۳۵- هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.

ماده ۲۳۶- شرط نتیجه در صورتی‌که حصول آن نتیجه موقوف به سبب خاصی نباشد آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می‌شود.

ماده ۲۳۷- هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.

 ماده ۲۳۸- هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله‌ی شخص دیگری مقدور باشد حاکم می‌تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ۲۳۹- هرگاه اجبار مشروط‌علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ۲۴۰- اگر بعد از عقد انجام شرط مُمتَنِع شود یا معلوم شود که حین‌العقد مُمتَنِع بوده است کسی که شرط بر نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع مستند به فعل مشروط له باشد.

ماده ۲۴۱- ممکن است در معامله شرط شود که یکی از متعاملین برای آنچه که به واسطه معامله مشغول‌الذمه می‌شود رهن یا ضامن بدهد.

ماده ۲۴۲- هرگاه در عقد شرط شده باشد که مشروط‌علیه مال معین را رهن دهد و آن مال تلف یا معیوب شود مشروط‌له اختیار فسخ معامله را خواهد داشت نه حق مُطالبه عِوَض رهن یا اَرش عیب و اگر بعد از آنکه مال را مشروط‌له به رهن گرفت آن مال تلف یا معیوب شود دیگر اختیار فسخ ندارد.