MENUMENU
فسخ معامله
فسخ معاملهفسخ معامله

دعوای فسخ معامله در رویه دادگاه ها

39,000 تومان

عنوان کتاب: دعوای فسخ معامله در رویه دادگاه ها چاپ سوم

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ناظر چاپ: رسول زینالی

نوبت چاپ: سوم/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری / ۱۰۰۰ نسخه

کد محصول: ۲۷

توضیحات

مشتمل بر :

فهرست کلی صفحه

مقدمه ۱۳

معرفی دعوا و نمونه دادخواست دعوای فسخ معامله ۱۵

معرفی دعوای فسخ معامله ۱۷

مقدمه ۱۷

مفهوم فسخ ۱۷

ماهیت حق فسخ ۱۷

انواع خیار فسخ ۱۸

آثار حق فسخ ۲۱

اهم مسائل قابل بحث در دعوای اعلام فسخ معامله ۲۲

نمونه دادخواست تنفیذ فسخ معامله ۲۴

نمونه دادخواست تنفیذ فسخ معامله ۲۵

دعوای فسخ معامله در آراء دیوان‌عالی کشور ۲۷

مبحث اول: دعوای فسخ معامله در آراء وحدت رویه دیوان‌عالی کشور ۲۹

مبحث دوم: دعوای فسخ معامله در آراء اصراری دیوان‌عالی کشور ۳۶

مبحث سوم: دعوای فسخ معامله در آراء شعب دیوان‌عالی کشور ۱۲۷

دعوای فسخ معامله در آراء بدوی تجدیدنظر ۱۴۳

دعوای فسخ معامله در نشست‌های قضائی ۲۴۳

دعوای فسخ معامله در نظریه‌های مشورتی ۳۱۳

پرسش و پاسخ‌های دعوای فسخ معامله ۳۲۳

دعوای فسخ معامله در قوانین و مقررات قانونی ۳۴۹

از قانون مدنی ۳۵۱

منابع و مآخذ ۳۶۹

فهرست جزئی صفحه

مقدمه ۱۳

معرفی دعوا و نمونه دادخواست دعوای فسخ معامله ۱۵

معرفی دعوای فسخ معامله ۱۷

مقدمه ۱۷

مفهوم فسخ ۱۷

ماهیت حق فسخ ۱۷

انواع خیار فسخ ۱۸

آثار حق فسخ ۲۱

اهم مسائل قابل بحث در دعوای اعلام فسخ معامله ۲۲

نمونه دادخواست تنفیذ فسخ معامله ۲۴

نمونه دادخواست تنفیذ فسخ معامله ۲۵

دعوای فسخ معامله در آراء دیوان‌عالی کشور ۲۷

مبحث اول: دعوای فسخ معامله در آراء وحدت رویه دیوان‌عالی کشور ۲۹

۱- نحوه پرداخت غرامت بایع به مشتری در صورتی که مبیع مستحق‌للغیر باشد ۲۹

مبحث دوم: دعوای فسخ معامله در آراء اصراری دیوان‌عالی کشور ۳۶

۱- ابرام رأی بر پرداخت وجه‌التزام ۳۶

۲- قطعیت بیع و آثار شروط عقد لازم ۵۲

۳- حق فسخ بایع به اعتبار تأخیر در تأدیه ثمن ۶۹

۴- خلع‌ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل ۹۴

۵- فسخ عقد صلح ۱۰۶

۶- مشروط بودن فسخ صلح به اذن طرفین ۱۲۴

مبحث سوم: دعوای فسخ معامله در آراء شعب دیوان‌عالی کشور ۱۲۷

۱- دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد راجع به مال غیرمنقول ۱۲۷

۲- شرایط خیار تأخیر ثمن مؤجل ۱۲۸

۳- عدم حق فسخ معامله به سبب عدم تحویل مبیع ۱۳۲

۴- فسخ معامله ناشی از خیار تأخیر ثمن ۱۳۴

۵- نقل و انتقال مال توقیف شده ۱۳۸

۶- تأخیر در تسلیم مبیع ۱۳۹

۷- فسخ معامله در صورت کم بودن مقدار مبیع ۱۳۹

۸- فسخ معامله محتاج به انشاء فسخ است ۱۳۹

۹- امتناع فروشنده از امضای دفتر نماینده ثبت ۱۴۰

۱۰- مدت اقامۀ دعوای فسخ و یا بطلان معاملات ۱۴۰

۱۱- ایراد مرور زمان در دعوای فسخ یا بطلان معامله ۱۴۰

دعوای فسخ معامله در آراء بدوی تجدیدنظر ۱۴۳

۱- با وجود شرط داوری دعوای فسخ در دادگاه قابل رد است ۱۴۵

۲- اثر عدم توانایی صدور رأی توسط داور معین در دعوای فسخ قرارداد ۱۴۶

۳- اختلاف وصف مبیع با شرط قراردادی به‌عنوان عیب یا تخلف وصف ۱۴۷

۴- اثر محدود کردن اختیارات مدیران شرکت به‌موجب تصمیم مجمع عمومی ۱۴۹

۵- لزوم تقاضای انجام مقدمات برای الزام به تنظیم سند رسمی ۱۵۰

۶- عدم استماع دعوای فسخ قرارداد توسط دادگاه ۱۵۲

۷- دعوای تنفیذ فسخ قرارداد ۱۵۴

۸- دعوای صدور حکم فسخ مسموع نیست ۱۵۵

۹- طرح دعوای فسخ یا بطلان لازمه طرح دعوای استرداد مبیع ۱۵۷

۱۰- بطلان وکالت‌نامه با فروش موضوع به وکیل توسط موکل ۱۵۹

۱۱- مبدأ محاسبه استحقاق خسارت تأخیر تأدیه ۱۶۲

۱۲- صدور قرار ردّ در صورت عدم ارائۀ دلایل اثبات دعوا ۱۶۴

۱۳- لزوم تعیین منشأ تعهد در دعوی خسارت ۱۶۶

۱۴- قلمرو شرط داوری ۱۶۸

۱۵- فسخ قرارداد به دلیل ممتنع شدن شرط ضمن عقد ۱۷۰

۱۶- اثر رأی تنفیذ اعتبار عقد بر دعوی اثبات فسخ عقد ۱۷۴

۱۷- امکان نقل و انتقال نسبت به ملکی که در بازداشت است ۱۷۵

۱۸- آثار توقیف مال غیرمنقول بر دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن ۱۷۸

۱۹- دعوای فسخ یا ابطال عقد شرط طرح دعوای استرداد مبیع ۱۸۳

۲۰- دعوای فسخ عقد به لحاظ تحقق شرط فسخ ۱۸۴

۲۱- ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در صورت عدم پیش‌بینی حق فسخ ۱۸۶

۲۲- اقامه دعوای فسخ معامله به‌عنوان تقابل ۱۸۷

۲۳- حق فسخ معامله به جهت کمتر درآمدن مساحت ملک ۱۹۰

۲۴- اسقاط حق فسخ معامله ۱۹۱

۲۵- اعلام فسخ معامله فرع بر پذیرش صحت معامله ۱۹۲

۲۶- مرجع رسیدگی به دعوای اعلام فسخ بیع غیرمنقول ۱۹۴

۲۷- دعوای تأیید فسخ قرارداد ۱۹۵

۲۸- دعوای فسخ قرارداد خاتمه یافته ۲۰۴

۲۹- طرح توأمان دعاوی تأیید فسخ و اعلام بطلان قرارداد در دادخواست واحد ۲۰۶

۳۰- تحقق حق فسخ مبایعه‌نامه به علت عدم پرداخت چک ثمن معامله ۲۱۰

۳۱- دعوای فسخ قرارداد ۲۱۳

۳۲- نحوه فسخ قرارداد و تنفیذ آن ۲۱۴

۳۳- لزوم جزمی بودن علت در ادعای فسخ نکاح ۲۱۶

۳۴- خوانده دعوی فسخ و تخلیه مورد اجاره تجاری به علت انتقال به غیر ۲۱۸

۳۵- رد تقاضای فسخ عقد از دادگاه ۲۱۹

۳۶- صدور حکم به تنفیذ فسخ ۲۲۰

۳۷- اثر فسخ قرارداد متضمن شرط داوری ۲۲۲

۳۸- پذیرش دعوای فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره مشاع از برخی شرکا ۲۲۵

۳۹- حصری بودن عیوب موجب فسخ نکاح ۲۲۶

۴۰- خواسته فسخ و ابطال قرارداد در یک دادخواست ۲۲۸

۴۱- نحوۀ فسخ قرارداد توسط ذی‌نفع ۲۳۰

۴۲- اثر عدم ذکر حق فسخ در قرارداد جدید نسبت به خیار فسخ مذکور در عقد سابق ۲۳۲

۴۳- تفاوت دعاوی اعلام فسخ و اعلام بطلان عقد ۲۳۳

۴۴- مرجع رسیدگی به دعوی تأیید فسخ معاملات راجع به املاک ۲۳۶

۴۵- اسقاط عملی حق فسخ قرارداد ۲۳۸

دعوای فسخ معامله در نشست‌های قضائی ۲۴۳

۱- حق فسخ مستند به خیار رؤیت و تخلف وصف ۲۴۵

۲- قابلیت اجرای خیارات نسبت به مبیع کلی در معین ۲۴۵

۳- صلاحیت دادگاه به دعوای فسخ و رسیدگی توأمان به دو دعوای مرتبط ۲۴۶

۴- فسخ معامله به جهت عدم تأدیه ۲۴۷

۵- نحوه اجرای حکم قطعی بر فسخ معامله ۲۴۹

۶- وضعیت مزایده املاک واقع در طرح شهرداری ۲۵۰

۷- اعاده وضع به حالت قبل از اجرای حکم ۲۵۱

۸- فروش ملک به سه نفر با سند عادی و تقاضای تنظیم سند ۲۵۲

۹- شکایت در خصوص معاملۀ ملک در تصرف شخص ثالث ۲۵۴

۱۰- اثر و ضمانت اجرای شرط در یک قرارداد بیع ۲۵۵

۱۱- احتساب میزان خسارت وارده به کارفرما به علت عدم انجام تعهد ۲۵۷

۱۲- عدم حضور خریدار در روز موعود جهت تنظیم سند رسمی انتقال مبیع ۲۵۸

۱۳- حق فسخ معامله از سوی بایع در صورت تصریح در قرارداد ۲۵۹

۱۴- شرط ضمن عقد برای فسخ عقد در زمان دلخواه با پرداخت مبلغ ۲۶۰

۱۵- فسخ معامله و الزام خریدار به خرید مجدد مورد معامله ۲۶۱

۱۶- شرط عدم فروش ملک تا پایان حیات فروشنده ۲۶۳

۱۷- مصداق فروش مال غیر در مورد فروش مجدد مبیع توسط فروشنده آن ۲۶۴

۱۸- فروش ملک در صورتی که به‌طور موقت به شخص واگذار شود ۲۶۵

۱۹- تصرف مازاد بر مبیع ۲۶۶

۲۰- موارد استحقاق بایع نسبت به ایام تصرفات مشتری پس از صدور حکم فسخ ۲۶۷

۲۱- استفاده از حق فسخ برای مالک به‌منزله ممانعت از حق نیست ۲۶۸

۲۲- خرید و فروش سلاح شکاری ۲۷۰

۲۳- شرط مساحت در ماده ۳۵۵ از قانون مدنی ۲۷۱

۲۴- زمان محاسبۀ اجرت‌المثل در صورت فسخ معامله ۲۷۱

۲۵- نحوه تصمیم‌گیری محاکم در خصوص عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی ۲۷۳

۲۶- مسئولیت بایع در صورت تعذر تحویل مبیع ۲۷۴

۲۷- تحقق خیار فسخ برای بیع در صورت عدم پرداخت تمام یا قسمتی از ثمن مؤجل در موعد مقرر ۲۷۶

۲۸- تکلیف دادگاه در خصوص استرداد ثمن و مثمن در اعلام فسخ معامله ۲۷۷

۲۹- درخواست فسخ معامله و آثار آن ۲۷۷

۳۰- دعوای مطالبه ثمن پارکینگ در صورت تحویل آپارتمان بدون پارکینگ ۲۷۹

۳۱- تبعات مستحق للغیر بودن مبیع و ضمان درک ۲۸۰

۳۲- حکم معامله و محاسبه قیمت در صورت مستحق للغیر بودن مبیع ۲۸۲

۳۳- در آثار فسخ نسبت به حق غیر ۲۸۳

۳۴- ادعای عدم اسقاط غبن افحش پس از قطعی شدن معامله ۲۸۴

۳۵- پرداخت ثمن به‌وسیله چک و نحوه اعمال خیار فسخ ۲۸۵

۳۶- استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله ۲۸۶

۳۷- آثار حقوقی عدم تعیین آغاز مهلت خیار شرط در معامله ۲۸۸

۳۸- موارد غبن فاحش فروشنده ۲۸۹

۳۹- فسخ عقد صلح در صورت عدم اقدام متصالح در پرداخت دیون ۲۹۰

۴۰- نحوه رسیدگی به شکایت فسخ معامله در صورتی که در خیار شرط مدت تعیین نشده ۲۹۲

۴۱- فوت ذوالخیار در زمان خیار و انتقال حق خیار به ورثه ۲۹۳

۴۲- اثر وضع خیار شرط در فروش نامه و تخلف از آن در اسقاط کافه خیارات ۲۹۴

۴۳- تخلف از شروط ضمن عقد و نحوه احتساب خسارت وارده ۲۹۵

۴۴- دعوای فسخ قول‌نامه ۲۹۶

۴۵- ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قرارداد ۲۹۷

۴۶- نحوه تعیین ارش مبیع معیوب ۲۹۹

۴۷- چگونگی احقاق حق در خرید اتومبیل با کارت سوخت فاقد اعتبار ۳۰۰

۴۸- مال‌الصلح قرار دادن حقی که محقق نشده ۳۰۱

۴۹- امکان ترهین ملکی که سرقفلی آن متعلق به دیگری است ۳۰۳

۵۰- اختلاف در انتقال ملک تحت عنوان مَهر یا هبه ۳۰۴

۵۱- چگونگی اخذ به شفعه در صورت فروش ملک با چندین برابر قیمت ۳۰۵

۵۲- فروش سهام کلیه اعضا از سوی مدیرعامل با شرط فسخ یک‌ساله ۳۰۷

۵۳- فسخ معامله و آثار آن در مورد حق دلالی ۳۰۷

۵۴- اجرای حکم قطعی بر فسخ معامله ۳۰۸

۵۵- محاسبه نیم عشر دولتی ۳۰۹

۵۶- چگونگی اجرای حکم تخلیه عین مستأجره و انتزاع ید ثالث ۳۰۹

۵۷- رسیدگی توأمان به دو دعوای خلع‌ید و فسخ معامله ۳۰۹

دعوای فسخ معامله در نظریه‌های مشورتی ۳۱۳

۱- تکلیف دادگاه به صدور رأی در حدود خواسته ۳۱۵

۲- وجود خیار فسخ در مدت عمر فروشنده در عقد بیع ۳۱۵

۳- ملازمه دعوای فسخ معامله با اعلام آن به طرف مقابل ۳۱۶

۴- منظور از تلف، حدوث آن به‌وسیله عوامل طبیعی و زلزله است ۳۱۶

۵- هزینه دادرسی در دعاوی خلع‌ید و اموال غیرمنقول ۳۱۷

۶- چنانچه معامله اقاله یا فسخ شود و مورد قبول طرفین باشد داوری از بین می‌رود ۳۱۷

۷- وجود وجه‌التزام، برای عدم انجام تعهد و فسخ قول‌نامه و پرداخت آن ۳۱۸

۸- هزینه دادرسی در فسخ معامله ۳۱۸

۹- هزینه دادرسی اعتراض به نظر هیئت حل اختلاف ۳۱۹

۱۰- رسیدگی به دعوای متقابل تحت عنوان فسخ معامله ۳۲۰

۱۱- هزینه دادرسی در دعوی فسخ معامله ۳۲۰

پرسش و پاسخ‌های دعوای فسخ معامله ۳۲۳

۱- لزوم پایبندی طرفین به توافق قبلی در خصوص فسخ قرارداد ۳۲۵

۲- اثر شرط وجه‌التزام بستگی به قصد و اراده طرفین نیز دارد ۳۲۵

۳- ایجاد حق فسخ در صورت احراز شرط صفت در قرارداد و تخلف از آن در مورد معامله ۳۲۶

۴- شرط خرید موضوع معامله از خریدار به نرخ روز در صورت عدم ایفاء برخی تعهدات ۳۲۶

۵- شرط بطلان معامله در صورت عدم پرداخت ثمن ۳۲۷

۶- شرط پرداخت مبلغی توسط فسخ کننده، مصداق وجه‌التزام موضوع ماده ۲۳۰ قانون مدنی است ۳۲۷

۷- شرط مبنی بر این‌که تا تاریخ وصول چک پرداخت ثمن مورد معامله نزد خریدار امانت باشد ۳۲۸

۸- وضعیت شرط فاسخ در صورت اسقاط کافه خیارات در عقد ۳۲۸

۹- عدم لزوم اجبار مشروط علیه به انجام شرط، درصورتی‌که در قرارداد اثر تخلف ۳۲۹

۱۰- وضعیت حقوقی شرط پرداخت ماهانه مبلغی معین به فروشنده توسط خریدار ۳۳۰

۱۱- طولی بودن ضمانت اجراهای عدم انجام شرط فعل (تخلف از شرط فعل) ۳۳۰

۱۲- امکان ابطال معامله‌ای که توسط خریدار بر روی ملک صورت گرفته در صورت حادث ۳۳۱

۱۳- وضعیت حقوقی شرط انفساخ یا فسخ معامله به علت عدم پرداخت مبالغ چک‌ها ۳۳۲

۱۴- امکان ابطال تبدیل تعهد در صورت حادث شدن شرط فاسخ ۳۳۲

۱۵- صحت شرط عدم فروش مورد معامله به‌غیراز طرف قرارداد و ایجاد حق فسخ در صورت تخلف ۳۳۳

۱۶- اقامه دعوای فروش مال غیر پس از تنفیذ معامله فضولی ۳۳۳

۱۷- صرف سکونت در ملک مسکونی، مانع اعمال خیار غبن نیست ۳۳۴

۱۸- امکان فسخ بدون مراجعه به دادگاه در خیار تخلف از شرط و لزوم احراز موضوع توسط دادگاه ۳۳۵

۱۹- تأثیر شرط اسقاط کافه خیارات ۳۳۵

۲۰- عدم استماع تقاضای توأمان فسخ و خسارت در خیار عیب ۳۳۵

۲۱- در خیار تبعض صفقه ملاک قیمت زمان معامله است ۳۳۶

۲۲- لزوم تعیین مدت در خیار شرط ۳۳۶

۲۳- شرط حق فسخ برای یکی از طرفین درصورتی‌که طرف دیگر معامله به تعهدات خود عمل ننماید ۳۳۷

۲۴- اثر عدم تعیین مدت برای خیار شرط ۳۳۷

۲۵- خیار شرط بدون تعیین مدت ۳۳۸

۲۶- بطلان بیع و بطلان خیار شرط در صورت عدم ذکر مدت ۳۳۸

۲۷- سقوط خیار غبن در صورت اسقاط کافه خیارات ضمن عقد ۳۳۸

۲۸- عدم استماع دعوای فسخ معامله به جهت غبن بعد از صدور حکم به انتقال سند رسمی مورد معامله ۳۳۹

۲۹- ایجاد خیار تبعض صفقه برای خریدار در صورت نقص کمی مبیع ۳۳۹

۳۰- مدت تعیین‌شده جهت تنظیم سند رسمی ممکن است ناظر به تمام قرارداد باشد ۳۴۱

۳۱- دادخواست فسخ معامله به استناد خیار شرط بعد از انتقال قطعی سند و گذشت مدت طولانی ۳۴۲

۳۲- وجود حق فسخ برای فروشنده به استناد ماده ۳۵۵ قانون مدنی ۳۴۳

۳۳- وجود حق فسخ برای فروشنده حتی پس از انتقال مبیع توسط خریدار ۳۴۳

۳۴- تحقق فسخ در عقود به اراده من له الخیار و اعلامی بودن حکم دادگاه ۳۴۴

۳۵- عدم استماع دعوای ابطال بیع شرط در صورت اعلام فسخ ورثه بایع پس از مدت طولانی ۳۴۵

۳۶- لزوم یا عدم لزوم اعلام فسخ به دادگاه در مواردی که در قرارداد حق فسخ ۳۴۶

۳۷- ابطال سند رسمی مالکیت در صورت فسخ معامله ۳۴۷

۳۸- امکان فسخ معامله به دلیل تخلف از وصف کاربری مسکونی مورد معامله ۳۴۷

۳۹- ایجاد خیار عیب در صورت در حریم جاده بودن مبیع با فرض عدم علم خریدار ۳۴۷

دعوای فسخ معامله در قوانین و مقررات قانونی ۳۴۹

از قانون مدنی ۳۵۱

منابع و مآخذ ۳۶۹

معرفی دعوای فسخ معامله

مقدمه

 مطابق ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقد لازم، عقدی است که هیچ‌کدام از طرفین معامله جزء در موارد معین حق فسخ آن را ندارند در ادامه ماده ۲۱۹ قانون مدنی ضمن تأکید بر لزوم اجرای عقد لازم بین طرفین معامله و قائم‌مقام آن‌ها موارد برهم زدن معامله را به دو شق اقاله و فسخ خلاصه می‌کند. به این ترتیب عقد لازم صرفاً در دو صورت منحل می‌شود:

 ۱٫ اقاله: عبارت است از تراضی و توافق به بر هم زدن عقد لازم که از آن تحت عنوان تفاسخ نیز یاد می‌شود.

۲٫ فسخ: که موضوع دعوای کتاب حاضر است.

مفهوم فسخ

 فسخ در لغت به معنای نقض، شکستن و تباه کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان‌ دادن به حیات معامله و قراردادی لازم به‌وسیله یکی از متعاملین یا فرد ثالث.

ماهیت حق فسخ

 فسخ حق مالی قابل اسقاطی است که صرفاً در مورد عقود لازم موضوعیت دارد و در صورت فوت صاحب حق به وراث او منتقل می‌شود، مگر در مواردی که قید مباشرت در اعمال خیار فسخ شده باشد یا برای فردی غیر از متعاملین حق فسخ قرار داده شود.

حق فسخ در عقود جایز جایگاه بحث ندارد؛ چرا که هرکدام از طرفین عقد در عقود جائز می‌توانند هر وقت که بخواهند عقد را بر هم زنند حال ‌آنکه هیچ‌کدام از طرفین عقود لازم حق بر هم زدن آن را ندارند، مگر در موارد وجود حق فسخ، حق فسخ متکی به اراده یکی از طرفین است و ماهیت ایقاع دارد؛ اما در صورتی که طرفین عقد لازم هر دو رضایت به فسخ داشته باشند این عمل دیگر فسخ نیست، بلکه اقاله است.

انواع خیار فسخ

خیار به مفهوم اختیار و قدرت زایل نمودن عقد است اگرچه در قانون مدنی خیار تعریف نشده است؛ اما وضعیت حقوقی موجد حق فسخ در معاملات را «خیار» می‌گویند؛ بنابراین، کسی که دارای «خیار» است از هر نوع، با هر شرایطی حق فسخ قرارداد و معامله لازم را دارد خیارات از جهات مختلف قابل تقسیم هستند که ما در ذیل خیارات را از جهت زمان اعمال تقسیم‌بندی می‌کنیم:

 ۱٫ خیارهای فوری؛

 ۲٫ خیار با زمان معین.

الف) خیارهای فوری

۱٫ خیار رؤیت: این خیار در ماده ۴۱۰ قانون مدنی پیش‌بینی شده است: «هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می‌شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.» به‌عنوان مثال اگر فرد فرشی را به‌عنوان فرش دست‌بافت بخرد؛ ولی بعد از رؤیت معلوم شود فرش دست‌بافت نیست خریدار حق فسخ دارد؛ اما اگر وصف اساسی و ذاتی مورد معامله با چیزی که توصیف شده متفاوت باشد معامله باطل است.

۲٫ خیار رؤیت: اگر خریداری به اعتماد رؤیت سابق خود اقدام به معامله نماید و بعداً معلوم شود که مورد معامله فاقد اوصاف سابق بوده، اختیار فسخ دارد که به این خیار، خیار رؤیت می‌گویند. این نوع خیار صرفاً در مورد عین معین و در حکم عین معین جاری است در مورد بیع کلی خیار رؤیت و تخلف از وصف جاری نخواهد بود.

۳٫ خیار غبن: مقصود از این نوع خیار آن است که یکی از متعاملین مبلغی بسیار بالاتر از ارزش واقعی مبیع به فروشنده پرداخت نماید یا بایع به ثمن بخس مال خود را واگذار کند برای اعمال خیار غبن، فاحش بودن و غیر قابل اغماض بودن شرط است همچنین لازم است که مغبون از قیمت عادله روز آگاه نباشد و اگر نه خیار غبن قابل اعمال نیست این خیار ساقط نمی‌شود حتی به پرداخت تفاوت قیمت مگر با رضایت مغبون.

۴٫ خیار تدلیس: تدلیس عملی است که سبب فریب طرف معامله می‌شود قصد فریب دادن مؤثر در مقام نیست، برای اعمال خیار تدلیس صرف فریب خوردن طرف معامله کفایت می‌کند.

۵٫ خیار عیب: این نوع خیار فسخ به جهت معیوب بودن مبیع برای مشتری ایجاد می‌شود و مشتری مختار است بین قبول مورد معامله معیوب یا اخذ خسارت یا فسخ معامله.

برای اعمال خیار عیب شرایط ذیل باید باشد:

 ۱٫ معامله از نوع معاملات معوض باشد مانند بیع؛

 ۲٫ مشتری جاهل به عیبت باشد؛

 ۳٫ عیب مخفی و موجود در زمان عقد باشد.

بنا به منطوق ماده ۴۲۴ قانون مدنی عیب زمانی مخفی محسوب می‌شود که مشتری در زمان انعقاد عقد جاهل به آن باشد اعم از اینکه عیب واقعاً مخفی بوده باشد یا مشتری متوجه آن نشود در هر حال اگر مشتری تغییری در مبیع ایجاد کند یا آن را منتقل نماید خیار ساقط می‌شود و صرفاً حق دریافت ارش دارد.

۶٫ خیار تبعض صفقه: این نوع خیار زمانی به وجود می‌آید که عقد بیع نسبت به قسمتی از مبیع باطل ‌شود در این صورت مشتری حق خواهد داشت نسبت به قسمت دیگر معامله را فسخ نماید یا قبول کند در هر حال اگر قسمتی از بیع قبول شود نسبت به قسمت دیگری که باطل شده است ثمن مسترد خواهد شد.

۷٫ خیار تخلف از شرط: این نوع اختیار ناشی از شروط ضمن عقد است که ممکن است طرفین بنا به مصالح خود در ضمن عقد بگنجانند در حقوق ایران سه نوع شرط قابل تعریف است:

الف) شرط فعل: در عقد شرط می‌شود که یکی از متعاملین یا شخص ثالثی از عملی خودداری نماید یا کاری را انجام دهد.

ب) شرط صفت معامله: به شرط داشتن کیفیت یا کمیت مشخصی انجام ‌شود؛

 ج) شرط نتیجه: معامله به شرط تحقق امری در خارج انجام می‌شود؛

به نظر می‌رسد شرط فعل یکی از مشکل‌ترین مواردی است که موجر حق فسخ دارد؛ چرا که اگر مشروط‌علیه اقدام به انجام فعل ننماید یا از فعلی که مقرر شده خودداری نکند مشروط‌له باید برای اجبار وی در راستای اجرای ماده ۲۳۹ قانون مدنی به حاکم رجوع کند و در صورت عدم امکان اجبار حق فسخ خواهد داشت.

در شرط صفت معامله به شرط وجود صفتی خاص در مورد معامله به لحاظ کمی یا کیفی انجام می‌شود؛ مثلاً، مشتری در خرید ماشین شرط می‌کند که به شرط بی‌رنگ بودن خریداری می‌نماید در صورتی‌که ماشین رنگ داشته باشد مشتری حق فسخ دارد؛ مثلاً، اگر در ضمن عقد بیع شرط شود که با انعقاد عقد بیع زمین، بایع حق استفاده از تراکتور را به خریدار ظرف مدت یک سال از تاریخ انعقاد عقد داشته باشد مشتری با انعقاد عقد حق استفاده از تراکتور را به مدت یک سال پیدا می‌‌نماید؛ اما اگر مشخص شود که تراکتور بر اثر پرت شدن از کوه کلاً نابود شده و از بین رفته بایع حق فسخ خواهد داشت.

۸٫ خیار مجلس: مقنن به‌موجب ماده ۳۹۷ قانون مدنی به طرفین معامله اجازه داده است تا زمانی که در جلسه معامله هستند بیع را فسخ نمایند.

۹٫ خیار حیوان: در صورتی که مورد معامله حیوان زنده معین باشد مشتری سه روز حق فسخ دارد.

۱۰٫ خیار تأخیر ثمن: خیار تأخیر ثمن همان‌گونه که از اسم آن پیداست اختیار برهم زدن معامله توسط بایع به جهت تأخیر در پرداخت ثمن توسط مشتری است مشروط بر اینکه: ۱٫ مبیع غبن خارجی یا در حکم آن باشد؛

 ۲٫ برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع تاریخی معین نشده باشد؛

 ۳٫ سه روز از عقد بگذرد؛

 ۴٫ بایع اقدام به تسلیم مبیع نکرده باشد.

۱۱٫ خیار شرط: یکی از معمول‌ترین موارد فسخ این خیار می‌باشد به این مفهوم که در حین عقد شرط می‌شود که بایع یا مشتری و یا حتی هر دو تا یک مدت معین اختیار برهم زدن معامله را داشته باشند.

دعوای فسخ معامله در آراء وحدت رویه دیوان‌عالی کشور

۱٫ نحوه پرداخت غرامت بایع به مشتری در صورتی که مبیع مستحق للغیر باشد.

شماره رأی: ۷۳۳

تاریخ رأی: ۱۵/۷/۱۳۹۳

مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور

گزارش پرونده وحدت رویه ردیف ۹۳/۳۰ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور با مقدمه مربوط و رأی آن به شرح ذیل تنظیم و جهت چاپ و نشر ایفاد می‌گردد.

معاون قضائی دیوان‌عالی کشورـ ابراهیم ابراهیمی

الف) مقدمه

جلسه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف ۹۳/۳۰ رأس ساعت ۹ روز سه‌شنبه مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ به ریاست حضرت حجت‌الاسلام و المسلمین جناب آقای حسین کریمی رئیس دیوان‌عالی کشور و حضور حجت‌الاسلام و المسلمین جناب آقای سید ابراهیم رئیسی دادستان کل کشور و شرکت جنابان آقایان رؤسا، مستشاران و اعضاء معاون کلیه شعب دیوان‌عالی کشور، در سالن هیئت عمومی تشکیل و پس از تلاوت آیاتی از کلام‌الله مجید و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت‌کننده در خصوص مورد و استماع نظریه دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس می‌گردد، به صدور رأی وحدت رویه قضائی شماره ۷۳۳ -۱۵/۷/۱۳۹۳ منتهی گردید.

ب) گزارش پرونده

با احترام، به استحضار می‌رساند، بر اساس گزارش شماره ۵۰۰۰۲ /۸۱۱/۹۰۲۲/الف مورخ ۱۷/۱۱/۱۳۸۹ آقای رئیس حوزه قضائی شهرستان ماکو از شعب سوم و یازدهم دادگاه‌های تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در مورد غرامات موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدنی، طی پرونده‌های کلاسه ۵۲۰۰۲۹۶ و ۸۹ /۸۹۰۰۸۶ آرای مختلف صادر شده است که خلاصه جریان هریک از آن‌ها به شرح ذیل منعکس می‌گردد:

الف) طبق محتویات پرونده کلاسه ۵۲۰۰۲۹۶ شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان مرقوم، در پرونده کلاسه ۸۸/۷۳۳/ح ۲، شعبه دوم دادگاه حقوقی ماکو در مورد دعوی آقای سلیمان قاسم‌زاده فرزند محمدعلی علیه آقای علی مقدسی فرزند فتح اله، دادنامه شماره ۸۸ /۹۱۴ ـ ۳۰/۸/۱۳۸۸ را به این شرح صادر نموده است:

«در خصوص دعوای آقای سلیمان قاسم‌زاده، فرزند محمدعلی به‌طرفیت آقای علی مقدسی، فرزند فتح‌الله به خواسته بطلان معامله دو قطعه زمین خالی قطعات تفکیکی به شماره‌های ۲۳/۱۴ به مساحت هفتصد مترمربع از پلاک ۱۰۱۹ـ اصلی به علت مستحق للغیر درآمدن مبیع مقوم به ده میلیون ریال و استرداد ثمن به مبلغ سی و پنج میلیون ریال و استرداد غرامات (افزایش قیمت) به مبلغ سیصد و نود میلیون ریال جمعاً پانصد و پنجاه و پنج میلیون ریال با اعسار از پرداخت هزینه دادرسی اولاً: در خصوص اعسار سابق بر این حکم بر قبول اعسار صادر که قطعیت یافته است.

ثانیاً: در خصوص ماهیت امر توجهاً به شرح دادخواست تقدیمی، مبایعه‌نامه مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۶ استعلام واصله از منابع طبیعی پیوست پرونده که مبین وجود پلاک ۱۰۹۱ ـ اصلی در محدوده ثبتی پلاک ۱۰۸ فرعی از ۱۰۶ـ اصلی قاسم آغلی و خارج‌نویسی پرونده کلاسه ۸۷/۱۲۰۴ و ۸۷/۹۶۵ که بر ملی اعلام شدن رقبه مذکور اشعار دارد و این‌که خوانده دفاعیات موجهی که بطلان دعوای خواهان را مدلل سازد ارائه نداده است؛ لذا دادگاه با لحاظ نظریه کارشناس مصون مانده از تعرض، دعوای خواهان را وفق نظریه مذکور، محمول بر صحت تلقی به استناد ماده ۳۴۸ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بطلان مبایعه‌نامه مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۶ مربوط به قطعات ۲۳ و ۱۴ جمعاً به مساحت هفتصد مترمربع از پلاک ۱۰۹۱ـ اصلی و الزام خوانده به پرداخت مبلغ سی و پنج میلیون ریال ثمن معامله در حق خواهان محکوم و اعلام می‌دارد مضاف بر آن در خصوص مطالبه غرامات (افزایش قیمت ملک) توجهاً به این‌که از غرامات مندرج در ماده ۳۹۱ قانون مدنی صرفاً هزینه‌های دلالی و مخارج مصروفه بر رقبه موضوع مستحق للغیر مستفاد نمی‌گردد؛ چه این‌که عبارت «غرامات» به‌صورت مطلق به کار برده شده و حسب استفتائات معموله از آیات عظام مندرج در نشریه پیام آموزش شماره ۳۴ پیوست پرونده غرامات شامل افزایش قیمت نیز خواهد بود؛ لذا دادگاه با لحاظ مراتب فوق و نظریه کارشناسی، خوانده را به پرداخت مبلغ دویست و ده میلیون ریال از بابت افزایش قیمت در حق خواهان محکوم و اعلام می‌دارد.

خواسته مازاد بر محکوم به، به جهت عدم اتکاء [به دلیل اثباتی محکوم به رد است؛ لذا دادگاه به استناد ماده ۱۹۷ قانون اخیرالذکر] حکم [بر بی‌حقی خواهان در این خصوص صادر و اعلام] می‌نماید.

نظر به محکوم‌له واقع شدن خواهان، هزینه دادرسی در مرحله اجرای حکم وصول خواهد شد. رأی صادره حضوری تلقی ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان است.»

که پس از تجدیدنظرخواهی معموله، شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان، طی دادنامه شماره ۳۷۰۰۷۰۵ مورخ ۲۷/۸/۱۳۸۹ چنین اتخاذ تصمیم کرده است:

در مورد تجدیدنظرخواهی آقای علی مقدسی به‌طرفیت آقای سلیمان قاسم‌زاده از دادنامه شماره ۹۱۴/۸۸ صادره در پرونده کلاسه ۷۳۳/۸۸ دادگاه محترم شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو، مبنی بر صدور حکم به بطلان معامله موضوع قرارداد عادی مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۶ (دو قطعه زمین خالی قطعات تفکیکی به شماره‌های ۲۳ و ۱۴ به مساحت ۷۰۰ مترمربع از پلاک ۱۰۹۱ اصلی) به علت مستحق للغیر درآمدن مبیع و پرداخت ثمن معامله به مبلغ سی و پنج میلیون ریال در حق تجدیدنظرخوانده و پرداخت غرامات به مبلغ دویست و ده میلیون ریال از بابت افزایش قیمت در حق تجدیدنظرخوانده اولاً: نظر به این‌که در خصوص بطلان معامله و استرداد ثمن ایراد و اعتراض مؤثر و موجهی از ناحیه تجدیدنظرخواه که موجبات نقض دادنامه موصوف را فراهم آورد به عمل نیامده و با ارجاع امر از سوی این دادگاه به هیئت سه نفره کارشناسان نیز مشخص شده که قطعات مورد معامله خارج از مالکیت فروشنده آقای علی مقدسی قرار داشته و اعتراض موجه و مؤثری از سوی تجدیدنظرخواه به این نظریه معمول نگردیده و نظریه کارشناسان با اوضاع و احوال مسلّم قضیه مغایرتی ندارد؛ لذا دادنامه تجدیدنظرخواسته در این موارد صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص می‌گردد و به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی [دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور] مدنی آن را تأیید می‌نماید و اما در خصوص قسمت دیگر دادنامه یعنی، پرداخت غرامات به مبلغ دویست و ده میلیون ریال، چون این مبلغ به‌عنوان افزایش قیمت در نظرگرفته شده و غرامات شامل هزینه‌هایی است که مربوط به معامله می‌شود و از انجام معامله به خریدار وارد می‌شود و تورم موجود در جامعه که موجب افزایش قیمت می‌شود نمی‌تواند داخل در غرامت تلقی گردد. بنا به‌مراتب این قسمت از دادنامه را موجه و قانونی تشخیص نداده، به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی [دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور] مدنی آن را نقض و در خصوص دعوای خواهان آقای سلیمان قاسم‌زاده به‌طرفیت خوانده آقای علی مقدسی به خواسته مطالبه غرامت (ناشی از افزایش قیمت ملک) در توجه به موارد فوق‌الذکر و به استناد ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی [دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور] مدنی حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌شود.

صدور این حکم مانع از مطالبه مخارجی که خریدار به سبب انجام معامله نموده و غرامت به آن مخارج شامل می‌شود نخواهد بود. رأی صادره از سوی این دادگاه قطعی است.

ب) در پرونده کلاسه ۸۹/۸۹۰۰۸۶ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان مذکور در فوق، شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ماکو درباره دعوای آقای بهمن حسینعلی زاده فرزند پرویز به‌طرفیت آقای هوشنگ فتح اله زاده فرزند میکائیل، طی دادنامه ۸۸/۹۵۰ ـ ۱۱/۹/۱۳۸۸ اعلام داشته:

«در خصوص دعوای آقای بهمن حسینعلی زاده، فرزند پرویز با وکالت عباسعلی محمودی مرکید وکیل پایه یک دادگستری به‌طرفیت آقای هوشنگ فتح اله زاده فرزند میکائیل به خواسته فسخ معامله مورخ ۱۰۲۵ مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ به علت مستحق للغیر بودن مبیع مقوم به یازده میلیون ریال، استرداد ثمن معامله مقوم به هفت میلیون و چهارصد و سی هزار ریال و مطالبه غرامات و افزایش قیمت ملک مرقوم طبق نظریه کارشناسی و خسارات دادرسی پرونده کلاسه ۸۶/۶۷۹ این دادگاه مقوم به سه میلیون ریال با احتساب حق‌الوکاله و هزینه‌های دادرسی که در اولین جلسه دادرسی خواسته را از فسخ به بطلان تغییر داده است توجهاً به شرح دادخواست تقدیمی، مبایعه‌نامه مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ پیوست پرونده نظریه کارشناسی موضوع پرونده کلاسه ۸۶/۶۷۹ از دادگاه اینکه خوانده دفاعیات موجهی که بطلان دعوای خواهان را مدلل سازد ارائه نداده است چه اینکه:

الف) عدم اطلاع بایع از مستحق‌للغیر بودن تلقی مسئولیت مدنی وی را فراهم نخواهد آورد؛

ب) علی‌رغم ادعا مبنی بر طرح دعوای جلب ثالث به این دادگاه در پرونده مطروحه ارائه نشده است؛

ج) غرامات مقرر در ماده ۳۹۱ قانون مدنی به‌صورت مطلق آورده شده، عدم تسری آن به افزایش قیمت ملک با توجه به تورم و کاهش ارزش پول و تلقی آن صرفاً هزینه‌های دلالی و نگهداری و امثال آن مستفاد نمی‌شود بالأخص اینکه حسب استفتا اخیر از مراجع عظام به اکثریت اعتقاد به پرداخت روز ثمن یا بر ‌اساس تورم بوده‌اند.

بنا به‌مراتب دادگاه دعوای خواهان را محمول بر صحت تلقی به استناد مواد ۳۹۰، ۳۹۱ و ۳۴۸ قانون مدنی، مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن صدور حکم بر بطلان بیع مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ فی‌مابین متداعیین پرونده خوانده را به پرداخت مبلغ هفت میلیون و چهارصد و پنجاه هزار ریال از بابت ثمن معامله، مبلغ یکصد و چهل میلیون و هفتصد و پنجاه هزار ریال از بابت غرامات (افزایش قیمت) و مبلغ پنج میلیون و هفتصد و سی و یک هزار و دویست ریال از بابت شصت درصد حق‌الوکاله وکیل در مرحله نخستین دادرسی و مبلغ سه میلیون و یکصد و سی و پنج هزار و یکصد ریال از بابت هزینه دادرسی در حق خواهان محکوم و اعلام می‌دارد خسارت دادرسی پرونده کلاسه ۸۶/۶۷۹ این دادگاه به جهت صدور حکم بر بطلان دعوی و قطعیت آن مردود است؛ لذا دادگاه به استناد ماده ۱۹۷ قانون مارالذکر حکم بر بی‌حقی خواهان در این خصوص صادر و اعلام می‌دارد.

رأی صادره حضوری تلقی، ظرف مهلت بیست روز از تاریخ [ابلاغ] قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان است.» که با اعتراض محکوم‌علیه، شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان مربوطه دادنامه ۱۴۵۰۰۳۶۰ـ ۳۱/۳/۱۳۸۹ را به این شرح صادرکرده است:

«تجدیدنظرخواهی آقای هوشنگ فتح اله زاده نسبت به دادنامه شماره ۹۵۰/۸۸ صادره در پرونده کلاسه ۳۶۷/۸۸ شعبه دوم دادگاه محترم حقوقی ماکو که به‌موجب آن حکم به بطلان بیع مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ قرارداد شماره ۱۰۲۵ و پرداخت ثمن مورد معامله به نرخ روز صادر شده است، به لحاظ عدم ایراد و اعتراض مؤثر در راستای نقض دادنامه وارد نبوده، به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی [دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور] مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی عین دادنامه بدوی تأیید می‌گردد. رأی صادره قطعی است.»

همان‌طور که ملاحظه می‌فرمایید برداشت شعب سوم و یازدهم دادگاه‌های تجدیدنظر استان آذربایجان غربی از عبارت «غرامات» مذکور در ماده ۳۹۱ قانون مدنی متفاوت بوده که منجر به تصمیمات صدرالاشعار گردیده به‌طوری‌که شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر تورم موجود در جامعه را که موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود غرامت تلقی نکرده و دادنامه ۸۸/۹۱۴ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو را در این قسمت نقض و حکم بر بی‌حقی خواهان بدوی صادر کرده، ولی شعبه یازدهم این دادگاه، افزایش قیمت ناشی از تورم موجود در جامعه را غرامت تلقی و دادنامه ۸۸/۹۵۰ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو را تأیید نموده است که برای جلوگیری از صدور آرای متهافت طرح قضیه را برای صدور رأی وحدت رویه قضائی موضوع ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری را تقاضا دارد.

معاون قضائی دیوان‌عالی کشور ـ حسین مختاری

ج) نظریه دادستان کل کشور

با احترام، در خصوص پرونده وحدت رویه شماره ۹۳/۳۰ موضوع اختلاف بین شعب سوم و یازدهم دادگاه‌های تجدیدنظر استان آذربایجان غربی نظر خود را به شرح ذیل اعلام می‌دارم. قبلاً ذکر چند نکته را ضروری می‌دانم:

۱. آنچه ملاک در جبران خسارت مشتری است کاهش قدرت خرید وی در اثر تورم و به عبارتی کاهش قیمت ثمن است نه آنچه در نظریه اداره حقوقی با عبارت افزایش قیمت ملک آمده است. در فتاوی مراجع عظام حضرات آیات بهجت، شبیری زنجانی، مکارم شیرازی، نوری همدانی و همچنین مقام معظم رهبری نظر به مصالحه در برخی از موارد و توجه به کاهش قدرت خرید در موارد دیگری، حضرت امام (ره) در مورد غصب بودن آن دارایی‌ها فرموده‌اند که از جهت وحدت ملاک قابل استناد است که جبران خسارت مشتری را فتوای داده‌اند و نیز اشاره به قیمت ثمن یا نرخ تورم شده است.

۲. مستفاد از مواد ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی و فتاوی غالب مراجع عظام این است که خسارت وارده بر مشتری نباید بلاجبران و حتی در صورت کسر قیمت ملک، بایع مکلف شده، اصل ثمن را استرداد نماید؛ لذا حمل لفظ غرامات فقط بر هزینه‌های مشتری در ملک مورد معامله خلاف ظاهر و اطلاق آن است. ۳. نظر به اینکه در پرسش مورد استفتا اشاره‌ای به افزایش قیمت نشده است شاید بتوان فتاوی که اصل ثمن را تصریح دارد حمل برفرض کسر قیمت ملک دانست به این معنا که حتی در صورت کسر قیمت ملک بایع موظف است اصل ثمن را مسترد دارد. علی‌هذا با توجه به‌مراتب فوق نتیجتاً رأی شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی، مبنی بر این‌که غرامات شامل افزایش قیمت با توجه به تورم اقتصادی می‌شود را صائب دانسته و تأیید می‌نمایم.

رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

به‌موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می‌ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است. در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراین، دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۳۱/۳/۱۳۸۹ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آرای صحیح و قانونی تشخیص می‌گردد. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.[۱]

[۱]. مهدی زینالی، مجموعه آرای وحدت رویه دیوان‌عالی کشور (جلد ۲)، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۴، صص ۴۲۵-۴۳۱٫

 با وجود شرط داوری دعوای فسخ در دادگاه قابل رد است

دادنامه:۹۱۰۹۹۷۰۲۶۵۰۰۰۴۵

تاریخ: ۳۰/۱۰/۱۳۹۱

رأی شعبه ۲۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای (ش.) با وکالت خانم (ف.ص.) به‌طرفیت (ش.) به خواسته صدور حکم به استرداد ۱۷ پالت قالب‌های پلاستیکی مطابق قرارداد شماره ۳۶۲، بدواً صدور حکم به تنفیذ فسخ قرارداد، با توجه به اتمام تاریخ قرارداد و عدول خوانده از انجام مورد قرارداد برابر اظهارنامه ارسالی با احتساب کلیه هزینه‌ها. نظر به این‌که در ماده ۶ قرارداد، مستند دعوای خواهان توافق به حل اختلاف توسط داور به عمل آمده است؛ بنابراین قبل از تمسک به داوری، دادگاه حق رسیدگی به دعوا را ندارد، در نتیجه به استناد مواد ۲ و ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوای خواهان صادر و اعلام می‌گردد.

رئیس شعبه ۲۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران- کلانتریان

رأی شعبه ۵۲ دادگاه تجدیدنظر تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی (ش.) با وکالت خانم (ف.م.) به‌طرفیت (ش.) نسبت به دادنامه ۷۱۰-۱۵/۸/۹۱ صادره از شعبه ۲۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به اساس دعوای مطروحه، تجدیدنظرخواه به استناد بند ۶ قرارداد به لحاظ داوری، قرار رد دعوا صادر شده است. دادگاه با ملاحظه محتویات پرونده و اظهارات و مدارک مضبوط در آن، صرف‌نظر از نحوه تنظیم ماده ۲ قرارداد مدرکیه، نظر به این‌که صرف انقضا مدت اصل قرارداد، نمی‌تواند موجبات مرتفع شدن شرط داور گردد؛ چرا که اختلافات ناشی از قرارداد مذکور مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت؛ بنابراین تجدیدنظرخواهی به نحوی نیست که موجبات نقض دادگاه خواسته را فراهم نماید و با شقوق ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی انطباق ندارد. ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه موصوف به استناد ماده ۳۵۸ همان قانون دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید می‌گردد. رأی صادره قطعی است.[۱]

رئیس شعبه ۵۲ دادگاه تجدیدنظر تهران- مستشار دادگاه

 اثر عدم توانایی صدور رأی توسط داور معین در دعوای فسخ قرارداد

صرف اعلام عدم توانایی داور معین مرضی‌الطرفین در اظهارنظر، کافی بر منتفی شدن داوری و صلاحیت رسیدگی دادگاه به موضوع است.

دادنامه:۹۱۰۹۹۷۰۲۶۹۵۰۰۰۵۴

تاریخ: ۳۰/۱۰/۱۳۹۱

رأی شعبه ۸۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای خانم (ع.ج.) فرزند (ش.) با وکالت آقای (س.ح.) به‌طرفیت آقایان (ن.ب.) فرزند (ع.) با وکالت آقا (ز.و.) (الف.گ.) فرزند (ح.) به خواسته صدور حکم به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت مورخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۷ به انضمام خسارات دادرسی. نظر به این‌که مطابق مستند ابرازی قرارداد عادی مورخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۷ که مستند دعوا نیز قرار گرفته است، حسب ماده ۱۰ قرارداد مزبور طرفین توافق نمودند که کلیه اختلافات ناشی از این قرارداد را از طریق حکم آقای (م.م.) فرزند (الف.) حل و فصل نمایند؛ و با التفات به اینکه دعوی مطروحه ریشه در قرارداد موصوف داشته، لذا با توجه به‌مراتب معنونه و این‌که مطابق ماده ۴۵۹ و ۴۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، مکانیسم چگونگی رجوع به داور مشخص گردیده و تاکنون مطابق آن عمل نشده است؛ بنابراین مادام که به لحاظ قبول و التزام طرفین مبنی بر رجوع به داوری، ابتدائاً باب رجوع به داوری مطابق قرارداد مفتوح است، ضرورت مراجعه به محاکم قضائی منتفی بوده، لذا بنا به جهات پیش گفته و مستنداً به مواد مرقوم و ماده ۴۶۳ از همان قانون، قرار عدم استماع دعوای مطروحه را صادر و اعلام می‌دارد. قرار صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه ۸۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران- فلاحتی

رأی شعبه ۵۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم (ع.ج.) به‌طرفیت آقایان (الف.گ.) (ن.ب.) نسبت به دادنامه شماره ۹۵۶۸- ۳۰/۷/۹۱ صادره از شعبه ۸۹ دادگاه عمومی تهران که بر اساس آن قرار عدم استماع دعوی به لحاظ پیش‌بینی داوری در ماده ۱۰ قرارداد به داوری صادر شده است. دادگاه با ملاحظه محتویات پرونده، نظر به اینکه رجوع داوری به شخص معین بوده است که آقای (م.م.) بوده است و نامبرده بر اساس تصویر مصدق نوشته‌اش، نتوانسته انشا رأی داوری نماید که پیوست شماره دادخواست تجدیدنظرخواهی است که نوشته مذکور بدون تاریخ است، به استناد ماده ۴۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی، لزومی بر توافق طرفین به رعدم اظهارنظر نبوده، بلکه صرف عدم توانایی داور در اظهارنظر کافی بر منتفی شدن داوری به لحاظ شخص معین بودن داور است و به استناد ماده ۳۵۳ قانون مذکور با نقض قرار صادره، پرونده جهت رسیدگی ماهیتی به دادگاه بدوی اعاده می‌گردد. رأی صادره قطعی است.[۲]

رئیس شعبه ۵۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه

قربان‌وند- فهیمی

 اختلاف وصف مبیع با شرط قراردادی به‌عنوان عیب یا تخلف وصف

در موردی که مبیع اسب بوده و با مشخصات سن مشخص و قابلیت مسابقه فروخته شده، ولی در واقع فاقد این اوصاف باشد، اختلاف مبیع با شرایط قرارداد، عیب مبیع محسوب نمی‌شود و حق دریافت ارش نیست. در این مورد خریدار تنها حق فسخ معامله به علت تخلف وصف را دارد.

دادنامه:۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۴۰۱۴۹۷

تاریخ: ۱۱/۱۰/۱۳۹۱

رأی شعبه ۲۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای خواهان (الف.ر.) با وکالت (س.ج.) به‌طرفیت خوانده (م.ش.) با وکالت (ف.ف.) به خواسته محکومیت خوانده به پرداخت ارش مبیع طبق نظر کارشناس با احتساب خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل. دادگاه با عنایت به قرارداد تنظیمی فی‌مابین اصحاب دعوای مطروحه و اخذ نظریه کارشناس رسمی دادگستری و احراز معیوب بودن مبیع و ایراد ضرر و زیان به خواهان دعوای مطروحه را ثابت دانسته و مستنداً به مواد ۴۲۲ و ۴۲۷ از قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۵ و ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ یک‌صد میلیون ریال بابت اصل خواسته به اضافه پرداخت کلیه خسارات اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و حق‌الزحمه کارشناسی در حق خواهان را صادر و اعلام می‌نماید. ابلاغ رأی و صدور اجراییه در صورت قطعیت یافتن حکم، منوط به پرداخت الباقی هزینه‌های دادرسی به مأخذ قانونی و تمبر مالیاتی وکیل خواهد بود. رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه ۲۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران- خیابانی

رأی شعبه ۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

آقای (م.ش.) نسبت به دادنامه ۲۰۰۲۹۶ مورخ ۷/۵/۹۱ صادره از شعبه ۲۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران در خصوص محکومیت خویش به پرداخت مبالغی از بابت ارش مورد معامله و هزینه‌های دادرسی مربوطه به‌طرفیت آقای (الف.ر.) تجدیدنظرخواهی نموده‌اند. توجهاً به اینکه آقای (الف.ر.) با وکالت خانم (س.ج.) دادخواست خود را به خواسته مطالبه ارش مورد معامله تقدیم نموده و درج کرده‌اند اسب مورد معامله دوازده ساله و قادر به شرکت در مسابقه بوده است و اسب تحویلی سنش چهارده سال است و قادر به شرکت در مسابقه نیست، این موارد تخلف از وصف است، نه تخلف از عیب که مستلزم مطالبه ارش به استناد ماده ۴۳۲ از قانون مدنی باشد. علی‌هذا نظر به این‌که برابر ماده ۴۱۰ قانون مدنی، تجدیدنظر خوانده حق مطالبه ارش ندارد، بلکه حق مطالبه فسخ معامله را صرفاً دارا است. لذا طرح چنین دعوایی برابر با مقررات نبوده، باطل است. فلذا با وارد دانستن ایراد شکلی مربوطه از سوی وکیل تجدیدنظرخواه و این‌که در جلسه دادرسی مورخ ۱۰/۱۰/۹۱، تجدیدنظر خوانده هم به‌صراحت اعلام کرده است مبیع معیوب نبوده، بلکه دارای اوصاف مقرره فی‌مابین از نظر سن و شرکت در مسابقه نبوده است، فلذا به استناد ماده ۳۵۸ و ماده ۲ از قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامه مارالذکر، رأی بر بطلان دعوی مطروحه صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره قطعی است.[۳]

رئیس شعبه ۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه

جوادی- سعادت زاده

اثر محدود کردن اختیارات مدیران شرکت به‌موجب تصمیم مجمع عمومی

محدود کردن اختیارات مدیران شرکت به‌موجب تصمیم مجمع عمومی فقط بین سهام‌داران و مدیران معتبر بوده و نسبت به اشخاص ثالث باطل و کان لم یکن است.

دادنامه:۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۱۳۸۳

تاریخ: ۲۵/۱۰/۱۳۹۱

رأی شعبه ۱۰۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان شرکت (الف.) با مدیریت آقای (ب.ص.) به‌طرفیت خواندگان به اسامی آقای (الف.ک.) (ش.) با وکالت بعدی آقای (الف.الف.) به خواسته ابطال اقاله نامه شماره… مورخ… و خسارات دادرسی مقوم به مبلغ ۵۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال. به این شرح که خواهان اعلام داشته که شرکت خواهان به نمایندگی آقای (الف.‌ک.) در مورخ ۹/۹/۸۸ با قرارداد مشارکت در ساخت به شماره… منعقد نموده، ولی به دلیل اختلافات حاصله خوانده ردیف دوم مبادرت به طرح دعوای فسخ قرارداد نموده که رأی قطعی از شعبه ۲۰ دادگاه حقوقی تهران صادر گردیده و متعاقباً علیه خوانده ردیف اول شکایت کلاهبرداری مطرح شده و با تحت فشار قرار دادن وی، نامبرده اقاله نامه را امضاء نموده است؛ ولی با توجه به این‌که آقای (الف.ک.) در زمان امضاء اقاله‌نامه فاقد حق امضاء بوده است، تقاضای صدور حکم به ابطال آن را دارد. وکیل خوانده ردیف دوم دفاعاً اعلام داشته که خوانده ردیف اول اصلاً تحت فشار نبوده و در تاریخ تنظیم قرارداد اقاله، صاحب امضاء و رئیس هیئت مدیره، (الف.ک.) بوده و وی صاحب امضاء معرفی شده و در تاریخ تنظیم اقاله نیز مشارالیه در زندان بوده و ۹۰ درصد سهام متعلق به وی و ۹ درصد دیگر، متعلق به فرزند صغیرش است و صرفاً یک درصد سهام شرکت به خواهان تعلق دارد که این امر، مبین صوری بودن صورت‌جلسه تنظیمی است؛ لذا با عنایت به‌مراتب فوق و مجموع اوراق و محتویات پرونده و صرف‌نظر از موارد معنونه، نظر به این‌که صورت‌جلسه سلب یا کاهش اختیارات خوانده ردیف اول، علی‌رغم تکلیف مقرر در ماده ۱۲۸ قانون تجارت، در روزنامه رسمی منتشر نشده و بنابراین اطلاع خوانده ردیف دوم از آن عملاً ممکن نبوده است و این‌که مطابق ماده ۱۱۸ قانون تجارت، محدود کردن اختیارات مدیران در اساسنامه یا به‌موجب تصمیمات مجامع عمومی فقط از لحاظ روابط بین مدیران و صاحبان سهام معتبر بوده و در مقابل اشخاص ثالث باطل و کان لم یکن است، لذا دعوی مطروحه را وارد و ثابت ندانسته، حکم به رد آن را صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه ۱۰۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران- شیروان

رأی شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تجدیدنظرخواهی شرکت (الف.) به‌طرفیت (ش.) نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۳۵۵ مورخ ۱۴/۶/۹۱ صادره از پرونده کلاسه ۹۱۰۱۰۰۲۴۹ شعبه ۱۰۴ محاکم عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن حکم به رد دعوی نخستین تجدیدنظر به خواسته صدور حکم بر ابطال اقاله نامه شماره… مورخ… صادر شده است، انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی ندارد و دادنامه مزبور با محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صدور شده و در این مرحله از رسیدگی، دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد، اقامه نشده است. لذا با رد اعتراض، دادنامه تجدیدنظر خواسته را طبق ماده ۳۵۸ همان قانون نتیجتاً تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است.[۴]

حق فسخ مستند به خیار رؤیت و تخلف وصف

پرسش: اگر ادعای خواهان این باشد که مبیع تحویل شده غیر از آن چیزی است که قرار بوده معامله شود و جنس آن نامرغوب‌تر است آیا مورد از مصادیق خیار عیب است یا خیار رؤیت یا هیچ‌کدام؟

نظریه که در تاریخ ۲۹/۱۱/۶۶ به اتفاق آرا اعلام شد

در مورد مذکور چنانچه مبیع عین معین بوده مشتری می‌تواند از خیار رؤیت و تخلف وصف استفاده کند نه خیار عیب یعنی یا به همان صورت بپذیرد یا معامله را فسخ کند و در صورتی که مبیع کلی فی‌الذمه باشد خریدار باید الزام فروشنده را به تحویل جنس مورد معامله بخواهد و نمی‌تواند از خیارات استفاده نماید؛ زیرا خیارات ناظر به موردی که مبیع کلی فی‌الذمه است نیست.[۱]

قابلیت اجرای خیارات نسبت به مبیع کلی در معین

پرسش: اگر مبیع کلی در معین باشد آیا مشمول حکم عین معین است یعنی خیارات نسبت به آن قابل اجراست یا در حکم کلی فی‌الذمه بوده و خیارات ناظر به آن نیست.

نظر اکثریت که در تاریخ ۲۹/۱۱/۶۶ اعلام گردید.

با توجه به مواد ۳۵۴ و ۴۱۲ قانون مدنی چنانچه مبیع کلی در معین باشد مشمول حکم عین معین است و مشتری می‌تواند از خیار استفاده کند و حسب مورد فسخ معامله را بخواهد.

نظر اقلیت

مبیع کلی در معین نیز در حکم مبیع کلی فی‌الذمه است یعنی همان‌طوری که در کلی فی‌لذمه خیارات صادق نیست در مورد مبیع کلی در معین نیز نمی‌تواند از خیارات استفاده و معامله را فسخ نمود بلکه تنها می‌تواند جنس مطابق با اوصاف مقرره را مطالبه کرد.[۲]

 صلاحیت دادگاه به دعوای فسخ و رسیدگی توأمان به دو دعوای مرتبط

پرسش: شخص (الف) در دادگاه عمومی شهرستان مینودشت به‌طرفیت شخص (ب) با استناد به مبایعه‌نامه عادی قطعه زمینی که در حوزه بخش گالیکش واقع است (این بخش در زمان طرح دعوا فاقد دادگاه بوده) به خواسته خلع‌ید، طرح دعوا نموده، در جریان رسیدگی، شخص (ب) نیز با تأسیس دادگاه عمومی در بخش گالیکش به خواسته فسخ مبایعه‌نامه مذکور علیه شخص (الف) طرح دعوا می‌کند. با توجه به مواد ۱۲، ۱۹ و ۱۰۳ آیین دادرسی مدنی؛

 الف) آیا رسیدگی به هر دو دعوا به‌طور مجزا در دادگاه عمومی گالیکش و مینودشت توجیه قانونی دارد؟

 ب) در صورت ضرورت رسیدگی توأمان به هر دو پرونده کدام دادگاه صالح به رسیدگی است؟[۳]

نظر اکثریت

با توجه به اینکه بین هر دو دعوا ارتباط کامل وجود دارد و سرنوشت یک دعوا بر دیگری مؤثر است و نظر به اینکه دادگاه مینودشت ابتدا شروع به رسیدگی کرده صلاحیت رسیدگی به هر دو دعوا را دارد به لحاظ جلوگیری از صدور آرای متهافت، مستند به بند (۲) ماده ۸۴ و ماده ۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه گالیکش باید رسیدگی را متوقف و دعوای فسخ مبایعه‌نامه را جهت رسیدگی توأمان به دادگاه مینودشت ارسال نماید.

نظر اقلیت

هر دو دادگاه صالح به رسیدگی هستند؛ لیکن چون دعاوی مذکور مرتبط با هم هستند و رسیدگی به دعوای فسخ معامله مؤثر در دعوای خلع‌ید است مستند به ماده ۱۹ قانون این دادرسی مدنی دادگاه مینودشت باید رسیدگی را متوقف و مراتب را به خواهان اعلام کند تا نتیجه رسیدگی به دعوای فسخ مبایعه مذکور در دادگاه گالیکش را به دادگاه مینودشت اعلام دارد. از طرفی ارسال پرونده مرتبط به دادگاه صالح فقط در یک حوزه قضائی مجاز است نه در دو حوزه قضائی بنابراین، ارسال پرونده متشکله در دادگاه گالیکش جهت رسیدگی توأمان به دادگاه مینودشت توجیه قانونی ندارد.

نظر دیگر

 هر دو دادگاه طبق معمول رسیدگی خود را ادامه داده و مبادرت به صدور رأی می‌کنند. در نهایت در خصوص آرای صادره از طریق اعاده دادرسی اقدام می‌شود.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۸)

 برحسب مقررات ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به مال غیرمنقول در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در آنجا واقع شده است.

در پرسش مطروحه اگرچه قطعه زمین مورد دعوا در حوزه گالیکش واقع است چون در تاریخ تقدیم دادخواست، گالیکش فاقد دادگاه بوده، طرح دعوای خواهان در دادگاه عمومی مینودشت بلااشکال است و با توجه به اینکه مناط صلاحیت، زمان تقدیم دادخواست است اگر بعداً در گالیکش دادگاه عمومی دایر شود در صلاحیت دادگاه مینودشت فعلی وارد نمی‌شود و آن دادگاه کماکان صالح به رسیدگی است.

حال طرف دیگر دعوا پس از تشکیل دادگاه عمومی در گالیکش دادخواستی به خواسته فسخ معامله مورد بحث به دادگاه گالیکش تقدیم کرده، اگر دادگاه عمومی مینودشت نسبت به دعوای قبلی (الزام به تنظیم سند رسمی) اخذ تصمیم کرده باشد دادگاه گالیکش در خصوص فسخ معامله صالح به رسیدگی بوده و ممکن است با ملاحظه حکم صادر شده از دادگاه مینودشت نسبت به دعوای مطروحه اخذ تصمیم کند؛ لیکن اگر دعوای مطروحه در دادگاه مینودشت منتهی به صدور حکم نشده باشد. با توجه به ارتباط کامل دو دعوا با یکدیگر و با توجه به تاریخ تقدیم دادخواست اولی، دادرس دادگاه عمومی گالیکش باید با اعلام صلاحیت دادگاه عمومی مینودشت پرونده مطروحه را به دادگاه مینودشت بفرستد که یکجا مورد رسیدگی واقع شود و از صدور آرای متناقض جلوگیری شود.

 فسخ معامله به جهت عدم تأدیه

پرسش: شخص (الف) یک دستگاه آپارتمان به شخص (ب) می‌فروشد. در معامله شرط شده که در صورت بلامحل بودن هریک از چک‌های تسلیمی از بابت ثمن معامله، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت. قبل از موعد سررسید چک‌ها، شخص (ب) مبیع را به شخص (ج) می‌فروشد و به جهت بلامحل بودن چک‌ها شخص (الف) نیز دعوای فسخ معامله را علیه (ب) مطرح و حکم قطعی فسخ معامله به لحاظ اعمال خیار از جانب شخص (الف) صادر می‌شود. شخص (ج) نسبت به حکم صادره دعوای اعتراض ثالث به‌طرفیت شخص (الف) و (ب) اقامه کرده است و مدعی شده که وجه چک‌های موردنظر قبل از سررسید به‌صورت نقد پرداخت شده است. آیا دعوای اعتراض ثالث قابلیت استماع دارد؟۱

نظر اکثریت

با عنایت به اینکه ملاک اعتراض شخص ثالث تضرر از حکم و ورود خلل به حقوق وی است و با توجه به اینکه در مانحن‌فیه معامله اول موجب تزلزل معامله دوم شده و موجبات اخلال در حقوق (ج) را فراهم کرده است، اگر (ج) اثبات کند که معامله اول صحیح بوده و قبل از حلول سررسید، مبلغ چک‌ها تأدیه شده است در این صورت معامله کامل است و اعتراض (ج) به‌عنوان ثالث استماع است؛ لکن (ج) باید از شرط معامله اول آگاهی نداشته باشد؛ چرا که در غیر این صورت مشمول قاعده اقدام می‌شود.

نظر اقلیت

نظر به اینکه با فسخ معامله (الف) و (ب) معامله دوم به قوت خود باقی است چراکه معامله دوم صحیحاً واقع شده است و در ماده ۴۵۵ قانون مدنی مقر شده که اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد، فسخ معامله موجب تضییع حق او نمی‌شود که در مانحن فیه نیز چنین است، حق (ج) به‌جای خود باقی است؛ بنابراین، نیازی به اعتراض ثالث وجود ندارد و از طرفی در موضوع معنونه شرایط شکلی دعوای اعتراض ثالث نیز وجود ندارد در صورتی به (ج) ضرر ورد می‌شود که معامله (ب) و (ج) و نیز فسخ شود. در حقیقت قبل از ورود به ماهیت دعوا باید شرایط شکلی دعوا وجود داشته باشد. لهذا در مانحن‌فیه شرایط شکلی از جمله ورود ضرر به حقوق شخص ثالث در دعوا وجود ندارد. از این رو دعوای اعتراض شخص ثالث قابل استماع نیست.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی

 مطابق مقررات مواد ۴۱۷ و ۴۱۸ و بعد قانون آیین دادرسی مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ چنانچه در خصوص دعوایی رأیی صادر شود که به حقوق شخص ثالث خللی وارد آورد و آن شخص یا نماینده او در دادرسی که منتهی به رأی شده است به‌عنوان اصحاب دعوا دخالت نداشته باشد، می‌تواند به آن رأی اعتراض کند. در فرض پرسش در صورتی که شرط خلاف ضمن عقد نشده باشد نظر به اینکه شخص ثالث قائم‌مقام حقوق و تعهدات خریدار اول شده و مدعی است که وجه چک‌ها را به‌صورت نقدی قبل از سررسید پرداخت کند، تردیدی وجود ندارد که رأی صادره که منشأ انتقال ملک را به وی فسخ کرده به حقوق مکتسبه وی خلل وارد می‌سازد مگر اینکه عدم تصرفات نافله در قرارداد اول تا وصول وجه چک‌ها شرط شده باشد. در این صورت موضوع منطبق با ذیل ماده ۴۵۵ قانون مدنی خواهد بود.

 تکلیف دادگاه به صدور رأی در حدود خواسته

پرسش: چنانچه حکم قطعی دائر بر فسخ معامله یک دستگاه وسیله نقلیه موتوری صادر شده و به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند نیز اعلام شده باشد که نسبت به فسخ معامله اقدام کند و در این رابطه محکوم‌علیه که وسیله نقلیه را در تصرف دارد حاضر به امضای فسخ معامله و تحویل اتومبیل و دریافت ثمن نشود تکلیف دفترخانه چیست؟

رسیدگی دادگاه در حدود صلاحیت خود تابع خواسته خواهان در دادخواست است در صورتی که خواسته خواهان صرفاً اعلام فسخ سند انتقال معامله یک دستگاه وسیله نقلیه باشد برای دادگاه جز صدور حکم بر اعلام فسخ سند معامله اقدام دیگری متصور نیست، در این مورد نیز حکم دادگاه جنبه اعلامی دارد و صرف اعلام به دفترخانه کافی از جهت ثبت اعلام فسخ خواهد بود و هریک از طرفین ذی‌نفع در مورد حقوق خود نسبت به اتومبیل و ثمن معامله باید دادخواست تقدیم نمایند و صدور حکم بر اعلام فسخ نمی‌تواند موجبات توقیف اموال خوانده یا محکوم‌علیه را بدون اینکه در این مورد حکمی صادر شده باشد فراهم آورد.

نظریه مشورتی شماره ۶۲۳۱/۷ مورخ ۹/۱۲/۱۳۶۸ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 وجود خیار فسخ در مدت عمر فروشنده در عقد بیع

پرسش: سه دانگ یک باب خانه توسط زوج با حق خیار فسخ در طول عمر شوهر به زوجه فروخته شده است ولیکن بدون فسخ بیع زوج فوت می‌نماید و چون فاقد اولاد بوده خواهران زوج دادخواستی به خواسته بطلان معامله سه دانگ مشاع ملک علیه زوجه تقدیم و استدلال می‌کنند که شرط مذکور فاقد مدت بوده و حسب مقررات ماده ۴۰۱ قانون مدنی باطل است، آیا چنین شرطی مدت‌دار تلقی می‌شود یا بدون مدت؟

چنانچه در عقد بیع، خیار فسخ در مدت عمر فروشنده شرط شود چون ابتدای شرط از زمان عقد بیع و انتهای آن موقع فوت فروشنده است، شرط مدت‌دار بوده و مشمول ماده ۳۹۹ قانون مدنی است.

نظریه مشورتی شماره ۹۸۳/۷ مورخ ۲۶/۳/۱۳۷۰ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 ملازمه دعوای فسخ معامله با اعلام آن به طرف مقابل

پرسش: در مواردی که برای احد از طرفین معامله به دلیل غبن یا عیب در مبیع، خیار فسخ معامله به وجود آید آیا ضرورت دارد که به‌طرف مقابل فسخ معامله را اعلام نماید به عبارت دیگر آیا عدم اعلام فسخ معامله مانع از اعمال خیار فسخ هست یا خیر؟

به‌موجب ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود؛ بنابراین از ماده فوق‌الذکر و ماده ۶۹ قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین استنباط می‌گردد که فسخ معامله باید به‌طرف اعلام شود و کسی که مدعی فسخ معامله است ضرورت دارد که اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به‌طرف دیگر معامله اعلام نماید.

نظریه مشورتی شماره ۵۹۵۴/۷ مورخ ۵/۱۱/۱۳۷۰ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

منظور از تلف، حدوث آن به‌وسیله عوامل طبیعی و زلزله است

پرسش: مالکی در سال ۱۳۵۷ مغازه خود را بدون اخذ سرقفلی به مدت چهار سال با سند عادی به اجاره داده است با شروع جنگ تحمیلی مغازه مذکور در سال ۱۳۶۰ به‌طورکلی از بین رفته و با خاتمه جنگ، مالک مغازه را به کمک ستاد بازسازی تجدید بنا کرده است، لیکن مستأجر طی دادخواستی الزام مالک را به تمدید مهلت اجاره از دادگاه خواسته است، پرسش این است که اولاً: انهدام عین مورد اجاره موجب زائل شدن عقد اجاره می‌شود یا خیر؟

 ثانیاً: در صورت زوال عقد اجاره به سبب فوق آیا مستأجر مستحق سرقفلی است یا نه؟

مراد از تلف مذکور در مادتین ۴۸۳ و ۴۹۶ قانون مدنی تلف شدن عین مستأجره بر اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله است و شامل اتلاف به‌وسیله انسان ولو دشمن نمی‌شود؛ بنابراین اجاره مغازه‌ای که در سال ۱۳۶۰ بر اثر جنگ تحمیلی به‌طورکلی از بین رفته، منفسخ و باطل نمی‌شود.

از قانون مدنی

ماده ۵۳- انتقال عین از طرف مالک به غیر موجب بُطلان حق اِنتفاع نمی‌شود ولی اگر مُنتقل‌الیه جاهل باشد که حق اِنتفاع متعلق به دیگری است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ۱۸۵- عقد لازم آن است که هیچ‌یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه.

ماده ۱۸۶- عقد جایز آن است که هریک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند.

ماده ۱۸۸- عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آن‌ها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد.

ماده ۲۱۹- عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اِقاله یا به علّت قانونی فسخ شود.

ماده ۲۳۵- هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.

ماده ۲۳۹- هرگاه اجبار مشروط‌علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ۲۴۰- اگر بعد از عقد انجام شرط مُمتَنِع شود یا معلوم شود که حین‌العقد مُمتَنِع بوده است کسی که شرط بر نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع مستند به فعل مشروط‌له باشد.

ماده ۲۴۲- هرگاه در عقد شرط شده باشد که مشروط‌علیه مال معین را رهن دهد و آن مال تلف یا معیوب شود مشروط‌له اختیار فسخ معامله را خواهد داشت نه حق مُطالبه عِوَض رهن یا ارش عیب و اگر بعد از آنکه مال را مشروط‌له به رهن گرفت آن مال تلف یا معیوب شود دیگر اختیار فسخ ندارد.

ماده ۲۴۳- هرگاه در عقد شرط شده باشد که ضامنی داده شود و این شرط انجام نگیرد مشروط له حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ۲۴۶- در صورتی که معامله به‌واسطۀ اِقاله یا فسخ به هم بخورد شرطی که در ضمن آن شده است باطل می‌شود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد می‌تواند عِوَض او را از مشروط‌له بگیرد.

ماده ۳۵۳- هرگاه چیز معیّن به‌عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.

ماده ۳۵۴- ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید در این صورت باید تمام مَبیع مطابق نمونه تسلیم شود و الا مشتری خیار فسخ خواهد داشت.

ماده ۳۵۵- اگر مِلکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

ماده ۳۶۳- در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین یا وجود اَجَلی برای تسلیم مَبیع یا تأدیه ثمن مانع انتقال نمی‌شود. بنابراین، اگر ثمن یا مبیع، عین معین بوده و قبل از تسلیم آن احد متعاملین مفلس شود طرف دیگر حق مطالبه آن عین را خواهد داشت.

ماده ۳۷۸- اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به‌موجب فسخ در مورد خیار.

ماده ۳۷۹- اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثَمَن ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند بایع حق فسخ خواهد داشت. اگر بایع ملتزم شده باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند مشتری حق فسخ دارد.

ماده ۳۸۴- هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.

 ماده ۳۸۵- اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی‌شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده، ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر درآید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

ماده ۳۸۶- اگر در مورد دو ماده قبل معامله فسخ شود بایع باید علاوه بر ثمن مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است بدهد.

ماده ۳۸۷- اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم‌مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری خواهد بود.

 ماده ۳۸۸- اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.

ماده ۳۹۵- اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد.

ماده ۳۹۶- خیارات از قرار ذیل‌اند:

۱٫ خیار مجلس؛ ۲٫ خیار حیوان؛

۳٫ خیار شرط؛ ۴٫ خیار تأخیر ثمن؛

۵٫ خیار رؤیت و تخلف وصف؛ ۶٫ خیار غبن؛

۷٫ خیار عیب؛ ۸٫ خیار تدلیس؛

۹٫ خیار تبعض صَفقه؛ ۱۰٫ خیار تخلف شرط.

ماده ۳۹۷- هریک از متبایعین بعد از عقد، فی‌المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.

ماده ۳۹۸- اگر مَبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.

ماده ۳۹۹- در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

Additional

وزن 0.65 kg

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “دعوای فسخ معامله در رویه دادگاه ها”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X