الزام-به-تعمیرات-محل-سرقفلی
الزام به تعمیرات محل سرقفلیالزام-به-تعمیرات-محل-سرقفلی

دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی

270,000 ریال

عنوان کتاب: دعوای الزام به تعمیرات  محل سرقفلی در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: توحید زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ناظر چاپ: رسول زینالی

نوبت چاپ: اول/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: رقعی/ ۱۰۰۰ نسخه

کد کتاب: ۵۹

توضیحات

مشتمل بر :

دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی

دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی

مقدمه
معرفی دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی و نمونه دادخواست
شرح دعوای الزام به تعمیرات اساسی عین مستأجره
مبحث اول: شرایط طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی
گفتار اول: وجود رابطه استیجاری
گفتار دوم: ضرورت انجام تعمیرات
مبحث دوم: مطالب قابل بحث دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی
گفتار اول: منظور از تعمیرات اساسی و تعمیرات جزئی
گفتار دوم: تکلیف هزینههای بدون اذن مستأجر برای تعمیرات اساسی
گفتار سوم: اختیار دادگاه در احتساب هزینه تعمیرات اساسی
مبحث سوم: الزامات اثباتی خواهان (مستأجر) و دفاعیات خوانده (موجر) در دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی
دادخواست صدور حکم بر الزام به تکمیل موضوع قرارداد
دادخواست الزام به انجام تعمیرات اساسی
دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی در آرای دیوانعالی کشور
مبحث اول: آرای اصراری دیوان عالی کشور
انجام تعمیرات بدون اذن موجر
مبحث دوم: آرای شعب دیوان عالی کشور
پرداخت هزینه های تعمیرگاه در تصادف رانندگی توسط مقصر
الزام به انجام تعمیرات اساسی مورد اجاره
تعمیرات در عین مستأجره بدون اذن موجر
دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی در آرای دادگاه‌ها
مبحث اول: آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر
الزام موجر به انجام تعمیرات
صدور حکم به تعمیرات اساسی مورد اجاره طبق نظر کارشناس
تعمیرات و تغییرات در عین مستأجره
تعدی و تفریط مستأجر در عین مستأجره
مطالبه هزینههای تعمیرات مورد اجاره
درخواست انجام تعمیرات
الزام خوانده به انجام تعمیرات اساسی
تعدی و تفریط مستأجر در مشاعات ساختمان
اقامه دعوا از جانب مدیرعامل شرکت تجاری
قلمرو رأی اصلاحی
نحوه فسخ قرارداد و تنفیذ آن
تقاضای الزام صاحب مجرا به تعمیر آن
حدود مسئولیت موجر و مستأجر در پرداخت هزینه‌های عین مستأجره
مطالبه ارزش سرقفلی در فرض مستحقللغیر درآمدن مالکیت منافع
مبحث دوم: آرای دادگاه‌های انتظامی قضات
انجام تعمیرات بدون اجازه مالک
دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی در نشست‌های قضائی
الزام موجر به تنظیم سند رسمی و انجام تعمیرات اساسی
مالی یا غیر مالی بودن دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
وضعیت اعیان احداثی در موقوفات با هزینه مستأجر یا متصرف
دعوای الزام برخی از مالکین به انجام تعمیرات اساسی
دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی در نظریه‌های مشورتی
انجام تعمیرات اساسی توسط مستأجر
هزینههای مربوط به تعمیرات اساسی
منظور از غرامات وارده به مشتری در خسارات و مخارج
تعمیر و تزئین مورد اجاره جهت استفاده بهتر
الزام به تعمیرات اساسی توسط موجر پس از انقضای مهلت اجاره
الزام به تعمیرات اساسی بیش از میزان شش ماه اجارهبها
عدم پرداخت قبوض به علت پرداخت هزینههای مربوط به تعمیرات اساسی
غیر قابل مطالبه بودن هزینههای تعمیرات اساسی بدون اذن مالک
استحقاق ذی‌نفع در مطالبه ارزش افزوده و هزینه تعمیرات انجام شده در ملک
دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی در قوانین و مقررات قانونی
قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
فصل اول- کلیات
فصل دوم- میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن
فصل سوم- در تنظیم اجاره‌نامه
فصل چهارم- موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره
فصل پنجم- حق کسب یا پیشه یا تجارت
فصل ششم- تعمیرات
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲
فصل اول- کلیات‌
فصل دوم- اجاره‌بها
فصل سوم- در اجاره‌نامه‌
فصل چهارم- موارد فسخ‌
فصل پنجم- تعمیرات‌
قانون الحاق ماده واحده به قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲
قانون الحاق دو تبصره به عنوان تبصره‌های ۳ و ۴ به ماده ۹
قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر
قانون اصلاح تبصره یک مصوب ۲۸/۶/۱۳۶۴
اجرای قانون روابط موجر و مستأجر در مراکز شهرهای خوراسگان و شاهین شهر
قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر
قانون محل مطب پزشکان و مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام ۱۷۸
مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام درخصوص «حق کسب یا پیشه یا تجارت» ۲۵ /۱۰/۱۳۶۹
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶
فصل اول- روابط موجر و مستأجر
فصل دوم- سرقفلی
آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
مقررات اجاره در قانون مدنی
منابع و مآخذ

معرفی دعوای الزام به تعمیرات اساسی عین مستأجره

ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به تعمیرات عین مستأجره پرداخته و تعمیرات اساسی عین مستأجره را بر عهده موجر و تعمیرات جزئی را بر عهده مستأجره قرار داده و اشعار می‌دارد: «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.»

ماده ۲۱ همان قانون در تعیین تکلیف اختلافات راجع به تعمیرات مقرر می‌دارد: «رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد.» آنچه از جمع این دو ماده برمی‌آید این است که تعمیرات اساسی عین مستأجره بر عهده موجر و تعمیرات جزئی به عهده مستأجر است و حل اختلاف موجر و مستأجر راجع به تشخیص این دو و چگونگی انجام آن با دادگاه می‌باشد.

در ماده ۲۲ دادگاه به مستأجر اجازه می‌دهد در صورت عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر برابر حکم دادگاه، مستأجر بتواند با نظارت دایره اجرا نسبت به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره اقدام نماید و هزینه‌ها را تا مبلغ حداکثر معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد.

مفهوم ماده ۲۱ قانون یاد شده حاکی از آن است که مستأجر می‌تواند موجر را به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره ملزم نماید؛ اما در عمل غالباً مستأجرین به ندرت به‌صورت مستقل به طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات عین مستأجره اقدام می‌کنند.

معمولاً دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی به‌عنوان دعوای تقابل مطرح می‌شود. البته قطعاً ما نافی طرح این دعوی به‌صورت مستقل نیستیم؛ اما آنچه از تجارب عملی به دست آمده است معمولاً مستأجرین تا زمانی که از سوی مالک اقدامی صورت نگیرد دعوایی علیه وی مطرح نمی‌کنند و غالباً تعمیرات اساسی هم توسط خود مستأجرین انجام می‌شود که البته این شیوه به هیچ وجه پیشنهاد نمی‌شود حداقل اگر قرار است چنین اقدامی صورت گیرد بهتر است با طرح دعوی و اجازه دادگاه باشد.

در هر حال دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی نیز جزء دعاوی‌ای است که مستأجر می‌تواند با رعایت شرایط علیه موجر مطرح نماید که به روال معمول در این تحریر، به بررسی شرایط حاکم بر این دعوی می‌پردازیم.

 

دادخواست الزام به انجام تعمیرات اساسی

مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت- خیابان کوچه پلاک- کد پستی
خواهان            
خوانده            
وکیل            
خواسته یا موضوع الزام به انجام تعمیرات اساسی در مورد اجاره مقوم به …….. ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات کپی مصدق: ۱-قرارداد اجاره، ۲-کارشناسی،   “۳- مدرک مورد نیاز دیگر ”
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می‌رساند:

بر اساس قرارداد اجاره شماره  ………. / مورخ ……….  واحد مسکونی/تجاری جزء پلاک ثبتی      ……./………. بخش  “شماره ونام شهرستان” به نشانی  …………. در ید استیجاری اینجانب قرار دارد نظر به لزوم تعمیرات در مورد اجاره در خصوص  “ذکر موارد لازم به تعمیرات”  و تکلیف موجر در این مورد عندالإقتضاء با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مستنداً به مواد ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر و ۴۸۶ قانون مدنی صدور حکم به الزام خوانده/خواندگان به انجام تعمیرات اساسی در مورد اجاره به انضمام جمیع خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست.

محل امضاء مهر اثر انگشت  
شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

 

آرای اصراری دیوان عالی کشور

انجام تعمیرات بدون اذن موجر

مستأجر بدون اجاره موجر حق وضع بنا یا غرس درخت ندارد.

شماره رأی: ۲۹

تاریخ رأی: ۲۳/۸/۱۳۷۴

در ساعت ۱۰ روز سه‌شنبه مورخ ۲۳/۸/۱۳۷۴ جلسه هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور (اصراری) بری است حضرت آیت‌الله محمدی گیلانی رئیس دیوان‌عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان‌عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل شد.

رئیس: جلسه رسمی است دادنامه شماره ۳۲۷/۱۵-۱۳/۶/۱۳۷۴ شعبه پانزدهم دیوان‌عالی کشور به تصدی جنابان آقایان محمود شکیبی رئیس و رحمت‌اله سعیدی مستشار مطرح است. جناب آقای سعیدی گزارش جریان پرونده را قرائت فرمایند.

خلاصه جریان پرونده

در تاریخ ۲۴/۳/۶۸ آقایان منصور محمود، علی‌محمد، ناصر، امیر و محمدباقر و خانم‌ها رضیه و مرضیه دادخواستی به خواسته تخلیه خانه شماره ۲۹۶۴ بخش ۴۰ یزد به ­طرفیت آقای اکبر به دادگاه حقوقی دو تفت تسلیم کرده و توضیح داده‌اند اینجانبان مالک پلاک فوق می‌باشیم و خوانده مستأجر ماست و چون به خانه خود احتیاج داریم تقاضای تخلیه آن می‌شود ضمناً نام‌برده مدت سه سال است که اجاره خود را پرداخت نکرده، قسمتی از منزل ما را به‌صورت طویله درآورده که تقاضای بازسازی و تعمیر و تحویل آن را داریم.

دادگاه طرفین را با تعیین وقت برای رسیدگی دعوت کرده در وقت مقرر خوانده پاسخ داده، خانه مورد ادعای خواهان‌ها اول دو اطاق مخروبه سیاه بوده که من آن را بازسازی کرده‌ام و حتی درخت زیاد در آن غرس کرده‌ام خلاصه زحمت زیادی برای این زمین کشیده‌ام حاضرم با نظر کارشناس هزینه‌هایی را که متحمل شده‌ام از آن‌ها بگیرم و خانه را به آن‌ها تحویل دهم و حاضرم برابر نظر خبره آن خانه و ملک را از آن‌ها بخرم. خواهان‌های حاضر در جلسه دادگاه اظهار داشته‌اند این خانه فاقد هرگونه درخت است و ساختمان هم به همان شکل که بوده می‌باشد می‌خواست تعمیر نکند.

دادگاه با شنیدن اظهارات طرفین حاضر در جلسه وضعیت ثبتی پلاک مورد دعوی را استعلام کرده، پاسخ رسیده دلالت دارد بر مالکیت پدر خواهان‌ها در خانه مذکور سپس قرار معاینه و تحقیق محلی صادر شده که عضو مجری قرار محل و موقعیت پلاک مورد دعوی را با ذکر مشخصات در صورت‌مجلس درج نموده، سپس از گواهان و مطلعین محلی در خصوص زمان تصرف خوانده و ید ماقبل وی و نحوه تصرفات او و اینکه آیا حقی و دسترنجی نسبت به پلاک مذکور دارد یا خیر تحقیق نماید همچنین مشخص شود که آیا پلاک مذکور نوعاً مستحق دسترنج است یا خیر.

در این هنگام خوانده دادخواستی تحت عنوان تقابل و به­خواسته مطالبه هشت میلیون ریال تسلیم کرده و توضیح داده در قبال دعوی خواهان‌ها دایر بر تخلیه یک باب خانه اعلام می‌دارم که این خانه به­ انضمام رقبات دیگر در تصرف استیجاری خود و پدرم و سپس به اجاره اینجانب داده شده و حدود چهل سال است که متصرف بوده و هستم و اجور آن طبق رسیده مأخوذه پرداخت شده، تقاضای توأم نمودن دو پرونده و رسیدگی و صدور حکم بر پرداخت حقوق زارعانه (دسترنج غرس اشجار و غیره) با جلب نظر کارشناس را دارم و دادگاه به لحاظ میزان خواسته دادخواست تقابل قرار به عدم صلاحیت خویش و صلاحیت دادگاه حقوقی یک یزد صادر و پرونده را به مرجع مذکور فرستاده که به شعبه اول ارجاع شده و این دادگاه طرفین را برای رسیدگی دعوت نموده و پس از بررسی درخواست اعسار از هزینه دادرسی خواهان تقابل و صدور حکم به اعسار نام­برده از پرداخت هزینه دادرسی و شنیدن اظهارات طرفین حاضر در جلسه قرار معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس امور زراعی صادر کرده تا عضو مجری قرار از محل بازدید و مشهودات خود را منعکس و از گواهان تعرفه شده از ناحیه خواهان تقابل در مورد مدت و نحوه تصرفات و کلیه اعمالی که موجب دریافت دسترنج می‌باشد تحقیق شود و از کارشناس خواسته شود با ملاحظه محل و در نظر گرفتن کلیه کارهایی که وسیله خواهان تقابل در مدت تصرف انجام شده، میزان دسترنج استحقاقی مشارالیه و همچنین اجور معوقه سه ساله مورد مطالبه خواهان‌های اصلی را اعلام دارد و نظر به اینکه محل وقوع مورد دعوی در حوزه قضائی دادگاه تفت بوده، اجرای قرار را به دادگاه مذکور نیابت داده و دادگاه تفت پس از جری تشریفات مربوط به انتخاب کارشناس قرار صادره را اجرا نموده و نظریه کارشناس که واصل شده به طرفین ابلاغ گردیده است که مورد اعتراض طرفین واقع شده و دادگاه تفت پرونده را با اوراق جدید‌التحصیل اعاده داده و دادگاه حقوقی یک یزد طرفین و کارشناس را جهت رسیدگی به اعتراض به نظریه کارشناس و اخذ توضیح دعوت کرده و در جلسه مقرر پس از شنیدن توضیحات کارشناس و کسب نظر آقای مشاور طی نظریه مورخ ۱۱/۱۱/۷۱ نظر بر خلع‌ید خوانده دعوی اصلی از پلاک مورد دعوی در ازاء پرداخت مبلغ ۴٫۶۳۴٫۰۰۰ ریال بابت دسترنج به خوانده مذکور از ناحیه خواهان‌های اصلی صادر نموده که مورد اعتراض واقع شده و شعبه اول دیوان‌عالی کشور با لحاظ تصویب قانون اصلاح و حذف موادی از قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی یک و دو پرونده را جهت صدور رأی اعاده داده و دادگاه رسیدگی را ختم و طی دادنامه شماره ۲۱۸-۲۱۷-۱۶/۳/۷۲ مبادرت به صدور حکم بر مبنای نظریه سابق‌الصدور نموده است.

دادنامه مذکور که مورد تجدیدنظرخواهی طرفین واقع شده به‌موجب دادنامه شماره ۱۰۴۷/۱۵-۷/۱۲/۷۲ این شعبه و به شرح زیر در قسمتی نقض گردیده است.

…الف) بر آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر محکومیت آقای اکبر به خلع‌ید از رقبه مورد دعوی اصدار یافته ایراد و اشکالی وارد نیست و اعتراضات و جهات تجدیدنظرخواهی نام­برده با شقوق ماده ۶ از قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام دادگاه‌ها و نحوه رسیدگی آن‌ها منطبق نمی‌باشد با این تقدیر دادنامه تجدیدنظر خواسته در قسمت مذکور مستنداً به بند «ب» از ماده ۱۰ از قانون فوق‌الاشعار ابرام می‌شود.

آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر

الزام موجر به انجام تعمیرات

مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهده مالک بوده و مستأجر می‌تواند برای الزام مالک به انجام تعمیرات به دادگاه مراجعه نماید و رأساً مجاز به هزینه در عین مستأجره نمی‌باشد.

شماره دادنامه: ۳۷-۳۶

تاریخ رسیدگی: ۱۲/۲/۱۳۸۳

رأی شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

موضوع پرونده شماره ۸۲/۴۹۷/۴۹۶ این دادگاه دعوای تجدیدنظرخواه آقای علاءالدین… به طرفیت آقایان خسرو و رضا… نسبت به دادنامۀ شمارۀ ۳۴۳- ۸/۵/۸۲ شعبه ۸۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران می‌باشد. به حکایت مستندات پرونده بدوی رابطۀ استیجاری طرفین از ۴/۴/۷۷ برقرار گردیده است و به لحاظ مادۀ یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ این رابطه مشمول مقررات این قانون و شرایط پیش‌بینی شده طرفین و قانون مدنی می‌باشد. به دلالت ظهر قرارداد ۴/۴/۷۷ مدت اجاره تا ۴/۴/۸۰ تمدید گردیده است. حسب صورت‌مجلس ۱۰/۴/۸۲ اجرای احکام مدنی عین مستأجره در این تاریخ تخلیه و تحویل مالکین گردیده است؛ لذا محرز است که تجدیدنظرخواه ایام ۴/۴/۸۰ تا ۴/۴/۸۱ را در عین مستأجره تصرف داشته است و چون مالکین اجرت‌المثل این دوران را بر مبنای آخرین اجرت‌المسمی از قرار ماهی هشت میلیون ریال مطالبه کرده‌اند و کارشناس رسمی دادگستری نیز همین مبلغ را به‌عنوان اجرت‌المثل مورد تأیید قرار داده است و دادگاه بدوی نیز بر همین اساس حکم صادر نموده است با ملحوظ بودن مادۀ ۴۹۴ قانون مدنی صدور رأی به پرداخت اجرت‌المثل از ۴/۴/۸۰ تا ۴/۴/۸۱ بلااشکال می‌باشد. نظر به اینکه حسب مادۀ ۴۸۶ قانون مدنی تعمیر آن و مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک می‌باشد و با امتناع وی مستأجر می‌تواند در مدت اجاره برای الزام مالک به انجام تعمیرات به دادگاه مراجعه نماید و خود مجاز به هزینه در عین مستأجره نمی‌باشد و چنانچه عین مستأجره دارای عیوبی باشد که مشمول مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ و ۴۸۰ قانون مدنی شناخته شود، فقط مستأجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و این هم او را مجاز به صرف هزینه در محل مورد اجاره نمی‌نماید؛ بنابراین اصلی‌ترین اعتراض تجدیدنظرخواه که صدور حکم مورد اعتراض را بدون در نظر گرفتن هزینه‌های مصروفه در عین مستأجره بیان داشته است، در حالی که مجوزی ارائه نداده است و به فرض داشتن اذن و اجازه نیز مطالبه این هزینه‌ها مقوله جدا و مستلزم تقدیم دادخواست و طی مراحل قانونی است که تجدیدنظرخواه چنین اقدامی به عمل نیاورده است و اعتراض مؤثر دیگری نیز صورت نپذیرفته است، چون ایرادی که منطبق با مادۀ ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ نسبت به دادنامۀ موضوع ملاحظه نمی‌گردد با رد دعوای تجدیدنظر دادنامۀ نخستین را در نهایت که متضمن همین معانی و اصول حقوقی است تأیید و استوار می‌کند. این رأی قطعی است.[۱]

رئیس شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

محمدرضا وکیلیان مستشار دادگاه بهمن بهمنی

صدور حکم به تعمیرات اساسی مورد اجاره طبق نظر کارشناس

شماره دادنامه:۳۴۹

تاریخ رسیدگی: ۳/۵/۱۳۸۲

رأی شعبه ۴۲ دادگاه عمومی استان تهران

در خصوص دعوای آقای محمدعلی… به طرفیت وراث مرحوم آقای غلامعلی… به خواستۀ الزام خواندگان به انجام تعمیرات اساسی در مقام جلوگیری از تخریب ملک مورد اجاره نظر به اینکه متعاقب جری تشریفات دادرسی به دلیل عدم اطلاع خواهان از محل اقامت و سایر مشخصات خواندگان تقاضای اعمال مقررات مادۀ ۷۳ قانون آیین دادرسی مدنی گردیده و با اجرای این مقررات تا زمان انشای رأی هیچ‌یک از خواندگان نه در محکمه حاضر و نه لایحه ارسال داشته که چه در ماهیت امر یا معاذیر قانونی عدم حضور ایشان مؤثر تلقی شود در حالی که مستندات ابرازی خواهان از جمله دادنامۀ شمارۀ ۹۲- ۲۴/۳/۸۲ صادره از سوی شعبه ۳۸ محاکم عمومی تهران در مقام تأمین دلیل به جلب نظر کارشناسی مؤید نیاز ضروری ملک به تعمیر اساسی بوده بر این اساس با لحاظ نمودن اعلامات و اظهارات شخص خواهان طی صورت‌مجلس ۲۹/۵/۸۲ که طی آن نام‌برده به عدم تمایل خود به فسخ رابطۀ قراردادی و صرفاً تلاش در ایجاد شرایط لازم در استمرار کسب خود در ملک مورد اجاره و پذیرش مسئولیت تأمین هزینۀ مرمت آن تصریح نموده است با استناد به مواد ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲/۵/۵۶ مقرر می‌دارد تا به شرح نظریۀ کارشناسی مورد استناد در دادنامه فوق‌الاشعار و تعمیرات اساسی و کلی عندالاقتضا با دعوت کارشناس مذکور از سوی دایر اجرا و تحت نظر این مرجع در ظرف مدت بیست روز از زمان قطعیت این حکم آغاز گردد در غیر این صورت خواهان حق خواهد داشت معادل شش ماه از اجاره‌بها را به حساب موجر در مقام انجام تعمیرات اساسی درج تجویز کارشناس مذکور صرف مرمت بنا نموده و برای مازاد آن به‌حسب اعلام شخص وی در صورت‌مجلس ۲۹/۵/۸۲ حق رجوع به خواندگان نخواهد بود. رأی صادره غیابی و ظرف مدت بیست روز از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه و پس از آن در مهلت مقرر قانونی قابلیت تجدیدنظر پذیری در مرجع تجدیدنظر استان تهران را دارا است.[۲]

الزام موجر به تنظیم سند رسمی و انجام تعمیرات اساسی

پرسش: اگر احد از مستأجرین محل کسب، سهم خود را بدون حق واگذاری به مستأجر دیگر واگذار کند تصرف منتقل‌الیه نسبت به سهم شریک سابق به چه عنوان خواهد بود؟

نظر اول که به اکثریت در تاریخ ۲۲/۱۲/۶۴ اعلام شد.

چون واگذاری سهم احد از مستأجرین از منافع مورد اجاره به شریک دیگر انتقال به غیر و تخلف نیست؛ لذا ید منتقل‌الیه نسبت به کل شش‌دانگ منافع استیجاری خواهد بود.

نظر دوم

هرچند واگذاری منافع مورد اجاره توسط شریک به شریک دیگر تخلف و مستوجب تخلیه نیست لیکن ید متصرف به سهم شریک واگذارکننده استیجاری تلقی نمی‌شود و تنها نسبت به سهم خود مستأجر شناخته می‌شود و به همان میزان؛ مثلاً می‌تواند الزام موجر را به تنظیم سند رسمی و یا تعمیر اساسی از دادگاه بخواهد.

نظر سوم

نظر به اینکه واگذاری منافع مورد اجاره ولو از ناحیه یک شریک به شریک دیگر نوعی انتقال به غیر است؛ بنابراین ید مستأجر متصرف نسبت به زاید بر میزان سهمی خود بدون رضایت مالک غاصبانه و مستلزم تخلیه خواهد بود.[۱]

مالی یا غیر مالی بودن دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

پرسش: آیا دعوا مستأجر دائر بر الزام موجر به تعمیر اساسی نسبت به مورد اجاره مالی است یا غیرمالی؟

نظر اکثریت قریب به اتفاق که در تاریخ ۴/۳/۶۸ اعلام شد

همان‌طوری که تاکنون رویه قضائیه محاکم بوده است دعوای الزام به تعمیر اساسی برخلاف نظر مشورتی شماره ۴۲۰/۲۴/۱/۶۲ اداره حقوقی دعوا مالی تلقی می‌شود زیرا معمولاً در دعوای مذکور خواسته خواهان الزام مالک به تعمیر اساسی به مبلغ معینی است نه صرف انجام فعل، کما اینکه دادگاه‌ها عملاً در رسیدگی به دعوا برآورد هزینه تعمیرات را نیز از کارشناس درخواست می‌نمایند. مالی شناختن دعوا تعمیر اساسی توسط دادگاه موجب می‌گردد:

اولاً: نصاب از حیث صلاحیت دادگاه معتبر و بر اساس تقویم خواسته میزان تمبر هزینه دادرسی مشخص و حق دولت از این جهت استیفا شود.

ثانیاً: دادگاه تا میزان مورد مطالبه خواهان مبادرت به صدور حکم نماید نه زائد بر آن.

ثالثاً: پس از صدور حکم چنانچه محکوم‌علیه در مهلت مقرر از اجرا استنکاف نماید محکوم‌له خود با نظارت دایره اجرا نسبت به انجام آن اقدام کند و مطابق ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ مخارج آن را حداکثر معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد و یا برابر ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر عمل سپس هزینه پرداختی را مطالبه نماید در حالی که با غیرمالی دانستن دعوای مذکور اجرای مواد یاد شده متعسر می‌شود و اگر حکم نسبت به بعض موجرین صدور یافته باشد به علت عدم اعتبار میزان خواسته و مبلغ تعمیرات و درنتیجه عدم امکان سرشکن نمودن آن بین شرکا رأی صادره غیرقابل اجرا خواهد شد.

نظر اقلیت

قانون‌گذار به‌موجب بند ۸ ماده ۷ قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی ۱ و ۲ دعاوی راجع به روابط موجر و مستأجر از جمله تعمیر اساسی را در صلاحیت دادگاه حقوقی دو قرار داده و تنها در خصوص مطالبه اجور نصاب دادگاه حقوقی دو را معتبر دانسته است مستفاد از این بند آن است که نظر مقنن بر غیرمالی شناختن دعوای تعمیرات است از این رو نصاب در این دعوا معتبر نبوده و تا هر میزان قابل رسیدگی در دادگاه حقوقی دو است.[۲]

وضعیت اعیان احداثی در موقوفات با هزینه مستأجر یا متصرف

پرسش: درصورتی‌که عین موقوفه خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد و مستأجر یا متصرف موقوفه با هزینه خود آن را تجدید بنا کند آیا اعیان احداثی داخل در موقوفه است؟۱

نظر اکثریت

با توجه به مسئله ۶۹ و ۷۰ تحریرالوسیله در کتاب وقف، مبنا بر اینکه هرگاه وقف خراب شود و عنوانش از بین برود در صورت امکان می‌باید از درآمد حاصل از وقف، موقوفه را احیا نمود، به نظر می‌رسد سؤال فوق دارای فروض مختلفی ست:

۱٫ تخریب به‌وسیله متصرف و مستأجر انجام شده باشد متصرف و مستأجر ضامن است و باید تجدید بنا کند و با هزینه خود تعمیرات لازم را انجام دهد و در این فرض، بنایِ احداث شده یا تعمیرات انجام یافته داخل در موقوفه است.

۲٫ هرگاه عین موقوفه خود به خود خراب شده باشد یا در اثر مرور زمان نیاز به تعمیر داشته باشد و مستأجر یا متصرف با قصد اینکه وقف را تجدید کند و یا تعمیرات آن را انجام دهد تا در آینده هزینه انجام شده را از اجاره‌ای که باید بپردازد، کسر کند در این فرض نیز با توجه به فتوای حضرت امام (ره) اعیان احداثی داخل در موقوفه است.

۳٫ هرگاه مستأجر یا متصرف همان‌طوری که در متن سؤال آمده است با هزینه خودش وقف احداثی وقف باشد، اعیان احداث شده وقف نبوده، با توجه به مندرجات مواد ۵۰۳ و ۵۰۴ قانون مدنی و مستفاد از ملاک آن چنانچه با متولی یا واقف مصالحه کند داخل در عین موقوفه خواهد شد در غیر این صورت چون با هزینه شخصی آن را انجام داده است مربوط به خودش می‌باشد و چنانچه متولی وقف اجازه ندهد می‌باید قلع و قمع کند.

نظر اقلیت

این مسئله نیاز به استفتا دارد و ظاهر سؤال می‌رساند که داخل در وقف نیست.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۵)

 نظر اکثریت نشست قضائی دادگستری استان قم که در بهمن‌ماه ۱۳۷۹ اعلام و ابراز گردیده با توجه به مبانی و اسباب موجهه نظریه و مواد ۵۰۳ و ۵۰۴ قانون مدنی صحیح بوده و تأیید می‌شود.

انجام تعمیرات اساسی توسط مستأجر

تعدی تجاوز از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط ترک عملی است که عرفاً برای حفظ مال غیر لازم باشد.

پرسش: چنانچه مستأجر به‌منظور استفاده بهتر، در عین مستأجره تعمیراتی انجام دهد، آیا می‌توان آن را از مصادیق تعدی و تفریط دانست؟

تعدی همان‌طور که ماده ۹۵۱ قانون مدنی گفته است تجاوز از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط ترک عملی است که عرفاً برای حفظ بنا لازم باشد. ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر نیز به مستأجر اجازه داده است که تعمیراتی را که برای بهتر استفاده کردن از مورد اجاره باشد انجام دهد. ماده ۴۷۷ قانون مدنی نیز چنین است: «موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.» از آنچه گفته شد چنین برمی‌آید که چنانچه به نظر کارشناس اقدامات مستأجر در عین مستأجره به اساس و بنای ساختمان لطمه وارد نکرده و موجب تزلزل آن نشده و این اقدامات در جهت استفاده مطلوبه از مورد اجاره بوده باشد، از مصادیق تعدی که موجب تخلیه مورد اجاره باشد، نخواهد بود. تشخیص این امر در هر حال با دادگاه است.

نظریه مشورتی شماره ۴۲۲۳/۷ مورخ ۲۴/۶/۱۳۸۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 هزینه ­های مربوط به تعمیرات اساسی

در صورت مستحق‌للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و منظور از ثمن همان مبلغی است که مشتری پرداخت نموده است و مراد از غرامت وارده به خریدار خسارت و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل شده است.

پرسش: در صورت مستحق‌للغیر در آمدن مبیع، آیا خریدار می‌تواند علاوه بر ثمن، مابه‌التفاوت قیمت زمین را از زمان انجام معامله تا زمان استرداد مبیع از فروشنده مطالبه نماید؟

پاسخ این سؤال منفی است؛ زیرا مورد استعلام از مصادیق ضمان درک است و مطابق ماده ۳۹۱ قانون مدنی در صورت مستحق‌للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و منظور از ثمن همان مبلغی است که مشتری پرداخت نموده است به‌علاوه، منظور از غرامت وارده به خریدار که در این ماده آمده خسارت و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل شده است. نظیر مخارج دلالی و باربری و تعمیرات و هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و امثال آن؛ لذا خریدار نمی‌تواند در صورت افزایش قیمت ملک، بهای روز آن را مطالبه نماید. برای توجیه این نظریه می‌توان اضافه نمود که طبق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد و با عنایت به ماده ۳۹۳ قانون مدنی که تصریح نموده: «راجع به زیادتی که از عمل مشتری در مبیع حاصل شده باشد مقررات ماده ۳۱۴ قانون مدنی مجری خواهد بود.» می‌توان نتیجه گرفت که در این‌گونه معاملات، چون فروشنده مال غیر را فروخته و قانوناً اثری بر این معامله مترتب نیست، خریدار در حکم غاصب است؛ لذا چون نسبت به مبیع مالکیتی ندارد، ترقی قیمت زمین برای وی حقی ایجاد نمی‌کند تا بتواند آن را از فروشنده مطالبه نماید.

نظریه مشورتی شماره ۱۶۵۰/۷ مورخ ۱۳/۳/۱۳۸۶ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

منظور از غرامات وارده به مشتری در خسارات و مخارج

غرامت وارده به مشتری شامل خسارات و مخارج مربوط به معامله است.

پرسش: منظور از غرامت وارده به مشتری چه خسارات و مخارجی است و آیا افزایش قیمت ملک و خسارات موضوع مواد ۵۱۵ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی را هم شامل می‌گردد؟

با توجه به مواد ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی، در صورت مستحق‌للغیر در آمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید علاوه بر رد ثمن چنانچه مشتری جاهل به فساد معامله باشد غرامت وارده به او را نیز بپردازد. غرامت وارده به مشتری علی‌الاصول خسارات و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل می‌شود نظیر مخارج دلالی و باربری و تعمیرات و امثال آن و شامل افزایش قیمت ملک نمی‌گردد. در خصوص نظریات مختلفی که در مورد جبران ضرر و زیان وارده به خریدار ابراز می‌شود علاوه بر آنکه موضوع متنازع‌فیه عقد بیع است و عقد بیع تابع مقررات قانون مدنی است، اصولاً خسارات موضوع مواد ۵۱۵ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، فقط در محدوده همان مواردی که در این مقررات به آن اشاره شده قابل بررسی است و هیچ‌یک از این موارد، غرامت موردنظر ماده ۳۹۱ قانون مدنی نیست.

نظریه مشورتی شماره ۸۵۱۱/۷ مورخ ۲۰/۱۲/۱۳۸۶ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 تعمیر و تزئین مورد اجاره جهت استفاده بهتر

پرسش: آیا حکم قطعی محکمه کیفری دایر به مجرمیت مستأجر در ارتکاب تخریب در مورد اجاره کافی برای صدور حکم تخلیه به علت تعدی و تفریط در دادگاه حقوقی است یا خیر؟

نظریه که در تاریخ ۴/۱۰/۶۵ به اتفاق آرا اعلام شد.

حکم دادگاه کیفری بر مجرمیت مستأجر در تخریب مورد اجاره کافی برای صدور حکم تخلیه مستأجر در محکمه حقوقی نیست زیرا صرف دخل و تصرف مستأجر در مورد اجاره ممکن است مصداق تخریب و موجب مسئولیت کیفری باشد در حالی که حسب ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر دخل و تصرفات مستأجر به‌عنوان تعمیر و تزیین مورد اجاره چنانچه به‌منظور استفاده بهتر باشد تجویز شده است؛ بنابراین دخل و تصرف مستأجر در مورد اجاره به‌عنوان تعمیر و تزیین که بعضاً با تخریب مقدماتی همراه است مادام که به اساس بنای مستأجر و استحکام آن صدمه و لطمه وارد نکند تعدی و تفریط تلقی نمی‌شود و موجبی برای صدور حکم تخلیه مورد اجاره نیست هرچند دادگاه کیفری مستأجر را در تخریب مورد اجاره مجرم شناخته باشد.

قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

فصل اول- کلیات

ماده ۱- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود درصورتی که تصرف متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ماده ۲- موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱٫ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛

۲٫ اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آن‌ها و باغ‌هایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آن‌ها باشد؛

۳٫ ساختمان‌ها و محل‌هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود؛

۴٫ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک‌ها که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود؛

۵٫ خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی مابین می‌باشد.

هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند برحسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید درصورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود؛

۶٫ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.

فصل دوم- میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن

ماده ۳- در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و درصورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.

ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۳/۹/۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران)- موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۵- موجر می‌تواند مابه‌التفات اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

در این صورت دادگاه ضمن صدورحکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدورحکم، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.

تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده ۶- مستأجر، مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و درصورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

Additional

وزن 0.30 kg

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X