MENUMENU
الزام به تنظیم سند سرقفلی
الزام به تنظیم سند سرقفلیالزام به تنظیم سند سرقفلی

دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی

29,000 تومان

عنوان کتاب: دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

نوبت چاپ: اول/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: رقعی/ ۱۰۰۰ نسخه

کدکتاب:۵۲

توضیحات

مشتمل بر :

فهرست کلی صفحه

مقدمه ۹

معرفی دعوا و نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ۱۱

معرفی دعوای الزام به تنظیم سند ۱۳

مبحث اول: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن ۱۵

مبحث دوم: تشریفات طرح دعوای الزام به تنظیم سند ۲۰

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در آراء دیوان‌عالی کشور ۲۹

مبحث اول: دعوای الزام به تنظیم سند در آراء وحدت رویه ۳۱

مبحث دوم‌: دعوای الزام به تنظیم سندرسمی در آراء اصراری دیوان‌عالی کشور ۳۲

مبحث سوم: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در آراء شعب دیوان‌عالی کشور ۹۸

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درآراء دادگاه های  بدوی و تجدیدنظر ۱۰۹

دعوای الزام به تنظیم سند در نشست‌های قضائی ۲۰۱

دعوای الزام به تنظیم سند در نظریه‌های مشورتی ۲۶۵

دعوای الزام به تنظیم سند در قوانین و مقررات قانونی ۲۷۳

منابع و مآخذ ۲۹۹

فهرست جزیی صفحه

مقدمه ۹

معرفی دعوا و نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ۱۱

معرفی دعوای الزام به تنظیم سند ۱۳

مبحث اول: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن ۱۵

گفتار اول: حالت های دعوای فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند ۱۵

گفتار دوم: نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی مال مرهونه ۱۸

مبحث دوم: تشریفات طرح دعوای الزام به تنظیم سند ۲۰

گفتار اول: صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند ۲۰

گفتار دوم: تنظیم دادخواست ۲۰

گفتار سوم: موارد لازم در تنظیم دعوای الزام به تنظیم سند ۲۲

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به انضمام کلیه خسارات قانونی ۲۳

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در آراء دیوان‌عالی کشور ۲۹

مبحث اول: دعوای الزام به تنظیم سند در آراء وحدت رویه ۳۱

۱- عدم قابلیت تعارض معامله مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادی با معامله همان مال با سند ۳۱

مبحث دوم‌: دعوای الزام به تنظیم سندرسمی در آراء اصراری دیوان‌عالی کشور ۳۲

۱- حق فسخ بایع به اعتبار تأخیر در تأدیه ثمن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۳۲

۲- خلع‌ید، اثبات مالکیت و الزام به انتقال رسمی ملک ۵۸

۳- الزام به انتقال رسمی ملک ۸۷

۴- الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه ۹۶

۵- تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی از نتایج عقد بیع است ۹۷

مبحث سوم: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در آراء شعب دیوان‌عالی۹۸

۶- چون املاک مربوطه در رهن قرار داشته، فلذا الزام خوانده به تنظیم سند انتقال موردی نداشته ۹۸

۷- امر عدم وجاهت قانونی الزام به تنظیم سند رسمی به جهت عدم تحقق تفکیک ۱۰۱

۸- عدم اثبات مالکیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۱۰۳

۹- بطلان دعوی تقابل با موضوع فسخ و صدور رأی بر الزام به تنظیم سند رسمی ۱۰۵

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درآراء دادگاه های  بدوی و تجدیدنظر ۱۰۹

۱- تنظیم سند رسمی انتقال مال مشاع ۱۱۱

۲- دعوای تحویل مبیع مشاعی به همراه الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ۱۱۲

۳- عدم تعیین زمان تنظیم سند رسمی ۱۱۴

۴- افزایش خواسته در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ۱۱۶

۵- الزام بایع به انجام تفکیکات و تنظیم سند رسمی ۱۱۸

۶- دعوای الزام به اصلاح پلاک ثبتی مورد معامله ۱۱۹

۷- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهونه ۱۲۴

۸- تأثیر تعطیلی غیرمترقبه بر انجام تعهد طرفین مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ۱۲۶

۹- افزایش خواسته در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۱۲۸

۱۰- الزام خوانده برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی ۱۳۰

۱۱- طرح دعوای تنظیم سند رسمی توسط وکیل مدنی ۱۳۴

۱۲- نحوه اقامه دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی ۱۳۵

۱۳- جایگاه تنظیم سند رسمی در بیع اموال غیرمنقول ۱۳۷

۱۴- دعوای تحویل مبیع غیرمنقول قبل از تنظیم سند رسمی ۱۳۹

۱۵- ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی انتقال در خصوص مهریه غیرمنقول ۱۴۰

۱۶- دعوای  الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی توسط خود خواهان ۱۴۴

۱۷- اثر عدم پرداخت ثمن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۱۴۶

۱۸- تنظیم سند رسمی انتقال مال تلف شده ۱۴۸

۱۹- ضمانت اجرای عدم ثبت صلح‌نامه ۱۵۰

۲۰- تقاضای ابطال مبایعه‌نامه‌ای که بر اساس آن حکم به تنظیم سند رسمی صادر شده ۱۵۱

۲۱- طرح ادعای جعلی بودن اسناد در مرحله تجدیدنظر ۱۵۳

۲۲- زمان تسلیم مبیع در اموال غیرمنقول ثبت شده ۱۵۵

۲۳- لزوم تنظیم سند رسمی بعد از نقل و انتقال ۱۵۷

۲۴- دعوای تنفیذ قرارداد عادی ۱۵۹

۲۵- الزام به انجام تعهدات و تنظیم سند رسمی ۱۶۲

۲۶- صحت بیع با وجود در رهن بودن مبیع ۱۶۷

۲۷- خواندگان دعوا انتقال آپارتمانی که بخشی از عرصه آن وقفی است ۱۶۹

۲۸- دعوای انتقال رسمی ملک در توقیف ۱۷۲

۲۹- طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه شرکت کالا و خدمات شهر ۱۷۳

۳۰- عدم استماع دعوای فک پلاک از اتومبیل قبل از تنظیم سند رسمی ۱۷۶

۳۱- مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در تنظیم سند رسمی در صورتی ۱۷۸

۳۲- عدم استماع  دعوای تسلیم مبیع غیرمنقول قبل از تنظیم سند رسمی ۱۷۹

۳۳- دعوای تنظیم سند رسمی نسبت به ملکی که در بازداشت است ۱۸۱

۳۴- رسیدگی به  دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت بازداشت پلاک ثبتی ۱۸۴

۳۵- صدور حکم بر اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد ۱۸۵

۳۶- استماع دعوای الزام به انجام مقدمات جهت تنظیم سند رسمی انتقال ملک در بازداشت ۱۸۶

۳۷- دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر ملک قبل از رفع ۱۸۸

۳۸- فک پلاک اتومبیل به‌تبع تنظیم سند رسمی انتقال ۱۹۰

۳۹- تکلیف بایع به اخذ مجوزهای لازم جهت انتقال سند رسمی ۱۹۱

۴۰- دعوای الزام به تحویل مبیع ملک قبل از تنظیم سند رسمی ۱۹۳

۴۱- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم ۱۹۵

۴۲- تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک است ۱۹۶

۴۳- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد ملک توقیف شده ۱۹۸

۴۴- دعوای خلع‌ید مستند به سند رسمی و دعوای متقابل الزام به تنظیم سند رسمی ۲۰۰

دعوای الزام به تنظیم سند در نشست‌های قضائی ۲۰۱

۱- چگونگی اجرای محکومیت تنظیم سند رسمی ۲۰۳

۲- اجرای حکم تنظیم سند مال انتقال داده شده ۲۰۴

۳- لزوم صدور اجراییه در حکم الزام به تنظیم سند ۲۰۵

۴- حکم الزام به تنظیم سند منزل توقیف شده ۲۰۶

۵- تکلیف دادگاه برای تنظیم سند رسمی در استنکاف اصحاب دعوی ۲۰۶

۶- اجراییه برای حکم الزام به تنظیم سند ۲۰۷

۷- اشکال در مرحله اجرای حکم تنظیم سند رسمی ۲۰۸

۸- توقیف ملک بعد صدور حکم قطعی مبنی بر تنظیم سند موجه نیست ۲۱۰

۹- طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت مالک رسمی و فروشنده‌ی آخر ۲۱۱

۱۰- الزام به تنظیم سند آپارتمان پیش‌فروش ۲۱۲

۱۱- خریدار اول نمی‌تواند الزام فروشنده را به انتقال سند به خریدار دوم بخواهد ۲۱۳

۱۲- شرط عدم انتقال تا وصول چک ثمن معامله شرط صحیحی است ۲۱۴

۱۳- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فردی که سند به نام او نیست موجه نمی‌باشد ۲۱۵

۱۴- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از این جهت باید به طرفیت ایادی ۲۱۶

۱۵- عدم حضور خریدار در دفترخانه به جهت عدم توانایی در حرکت ۲۱۸

۱۶- دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند ۲۱۹

۱۷- وصول وجه چک بابت بخشی از ثمن معامله تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشده ۲۲۰

۱۸- الزام فروشنده به تحویل مبیع و یا انتقال سند در مواردی که سند به نام فروشنده نباشد ۲۲۲

۱۹- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت رسمی خوانده ضروری است ۲۲۳

۲۰- پرداخت وجه التزام و انتقال سند رسمی ۲۲۵

۲۱- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک قرار دارد، مسموع نیست ۲۲۷

۲۲- خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۲۲۸

۲۳- حکم الزام به تنظیم سند نیاز به صدور اجراییه دارد ۲۲۹

۲۴- نحوه اجرای حکم قطعی در جریان توقیف مال غیرمنقولی که قبلاً قسمتی از آن توقیف شده ۲۳۰

۲۵- اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی علی‌رغم توقیف ملک بابت مهریه همسر ۲۳۱

۲۶- الزام دادگاه به تنظیم سند رسمی انتقال با احراز تقدم تحقق بیع و نیز تأخیر تاریخ توقیف ملک ۲۳۱

۲۷- تقاضای خوانده به پرداخت مابقی ثمن در صورت تعلل خواهان (خریدار) در اجرای حکم ۲۳۳

۲۸- دعوی تنفیذ قراردادهای عادی به همراه الزام به تنظیم سند ۲۳۴

۲۹- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و الزام به انجام تعهدات مبنی بر احداث ۲۳۷

۳۰- الزام فروشنده به تنظیم سند بیع نسبت به خریدار دوم امکان‌پذیر نیست ۲۳۹

۳۱- الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت ید ماقبل یا ایادی ماقبل ۲۴۰

۳۲- حکم الزام به تنظیم سند نیاز به صدور اجراییه دارد ۲۴۱

۳۳- الزام به تنظیم سند رسمی با تحقق شرط از وصول ثمن معامله صحیح است ۲۴۲

۳۴- دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت صاحب سند بایستی تقدیم شود ۲۴۳

۳۵- طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی برای احراز واگذاری و تحقق ارکان معامله ۲۴۴

۳۶- فضول برای طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی اهلیت ندارد ۲۴۶

۳۷- الزام به تنظیم سند زمینی که حدود آن مشخص نیست ۲۴۷

۳۸- صدور حکم به پرداخت مابقی ثمن بدون توجه به تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر نیست ۲۴۸

۳۹- احراز مالکیت بایع در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ضروری است ۲۴۹

۴۰- عدم انجام تعهد تنظیم سند و شرط استرداد ثمن و پرداخت خسارت ۲۵۱

۴۱- شمول فروش اقساطی مبیع تحت عنوان عقد بیع جهت تنفیذ یا ابطال قرارداد ۲۵۳

۴۲- تحقق خیار فسخ در صورت عدم پرداخت تمام یا قسمتی از ثمن مؤجل در موعد مقرر ۲۵۵

۴۳- الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن هست امکان‌پذیر نیست ۲۵۵

۴۴- هزینه‌های اجرایی حکم الزام به تنظیم سند رسمی ۲۵۷

۴۵- دعوای تصدیق و تنفیذ اعتبار مبایعه‌نامه ۲۵۸

۴۶- چگونگی اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی منزلی که از بابت مهر توقیف شده ۲۶۰

۴۷- نحوه اجرای حکم قطعی در جریان توقیف مال غیرمنقولی که قبلاً قسمتی از آن توقیف شده ۲۶۱

۴۸- تقاضای خوانده به پرداخت مابقی ثمن در صورت تعلل خواهان (خریدار) در اجرای حکم ۲۶۲

دعوای الزام به تنظیم سند در نظریه‌های مشورتی ۲۶۵

۱- دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اتومبیل مالی است ۲۶۷

۲- الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، در صورتی که مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده ۲۶۷

۳- عدم ارائه اصل سند مالکیت از طرف محکوم‌‌علیه برای تنظیم سند رسمی انتقال ۲۶۸

۴- تقاضای صدور سند رسمی با توجه به قانون اصلاحی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت ۲۶۸

۵- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با احراز مالکیت ورثه نسبت به ماترک مورث ۲۶۹

۶ حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال که مستلزم احراز تحقق عقد بیع است ۲۶۹

۷- مرتبط بودن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و دعوای ابطال معامله ۲۷۰

۸- عدم لزوم اصل سند مالکیت در اجرای حکم تنظیم سند ۲۷۰

۹- عدم منافی تنظیم سند اجاره با توقیف بودن ملک ۲۷۰

دعوای الزام به تنظیم سند در قوانین و مقررات قانونی ۲۷۳

منابع و مآخذ ۲۹۹

معرفی دعوای الزام به تنظیم سند  رسمی اجاره و سرقفلی

قانون‌گذار عدم وجود اجاره‌نامه یا اتمام مدت را در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برخلاف عمومات عقد «اجاره در قانون مدنی» مؤثر در قطع رابطه استیجاری ندانسته و در ذیل ماده ۱ قانون یاد شده عبارت: «… در صورتی که متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به‌عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به‌منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون می‌باشد» آورده است و ناظر به این موضوع است که حتی عدم وجود اجاره‌نامه فی‌مابین طرفین لطمه‌ای به عقد اجاره نمی‌زند؛ اما قانون‌گذار به‌صرف پذیرش این نوع اجاره‌ها و قرار گرفتن آن‌ها در شمول قانون روابط موجر و مستأجر اکتفا نکرده و در ماده ۷ همان قانون که به تنظیم اجاره‌نامه و تعیین اجاره‌بها اختصاص یافته است به طرفین اجازه داده است در صورت عدم وجود اجاره‌نامه یا انقضاء مدت اجاره یا اختلاف در این خصوص نسبت به تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کنند که در این خصوص ماده ۷ قانون یادشده مقرر می‌دارد: «در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به‌عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده، مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌توانند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند…» آنچه از ماده یاد شده استنباط می‌شود این است که طرفین در مراجعه به دادگاه جهت تنظیم اجاره‌نامه الزامی ندارند، عبارت: «… هریک از طرفین می‌توانند…» ناظر به اختیار موجر و مستأجر در مراجعه به دادگاه جهت تنظیم اجاره‌نامه می‌باشد؛ بنابراین در صورتی که طرفین در این خصوص توافق داشته باشند نیازی به طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی نیست و توافقات طرفین در حدی که مخالف قواعد آمره قانون روابط موجر و مستأجر نباشد منعی نخواهد داشت.

دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه جزء دعاوی مشترک فی‌مابین موجر و مستأجر است. به دیگر سخن هرکدام از طرفین می‌توانند نسبت به طرح چنین دعوایی علیه همدیگر اقدام نمایند؛ لیکن از آنجا که تنظیم اجاره‌نامه رسمی با وجود مدرک رسمی دال بر تصرف و جواز آن برای مستأجر بیش از موجر اهمیت دارد و غالباً مستأجرین بیشتر تمایل به طرح این دعوا دارند دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی را در حوزه دعاوی که از سوی مستأجر مطرح می‌شود مفصل‌تر بررسی می‌کنیم؛ ولی دعوای تعدیل اجاره‌بها که به مجوز ماده ۷ قانون مورد بحث از سوی هر دو طرف عقد اجاره قابل طرح است جزء دعاوی معمول موجر علیه مستأجر طرح خواهد شد.

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی

اگرچه در ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ صرفاً به استحقاق موجر و مستأجر به طرح چنین دعوایی در موارد اختلاف اشاره شده و صراحتاً شرطی برای طرح چنین دعوایی مقرر نگردیده است؛ اما بدیهی است که طرح چنین دعوایی نیز با توجه به اینکه موفقیت مستأجر در آن مسئولیت مالی سنگینی مثل پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت را برای مالک در پی خواهد داشت دارای شرایطی می‌باشد که از فحوای عبارات ماده ۷ قانون یاد شده و رویه قضائی با کمی تأمل قابل استخراج و استنباط است که در این قسمت به بررسی شرایط حاکم بر این دعوا می‌پردازیم.

گفتار اول: وجود رابطه استیجاری

چنانچه از ظاهر ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و الفاظ «موجر» و «مستأجر» به کار رفته در این ماده برمی‌آید بدیهی است که اولین و اساسی‌ترین شرطی که برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره لازم است وجود رابطه استیجاری می‌باشد. البته احراز این شرط با توجه به شمول ماده ۱ قانون صدرالذکر به روابط فی‌مابین مالک و بهره‌بردار از ملک، صرف‌نظر از عنوان قرارداد، کار چندان سختی نیست؛ بنابراین، صرف‌نظر از اینکه عنوان قرارداد مالک و استفاده‌کننده از ملک چه باشد همین که مالک منافع ملکی را در مقابل دریافت مبلغی در اختیار فردی دیگر قرار دهد رابطه استیجاری ایجاد و مشمول قانون یاد شده است.

با توجه به صراحت ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در خصوص اشتراط وجود رابطه استیجاری برای طرح چنین دعوایی مناقشه‌ای به چشم نمی‌خورد و غالب قضات و صاحب‌نظران احراز رابطه استیجاری را جهت صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره شرط می‌دانند و در همین راستاست که شعبه ۱ دادگاه حقوقی ۱ تهران در قسمتی از رأی خود به شماره ۲۷۳ مقرر داشته است: «تنظیم سند رسمی اجاره، فرع بر وجود رابطه استیجاری است و تا چنین رابطه‌ای احراز نشود نمی‌توان حکم به الزام تنظیم سند رسمی داد.»

گفتار دوم: تصرف در محل

یکی دیگر از شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره آن است که مدعی یا خواهان دعوا، متصرف محلی باشد که قصد طرح دعوای الزام مالک به انعقاد اجاره‌نامه رسمی نسبت به آن محل را دارد که موضوع با توجه به اهمیتی که دارد محل مناقشه و اختلاف واقع شده است.

نظر اکثریت قضات دادگاه‌های حقوقی ۲ تهران بر این است که: «با التفات به صدر ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ که در آن عنوان مستأجر با قید تصرف ملک بیان شده و با توجه به قسمت اخیر ماده ۹ قانون مذکور که ضمانت اجرای عدم حضور مستأجر برای تنظیم سند رسمی اجاره را صدور حکم تخلیه دانسته و تخلیه بدون فرض تصرف مستأجر معنی ندارد و نیز با عنایت به ماده ۱۰ این قانون که موارد انتقال مورد اجاره از ناحیه مستأجر به غیر را پیش‌بینی نموده و به‌موجب آن موجر و مستأجر منتقل‌الیه و متصرف حسب مورد می‌توانند الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را بین خود از دادگاه بخواهند؛ لذا باید معتقد بود که تصرف مستأجر در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره شرط است؛ یعنی، صرف رابطه استیجاری به استناد قرارداد اجاره کافی برای اقامه دعوا مذکور نیست بلکه علاوه بر آن مستأجر باید متصرف مورد اجاره نیز باشد و مادام که متصرف نشده، دعوای او مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نیست و اگر مدعی حقی است می‌تواند الزام موجر به تسلیم و تحویل عین مستأجره را درخواست نماید.»

گروهی دیگر بر این عقیده هستند: «برای رسیدگی به دعوای مستأجر به خواسته الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره وجود رابطه استیجاری بین طرفین و مالکیت موجر و انقضاء مدت اجاره کافی است و از ماده ۷ و سایر مواد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ لزوم و ضرورت تصرف مستأجر در مورد اجاره استنباط نمی‌شود. به‌گونه‌ای که عدم احراز آن مانع رسیدگی دادگاه باشد حق مستأجر در تحویل گرفتن و تصرف عین مستأجره مقوله دیگری است که ارتباطی به دعوای تنظیم سند ندارد و او می‌تواند چه پیش از اقامه دعوای الزام به تنظیم سند و چه پس از آن حق تصرف خود در مورد اجاره را استیفاء نماید.»

عقیده اول ارجح‌تر می‌نماید؛ زیرا اساس طرح چنین دعوایی در خصوص اماکن تجاری حصول حق کسب و پیشه در عین مستأجر برای مستأجر می‌باشد که ناشی از تصرف مستأجر در عین مستأجره است؛ بنابراین، عدم تصرف مدعی این دعوا تحت عنوان مستأجر در محل علاوه بر اینکه اساس شرط اول (وجود رابطه استیجاری) را متزلزل می‌کند احتمال تعلق منافع عین به غیر را نیز می‌تواند در پی داشته باشد و اگر فرض بر این باشد که مدعی (مستأجر) به قهر و غلبه از محل تجاری خود بیرون رفته لازم است وی قبل از طرح این دعوا بدواً درصدد اثبات حق خود در خصوص تصرف محل برآید و سپس نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام کند که پاسخ اداره حقوقی قوه قضائیه به این سؤال که: «آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره محل‌های تجاری و تحویل مورد اجاره پس از انقضای مهلت قرارداد بدون اینکه مستأجر ملک را در تصرف داشته باشد، قابل استماع است یا خیر؟» به شرح ذیل مبین صحت استدلال و استنتاج گروه اول است: «طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، شرط صدور حکم بر الزام موجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی، تصرف مستأجر در محل استیجاری است چون در مورد سؤال، مستأجر عین مستأجره را در تصرف ندارد ادعای وی با قانون مطابق نبوده و از شمول ماده مذکور خارج است.»

 

 

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت- خیابان کوچه پلاک- کد پستی
خواهان            
خوانده            
وکیل            
خواسته یا موضوع تقاضای صدور حکم به الزام خواندگان به حضور در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره بعلاوه پرداخت کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی وحق‌الوکاله وکیل
دلایل و منضمات رونوشت کپی مصدق: ۱٫ اجاره‌نامه عادی ۲٫ پروانه های کسب ۳٫ رونوشت از سند اجاره نامل ۱۳۵۹

۴٫ رضایت نامه رسمی ۵٫ سند عادی انتقال سرقفلی ۶٫ رسیدهای پرداخت اجاره‌بها

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می‌رساند:

۱٫ موکل مطابق سند عادی پیوستی شش‌دانگ حق سرقفلی وحق کسب و پیشه یک باب مغازه به مساحت ۲۴/۱۱۵ در پلاک ثبتی … فرعی از … اصل بخش … تهران واقع در … از وراث مرحوم … خریداری نموده‌اند.

۲٫ باتوجه به اینکه رابطه استیجاری و نقل و انتقال حق سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بوده واین نقل و انتقال با رضایت مالکین (خواندگان پرونده) و با پرداخت حق مالکان صورت پذیرفته است که رضایت‌نامه رسمی مورخ ۲۰/۵/۱۳۹۳ تنظیم شده دردفترخانه ۱۱ شهر ری گواه این موضوع است.

۳٫ در رضایت‌نامه تنظیمی، خواندگان متعهد می‌شوند که مطابق ماده ۷ سال ۱۳۵۶ سند رسمی اجاره با وکیل تنظیم نمایند؛ لیکن با وجود درخواست‌های مکرر از سوی موکل، خواندگان به تعهدات قانونی و قراردادی خود مبنی برتنظیم سند رسمی اجاره عمل نموده‌اند حال با توجه به اینکه موکل با خرید سرقفلی مستأجر قانونی خواندگان محسوب شده و این روابط تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می باشد مستنداً به ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تقاضای صدور حکم به الزام خواندگان محترم به تنظیم اجاره‌نامه رسمی با احتساب کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مورد استدعاست.

 

محل امضاء مهر اثر انگشت  
شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

 

 آرای وحدت رویه دیوان‌عالی کشور

تعدیل اجاره‌بها در ضمن الزام به تنظیم سند اجاره رسمی

شماره رأی: ۴

تاریخ رأی: ۱۹/۲/۱۳۶۳

بسمه‌تعالی

هیئت عمومی محترم دیوان‌عالی کشور

احتراماً، اداره کل حقوقی و امور مجلس وزارت آموزش و پرورش به شرح نامه شماره ۷۴۴۸- ۳/۷/۱۳۶۲ اشعار داشته است طبق قانون اخیرالتصویب روابط موجر و مستأجر مدرسه از هر حیث تابع مقررات مربوط به واحد مسکونی است و برابر ماده ۱۴ قانون مذکور تعدیل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی از طرف موجر یا موجرین قابل قبول نبوده و اکثر شعبات دادگاه‌های عمومی تهران نیز در این مورد حکم به رد دعوا تعدیل داده‌اند و به‌عنوان نمونه فتوکپی دادنامه شماره ۵۹۲- ۷/۶/۱۳۶۲ صادره از شعبه ۳۱ دادگاه عمومی تهران را پیوست کرده و اضافه کرده که شعبه دوم دادگاه عمومی رشت طی دادنامه شماره ۲۹۲- ۱۹/۴/۱۳۶۲ در زمان حاکمیت قانون جدید روابط موجر و مستأجر به استناد قانون منسوخه حکم به تعدیل اجاره‌بهای پلاک شماره ۱۰/۱۸۸ صادر کرده است که با اخذ و ملاحظه پرونده‌های مربوطه خلاصه جریان آنان به عرض می‌رسد.

۱٫ در پرونده شماره ۶۱/۳/۶ شعب سی و یکم دادگاه عمومی تهران در دعوا آقای سید عباس حسینی و مهرانگیز ارفعی به طرفیت اداره آموزش و پرورش مرکز اداره حقوقی به خواسته تعدیل اجاره‌بها در تاریخ ۷/۶/۱۳۶۲ به شرح دادنامه ۵۹۲ چنین رأی داده است:

رأی

 چون در قانون جدید روابط موجر و مستأجر تعدیل مال‌الاجاره پیش‌بینی ‌نشده و مورد اجاره نیز حسب تبصره ۱ ماده ۸ قانون مزبور از جمله اماکن مسکونی تلقی می‌گردد. بنا به مراتب دادگاه نمی‌تواند قانوناً حکم بر تعدیل صادر نماید؛ فلذا دعوای خواهان محکوم به رد است.

۲٫ در پرونده ۶۱/۱۶۸ شعبه دوم دادگاه عمومی رشت آقای مظفر معیر طوقی به طرفیت اداره آموزش و پرورش رشت به خواسته تعدیل اجاره‌بها در تاریخ ۱۹/۴/۱۳۶۲ به شرح دادنامه ۲۹۲ به ترتیب ذیل مبادرت به صدور رأی نموده است: در خصوص دادخواست تقدیمی مظفر معیر طوقی به طرفیت اداره آموزش و پرورش شهرستان رشت دایر به تعدیل اجاره در ضمن الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی و پرداخت مابه‌التفاوت پلاک ۱۰/۱۸۸۳ باقی‌مانده واقع در راسته کنارسوخته تکیه نظر به این‌که رابطه استیجاری بین طرفین محرز و از تاریخ تصرف خوانده بیش از سه سال می‌گذرد؛ لذا برای تعیین اجاره‌بهای عادله قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و کارشناس منتخب میزان اجاره‌بها را چهل و پنج هزار ریال تعیین کرده و خواهان اعتراض به میزان مذکور نداشته و اعتراض اداره خوانده نیز موجه و مدلل نمی‌باشد؛ لذا ضمن صدور حکم به تعدیل و افزایش اجاره‌بها از مبلغ سی و هفت هزار و ششصد و پنجاه ریال به چهل و پنج هزار ریال در ماه علاوه بر این خوانده محکوم است ضمن تنظیم اجاره‌نامه به مبلغ چهل و پنج هزار ریال در ماه مبلغ نود و پنج هزار و چهارصد و پنجاه و هفت ریال بابت مابه‌التفاوت اجاره‌بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور حکم در حق خواهان پرداخت نماید که اجرای قسمت اخیر حکم موکول به الصاق تمبر از طرف خواهان است.

 نظریه

 همان‌طور که ملاحظه می‌فرمایید از دادگاه‌های مختلف در خصوص موضوع مشابه از نظر استنباط از قوانین آراء متهافت صادر گردیده است؛ لذا به استناد ماده ۳ مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب یکم مردادماه ۱۳۳۷ تقاضای طرح در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور و اتخاذ تصمیم مقتضی می‌نماید.

معاون اول دادستان کل کشور- حسن فاخری

به تاریخ روز چهارشنبه ۱۹/۲/۱۳۶۳ جلسه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله سید عبدالکریم موسوی اردبیلی ریاست دیوان‌عالی کشور و با حضور جناب آقای سید بابا صفوی نماینده دادستان کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب کیفری و حقوقی دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید.

پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای سید بابا صفوی نماینده دادستان کل کشور مبنی بر: «به عقیده اینجانب ماده ۴ قانون روابط مالک و مستأجر نسخ شده و تشریفات آن قابل عمل نیست و چون آیین‌نامه مذکور در ماده ۱۴ تهیه و تصویب نشده، لذا دادگاه بر اساس مواد قانون مدنی نسبت به تعدیل اجاره‌بها به انتخاب کارشناس اقدام و تعیین اجاره می‌نماید و رأی دادگاه شعبه ۲ عمومی رشت را شایسته تأیید می‌دانم.» مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی داده‌اند:

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

گرچه به‌موجب مقررات قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب اردیبهشت‌ماه ۱۳۶۲ حکم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ و ماده واحده اصلاحی آن راجع به تعدیل اجاره‌بها در مورد اماکن مسکونی به ترتیبی که در آن ماده واحده اصلاحی مقرر بوده، ملغی‌الاثر گردیده، ولی این امر مانع این نیست که با لحاظ مرجعیت عام دادگاه‌های دادگستری و با توجه به‌صراحت ماده ۱۵ قانون جدید روابط موجر و مستأجر اگر موجرین و مستأجرین اماکن مسکونی راجع به میزان اجرت‌المثل و کیفیت پرداخت آن برای خود حقی قائل باشند بتوانند بر طبق مقررات قانونی مدنی و مقررات قانون جدید و شرایط مقرر بین خود در دادگاه‌ها اقامه دعوا نمایند؛ بنابراین، رأی شعبه ۳۱ دادگاه عمومی تهران که نتیجتاً متضمن این معنی است منطبق با موازین قانونی تشخیص می‌گردد.

 این رأی بر طبق ماده ۳ اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب مردادماه ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.[۱]

[۱]. مهدی زینالی، مجموعه آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور (جلد اول)، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۴، صص ۳۶۶-۳۶۸٫

 آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر

 نحوه اقامه دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی

شماره دادنامه: ۴۶۴ ۹۲۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰

تاریخ: ۱۷/۶/۱۳۹۲

رأی شعبه ۱۸۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوی خواهان آقای (ح.ب.) با وکالت آقای (ش.ص.) به طرفیت خوانده خانم (ن.س.) به خواسته الزام خوانده به حضور به متراژ ۲۹ مترمربع منفک شده از پلاک ثبتی ۱۹۲۵۹ فرعی از ۲۳۹۵ واقع در بخش یک تهران اراضی طرشت به نام خواهان به انضمام کلیه خسارات دادرسی به استناد کپی مصدق مالکیت منافع مورخ ۱۳۸۵/۱۱/۲۵ و استعلام ثبتی به شماره ۴۰۷۷۵ مورخ ۹۱/۹/۱۲ و کپی سند مالکیت به شماره ۲۳۹۵/۱۹۲۵۹ و سند رسمی وکالت به شماره ۴۳۷۳۰ مورخ ۵۳/۷/۱۳ از دفترخانه شماره … حوزه ثابتی تهران که بدین شرح خوانده دعوی به‌موجب سند رسمی وکالت به شماره فوق‌الذکر انواع معاملات اعم از قطعی – شرطی – رهنی – صلح و معاوضه را به شخصی به نام آقای (ح.الف.) اعطا می‌نماید و وکیل آقای (ح.الف.) طی مبایعه‌نامه ملک موصوف را به اجاره ماهیانه پانصد تومان (موضوع اجاره‌نامه مورخ ۱۳۵۸/۱۱/۲۵) منعقد می‌نماید که با توجه به استعلام ثبتی فوق‌الذکر حکایت از مالکیت خوانده به رقبه مورد ترافع دارد و خوانده هم علی‌رغم ابلاغ قانونی از حضور در جلسه دادرسی خودداری نموده و دلیلی جهت رد دلایل خواهان ارائه ننموده است به نظر می‌رسد دعوی خواهان فی‌مابین را بپذیرند و وکیل دارای کلیه اختیارات از ناحیه موکلی می‌باشد مگر اینکه موکلی موارد اختیارات وکیل را مستثنی نموده باشد و صراحتاً اختیارات موکل را محدود نموده باشد و خوانده چنین اختیاری را به وکیل اعطا نموده و وکیل هم به‌موجب قولنامه ملک موصوف را به خواهان اجاره داده و خوانده دلیلی مبنی بر عزل وکیل و سلب اختیارات وی ارائه ننموده است. اصل بقاء اختیار وکیل بوده است لذا به نظر دعوی خواهان وارد و مسلم می‌باشد و به استناد مواد ۱۰-۱۹۰-۲۲۱-۲۲۳-۲۲۴-۲۲۵-۴۷۳-۶۵۶-۶۷۴-۶۸۰ از قانون مدنی و ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر ماده ۱۹۸ – ۵۱۵ – ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی حق سرقفلی یک باب مغازه مترمربع منفک شده از پلاک ثبتی ۱۹۲۵۹ مغازه به متراژ فرعی از ۲۳۹۵ واقع در بخش یک تهران و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه رسمی دادگستری در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره غیابی و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و ظرف ۲۰ روز پس از انقضاء مهلت واخواهی قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر مرکز استان تهران می‌باشد.

دادرسی شعبه ۱۸۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران – دریانوشی

رأی شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خانم (ن.س.) با وکالت خانم (س.م.) به طرفیت آقای (ح.ب.) نسبت به دادنامه شماره ۱۱۰۳ مورخ ۹۱/۱۲/۴ شعبه ۱۸۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران تجدیدنظرخواهی کرده است. بر اساس دادنامه یاد شده اعتراض واخواهی نام برده نسبت به دادنامه شماره ۸۴۵ مورخ ۹۱/۱۰/۱۰ دادگاه مذکور که به‌موجب آن حکم به متراژ ۲۹ مترمربع منفک شده از پلاک ثبتی ۱۹۲۵۹ فرعی از حق‌الوکاله وکیل صادر گردیده ضمن رد واخواهی، دادنامه واخواسته تأیید گردیده است. دادگاه با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی; ناحیه طرفین، نظر به اینکه دعوی تنظیم سند رسمی حق سرقفلی توأم با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره قابلیت استماع دارد و افزون بر آن مدرکیه مورخ ۸۵/۱۱/۲۵ فقط دلالت بر رابطه استیجاری بین طرفین دعوی دارد. از این رو تجدیدنظرخواهی وارد تشخیص داده می‌شود و به تجویز ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته نقض می‌گردد. آن‌گاه با استناد ماده ۲ قانون مرقوم قرار رد دعوی خواهان نخستین صادر می‌گردد. این رأی قطعی است.[۱]

رئیس شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه

نورزاد – صداقتی

 دعوای فسخ اجاره‌نامه تنظیم‌شده و الزام به تنظیم سند رسمی

اجاره دادن عرصه موقوفه به شخصی غیر از مالک اعیانی و بدون رضایت وی، به علت آنکه موجب تصرف در اعیانی می‌شود، صحیح نیست و به تقاضای مالک اعیانی باطل شده و وقف مکلف به انعقاد قرارداد اجاره با مالک اعیانی خواهد شد.

شماره دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۷۰۰۹۶۲

تاریخ: ۲۹/۹/۱۳۹۱

رأی شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران

آقای (م.ض.) با وکالت آقای (ع.ج.) به طرفیت ۱٫ تولیت آستان قدس رضوی ۲٫ وزارت بازرگانی (مرکز توسعه صادرات ایران) دعوا فسخ قرارداد اجاره تنظیم شده بین خواندگان به شماره ۱۶۱۲۵- ۲۷/۵/۷۹ و الزام خوانده ردیف اول به تنظیم اجاره‌نامه رسمی با خواهان مطرح نموده و توضیح داده است که خواهان مالک اعیانی شش‌دانگ یک باب خانه به مساحت ۳۳۵ متر و ۴ دسی‌متر مربع با پلاک ثبتی ۲۵۹۵ فرعی از ۶۸ اصلی در بخش ۱۱ تهران می‌باشد که سند رسمی شماره ۳۴۲۰۳۸ به نام خواهان مؤید مالکیت ایشان است و برابر بیع‌نامه ۱۸/۷/۵۶ یعنی، در حدود ۲۹ سال پیش خریداری و تصرف کرده و در آن سکونت دارد؛ اما تولیت آستان قدس رضوی به‌طور غیرقانونی محل مذکور را به خوانده ردیف دوم اجاره داده است این امر برخلاف مواد ۴۶۶- ۴۷۰- ۴۷۱ قانون مدنی می‌باشد و درخواست فسخ آن را دارد خوانده ردیف اول ضمن تقدیم دعوا تقابل طی پرونده ۸۵/۹۶۷ دفاع نموده است سند مالکیت اعیانی برای خواهان از طریق هیئت مقرر در مواد ۱۴۷-۱۴۸ قانون ثبت صادر شده و آستان قدس رضوی (خوانده ردیف اول) برای رسیدگی دعوت نشده و تصرفات خواهان در آن چون بدون اجازه آستان قدس رضوی بوده است؛ لذا در حکم غصب و قابل رفع ید می‌باشد. خوانده ردیف دوم نیز اجمالاً دفاع نموده است که اسناد خواهان بدون هماهنگی ما و موقوفات بوده و اسناد اعیانی صحیح صادر نشده، چون محل به‌صورت امانی در اختیار خواهان و چند نفر دیگر بوده و از چندین سال قبل از سال ۷۸ در اجاره وزارت بازرگانی بوده است دادگاه با بررسی دلایل و مستندات طرفین و با ملاحظه مفاد دادخواست و ضمائم آن با توجه به سند مالکیت شماره ۲۵۹۵/۶۸ با شماره ثبت ۳۴۲۰۳۸ و پاسخ استعلام ثبتی به شماره ۵۸۹۰۰۲۱۴۳۰۶۶۲۲۳۳ مورخ ۲۹/۴/۸۹ که حاکی از مالکیت خواهان نسبت به اعیانی پلاک ثبتی موضوع دعوا است و اعیانی مذکور در تصرف خواهان می‌باشد؛ لذا با اجاره دادن عرصه به شخصی غیر از مالک اعیانی صحیح نمی‌باشد؛ زیرا عرفاً و عقلاً وقتی که اعیانی ملکی در مالکیت و تصرف دیگری است تحویل دادن آن به مستأجر مواجه با عدم امکان تحویل عرصه و در نتیجه ناصحیح بودن آن خواهد بود؛ زیرا بر طبق مواد ۴۷۰- ۴۷۱ قانون مدنی در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است و انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن است و در مانحن فیه که اعیان در مالکیت رسمی خواهان و در تصرف وی می‌باشد.

 اولاً: تسلیم عرصه ملک به مستأجر ممکن نیست؛

 ثانیاً: امکان انتفاع مستأجر از عین مستأجره وجود ندارد همچنین علاوه بر مواد ۴۷۰- ۴۷۱ قانون مدنی که مفاد آن فوقاً بیان گردید از مفاد مواد ۴۷۶- ۴۷۷-۴۸۸ قانون مدنی نیز استفاده می‌شود که هرگاه موانعی برای استفاده مستأجر از عین مستأجره وجود داشته باشد یا نتواند به نحو مطلوب از منافع مورد اجاره منتفع شود، عقد اجاره قابلیت فسخ دارد؛ بنابراین، خواسته خواهان ثابت و دفاعیات خواندگان مؤثر در مقام نیست و چون خواهان بر طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه حق اولویت در رابطه استیجاری با موجر (تولیت آستان قدس رضوی) داشته و این حق مکتسب مراعات نشده است به استناد ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی در امور مدنی و مواد ۴۷۰-۴۷۱-۴۷۶-۴۷۷ و ۴۸۸ قانون مدنی و قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۲۵/۱۱/۷۱ حکم بر ابطال اجاره‌نامه رسمی موضوع خواسته به شماره ۱۶۱۲۵- ۲۷/۵/۷۹ و الزام خوانده ردیف اول تولیت آستان قدس رضوی علیه‌السلام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی پلاک ثبت موضوع دعوا به مساحت ۳۳۶ متر و ۴ دسی‌مترمربع با خواهان صادر می‌نماید و در مورد دعوا تقابل آستان قدس رضوی (سازمان موقوفات استان تهران) به طرفیت آقای (م.ض.) ۲٫ وزارت بازرگانی (مرکز توسعه صادرات ایران)

 ۳٫ ثبت اسناد و املاک شمیران دایر بر ابطال رأی ۲۷۱۶- ۳۵۷- ۱۲- ۲- ۲۳/۳/۸۴ هیئت دوم حل اختلاف اداره ثبت اسناد و املاک شمیران و ابطال مالکیت اعیانی پلاک ثبتی ۲۵۹۵/۶۸ بخش ۱۱ تهران و خلع‌ید و قلع و قمع بنا و مستحدثات خوانده در پلاک ثبتی مذکور نظر به اینکه رأی هیئت حل اختلاف موضوع دعوا در اجرای مواد ۱۴۷- ۱۴۸ اصلاحی قانونی ثبت صادر شده و تصرفات و مالکیت خواهان اصلی (م.ض.) مستند و مبتنی بر قرارداد عادی- بیع‌نامه- ۱۸/۷/۵۶ بوده است و تا زمانی که بیع نامه مذکور فسخ یا ابطال و بی‌اعتبار نباشد رأی و سند مبتنی بر آن نیز قابل ابطال نخواهد بود و به‌تبع آن سایر دعاوی خواهان تقابل (خلع‌ید و قلع و قمع مستحدثات) نیز قابل پذیرش نمی‌باشد؛ لذا چون احراز و اثبات دعاوی خواهان تقابل منوط به فسخ یا ابطال بیع‌نامه مستند دعوا اصلی بوده و دعوای فسخ یا ابطال سند عادی مذکور مطرح نشده لذا دعاوی تقابل کلاً قابلیت استماع ندارد بنا به مراتب به‌موجب مستفاد از ماده ۲ قانون آیین دادرسی در امور مدنی قرار رد دعوا صادر و اعلام می‌گردد.

رئیس شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران- میردیلمی

رأی شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی تولیت آستان قدس رضوی با وکالت آقایان (ش.م.) و (د.ک.) به طرفیت ۱٫ آقای (م.ض.) با وکالت آقای (ع.ج.) و خانم (س.ر.) نسبت به قسمتی از دادنامۀ شماره ۲۱۷- ۲۵/۳/۹۰ صادره از شعبه هشتم دادگاه عمومی حقوقی تهران می‌باشد که به‌موجب آن در خصوص دعوا تقابل تجدیدنظرخواه به خواسته ابطال رأی ۲۷۱۶/۳۵۷/۱۲/۲- ۲۳/۳/۸۴ هیئت دوم حل اختلاف اداره ثبت اسناد و املاک شمیران و ابطال مالکیت اعیانی پلاک ثبتی ۲۵۹۵/۶۸ بخش ۱۱ تهران و خلع‌ید و قلع و قمع بنا و مستحدثات خوانده در پلاک ثبتی مذکور مطرح گردید و بر طبق دادنامۀ مذکور با استدلال اینکه تصرفات و مالکیت خواهان اصلی (م.ض.) مستند و مبتنی بر قرارداد عادی بیع‌نامه ۱۸/۷/۵۶ بوده است و تا زمانی که بیع نامۀ مذکور فسخ یا باطل و بی‌اعتبار نباشد رأی و سند مبتنی بر آن نیز قابل ابطال نخواهد بود و به‌تبع آن سایر دعاوی خواهان تقابل «خلع‌ید و قلع و قمع مستحدثات» نیز قابل پذیرش نمی‌باشد لذا چون احراز و اثبات دعاوی خواهان تقابل منوط به فسخ یا ابطال بیع‌نامه مستند دعوای اصلی بوده و دعوا فسخ یا ابطال سند عادی مذکور مطرح نشده، لذا دعاوی تقابل کلاً قابلیت استماع ندارد بر طبق دادنامۀ معترض‌عنه قرار رد دعوا صادر و اعلام گردید. از توجه به محتویات پرونده اولاً: هیئت ماده ۱۴۷ قانون اصلاحی ثبت پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی نسبت به صدور رأی اقدام می‌نماید و مراتب به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی آگهی نماید و در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می‌شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود؛ بنابراین، اعتراض به رأی صادره از ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت در مهلت تعیین شده آن در بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت به عمل می‌آید که حسب اوراق پرونده آگهی بند ۶ ماده ۱۴۷ قانون ثبت رأی شماره ۲۷۱۶/۳۵۷/۱۲/۲- ۲۳/۳/۸۴ به شماره ۲۵۹۶۳-۴/۵/۸۴ انتشار یافت و حتی رونوشت آن برای آستان قدس رضوی تهران جهت اطلاع ارسال گردید. با توجه به اینکه اعتراض به رأی مذکور خارج از مهلت مقرر قانونی تقدیم شده است مستنداً به بند ۱۱ ماده ۸۴ و ماده ۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی با رد تجدیدنظرخواهی در این قسمت با استناد به ماده ۳۵۵ قانون مرقوم در نهایت دادنامۀ تجدیدنظر خواسته را تأیید می‌نماید؛

 ثانیاً: حسب قسمت اخیر بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود. در صورتی که خواهان ابطال سند، از جمله دلایلش تعرض به سند عادی باشد منوط به بررسی اولیه آن و سپس بررسی دعوای ابطال سند است این مورد هم یکی از مواردی است که دعوا علیه دارنده سند مالکیت در دادگاه قابل رسیدگی است؛ بنابراین، مستنداً به قسمت اخیر ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی با نقض دادنامۀ تجدیدنظر خواسته پرونده را جهت اقدام قانونی به دادگاه محترم بدوی اعاده می‌نماید. این رأی قطعی است.[۲]

تنظیم اجاره‌نامه رسمی از طرف اداره اصلاحات ارضی

راجع به مبلغ پنجاه هزار ریال بابت قیمت اشجار قطع شده و اجرت‌المثل دادگاه مبادرت به اصدار حکم می‌کند و حکم مذکور هم قطعی می‌شود و از ناحیه محکوم‌له تقاضای صدور اجراییه می‌شود و اجراییه هم صادر می‌گردد اجراییه به محکوم‌علیه ابلاغ و محکوم‌علیه ضمن تقدیم دادخواست به دادگاه تقاضای توقیف عملیات اجرایی را می‌نماید و توضیح می‌دهد که ملک را از اداره اصلاحات ارضی اجاره نموده و مورد دعوا از صلاحیت دادگاه خارج می‌باشد.

پرسش: عبارت از این است با توجه به اینکه دادنامه قطعی دادگاه لازم‌الاجرا می‌باشد و موارد توقیف عملیات اجرایی منحصر به موارد خاص است آیا اجرای حکم و یا توقیف عملیات اجرایی مواجه اشکال قانونی می‌باشد یا خیر؟[۱]

نظریه کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی

نظر به اینکه در مورد سؤال راجع به مبلغ پنجاه هزار ریال بابت قیمت اشجار و اجرت‌المثل دادگاه مبادرت با صدور حکم نموده و حکم مذکور هم قطعی شده و از ناحیه محکوم‌له صدور اجراییه تقاضا گردیده و اجراییه هم صادر شده است اجراییه صادره باید طبق مقررات قانون به مورد اجرا گذارده شود و با لحاظ اینکه توقیف عملیات اجرایی به تجویز مواد قانون اجرای اسناد مصوب ۱۳۲۱ فقط مربوط به اجراییه‌های ثبتی است مجوزی برای توقیف عملیات اجرایی در مورد محکوم‌به دادگاه نمی‌باشد و اما راجع به حکم خلع‌ید که به مرحله قطعیت رسیده است نظر به اینکه با تنظیم اجاره‌نامه که بعداً از طرف اداره اصلاحات ارضی به قائم‌مقامی از جانب مالک طبق مقررات قانون به عمل آمده و مالک به رعایت آن است دیگر موضوع خلع‌ید منتفی است و موردی برای ادامه عملیات اجرایی نخواهد بود.

 تقدیم دادخواست توقیف و ابطال اجراییه و صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

پرسش: حکمی به تخلیه محل مسکونی صادر و قطعی و لازم‌الاجرا شده است محکوم‌علیه مدعی تجدید رابطه استیجاری پس از قطعیت رأی با خواهان سابق گردیده و به‌منظور اثبات ادعا به نوشته عادی منتسب به امضای محکوم‌له استناد نموده و با تقدیم دادخواست توقیف و ابطال اجراییه و صدور حکم به الزام موجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی را به‌عنوان محل کسب تقاضا کرده است. آیا در این صورت توقیف و یا تأخیر و ابطال اجراییه مجوز قانونی دارد یا نه؟ و آیا دادگاه باید به ماهیت ادعای جدید و اصالت سند ابرازی رسیدگی کند و حکم به تنظیم سند اجاره صادر نماید یا خیر؟[۲]

نظر اول

مورد از مصادیق مواد ۲۹ و ۳۰ قانون اجرای احکام مدنی بوده و محکوم‌علیه در واقع از جهت اکتفاء موضوع اجراییه نسبت به اقدامات اجرایی معترض است و دادگاه صادرکننده رأی باید مطابق مواد بالا به اعتراض او خارج از نوبت رسیدگی و حسب مورد یا از اقدامات اجرایی جلوگیری و یا اعتراض محکوم‌علیه را مردود اعلام نماید.

نظر دوم

مورد منطبق با مواد ۷۷۰ و بعد قانون آیین دادرسی مدنی بوده و تنها تحت عنوان دستور موقت قابل رسیدگی است.

نظر سوم که به اکثریت آرا اعلام شده است.

مورد از مصادیق مواد ۲۹ و ۳۰ قانون اجرای احکام مدنی نیست چون مواد مذکور ناظر به اختلافاتی است که از اجمال و ابهام رأی حاصل می‌شود در حالی که موضوع مورد بحث مربوط به اجمال و ابهام دادنامه نیست بلکه ادعای منتفی شدن موضوع اجراییه مطرح است. استناد به مواد ۷۷۰ و بعد قانون آیین دادرسی مدنی و استفاده از دستور موقت هم وقتی جایز است که معطوف به ماده ۲۴ قانون اجرای احکام مدنی باشد به عبارت دیگر مستند قانونی دعوا یاد شده ماده اخیرالذکر است و دادگاه به تجویز ماده ۲۴ قانون مرقوم می‌تواند با توقیف و یا تأخیر و یا قطع و یا تعطیل اجراییه نسبت به دعاوی محکوم‌علیه رسیدگی فوری و خارج از نوبت نماید و چنانچه با اثبات اصالت سند صحت ادعا مبنی بر تحقق عقد جدید محرز گردید حسب مورد یا دستور صدور اجراییه علت انتفاء موضوع و اینکه دیگر موجبی برای عملیات اجرایی نیست آن را سالبه به انتفاء موضوع اعلام و دستور پایانی پرونده را بدهد و اگر محکوم‌علیه معترض ضمن دادخواست خواهان دعوا دیگری فرضاً الزام به تنظیم سند رسمی شد با احراز مراتب فوق نسبت به آن خواسته نیز به صدور حکم مبادرت نماید.

 طرح دعوای تخلیه ملک در ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

پرسش: حکم به تنظیم سند رسمی اجازه محل کسب به درخواست مستأجر صادر و قطعی شده است رسیدگی به تقاضای تخلیه همان ملک از ناحیه مالک چه قبل از درخواست صدور اجراییه نسبت به رأی سابق و چه بعد از آن چگونه خواهد بود؟[۳]

نظریه اتفاقی که در تاریخ ۲۳/۱۲/۶۳ اعلام شده است.

اگر حکمی به تنظیم سند اجاره رسمی صادر و قطعی شده باشد درخواست تخلیه از ناحیه ملک به علت تخلف مستأجر قابل استماع و رسیدگی خواهد بود چون در فرض تنظیم سند و عدم انقضاء مدت اجاره نیز تخلف مستأجر موجب استحقاق مالک برای فسخ و تخلیه عین مستأجره می‌شود؛ بنابراین به طریق اولی قبل از تنظیم سند نیز استحقاق موجر برای تخلیه محرز است و به دعوا تخلیه در این مورد می‌بایست رسیدگی شود. اگر درخواست تخلیه ناشی از تخلف مستأجر نبوده، بلکه به علت احتیاج شخصی و تجدید بنا باشد رسیدگی به دعوا تخلیه موقوف به تعیین تکلیف در مورد حکم تنظیم سند خواهد بود به این معنی که اگر درخواست اجرایی نشده باشد مالک یا مستأجر حسب مورد باید تقاضای اجراییه نماید و اگر در مقام اجرای حکم تنظیم سند مستأجر حاضر به تنظیم سند نشود طبق ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر در این خصوص دادگاه به درخواست مالک دستور تخلیه می‌دهد و اگر سند تنظیم شد پس از انقضاء مدت دعوا تخلیه شنیده خواهد شد و مادام که این تشریفات انجام نپذیرفت دعوا تخلیه مسموع نخواهد بود؛ زیرا حکم قطعی لازم‌الاجرا تنظیم سند باید عملی شود و مادام که عملی شدن یا نشدن آن معلوم نیست درخواست تخلیه قابل استماع نمی‌باشد و چنانچه اجرا نشدن حکم تنظیم سند ناشی از فعل مستأجر باشد راه تخلیه به طریق قانونی، یعنی مطابق ماده ۹ قانون مذکور برای مالک وجود دارد و نیازی به دادخواست تخلیه ندارد.

 تخلیه ساختمان استیجاری دولتی بدون نیاز به تنظیم اجاره‌نامه مجدد

تعدیل مال‌الاجاره بر اساس لایحه قانونی نحوه تخلیه ساختمآن‌های استیجاری دولتی نیاز به تنظیم اجاره‌نامه مجدد ندارد و از تاریخ اقدام وزارتخانه قابل اجرا است.

پرسش: با توجه به لایحه مصوب ۶/۵/۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی ایران چنانچه اجاره‌بها طبق نظر کارشناس تعدیل شود آیا تنظیم اجاره‌نامه جدید لازم است یا نه؟ و آیا پرداخت مال‌الاجاره به مأخذ جدید از زمان تصویب لایحه است یا از تاریخ نظریه کارشناس؟

با توجه به لایحه قانونی نحوه تخلیه ساختمآن‌های استیجاری به‌وسیله وزارتخانه‌ها و شرکت‌ها و سازمآن‌های دولتی مصوب ۶/۵/۵۸ اولاً: نیازی به تنظیم اجاره‌نامه مجدد در دفترخانه اسناد رسمی نیست.

ثانیاً: پرداخت مال‌الاجاره جدید از زمان اقدام وزارتخانه‌ها و شرکت‌ها و سازمآن‌های دولتی به تعدیل مال‌الاجاره است نه از تاریخ نظریه کارشناس

نظریه مشورتی شماره ۴۸۹۶/۷ مورخ ۱۷/۹/۵۸ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 تنظیم اسناد اجاره

اسناد اجاره‌ای که بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر یا مستأجر قبلی تنظیم شده باشد مشمول مقررات آن قانون می‌باشد.

پرسش: منزلی در سال ۱۳۵۳ به مدت یک سال به اجاره داده شده است مستأجر تا سال ۱۳۵۷ در آن محل سکنی داشته و در این سال اجاره‌نامه دیگری بین طرفین نسبت به همان محل به مال‌الاجاره‌ای متفاوت با اجاره‌بهای قبلی به مدت یک سال تنظیم گردیده است. در سال ۱۳۶۰ موجر تقاضای تخلیه مورد اجاره را به استناد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ نموده حال با توجه به این‌که مدت اجاره اخیر هم منقضی شده، آیا موضوع منطبق با بند ۶ ماده ۲ قانون مرقوم است یا نه؟

اسناد اجاره‌ای که بعد از تاریخ تصویب قانون روابط موجر و مستأجر با همان مستأجر قبلی تجدید گردد مشمول بند ۶ ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر نمی‌باشد و اسناد مزبور مشمول سایر مقررات قانون مذکور است.

نظریه مشورتی شماره ۱۱۷۹/۷ مورخ ۱۶/۳/۶۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط خوانده مالک عین

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی قابل پذیرش است که خوانده مالک عین مورد بحث باشد؛ بنابراین، چنانچه از ابتدا مالک آن نبوده و یا بعداً از ملکیت او خارج شده باشد، چنین دعوایی قابل قبل نخواهد بود.

پرسش: شخصی تعهد بفروش رسمی زمینی نموده و بعداً آن زمین طبق قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری از ملکیت او خارج شده است و یا تعهد به فروش رسمی اتومبیل کرده که سند آن بنام دیگری می‌باشد، آیا اقامه دعوا علیه او به الزام تنظیم سند رسمی قابل قبول است یا نه؟

در موردی که تعهد به دادن سند رسمی و انتقال رسمی زمینی شده است و بعداً زمین مزبور با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تملک دولت درآمده است چون مالکیت از برای متعهد نسبت به آن زمین وجود ندارد موردی برای تعهد وی باقی نمانده و در این مورد دعوا متعهد‌له مبنی بر الزام متعهد به انجام تعهد مذکور قابل قبول نیست و در مورد تعهد انتقال سند ماشین که ظاهراً ماشین مذکور و سند آن در حین تعهد متعلق و بنام شخص دیگری غیر از متعهد است در این مورد نیز اصل معامله تابع مقررات معامله فضولی بوده و الزام متعهد به انجام چنین تعهدی که نسبت به موضوع آن مالکیت ندارد مورد نخواهد داشت و دعوای الزام به انجام تعهد در این مورد هم مثل مورد قبلی قابل قبول نیست بنا به‌مراتب بالا در مورد مثال دوم اصل معامله و بیع تبع مقررات معامله و بیع فضولی است و در مورد امثال اول که سند عادی فروش قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری تنظیم شده است با توجه به ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک صرف سند عادی تنظیمی کاشف از وقوع بیع و معامله نمی‌باشد و مطرح نمودن اینکه این تعهد شرط فعل است یا چیز دیگر قابل بحث نیست.

نظریه مشورتی شماره ۲۴۶۶/۷ مورخ ۲/۷/۶۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 مانع نبودن بازداشت ملک در الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

بازداشت شدن ملک لطمه‌ای به حقوق مستأجر نمی‌زند و تنظیم سند اجاره‌نامه رسمی منافاتی با توقیف بودن ملک ندارد.

پرسش: حکمی از طرف دادگاه دائر بر الزام مالک به تنظیم سند رسمی اجاره‌نامه صادر شده و در مقام اجرای حکم مشخص گردیده که ملک توسط اداره اجرای احکام بازداشت شده است. اولاً: اجرای حکم دادگاه با توقیف بودن ملک منافات دارد یا خیر؟ ثانیاً: آیا مفهوم و منطوق ماده ۷۹۳ قانون مدنی در خصوص مورد قابلیت اعمال دارد یا خیر؟

توقیف، بازداشت و رهن ملک، لطمه‌ای به حقوق مستأجر وارد نمی‌کند، نقل و انتقال ملک نیز با وجود مستأجر در محل فاقد منع قانونی است.

بنابراین، اولاً: بازداشت بودن ملک مانع اجرای حکم بر الزام موجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی نیست؛

 ثانیاً: ماده ۷۹۳ قانون مدنی نیز مانع اجرای حکم در خصوص مورد نمی‌باشد، مگر اینکه ثابت شود قبل از برقراری رابطه استیجاری، مالک به نفع دیگری بازداشت شده یا به رهن واگذار گردیده که در این صورت شخص ثالث حق اعتراض به حکم صادره را دارد.

نظریه مشورتی شماره ۳۴۸۱/۷ مورخ ۳۰/۵/۱۳۷۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تشریفات تنظیم اجاره‌نامه رسمی

اجاره‌نامه فقط در صورتی رسمی تلقی می‌شود که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

پرسش: به‌موجب مقررات ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد در حکم اسناد رسمی قلمداد می‌شود. با توجه به مقررات این ماده آیا اسناد اجاره‌ای که در وزارتخانه‌ها و یا سازمان‌های دولتی با افراد تنظیم می‌گردد، رسمی تلقی می‌شوند یا خیر؟

اجاره‌نامه‌های عادی که در سازمآن‌های دولتی با افراد تنظیم می‌شود مشمول مقررات ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی نبوده و در حکم اسناد عادی اجاره می‌باشد؛ زیرا تنظیم سند اجاره جزء وظایف اداری محسوب نمی‌شود.

 کلیات

ماده ۱- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود درصورتی که تصرف متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ماده ۲- موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱٫ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛

۲٫ اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آن‌ها و باغ‌هایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آن‌ها باشد؛

۳٫ ساختمان‌ها و محل‌هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود؛

۴٫ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک‌ها که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود؛

۵٫ خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی مابین می‌باشد.

هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند برحسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید درصورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود؛

۶٫ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.

فصل دوم- میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن

ماده ۳- در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و درصورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.

ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۳/۹/۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران)- موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۵- موجر می‌تواند مابه‌التفات اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

در این صورت دادگاه ضمن صدورحکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدورحکم، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.

تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده ۶- مستأجر، مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و درصورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

Additional

وزن 0.65 kg
نمونه مطالب کتاب

تشریفات طرح و دفاع از دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی
دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی در یک حالت معمولی و طبیعی دعوای پیچیده و مشکلی نیست و از لحاظ اثباتی دشواری خاصی را برای مستأجر ندارد و به لحاظ دفاعی، مالک یا موجر مستمسک و دفاع خاصی نمی‌تواند داشته باشد مگر در حالت‌های غیرمعمول مثل انتقال به غیر به‌صورت درست که نسبت به مورد، امکان دارد مستلزم دفاع باشد به بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت.
گفتار اول: الزامات اثباتی مستأجر در دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی
برخلاف ظاهر ساده این دعوا با توجه به حالات احتمالی متفاوت، الزامات اثباتی قابل طرح نیز متفاوت می‌باشد؛ اما قدر مسلم، وضعیت مستأجر جهت تمدید اجاره‌نامه‌ای که مدت آن منقضی شده است از لحاظ اثباتی مطمئن و مسئولیت وی در این خصوص کمتر است؛ اما مشکل آنجا است که مستأجر مأذون از طرف مالک یا نماینده وی در استیفاء منفعت به‌عنوان اجاره بوده است؛
اما هیچ مدرک و سندی با مضمون قرارداد اجاره وجود ندارد. در این صورت مستأجر جهت اثبات دعوا بایستی از سایر ادله استفاده نماید. به‌عنوان مثال اگر تصرف حسب تراضی با مالک یا انعقاد عقد اجاره، به‌صورت شفاهی است بایستی از سایر ادله و قرائن و امارات مثل شهادت شهود جهت اثبات رابطه استیجاری خود استفاده نماید؛ بنابراین، مستأجر جهت اثبات رابطه استیجاری خود و قانونی بودن تصرف و استیفاء منفعت الزاماً محتاج مدرک و مستند کتبی عادی یا رسمی نیست. استفاده از سایر ادله در اثبات این رابطه نیز ممکن است، چنان‌که قسمتی از رأی شعبه 17 دادگاه تجدیدنظر تهران در نقض رأی شماره 1005 دادگاه عمومی تهران مورخ 2/5/1378 به شرح ذیل مبین این استنتاج است: «با توجه به مواد 1، 3، 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، رابطه استیجاری نه تنها از طریق تنظیم سند و ارائه قرارداد مکتوب قابل اثبات است، بلکه در فرض تراضی و یا انعقاد عقد اجاره بدون مکتوب نمودن آن، استناد به سایر ادله اثبات و طرق کشف حقیقت از جمله تحقیق و معاینه محلی ممکن است. عدم استماع دعوا خواهان بدون توسل به این طریق و به صرف عدم ارائه قرارداد کتبی، مبتنی بر اشتباه است.»

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X