MENUMENU
الزام به تنظیم سند
الزام به تنظیم سندالزام به تنظیم سند

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

35,000 تومان

عنوان کتاب: دعوای الزام به تنظیم سند در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

نوبت چاپ: سوم / ۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری، ۱۰۰۰ نسخه

کد محصول: ۴

توضیحات

مشتمل بر :

فهرست کلی شماره صفحه

مقدمه ۹

معرفی دعوا و نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ۱۱

معرفی دعوای الزام به تنظیم سند ۱۳

مبحث اول: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن ۱۵

مبحث دوم: تشریفات طرح دعوای الزام به تنظیم سند ۲۰

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در آراء دیوان‌عالی کشور ۲۹

مبحث اول: دعوای الزام به تنظیم سند در آراء وحدت رویه ۳۱

مبحث دوم‌: دعوای الزام به تنظیم سندرسمی در آراء اصراری دیوان‌عالی کشور ۳۲

مبحث سوم: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در آراء شعب دیوان‌عالی کشور ۹۸

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درآراء دادگاه های  بدوی و تجدیدنظر ۱۰۹

دعوای الزام به تنظیم سند در نشست‌های قضائی ۲۰۱

دعوای الزام به تنظیم سند در نظریه‌های مشورتی ۲۶۵

دعوای الزام به تنظیم سند در قوانین و مقررات قانونی ۲۷۳

منابع و مآخذ ۲۹۹

 فهرست جزیی شماره صفحه

مقدمه ۹

معرفی دعوا و نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ۱۱

معرفی دعوای الزام به تنظیم سند ۱۳

مبحث اول: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن ۱۵

گفتار اول: حالت های دعوای فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند ۱۵

گفتار دوم: نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی مال مرهونه ۱۸

مبحث دوم: تشریفات طرح دعوای الزام به تنظیم سند ۲۰

گفتار اول: صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند ۲۰

گفتار دوم: تنظیم دادخواست ۲۰

گفتار سوم: موارد لازم در تنظیم دعوای الزام به تنظیم سند ۲۲

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به انضمام کلیه خسارات قانونی ۲۳

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در آراء دیوان‌عالی کشور ۲۹

مبحث اول: دعوای الزام به تنظیم سند در آراء وحدت رویه ۳۱

۱- عدم قابلیت تعارض معامله مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادی با معامله همان مال با سند ۳۱

مبحث دوم‌: دعوای الزام به تنظیم سندرسمی در آراء اصراری دیوان‌عالی کشور ۳۲

۱- حق فسخ بایع به اعتبار تأخیر در تأدیه ثمن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۳۲

۲- خلع‌ید، اثبات مالکیت و الزام به انتقال رسمی ملک ۵۸

۳- الزام به انتقال رسمی ملک ۸۷

۴- الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه ۹۶

۵- تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی از نتایج عقد بیع است ۹۷

مبحث سوم: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در آراء شعب دیوان‌عالی ۹۸

۶- چون املاک مربوطه در رهن قرار داشته، فلذا الزام خوانده به تنظیم سند انتقال موردی نداشته ۹۸

۷- امر عدم وجاهت قانونی الزام به تنظیم سند رسمی به جهت عدم تحقق تفکیک ۱۰۱

۸- عدم اثبات مالکیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۱۰۳

۹- بطلان دعوی تقابل با موضوع فسخ و صدور رأی بر الزام به تنظیم سند رسمی ۱۰۵

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درآراء دادگاه های  بدوی و تجدیدنظر ۱۰۹

۱- تنظیم سند رسمی انتقال مال مشاع ۱۱۱

۲- دعوای تحویل مبیع مشاعی به همراه الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ۱۱۲

۳- عدم تعیین زمان تنظیم سند رسمی ۱۱۴

۴- افزایش خواسته در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ۱۱۶

۵- الزام بایع به انجام تفکیکات و تنظیم سند رسمی ۱۱۸

۶- دعوای الزام به اصلاح پلاک ثبتی مورد معامله ۱۱۹

۷- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهونه ۱۲۴

۸- تأثیر تعطیلی غیرمترقبه بر انجام تعهد طرفین مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ۱۲۶

۹- افزایش خواسته در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۱۲۸

۱۰- الزام خوانده برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی ۱۳۰

۱۱- طرح دعوای تنظیم سند رسمی توسط وکیل مدنی ۱۳۴

۱۲- نحوه اقامه دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی ۱۳۵

۱۳- جایگاه تنظیم سند رسمی در بیع اموال غیرمنقول ۱۳۷

۱۴- دعوای تحویل مبیع غیرمنقول قبل از تنظیم سند رسمی ۱۳۹

۱۵- ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی انتقال در خصوص مهریه غیرمنقول ۱۴۰

۱۶- دعوای  الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی توسط خود خواهان ۱۴۴

۱۷- اثر عدم پرداخت ثمن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۱۴۶

۱۸- تنظیم سند رسمی انتقال مال تلف شده ۱۴۸

۱۹- ضمانت اجرای عدم ثبت صلح‌نامه ۱۵۰

۲۰- تقاضای ابطال مبایعه‌نامه‌ای که بر اساس آن حکم به تنظیم سند رسمی صادر شده ۱۵۱

۲۱- طرح ادعای جعلی بودن اسناد در مرحله تجدیدنظر ۱۵۳

۲۲- زمان تسلیم مبیع در اموال غیرمنقول ثبت شده ۱۵۵

۲۳- لزوم تنظیم سند رسمی بعد از نقل و انتقال ۱۵۷

۲۴- دعوای تنفیذ قرارداد عادی ۱۵۹

۲۵- الزام به انجام تعهدات و تنظیم سند رسمی ۱۶۲

۲۶- صحت بیع با وجود در رهن بودن مبیع ۱۶۷

۲۷- خواندگان دعوا انتقال آپارتمانی که بخشی از عرصه آن وقفی است ۱۶۹

۲۸- دعوای انتقال رسمی ملک در توقیف ۱۷۲

۲۹- طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه شرکت کالا و خدمات شهر ۱۷۳

۳۰- عدم استماع دعوای فک پلاک از اتومبیل قبل از تنظیم سند رسمی ۱۷۶

۳۱- مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در تنظیم سند رسمی در صورتی ۱۷۸

۳۲- عدم استماع  دعوای تسلیم مبیع غیرمنقول قبل از تنظیم سند رسمی ۱۷۹

۳۳- دعوای تنظیم سند رسمی نسبت به ملکی که در بازداشت است ۱۸۱

۳۴- رسیدگی به  دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت بازداشت پلاک ثبتی ۱۸۴

۳۵- صدور حکم بر اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد ۱۸۵

۳۶- استماع دعوای الزام به انجام مقدمات جهت تنظیم سند رسمی انتقال ملک در بازداشت ۱۸۶

۳۷- دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر ملک قبل از رفع ۱۸۸

۳۸- فک پلاک اتومبیل به‌تبع تنظیم سند رسمی انتقال ۱۹۰

۳۹- تکلیف بایع به اخذ مجوزهای لازم جهت انتقال سند رسمی ۱۹۱

۴۰- دعوای الزام به تحویل مبیع ملک قبل از تنظیم سند رسمی ۱۹۳

۴۱- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم ۱۹۵

۴۲- تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک است ۱۹۶

۴۳- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد ملک توقیف شده ۱۹۸

۴۴- دعوای خلع‌ید مستند به سند رسمی و دعوای متقابل الزام به تنظیم سند رسمی ۲۰۰

دعوای الزام به تنظیم سند در نشست‌های قضائی ۲۰۱

۱- چگونگی اجرای محکومیت تنظیم سند رسمی ۲۰۳

۲- اجرای حکم تنظیم سند مال انتقال داده شده ۲۰۴

۳- لزوم صدور اجراییه در حکم الزام به تنظیم سند ۲۰۵

۴- حکم الزام به تنظیم سند منزل توقیف شده ۲۰۶

۵- تکلیف دادگاه برای تنظیم سند رسمی در استنکاف اصحاب دعوی ۲۰۶

۶- اجراییه برای حکم الزام به تنظیم سند ۲۰۷

۷- اشکال در مرحله اجرای حکم تنظیم سند رسمی ۲۰۸

۸- توقیف ملک بعد صدور حکم قطعی مبنی بر تنظیم سند موجه نیست ۲۱۰

۹- طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت مالک رسمی و فروشنده‌ی آخر ۲۱۱

۱۰- الزام به تنظیم سند آپارتمان پیش‌فروش ۲۱۲

۱۱- خریدار اول نمی‌تواند الزام فروشنده را به انتقال سند به خریدار دوم بخواهد ۲۱۳

۱۲- شرط عدم انتقال تا وصول چک ثمن معامله شرط صحیحی است ۲۱۴

۱۳- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فردی که سند به نام او نیست موجه نمی‌باشد ۲۱۵

۱۴- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از این جهت باید به طرفیت ایادی ۲۱۶

۱۵- عدم حضور خریدار در دفترخانه به جهت عدم توانایی در حرکت ۲۱۸

۱۶- دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند ۲۱۹

۱۷- وصول وجه چک بابت بخشی از ثمن معامله تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشده ۲۲۰

۱۸- الزام فروشنده به تحویل مبیع و یا انتقال سند در مواردی که سند به نام فروشنده نباشد ۲۲۲

۱۹- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت رسمی خوانده ضروری است ۲۲۳

۲۰- پرداخت وجه التزام و انتقال سند رسمی ۲۲۵

۲۱- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک قرار دارد، مسموع نیست ۲۲۷

۲۲- خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۲۲۸

۲۳- حکم الزام به تنظیم سند نیاز به صدور اجراییه دارد ۲۲۹

۲۴- نحوه اجرای حکم قطعی در جریان توقیف مال غیرمنقولی که قبلاً قسمتی از آن توقیف شده ۲۳۰

۲۵- اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی علی‌رغم توقیف ملک بابت مهریه همسر ۲۳۱

۲۶- الزام دادگاه به تنظیم سند رسمی انتقال با احراز تقدم تحقق بیع و نیز تأخیر تاریخ توقیف ملک ۲۳۱

۲۷- تقاضای خوانده به پرداخت مابقی ثمن در صورت تعلل خواهان (خریدار) در اجرای حکم ۲۳۳

۲۸- دعوی تنفیذ قراردادهای عادی به همراه الزام به تنظیم سند ۲۳۴

۲۹- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و الزام به انجام تعهدات مبنی بر احداث ۲۳۷

۳۰- الزام فروشنده به تنظیم سند بیع نسبت به خریدار دوم امکان‌پذیر نیست ۲۳۹

۳۱- الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت ید ماقبل یا ایادی ماقبل ۲۴۰

۳۲- حکم الزام به تنظیم سند نیاز به صدور اجراییه دارد ۲۴۱

۳۳- الزام به تنظیم سند رسمی با تحقق شرط از وصول ثمن معامله صحیح است ۲۴۲

۳۴- دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت صاحب سند بایستی تقدیم شود ۲۴۳

۳۵- طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی برای احراز واگذاری و تحقق ارکان معامله ۲۴۴

۳۶- فضول برای طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی اهلیت ندارد ۲۴۶

۳۷- الزام به تنظیم سند زمینی که حدود آن مشخص نیست ۲۴۷

۳۸- صدور حکم به پرداخت مابقی ثمن بدون توجه به تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر نیست ۲۴۸

۳۹- احراز مالکیت بایع در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ضروری است ۲۴۹

۴۰- عدم انجام تعهد تنظیم سند و شرط استرداد ثمن و پرداخت خسارت ۲۵۱

۴۱- شمول فروش اقساطی مبیع تحت عنوان عقد بیع جهت تنفیذ یا ابطال قرارداد ۲۵۳

۴۲- تحقق خیار فسخ در صورت عدم پرداخت تمام یا قسمتی از ثمن مؤجل در موعد مقرر ۲۵۵

۴۳- الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن هست امکان‌پذیر نیست ۲۵۵

۴۴- هزینه‌های اجرایی حکم الزام به تنظیم سند رسمی ۲۵۷

۴۵- دعوای تصدیق و تنفیذ اعتبار مبایعه‌نامه ۲۵۸

۴۶- چگونگی اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی منزلی که از بابت مهر توقیف شده ۲۶۰

۴۷- نحوه اجرای حکم قطعی در جریان توقیف مال غیرمنقولی که قبلاً قسمتی از آن توقیف شده ۲۶۱

۴۸- تقاضای خوانده به پرداخت مابقی ثمن در صورت تعلل خواهان (خریدار) در اجرای حکم ۲۶۲

دعوای الزام به تنظیم سند در نظریه‌های مشورتی ۲۶۵

۱- دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اتومبیل مالی است ۲۶۷

۲- الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، در صورتی که مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده ۲۶۷

۳- عدم ارائه اصل سند مالکیت از طرف محکوم‌‌علیه برای تنظیم سند رسمی انتقال ۲۶۸

۴- تقاضای صدور سند رسمی با توجه به قانون اصلاحی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت ۲۶۸

۵- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با احراز مالکیت ورثه نسبت به ماترک مورث ۲۶۹

۶ حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال که مستلزم احراز تحقق عقد بیع است ۲۶۹

۷- مرتبط بودن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و دعوای ابطال معامله ۲۷۰

۸- عدم لزوم اصل سند مالکیت در اجرای حکم تنظیم سند ۲۷۰

۹- عدم منافی تنظیم سند اجاره با توقیف بودن ملک ۲۷۰

دعوای الزام به تنظیم سند در قوانین و مقررات قانونی ۲۷۳

منابع و مآخذ ۲۹۹

معرفی دعوای الزام به تنظیم سند

نظر به اینکه موضوع دعوا یکی از آثار عقد است اختصاراً به تعریف عقد و انواع آن می‌پردازیم:

واژه «قرارداد» در زبان فارسى به معناى «عقد» به کار رفته است.[۱] عقد لفظاً به معناىِ «بستن» است. چنان‌که ماده ۱۸۳ قانون مدنى مى‌گوید: «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر، تعهد به امرى نمایند و مورد قبول آن‌ها باشد» وجه تناسب معناىِ اصطلاحى و معناىِ لغوى آن است که در اثر انعقاد عقد، بین دو نفر رابطه حقوقى ایجاد مى‌شود و آن دو را به یکدیگر مرتبط می‌سازد.[۲]

قرارداد مرادف با عقد است با این فرق که در بسیاری از موارد کلمه عقد فقط در عقود معینه استعمال می‌شود و حال آنکه قرارداد به کلیه عقود، خواه معین باشد و یا غیر معین، که بر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی که می‌گوید: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.» منعقد می‌گردد، گفته می‌شود.[۳]

مطابق ماده ۱۸۴ ق.م. عقود و معاملات به لازم، جایز، خیاری، منجز و معلق تقسیم می‌شوند. به تعریف اختصاری هریک می‌پردازیم.

عقد لازم و جایز: عقد لازم آن است که هیچ‌یک از طرفین عقد حق فسخ آن را جز در موارد خاصی که قانون معین کرده نداشته باشد. (ماده ۱۸۵ قانون مدنی) عقد جایز آن است که هریک از طرفین بتواند هر وقت بخواهد آن را فسخ کند.[۴] وکالت، مضاربه، ودیعه، عاریه، جعاله از عقود جایز و بیع، اجاره، صلح از عقود لازم و رهن از جمله عقود مختلط (از یک طرف لازم و از طرف دیگر جایز) هستند.

عقد منجز و معلق: عقد منجز آن است که تأثیر آن برحسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد و الا معلق خواهد بود.[۵] در عقد منجز، عقد منعقد شده و آثار عقد نیز هم‌زمان با انعقاد بر طرفین عقد بار می‌شود. به‌عنوان مثال در عقد بیع به‌صورت منجز تملیک عین به عوض معلوم مطابق ماده ۳۳۸ ق.م. محقق شده و طرفین نیز ملزم به رعایت آثار و تعهدات ناشی از عقد می‌باشند.

عقد بیع از جمله عقود لازم محسوب می‌شود که برخلاف عقود جایز با فوت و حجر و سفه یکی از طرفین بیع منحل نمی‌شود؛ بنابراین علاوه بر اینکه متبایعین مکلف به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی این عقد می‌باشند در صورت فوت یکی از اطراف قرارداد، ورثه ملزم به انجام تعهد مورث خود می‌باشند. از جمله این تکالیف و تعهدات در عقد بیع، تکلیف بایع به تحویل و تسلیم مبیع است. در این خصوص ماده ۳۶۲ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

 ۱٫ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود؛

 ۲٫ عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد؛

 ۳٫ عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید؛

 ۴٫ عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند.» بنابراین، باید گفت که دعوای تحویل و تسلیم مبیع یکی از آثار عقد بیع است مشروط بر اینکه صحیحاً واقع شده باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن

 حالتی را شامل می‌شود که فروشنده (اصولاً سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می‌دهد و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌شود در مهلت زمانی مندرج در قول‌نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.

گفتار اول: حالت های دعوای فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند

در نحوه تنظیم خواسته این دعوا سه نظریه بدین شرح وجود دارد:

اکثریت اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه معتقد بودند چون فک رهن خود نوعی دعواست و الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است؛ لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخوست الزام به تنظیم سند، به‌عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد؛ لیکن اقلیت عقیده داشتند با توجه به اینکه فک رهن همانند مفاصا‌حساب شهرداری مالیاتی از لوازم اجرای حکم تنظیم سند رسمی است و نیز فرض بر این است که دادگاه رسیدگی‌کننده استحضار دارد که ملک موضوع دعوا در رهن است؛ لذا به هنگام صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن در حکم مورد خاص است و نیاز به طرح دعوای جداگانه در این خصوص نمی‌باشد.

 رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است (رویه چهارم) این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه‌ها قابل پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام  به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن  است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا  ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشند، نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارند؛ بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل (فک رهن) ندارد. به نظر می‌رسد نظر فوق قانونی و راه‌گشا می‌باشد.[۶]

بعد از صدور رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲/۸/۱۳۷۶ از دیوان‌عالی کشور که مقرر می‌داشت: «مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود؛ لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌نماید که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان‌عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح قانونی تشخیص می‌شود. این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.» به جای پایان پذیرفتن اختلافات دامنه مناقشات و تفسیرهای مختلف از خود رأی باعث شد سه نوع رویه در برخورد و قبول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی به وجود آید.

۱٫ عدم قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه: بعضی از قضات با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ معتقدند تا زمانی که ملک در رهن می‌باشد امکان طرح نسبت به مال مرهونه وجود ندارد.

۲٫ قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با تنفیذ مرتهن: بعضی از قضات مراجع قضائی وقتی دعوای الزام به تنظیم سند را مورد پذیرش قرار می‌دهند که مرتهن نیز جزء خواندگان دعوا و مبایعه نامه را تنفیذ و قبول نموده باشد.

۳٫ قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند به همراه دعوای فک رهن: بعضی قضات معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید به همراه خواسته اولیه و ابتدایی «الزام به فک رهن» یا با قید عبارت حفظ حقوق مرتهن مطرح گردد.

متأسفانه ادامه اختلافات و برداشت‌های متفاوت موضوع را دوباره به دیوان‌عالی کشور کشاند و هیئت عمومی اصراری دیوان‌عالی کشور دو بار در پاسخ به این پرسش که آیا «دعوای الزام به تنظیم سند ملک مرهونه» قابلیت استماع دارد یا خیر؟ بالعکس تفسیرهای ناقص و غیرحقوقی از رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ پاسخ مثبت به پرسش فوق داده‌اند که در آراء اصراری به شرح ذیل آمده است:

 اصراری اول: رأی شماره ۲۱ مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۷۶ هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور:

 «نظر به اینکه به شرح دادخواست ابتدایی، خواهان علاوه بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال، الزام آنان را هم به انجام شرایط و مفاد مبایعه‌نامه مورخ ۲۸/۱۲/۷۳ و تخلیه و تحویل مبیع مورد لحوق دعوا قرارداده است و نظر به اینکه به شرح بند ۵ شرایط ضمنی معامله، فروشنده پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین تهیه مدارک لازم را به منظور تنظیم سند رسمی انتقال تعهد نموده است و نظر به اینکه از جمله دیون مربوط به مورد معامله، دینی است که با رهن گذاردن ملک از بانک ملی اصفهان به عنوان وام اخذ گردیده، بنا به مراتب با لحاظ کیفیت طرح دعوا و تعهدات خوانده (تجدیدنظرخواه) دادنامه شماره ۲۴۱۲-۱۱/۱۱/۷۵ شعبه ششم دادگاه عمومی شهرستان اصفهان که در عین حال متضمن الزام خوانده به فک رهن و همچنین الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال می‌باشد با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد و با اقتضاء مدارک پرونده و موازین قانونی تطبیق می‌کند و به اکثریت آراء تأیید و ابرام می‌شود.»‌[۷]

اصراری دوم: رأی شماره ۳۱ مورخ ۱۱/۱۲/۱۳۷۷ هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور

«نظر به اینکه وقوع عقد بیع بین طرفین دعوا با توجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق می‌باشد و با توجه به اینکه به موجب سند رسمی رهنی حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض شده و مالکیت در اختیار وی قرار داشته و به علاوه به او اجازه داده شده که از منافع ملک بهره‌مند گردد و تلویحاً به منظور استهلاک بدهی بانک اجازه فروش آپارتمان‌ها نیز به راهن داده شده است؛ بنابراین، اعتراضات تجدیدنظرخواهان غیرمؤثر تلقی و دادنامه شماره ۳۰۶ الی ۳۳۱-۱۵/۹/۱۳۷۶ شعبه دادگاه عمومی کرج که وفق مقررات اصدار یافته به نظر اکثریت اعضاء هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور بلااشکال و خالی از منقصت قانونی تشخیص و ابرام می‌شود.»[۸]

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت- خیابان – کوچه – پلاک- کدپستی
خواهان
خوانده
وکیل
خواسته یا موضوع الزام به تنظیم سند رسمی………… و تحویل آن مقوم به …………ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی با صدور دستور موقت
دلایل و منضمات کپی مصدق:  ۱ . قرارداد مورخ ۲٫ دلیل پرداخت ثمن ۳٫ گواهی دفترخانه
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

احتراماً به استحضار می‌رساند:

به موجب سند مالکیت شماره…. دانگ پلاک ثبتی     /      بخش  «شماره ونام شهرستان»  واقع در … متعلق به اینجانب می باشد نظر به اینکه خوانده/خواندگان بدون اذن و اجازه اینجانب پلاک ثبتی مذکور را در تصرف غاصبانه خود گرفته و با وصف مراجعات مکرر از رفع تصرفات عدوانی خود و تحویل آن به اینجانب امتناع می نمایند فلذا با تقدیم این دادخواست مستندات به ماده ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی صدور حکم به خلع­ید غاصبانه و قلع و قمع بنای بدون مجوز خوانده/خواندگان جزء پلاک ثبتی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ… لغایت صدور حکم به میزان… ریال به انضمام کلیه خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست.

عند الاقتضا برای اثبات ادعای خود و تعیین اجرت المثل ایام تصرف غاصبانه به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می‌نماید. ضمناً نظر به اینکه خوانده در شرف احداث بنا در پلاک مذکور می باشد بدواً صدور دستور موقت به منع وی از احداث بنا به استناد مواد ۳۱۰ و ۳۲۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در مور مدنی و اجرای فوری آن نیز تقاضا می گردد.

محل امضاء – مهر – اثر انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

 

دعوای الزام به تنظیم سند در آراء وحدت رویه

۱٫عدم قابلیت تعارض معامله مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادی با معامله همان مال با سند رسمی

شماره رأی: ۴۳

تاریخ رأی: ۱۰/۸/۱۳۵۱

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده (۱۱۷) قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به‌موجب بند اول ماده (۴۷) قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده (۴۸) همان قانون در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت؛ بنابراین، چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده (۱۱۷) قانون ثبت اسناد نخواهد بود؛ بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد. این رأی طبق قانون وحدت رویه قضائی مصوب سال ۱۳۲۸ برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.[۱]

 دعوای الزام به تنظیم سندرسمی در آراء اصراری دیوان‌عالی کشور

۱٫ حق فسخ بایع به اعتبار تأخیر در تأدیه ثمن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

شماره رأی:۱۷

تاریخ رأی: ۳/۹/۱۳۷۷

در ساعت ۹ روز سه‌شنبه ۳/۹/۱۳۷۷ جلسه هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله محمد محمدی گیلانی رئیس دیوان‌عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل و با تلاوت آیاتی چند از کلام‌الله مجید رسمیت یافت.

رئیس: دادنامه شماره ۳۴۹-۳/۱۰/۱۳۷۶ شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور به تصدی جناب آقای سید یوسف ایزدیان رئیس و جناب آقای سید مرتضی ابهری مستشار مطرح است. جناب آقای ایزدیان دادنامه شعبه را قرائت فرمایند.

خلاصه جریان پرونده

 به دعوا در تاریخ ۲۴/۶/۶۹ تجدیدنظرخوانده دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال یک دستگاه خانه پلاک ثبتی شماره ۵/۶۸۰۵ و صدور قرار تأمین دلیل و دستور موقت به لحاظ جلوگیری از نقل و انتقال و وضع ید در ملک مورد معامله از نظر الصاق تمبر مقوم به دو میلیون ریال به طرفیت تجدیدنظرخواه به دادگاه‌های حقوقی دو تقدیم داشته که به شعبه ۵۵ همان دادگاه‌ها ارجاع گردیده و چنین توضیح داده است: خوانده به موجب قولنامه مورخ ۱۹/۱۰/۶۸ شش‌دانگ یک باب خانه به پلاک ثبتی فوق واقع در بخش دو تهران، خیابان خواجه نصیر طوسی، خیابان پناه، پلاک ۴/۴ و ۲/۴ را به اینجانب فروخته و قسمتی از ثمن را دریافت نموده و متعهد شده در تاریخ ۳۱/۲/۶۹ جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه ۳۹۰ تهران حضور به هم رساند که متأسفانه طبق گواهی دفتر در پرونده مذکور حضور نیافته است با تقدیم این دادخواست تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال خانه مورد معامله با منظور فرمودن هزینه دادرسی را می‌نماید و با توجه به اینکه خانه مورد معامله تخلیه شده و اکنون اسباب و اثاثیه اینجانب در مغازه پدرم می‌باشد تقاضا دارد عضو مجری قرار با حضور در محل صورت مجلس نماید و ضمناً الباقی معامله را هر موقع دادگاه بفرمایند تودیع خواهم نمود و برای جلوگیری از نقل و انتقال صدور دستور موقت را درخواست می‌نماید.

با وصول دادخواست و تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین و صدور قرار تأمین دلیل و اینکه خوانده به میزان و تقویم خواسته اعتراض نموده و با تعیین میزان خواسته موضوع به کارشناس ارجاع که نظریه مورخ ۱۴/۱۱/۶۹ کارشناس و اصول و قیمت خواسته یکصد میلیون ریال ارزیابی که دادگاه به شرح صورت‌جلسه مورخ ۱۰/۱۲/۶۹ قرار عدم صلاحیت خود را به اعتبار صلاحیت رسیدگی دادگاه‌های حقوقی یک تهران صادر و پرونده به شعبه ۳۵ دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع گردیده که این دادگاه دستور موقت بر منع خوانده از نقل و انتقال پلاک موردنظر را صادر و اعلام داشته و در جلسه دادرسی طرفین توضیحاتی داده و ادعا شده است که تاریخ حضور دفترخانه از ۳۱/۱/۶۹ به ۳۱/۲/۶۹ الحاق و تغییر داده شده است که سرانجام دادگاه پس از کسب نظر مشاور دادگاه به شرح نظریه ابرازی پس از ذکر مقدمه‌ای از دعوای مطروحه چنین اظهارنظر نموده:

نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین مستندا به قرارداد مزبور خوانده شش‌دانگ پلاک مورد دعوا را به مبلغ ۸۹ میلیون ریال به خواهان واگذار و با دریافت ۲۵ میلیون ریال از ثمن معامله متعهد شده با حضور در دفتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان اقدام کند و نظر به اینکه گواهی دفترخانه ۳۹۰ حاکی است که خواهان در تاریخ ۳۱/۲/۶۹ مذکور در ذیل قرارداد برای تنظیم سند حضور یافته و خوانده حاضر نشده و نظر به اینکه اختلاف طرفین در زمینه تاریخ حضور در دفترخانه (به نحوی که دادگاه استدلال نموده) ملاک فسخ یا بی‌اعتباری قرارداد تلقی نمی‌گردد علی‌هذا دعوای خواهان به نظر دادگاه ثابت تشخیص و مستندا به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۳ قانون مدنی الزام خوانده مبنی بر حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ۳۹۰ تهران و تنظیم سند رسمی انتقال پلاک مورد دعوا و لواحق عرفی آن به نام خواهان در قبال دریافت ۶۴ میلیون ریال باقی‌مانده و نیز وضع ید خواهان در پلاک مورد دعوا اظهارنظر می‌شود.

که نسبت به این نظریه اعتراض به عمل آمده و پرونده در شعبه ۵ دیوان‌عالی کشور مطرح رسیدگی واقع و این شعبه به شرح دادنامه شماره ۷۵-۶/۲/۷۱ چنین رأی می‌دهد:

«اشکالات قضائی ذیل نسبت به نظریه معترض‌عنه مآلاً وارد است؛ زیرا احراز این مسئله که تاریخ مندرج در ذیل قولنامه برای حضور در دفترخانه و اقدام به انجام تعهد مؤثر در مقام است و به نظر می‌رسد که تأثیر در دعوا مطروحه و گواهی‌نامه صادره از دفترخانه را دارد مضافاً به اینکه فتوکپی قولنامه ابرازی برگ ۱۲ پرونده با سایر فتوکپی‌های مضبوط دران به شماره ۲ و ۵۹ از حیث تاریخ موردنظر مغایرت دارد و چون ادعای الحاق شده دادگاه باید نسبت به این موضوع توجه می‌نمود و آنگاه نفیاً و یا اثباتاً اظهارنظر به عمل می‌آورد از این رو به لحاظ عدم توجه به ادعای خوانده و نقص در رسیدگی نظریه قابل تنفیذ نیست با عدم قبول آن پرونده جهت اقدام مقتضی اعاده می‌شود.»

پس از اظهارنظر دیوان‌عالی کشور و اعاده پرونده به دادگاه صادرکننده نظریه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت نموده که وکیل خوانده طی لایحه مورخ ۱۴/۱۱/۷۱ اعلام داشته اخیراً موکل عرض‌حال به طرفیت خواهان مبنی بر ادعای جعل نسبت به تاریخ ذیل قولنامه به دادسرای عمومی تهران تقدیم که رسیدگی و طی دادنامه شماره ۷۰-۲۶/۱/ ۱۳۷۱ شعبه ۱۶۹ دادگاه کیفری ۲ تهران خواهان به جزای نقدی بدل از شلاق و بر بی‌اعتباری و بطلان تاریخ ذیل قولنامه یعنی تاریخ ۳۱/۲/۱۳۶۹ صادر و شعبه ۱۴۳ دادگاه کیفری یک تهران تأیید نموده بنابراین رسیدگی و اتخاذ تصمیم شایسته را در حق موکل می‌نماید و فتوکپی دادنامه فوق تقدیم می‌شود. دادگاه در جلسات متشکله و استماع اظهارات طرفین در جلسه مورخ ۱۰/۶/۷۳ ختم رسیدگی را اعلام و به موجب دادنامه شماره ۷۳/۴۴۴-۱۷/۷/۷۳ چنین رأی می‌دهد:

«نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین مستند به قرارداد مورخ ۱۹/۱۰/۶۸ می‌باشد که اصالت و صحت آن جز در خصوص تاریخ ذیل قولنامه محل بحث نیست و به نحوی که استدلال نموده به همان نحو استدلال مندرج در نظریه سابق‌الصدور و با توجه به سایر بندهای قرارداد مستند دعوای تاریخ آن مؤثر در مقام نیست بنا به مراتب و عدم تأثیر تاریخ و لزوم قرار داد مذکور به اعتقاد دادگاه دعوا عنوان شده ثابت تشخیص و مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۳ قانون مدنی حکم به الزام خوانده مبنی بر حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال پلاک مورد دعوا به نام خواهان در قبال دریافت مبلغ شصت و چهار میلیون ریال باقیمانده ثمن معامله و وضع ید خواهان در پلاک مورد دعوا را صادر و اعلام می‌دارد.»

تنظیم سند رسمی انتقال مال مشاع

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مال مشاع، قبل از تقسیم آن مطابق حکم دادگاه یا با توافق طرفین، مسموع نیست.

شماره دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۰۴۱۹

تاریخ: ۱۵/۴/۱۳۹۲

رأی شعبه ۱۵۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای خواهان (الف.ت.) به طرفیت خوانده (ب.م.) با وکالت (ع.الف.) به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند رسمی دو واحد آپارتمان طبقه دوم و سوم احداثی به پلاک ثبتی ۶۸۴۴۹ و ۲۹۰۶۹ فرعی از ۴۴۷۶ اصلی بخش ۷ تهران به انضمام خسارات دادرسی، به این شرح که خواهان در توضیح خواسته دعوا اظهار نموده به همراه خوانده، یک ساختمان دو طبقه که سند هریک از طبقات ملک به نام اصحاب دعوا بوده را تخریب و به اتفاق خوانده چهار واحد آپارتمان و یک باب مغازه در پلاک‌های تجمیع شده احداث نموده و یکی از واحدهای احداثی توسط خوانده منتقل (طبقه اول) و سند طبقه چهارم نیز به نام خوانده منتقل شده، لکن نام‌برده از تنظیم سند انتقال دو واحد دیگر به نام وی امتناع می‌نماید و تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده است، وکیل خوانده در مقابل اظهار نموده مشارکت طرفین در احداث بنای جدید مستند به قرارداد کتابی نبوده و سهم اولیه ایشان یکسان نبوده و همچنین هزینه‌های پرداخت شده طرفین مساوی نبوده است ضمن اینکه مغازه احداثی توسط خواهان به غیر منتقل و نیز پارتمان طبقه اول توسط طرفین فروخته شده است که این موضوع مورد تأیید خواهان قرار گرفته، لکن نام‌برده مدعی هزینه نمودن ثمن آپارتمان فروخته شده جهت فک رهن و پرداخت هزینه‌های سهم خوانده گردیده است؛ لهذا با توجه به مراتب مذکور، نظر به اینکه مستند به دعوای خواهان بایستی قرارداد مشارکت در ساخت با تعیین سهم طرفین یا تقسیم‌نامه مورد توافق ایشان باشد، در حالی که هیچ‌یک از این موارد بین طرفین وجود نداشته تا به عنوان مستند دعوا به دادگاه ارائه گردد و با این وصف شراکت طرفین بدون تعیین دقیق میزان آورده و سهام ایشان موجب ایجاد مالی مشاعی بین ایشان گردیده که قبل از تقسیم توسط دادگاه یا توافق ایشان امکان اظهارنظر پیرامون ادعای خواهان وجود ندارد؛ لهذا ضمن پذیرش ایرادات مطروحه وکیل خوانده مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان به لحاظ عدم قابلیت استماع به کیفیت مطروحه صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۵۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران – شریفی

رأی شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تجدیدنظرخواهی آقای (الف.ت.) به طرفیت (ب.م.) نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۱۰۳۳ مورخ ۹۱/۱۲/۷ صادره از شعبه ۱۵۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن قرار رد دعوای خواهان به خواسته صدور حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند رسمی دو واحد آپارتمان طبقه دوم و سوم احداثی به پلاک ثبتی ۶۸۴۴۹ و ۲۹۰۶۹ فرعی از ۴۴۷۶ اصلی بخش ۷ تهران صادر گردیده است در نتیجه و مآلاً وارد نیست و اصدار رأی در نتیجه موافق قانون است زیرا لازمه صدور رأی در خصوص خواسته خواهان، تقسیم واحدهای احداثی مشاعی فی‌مابین آنان و سپس اصدار رأی در موضوع خواسته می‌باشد که چنین خواسته‌ای طرح نگردیده است؛ علی‌هذا این دادگاه ایراد و اعتراض مواجه و مدللی که اساس رأی را مخدوش نماید ارائه نگردیده است و به استناد ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی و با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه معترض عنه را در نتیجه تأیید و استوار می‌دارد. رأی صادره قطعی است.[۱]

رئیس شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه

پورفلاح – صادقی

دعوای تحویل مبیع مشاعی به همراه الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

در صورتی که مبیع جزء مشاع از ملکی باشد، دعوای تحویل مبیع تا زمانی که آن ملک به قطعات مفروز شده تقسیم نگردد، قابل استماع نخواهد بود.

شماره دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۰۳۸۳

تاریخ: ۴/۴/۱۳۹۲

رأی شعبه ۱۲۳ دادگاه حقوقی تهران

در خصوص دادخواست تقدیمی آقای (ر.ج.) با وکالت آقای (م.ق.) به طرفیت ۱٫ خانم (ف.ب.) ۲٫ آقای (س.ح.) با وکالت آقای (ع.الف.) برای خوانده ردیف دوم ۳. اداره کل راه و مسکن و شهرسازی پلاک ثبتی ۲۵/۷۲۲ بخش ۱۱ تهران و تحویل مورد معامله هریک مقوم به پنجاه و یک میلیون ریالی که وکیل خواهان در جلسه اول دادرسی خواسته موکل خود را به اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی افزایش داده، با عنایت به محتویات مورخ ۹۱/۲/۳۱ که حکایت از بازداشت بودن پلاک ثبتی مذکور دارد و نظریه کارشناسی منتخب نیز حکایت از بازداشت بودن کل پلاک ثبتی مذکور دارد و از طرفی با عنایت به اینکه موضوع سند خواهان خرید جزء مشاع از پلاک ثبتی مذکور می‌باشد که تا زمانی که به قطعات مفروزه تقسیم نگردد قابلیت تحویل نیز نخواهد داشت؛ لهذا دادگاه دعوای خواهان را به کیفیت حاضر قابل استماع ندانسته و مستنداً به ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دعوای خواهان را صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراضی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

دادرسی شعبه ۱۲۳ دادگاه حقوقی تهران – مدانلو

رأی شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای (ر.ج.) به طرفیت آقایان ۱. (ف.ب.) ۲. (س.ح.) ۳. سازمان مسکن و شهرسازی نسبت به دادنامه شماره ۱۱۶۷ مورخ ۱۹/۱۰/۹۱ شعبه ۱۲۳ دادگاه حقوقی تهران که مطابق آن دعوای تجدیدنظرخواه به خواسته تنظیم سند رسمی انتقال بخشی از پلاک ثبتی ۲۵۱۷۲۲ بخش ۱۱ تهران به علاوه تحویل مورد معامله به لحاظ اینکه موضوع خواسته مربوط به خرید جزئی از پلاک ثبتی مذکور بوده و تفکیک ثبتی در خصوص ملک صورت نگرفته و ملک در بازداشت بوده اجابت خواسته را قانونی ندانسته و منتهی به صدور قرار رد دعوا نموده دادگاه با عنایت به اینکه تجدیدنظرخواهی واجد ایراد مهم و مؤثری نسبت رأی معترض‌عنه نبوده با رد تجدیدنظرخواهی رأی معترض‌عنه را مستند به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی تأیید و ابرام می‌نماید. رأی دادگاه قطعی است.[۲]

چگونگی اجرای محکومیت تنظیم سند رسمی

پرسش: چنانچه حکم قطعی بر الزام متعهد تنظیم سند رسمی دایر بر انتقال مال غیرمنقول صادر گردد در صورت امتناع محکوم‌علیه از تنظیم سند نحوه اجرای حکم چگونه خواهد بود؟

با توجه به درج ماده ۷۲۹ قانون آیین دادرسی مدنی که در ذیل درج گردد:

در موردی که موضوع تعهد عملی است که انجام آن{توسط} متعهد ممکن نیست دادگاه می‌تواند به درخواست متعهدله اصل دعوی یا پس از صدور حکم، مدت و مبلغی را تعیین{کند تا در صورتی که} محکوم‌علیه، مدلول حکم قطعی را در آن مدت اجرا نکند برای هر روز تأخیر به محکوم‌له بپردازد.

کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی در اداره حقوقی در جلسه مورخ ۱۵/۳/۴۴

چون تعهد به انتقال مال غیرمنقول با امضای سند رسمی عملی نیست که انجام آن جز به‌وسیله متعهد ممکن نباشد؛ لذا ماده ۷۲۹ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد مذکور قابل اعمال نمی‌باشد و در صورتی که محکوم‌علیهی از انجام تعهد فوق ممتنع باشد مدیر یا یکی از کارمندان اجرای احکام دادگاه با کسب نمایندگی ممتنع از امضای سند رسمی در حدود حکم اقدام خواهد بود.

نظر اقلیت (آقای فتح‌الله یاوری)

اگر موضوع تعهد الزام به انتقال ملک باشد؛ ولی کیفیت انتقال از نوع عقد (بیع، صلح، هبه) و ثمن معامله یا مال‌الصلح و به‌طورکلی قیمتی را که باید تأدیه نماید و همچنین شرایط انتقال معلوم نباشد دعوی متعهدله به الزام انتقال مورد نخواهد داشت و اگر اقامه چنین دعوایی هم علیه متعهد دایر به انتقال رسمی صادر گردیده باشد اجرای فوق‌الذکر اشکال قانونی دارد و متعهدله می‌تواند بر طبق ماده ۲۲ قانون مدنی دعوی خسارت علیه متعهد اقامه نماید و حکم کند.[۱]

اجرای حکم تنظیم سند مال انتقال داده شده

پرسش: چنانچه اجراییه برای الزام محکوم‌علیه به تنظیم سند رسمی و واگذاری مال غیرمنقول صادر شود و حین عملیات اجرایی معلوم گردد که محکوم‌علیه قبل از صدور حکم قطعی، مال موضوع حکم را به دیگری انتقال داده است، اجرا چه تکلیفی دارد؟

با توجه به مواد ۶۶۳ و ۶۶۶ قانون اصول محاکمات حقوقی که در ذیل درج می‌گردد:

ماده ۶۶۳- در مواردی که محکوم‌علیه امتناع از ادای محکوم‌به نموده و محکوم‌به غیرمنقول باید به تصرف طلبکار داده شود و همچنین در مواردی که تأدیه دین باید از اموال غیرمنقول مدیون به عمل آید مأمور اجرا، اطلاع‌نامه به مدیون فرستاده اعلام می‌دارد که هرگاه در ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ آن طلب دائن تأدیه نشود مال غیرمنقول به تصرف محکوم‌له داده خواهد شد و یا از اموال مذکور ادای دین به عمل خواهد آمد. در همان وقتی‌که اعلان مذکور به عمل می‌آید مال غیرمنقول مدیون توقیف و به دایره ثبت اسناد اطلاع داده می‌شود.

ماده ۶۶۶- قرارداد و تعهدات راجعه به مال غیرمنقول در صورتی که قبل از ابلاغ اطلاع‌نامه منعقد شده باشد بعد از آن هم به قوت خود باقی است؛ ولی هرگاه قرارداد یا تعهدی بعد از ابلاغ اطلاع‌نامه منعقد شده باشد مدیون می‌تواند نقض آن را از محکمه بخواهد در صورتی که ثابت کند قراردادهای مذکور بر ضرر مال غیرمنقول منعقد شده است:

کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی اداره حقوقی در تاریخ ۳/۹/۱۳۴۴

به مستفاد از صدر ماده ۶۶۶ قانون اصول محاکمات حقوقی معامله راجع به مال غیرمنقول اگر قبل از ابلاغ اطلاع‌نامه مذکور در ماده ۶۶۳ به عمل آمده باشد به قوت خود باقی است با این ترتیب اگر اجراییه برای الزام محکوم‌علیه دایر به تنظیم سند رسمی و واگذاری خانه ملکی او صادر شده و معلوم گردد که خانه مزبور قبل از شروع اقدامات اجرایی به دیگری انتقال یافته است دیگر اجراییه صادره سالبه به انتفاء موضوع است و دایره اجرا وظیفه‌ای ندارد.[۲]

لزوم صدور اجراییه در حکم الزام به تنظیم سند

پرسش:آیا الزام به تنظیم سند نیاز به صدور اجراییه دارد یا خیر و آیا مطابق ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی رأی دادگاه جنبه اعلامی دارد؟

نظر اکثریت

نظر به اینکه دادگاه در صدور رأی، تکلیفی را بر عهده خوانده بار می‌گذارد و مشارالیه را ملزم می‌نماید که با حضور در دفترخانه ملک مورد حکم را به خواهان منتقل نماید، لذا نیاز به صدور اجراییه دارد و دایره اجرا به محکوم‌علیه (خوانده) ابلاغ می‌نماید که ظرف ده روز پس از ابلاغ با حضور در دفترخانه مورد حکم را منتقل نماید. در صورت استنکاف، دایره اجرا با تقاضای دفترخانه، نماینده‌ای جهت اجرای حکم دادگاه به دفترخانه معرفی می‌نماید تا مورد حکم انجام یابد.

نظر اقلیت

صدور حکم الزام خوانده به انتقال سند نیاز به صدور اجراییه ندارد و طبق ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی عمل خواهد شد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۵) جزائی

 نظر به این‌که دادگاه در صدور رأی، تکلیفی را بر عهده خوانده بار می‌گذارد و مشارالیه را ملزم می‌نماید که با حضور در دفترخانه ملک مورد حکم را به خواهان منتقل نماید؛ لذا نیاز به صدور اجراییه دارد و دایره اجرا به محکوم‌علیه ابلاغ می‌نماید که ظرف ده روز پس از ابلاغ با حضور در دفترخانه مورد حکم را منتقل نماید در صورت امتناع دایره اجرا با تقاضای دفترخانه نماینده‌ای جهت اجرا حکم دادگاه به دفترخانه معرفی می‌نماید.[۳]

حکم الزام به تنظیم سند منزل توقیف شده

پرسش: دادگاه خوانده را محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال کرده است؛ در صورتی که همسر محکوم‌علیه (فروشنده) در قبال محکوم‌به مهریه خود را به اجرا گذارده است طریقه اجرای حکم چگونه است؟

نظر اکثریت

در صورت توقیف منزل محکوم‌علیه در قبال مهریه پس از الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال مذکور قابلیت استماع ندارد؛ طبق رأی وحدت رویه دیوان‌عالی کشور که اظهار داشته در صورت توقیف منزل به‌وسیله اجرا طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی،

هرگونه معامله چه شرطی چه رهنی و غیره باطل و بلااثر است.

نظر اقلیت

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی شود اقدام دایره اجرای ثبت، دایر به توقیف منزل (محکوم‌به) باطل است و می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه است مشروط بر آن‌که اقدامات اجرای ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه صورت پذیرفته باشد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۵) جزائی

در صورتی که حکم دادگاه قطعی شود و خوانده محکوم‌به الزام به تنظیم سند رسمی شود اقدام دایره اجرای ثبت دایر به توقیف منزل (محکوم‌به) باطل است که می‌توان ابطال عملیات اجرایی را از دادگاه درخواست نمود، در صورتی که اقدامات اجرای ثبت پس از صدور حکم قطعی دادگاه صورت پذیرفته باشد، حکم قطعی سلب مالکیت از مالک می‌نماید.[۴]

دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اتومبیل مالی است.

پرسش: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اتومبیل مالی است یا غیرمالی؟

ملاک تشخیص مالی یا غیرمالی بودن دعوی، نتیجه حاصل از دعوی مطروحه است و نظر به این‌که نتیجه حاصل از دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال مالکیت و دارای ارزش مالی است؛ لذا مورد مذکور در استعلام مالی محسوب و خواهان مکلف به تقویم خواسته و ابطال تمبر هزینه دادرسی به میزان مذکور در قانون خواهد بود.

نظریه مشورتی شماره ۴۸۷۱/۷ مورخ ۲۹/۶/۱۳۷۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، در صورتی که مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده باشد

پرسش: آیا الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، در صورتی که مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده باشد، قانوناً جایز است؟

با توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور راهن نمی‌تواند در رهن تصرفاتی نماید که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن، بنابراین، در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون با حفظ حقوق مرتهن انجام شده باشد و فروشنده تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشد الزام وی به تنظیم سند رسمی بلامانع است؛ اما اگر مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده یا عدم موافقت خود را با انتقال مال مذکور اعلام نموده باشد و به تشخیص دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن منافات داشته و مستلزم فک رهن از مال مرهون باشد، دادگاه باید ضمن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی او را به فک رهن از مال موضوع معامله نیز محکوم نماید. بدیهی است، در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر شده باشد، دادگاه باید شیوه اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد مشخص نماید، اعم از این‌که با حفظ حقوق مرتهن یا جلب موافقت وی سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی از مال مرهون فک رهن به عمل آید.

نظریه مشورتی شماره ۵۹۷۶/۷ مورخ ۱۱/۹/۱۳۸۶ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

عدم ارائه اصل سند مالکیت از طرف محکوم‌‌علیه برای تنظیم سند رسمی انتقال

پرسش: چنانچه حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک صادر شده و در زمان اجرای دادنامه، محکوم‌علیه که اصل سند مالکیت را در اختیار دارد از ارائه آن به دفترخانه تنظیم‌کننده سند رسمی خودداری کند تکلیف اجرای دادنامه توسط دفترخانه اسناد رسمی چه خواهد بود؟

در صورتی که محکوم‌علیه به تنظیم سند رسمی انتقال ملک، از ارائه اصل سند به دفترخانه خودداری نماید و الزام وی مقدور نباشد دفترخانه مربوط باید با استعلام سوابق ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک و اعلام موضوع به اداره ثبت مذکور بدون لزوم رؤیت اصل سند اقدام به انتقال ملک به نام محکوم‌له نماید.

نظریه مشورتی شماره ۱۱۳/۷ مورخ ۲۸/۵/۱۳۶۸ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تقاضای صدور سند رسمی با توجه به قانون اصلاحی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت

پرسش: املاکی وجود دارد که از طرف مالک با سند عادی به خریدار واگذار شده و از طرف مالک برای خریدار وکالت‌نامه تام‌الاختیار با حق فروش نیز صادر گردیده است. مع‌ذلک خریدار با توجه به قانون اصلاحی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت تقاضای صدور سند رسمی به نام خود کرده است آیا صدور سند مالکیت برای خریدار مجوز قانونی دارد یا نه؟

نظر به این‌که به‌موجب مقررات ماده ۱۴۷ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۷۰ املاکی مشمول این قانون هستند که به‌واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسر نیست و چون در خصوص مورد استعلام امکان تنظیم سند و انتقال ملک با استفاده از وکالت‌نامه ر‌سمی و یا الزام فروشنده به انتقال ملک وجود دارد؛ لذا مورد مشمول مقررات قانون موصوف نیست.

نظریه مشورتی شماره ۹۹۵/۷ مورخ ۱۸/۴/۱۳۷۷۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با احراز مالکیت ورثه نسبت به ماترک مورث

پرسش: در صورت فروش ملک از جانب ورثه آیا گواهی انحصار وراثت برای تنظیم سند انتقال کافی است یا ملک موروثی باید به نام وراث در دفتر املاک ثبت شده باشد؟

همان‌طور که در ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر گردیده و ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون مذکور تصریح نموده: «در مورد انتقال ملک به ورثه باید بعد از احراز وراثت و سمت ورثه نسبت به مورث خلاصه مفاد و شماره گواهینامه دادگاه راجع به حصر وراثت در ملاحظات دفتر قید و در زیر ثبت اولیه ملک سهم یکی از وراث ثبت و سهام بقیه وراث در دفتر جاری ثبت شود» و با احراز مالکیت ورثه نسبت به ماترک مورث، دعوی الزام ورثه به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع دارد؛ زیرا انتقال به ورثه قهری است و فروش ملک موروثی موکول به ثبت آن به نام وراث در دفتر املاک نمی‌باشد و ارائه گواهی انحصار وراثت کافی بر تنظیم سند انتقال می‌باشد.

نظریه مشورتی شماره ۵۴۲۴/۷ مورخ ۱۶/۸/۱۳۸۶ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال که مستلزم احراز تحقق عقد بیع است

پرسش: آیا دعوی خلع‌ید و تحویل و تسلیم مبیع و دعوی مطالبه اجرت‌المثل ملک غیرمنقول در فرض این‌که خوانده کسی باشد که در دعوی راجع به همان ملک محکوم‌به تنظیم سند رسمی انتقال به نفع خواهان شده باشد قابل رسیدگی است یا منوط است به این‌که سند رسمی انتقال در دفترخانه به نام خواهان تنظیم شده باشد.

چنانچه دادگاه حکم به تحقق بیع و مالکیت خواهان داده و خوانده را محکوم‌به انجام تشریفات رسمی (تنظیم سند رسمی انتقال) کرده باشد دعوی خلع‌ید که فرع بر مالکیت است بلا‌اشکال خواهد بود؛ ولی اگر دادگاه متعرض مسئله مالکیت و وقوع عقد بیع نشده باشد و فقط بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی خوانده را از باب تعهدی که به فروش ملک کرده است ملزم به فروش رسمی آن نموده باشد صرف صدور رأی صادره کافی برای پذیرش دعوی خلع‌ید یا مطالبه اجور نخواهد کرد.

ازقانون مدنی

ماده ۳۰- هر مالکی نسبت به مایَملَک خود حق همه گونه تصرف و اِنتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

ماده ۳۱- هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.

ماده ۳۲- تمام ثمرات و متعلقات اموال مَنقوله و غیرمَنقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع، مالِ مالکِ اموال مزبوره است.

ماده ۳۳- نما و محصولی که از زمین حاصل می‌شود مال مالک زمین است چه به خودی خود روییده باشد یا به‌واسطه عملیات مالک مگر این‌که نما با حاصل از اَصله یا حَبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول، مال صاحب اَصله یا حَبه خواهد بود اگرچه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.

ماده ۳۴- نتاج حیوانات در ملکیت، تابع مادر است و هرکس مالک مادر شد مالک نتاج آن‌هم خواهد شد.

ماده ۳۵- تصرف به‌عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.

ماده ۳۶- تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مُمَلّک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.

ماده ۳۷- اگر متصرف فعلی اِقرار کند که مِلک سابقاً مال مُدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر این‌که ثابت نماید که مِلک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

ماده ۳۸- مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مُحاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیرزمین بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد.

 ماده ۳۹- هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حَفری که در زیرزمین است مِلک مالک آن زمین محسوب می‌شود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱۹۰- برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

۱٫ قصد طرفین و رضای آن‌ها؛                      ۲٫ اَهلیت طرفین؛

۳٫ موضوع معین که مورد معامله باشد؛          ۴٫ مشروعیت جهت معامله.

در قصد طرفین و رضای آن‌ها

ماده ۱۹۱- عقد محقق می‌شود به‌قصد انشاء به‌شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.

 ماده ۱۹۲- در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن‌ها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبین قصد و رضا باشد کافی خواهد بود.

ماده ۱۹۳- انشای معامله ممکن است به‌وسیله‌ی عملی که مُبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

ماد ۱۹۴- الفاظ و اشارات و اعمال دیگر که متعاملین به‌وسیله آن انشای معامله می‌نمایند باید موافق باشد به نحوی که احد طرفین همان عقدی را قبول کند که طرف دیگر قصد انشای آن را داشته است و الاّ معامله باطل خواهد بود.

ماده ۱۹۵- اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله به‌واسطه فقدان قصد باطل است.

ماده ۱۹۶- کسی که معامله می‌کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است مگر این‌که در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعد خلاف آن ثابت شود مع‌ذلک ممکن است در ضمن معامله که شخص برای خود می‌کند تعهُّدی هم به نفع شخص ثالثی بنماید.

ماده ۱۹۷- در صورتی که ثَمَن یا مُثمَن معامله عین متعلق به غیر باشد آن معامله برای صاحب عین خواهد بود.

ماده ۱۹۸- ممکن است طرفین یا یکی از آن‌ها به وکالت از غیر اقدام بنماید و نیز ممکن است که یک نفر به وکالت از طرف متعاملین این اقدام را به عمل آورد.

ماده ۱۹۹- رضای حاصل در نتیجه‌ی اشتباه یا اِکراه موجب نفوذ معامله نیست.

ماده ۲۰۰- اشتباه وقتی موجب عدم نفوذ معامله است که مربوط به خود موضوع معامله باشد.

 ماده ۲۰۱- اشتباه در شخص طرف به صحّت معامله خللی وارد نمی‌آورد مگر در مواردی که شخصیت طرف علّت عمده عقد بوده باشد.

ماده ۲۰۲- اِکراه به اعمالی حاصل می‌شود که مؤثر در هر شخص باشعوری بوده و او را نسبت به جان یا مال یا آبروی خود تهدید کند به نحوی که عادتاً قابل تحمّل نباشد. در مورد اعمال اکراه‌آمیز سن و شخصیت و اخلاق و مرد یا زن بودن شخص باید در نظر گرفته شود.

ماده ۲۰۳- اِکراه موجب عدم نفوذ معامله است اگرچه از طرف شخص خارجی غیر از متعاملین واقع شود.

ماده ۲۰۴- تهدید طرف معامله در نفس یا جان یا آبروی اقوام نزدیک او از قبیل زوج و زوجه و آباء و اولاد موجب اِکراه است. در مورد این ماده تشخیص نزدیکی درجه برای مؤثر بودن اِکراه بسته به نظر عرف است.

ماده ۲۰۵- هرگاه شخصی که تهدید شده است بداند که تهدیدکننده نمی‌تواند تهدید خود را به‌موقع اجرا گذارد و یا خود شخص مزبور قادر باشد بر این‌که بدون مشقت اِکراه را از خود دفع کند و معامله را واقع نسازد آن شخص مّکرَه محسوب نمی‌شود.

ماده ۲۰۶- اگر کسی در نتیجه اضطرار اقدام به معامله کند مُکرَه محسوب نشده و معامله‌ی اضطراری معتبر خواهد بود.

ماده ۲۰۷- مُلزم شدن شخص به انشای معامله به حکم مقامات صالحه‌ی قانونی اِکراه محسوب نمی‌شود.

ماده ۲۰۸- مجرد خوف از کسی بدون آنکه از طرف آن‌کس تهدیدی شده باشد اِکراه محسوب نمی‌شود.

ماده ۲۰۹- امضای معامله بعد از رفع اِکراه موجب نفوذ معامله است.

Additional

وزن 0.55 kg
بخشی از مطالب کتاب

حالتی را شامل می‌شود که فروشنده (اصولاً سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می‌دهند و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌شود در مهلت زمان مندرج در قول‌نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.
گفتار اول: حالت های دعوای فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند
در نحوه تنظیم خواسته این دعوا سه نظریه بدین شرح وجود دارد.
اکثریت اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه معتقد بودند چون فک رهن خود نوعی دعواست و الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است؛ لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخوست الزام به تنظیم سند، به‌عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد؛ لیکن اقلیت عقیده داشتند با توجه به اینکه فک رهن همانند مفاصا‌حساب شهرداری مالیاتی از لوازم اجرای حکم تنظیم سند رسمی است و نیز فرض بر این است که دادگاه رسیدگی‌کننده استحضار دارد که ملک موضوع دعوا در رهن است؛ لذا به هنگام صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن در حکم مورد خاص است و نیاز به طرح دعوای جداگانه در این خصوص نمی‌باشد.
رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است (رویه چهارم) این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه‌ها قابل پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشند، نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارند؛ بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل (فک رهن) ندارد. به نظر می‌رسد نظر فوق قانونی و راه‌گشا می‌باشد.
بعد از صدور رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 2/8/1376 از دیوان‌عالی کشور که مقرر می‌داشت: «مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود؛ لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌نماید که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان‌عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح قانونی تشخیص می‌شود. این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه 1328 برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.» به جای پایان پذیرفتن اختلافات دامنه مناقشات و تفسیرهای مختلف از خود رأی باعث شد سه نوع رویه در برخورد و قبول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی به وجود آید.
1. عدم قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه: بعضی از قضات با استناد به رأی وحدت رویه شماره 620 معتقدند تا زمانی که ملک در رهن می‌باشد امکان طرح نسبت به مال مرهونه وجود ندارد.
2. قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با تنفیذ مرتهن: بعضی از قضات مراجع قضائی وقتی دعوای الزام به تنظیم سند را مورد پذیرش قرار می‌دهند که مرتهن نیز جزء خواندگان دعوا و مبایعه نامه را تنفیذ و قبول نموده باشد.
3. قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه دعوای فک رهن: بعضی قضات معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید به همراه خواسته اولیه و ابتدایی «الزام به فک رهن» یا با قید عبارت حفظ حقوق مرتهن مطرح گردد.

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “دعوای الزام به تنظیم سند رسمی”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X