MENUMENU
اعمال حق شفعه
اعمال حق شفعهاعمال حق شفعه

دعوای اعمال حق شفعه در رویه دادگاه‌ها

18,000 تومان

عنوان کتاب: دعوای اعمال حق شفعه در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: توحید زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

نوبت چاپ: اول/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: رقعی/ ۱۰۰۰ نسخه

کد محصول : ۶۱

توضیحات

مشتمل بر :

فهرست کلی صفحه

مقدمه ۸

معرفی دعوای اعمال حق شفعه و نمونه دادخواست ۱۲

معرفی دعوای اخذ به شفعه ۱۴

مبحث اول: ارکان تشکیل‌دهنده دعوای اخذ به شفعه ۱۶

مبحث دوم: مقررات مربوط به حق شفعه ۱۹

مبحث سوم: اجرای حق شفعه ۲۴

مبحث چهارم: زوال حق شفعه ۲۶

مبحث پنجم: تشریفات رسیدگی به دعوای اعمال حق شفعه ۳۰

مبحث ششم: چند نکته در خصوص اخذ به شفعه ۳۲

دعوای اعمال حق شفعه در آرای دیوان‌عالی کشور ۳۴

دعوای اعمال حق شفعه در آرای دادگاه‌ها ۴۴

دعوای اعمال حق شفعه در نشست‌های قضائی ۶۲

دعوای اعمال حق شفعه در نظریه‌های مشورتی ۶۸

دعوای اعمال حق شفعه در قوانین و مقررات ۷۸

منابع و مآخذ ۹۴

فهرست جزیی صفحه

مقدمه ۸

معرفی دعوای اعمال حق شفعه و نمونه دادخواست ۱۲

معرفی دعوای اخذ به شفعه ۱۴

مبحث اول: ارکان تشکیل‌دهنده دعوای اخذ به شفعه ۱۶

گفتار اول: لزوم وجود شرکت یا مشاع بودن مال ۱۶

گفتار دوم: غیرمنقول بودن مال ۱۶

گفتار سوم: قابل تقسیم بودن ملک ۱۷

گفتار چهارم: انتقال سهم به‌وسیله بیع ۱۷

گفتار پنجم: محدود بودن شمار شریکان ۱۸

مبحث دوم: مقررات مربوط به حق شفعه ۱۹

گفتار اول: قابل استناد نبودن معاملات خریدار در برابر شفیع ۱۹

گفتار دوم: اثر اقاله در اسقاط حق شفعه ۱۹

گفتار سوم: فوری بودن حق شفعه ۲۰

گفتار چهارم: عدم امکان تبعیض در تملک حق شفعه ۲۲

گفتار پنجم: اجرای حق منوط به پرداخت ثمن می‌باشد ۲۳

مبحث سوم: اجرای حق شفعه ۲۴

گفتار اول: آثار اجرای حق شفعه ۲۴

گفتار دوم: اجرای حق شفعه در صورت فروش مبیع به دیگران ۲۴

مبحث چهارم: زوال حق شفعه ۲۶

گفتار اول: زوال اختیاری ۲۶

گفتار دوم: زوال قهری ۲۶

مبحث پنجم: تشریفات رسیدگی به دعوای اعمال حق شفعه ۳۰

گفتار اول: صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوا ۳۰

گفتار دوم: نحوه طرح دعوای اعمال حق شفعه ۳۱

مبحث ششم: چند نکته در خصوص اخذ به شفعه ۳۲

دادخواست اعمال و اجرای حق اخذ به شفعه ۳۳

دعوای اعمال حق شفعه در آرای دیوان‌عالی کشور ۳۴

۱- لزوم پرداخت قیمتی که مشتری برای اخذ به شفعه داده ۳۶

۲- استفاده از حق شفعه ۳۶

۳- نقض به لحاظ نقص ۳۷

دعوای اعمال حق شفعه در آرای دادگاه‌ها ۴۴

۱- شرایط تحقق اخذ به شفعه ۴۶

۲- شرط مدت و انصراف مندرج در قرارداد مستند فقط برای تحکیم معامله بوده است ۴۹

۳- فوری بودن اعمال حق شفعه ۵۶

۴- تشریفات دعوای اعمال اخذ به شفعه ۵۹

دعوای اعمال حق شفعه در نشست‌های قضائی ۶۲

۱- چگونگی اخذ به شفعه در صورت فروش ملک با چندین برابر قیمت ۶۴

۲- فوریت حق شفعه ۶۶

دعوای اعمال حق شفعه در نظریه‌های مشورتی ۶۸

۱- موارد اخذ به شفعه ۷۰

۲- حق شفعه به زمین و اموال غیرمنقول ذاتی اختصاص دارد ۷۰

۳- اخذ به شفعه مختص بیع است ۷۰

۴- منظور از مال غیر منقول قابل تقسیم در حق شفعه ۷۱

۵- اسقاط حق شفعه در صورت عدم استفاده از حق ۷۱

۶- ماهیت حق شفعه ۷۲

۷- اخذ به شفعه از موارد احوال شخصیه نیست ۷۲

۸- دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار و فروشنده (هر دو) طرح شود ۷۳

۹- اجرای حق شفعه در معامله مزایده‌ای ۷۴

۱۰- شرایط پرداخت ثمن در اخذ به شفعه جهت تملک حصه مبیع ۷۵

۱۱- تحقق استفاده از حق شفعه با تأدیه ثمن معامله و اعلام تملک شفیع ۷۶

۱۲- حق شفعه ۷۷

دعوای اعمال حق شفعه در قوانین و مقررات ۷۸

مبحث دوم- در طرفین معامله  ۸۱

مبحث سوم- در مبیع  ۸۲

مبحث چهارم- در آثار بیع  ۸۴

فقره اول- در ملکیت مبیع و ثمن   ۸۴

فقره دوم- در تسلیم  ۸۵

فقره سوم- در ضَمان دَرَک   ۸۹

فقره چهارم- در تأدیه ثَمَن   ۸۹

منابع و مآخذ ۹۴

معرفی دعوای اخذ به شفعه

قانون مدنی تعریفی از حق شفعه ارائه نداده است ولی با توجه به ماده ۸۰۸  این قانون می‌توان به مفهوم آن پی برد در این ماده می‌خوانیم: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.»

زمانی که دو شخص به‌طور مشاع مالک مال غیرمنقولی هستند برای هرکدام از شرکا این حق به‌موجب قانون وجود دارد. در صورتی که یکی از دو شریک مال خود را از طریق عقد بیع. به ثالثی منتقل کند شریک دیگر می‌تواند با پرداخت ثمن معامله (ثمن المسمی) به خریدار، قسمت فروخته شده (حصه مبیعه) را به تملک خود درآورد.

شهید اول در کتاب لمعه حق شفعه را چنین تعریف می‌کند:

«و هی استحقاق الشریک الحصه المبیعه فی شرکته»

یعنی حق شریک نسبت به (سهم) و بخشی که در شرکت او با دیگری به کسی فروخته شده باشد. با استناد به این حق، شریک (منظور از شریک، صاحب حق شفعه یعنی همان شفیع است) حق دارد قیمتی که خریدار پرداخته است را به وی (خریدار) بدهد و حصه فروخته شده توسط شریک (فروشنده) را تملک کند.

در خصوص ماهیت حقوقی اخذ به شفعه می‌توان گفت:

اخذ به شفعه در زمره اعمال حقوقی است زیرا با اراده فرد انجام می‌شود. در حالی که در واقعه حقوقی عملی ناخواسته از فرد سر میزند.

اخذ به شفعه ایقاعی الحاقی است بدین معنی که شفیع تنها آن معامله‌ای را که بین شریک دیگر و خریدار انجام شده را یا اخذ می‌کند و یا رضایت می‌دهد.

همچنین اخذ به شفعه «ایقاع تبعی» نیز محسوب می‌شود. بدین معنی که از بیع صحیح تبعیت می‌کند و اگر بیع به‌درستی انجام نشده باشد و باطل باشد، نمی‌توان اخذ به شفعه کرد. ماده ۸۱۳ قانون مدنی بیان می‌دارد: «در بیع فاسد حق شفعه نیست.»

 ارکان تشکیل‌دهنده دعوای اخذ به شفعه

با ملاحظه ماده ۸۰۸ ق.م. وجود ارکان و شرایطی برای تحقق حق شفعه استنباط می‌شود که در ذیل به بیان آن خواهیم پرداخت:

گفتار اول: لزوم وجود شرکت یا مشاع بودن مال

 حق شفعه تنها در مال مشاع هست، در مال مفروز حق شفعه وجود ندارد. شراکت بین تنها دو نفر، از مهم‌ترین شرایط ایجاد حق شفعه است و این حق برای جلوگیری از ضرری است که در صورت تعویض یکی از شرکا به وجود آمده است و هدف آن از بین بردن شراکت جدید است.

نکته مهم در خصوص شراکت این است که اتصال دو ملک، زمینه ایجاد حق شفعه را فراهم نمی‌کند؛ زیرا شراکتی در آن نیست مگر اینکه محل عبور و مجرای مشترکی داشته باشند که در ماده ۸۱۰ قانون مدنی پیش‌بینی گردیده است؛ زیرا اهمیت راه عبور و مجرای مشترک به‌اندازه‌ای است که دشواری‌های اشاعه و تحمیل شریک ناخواسته و ناسازگار در آن وجود دارد.

گفتار دوم: غیرمنقول بودن مال

در خصوص غیرمنقول ذاتی جای تردیدی نیست که حق شفعه در آن جاری است؛ اما در غیرمنقول تبعی در خصوص درختان و زراعت و…سه فرض متفاوت صورت پیدا می‌کند:

فرض اول: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض الصاق به زمین و بنا فروخته می‌شود که در این فرض حق شفعه وجود دارد مانند اینکه شریک باغ، سهم خود را با درختان بفروشد.

مطابق ماده ۳۵۶ قانون مدنی هر چیزی که برحسب عرف و عادت جز یا از توابع مبیع شمرده شود … اخذ به شفعه شامل آن نیز می‌گردد و به تبع مبیع مورد شفعه قرار می‌گیرد.

فرض دوم: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض جدا شدن از متبوع خود فروخته می‌شود مانند میوه‌ی درختان و محصول زمین؛ لذا در این مورد حق شفعه راه ندارد.

فرض سوم: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض بقاء در زمین فروخته می‌شود، اما مبیع یعنی همان غیرمنقول تبعی به‌طور مستقل مورد قرارداد واقع ‌شود، مانند فروش اعیان خانه بدون فروش عرصه آن. در این فرض مطابق ماده ۸۰۹ قانون مدنی حق شفعه وجود نخواهد داشت.

 

 

دادخواست اعمال و اجرای حق اخذ به شفعه

مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت- خیابان کوچه پلاک- کد پستی
خواهان            
خوانده            
وکیل            
خواسته یا موضوع خواسته: اعمال و اجرای حق اخذ به شفعه نسبت به مبایعه نامه پیوستی
دلایل و منضمات فتوکپی مصدق:  ۱- قرارداد مورخ      ، ۲- دلیل پرداخت ثمن ،۳- استعلام ثبتی ۴- تأمین دلیل ۵- اظهار نامه ۶- شهادت شهود
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

۱. خوانده با اینجانب در یک قطعه زمین به مساحت… واقع در پلاک ثبتی .. به نشانی ….. شریک می باشد. ایشان طی مبایعه نامه تنظیمی در مشاورین املاک….. سه دانگ از مالکیت خود را به خوانده ردیف دوم تحت عنوان بیع در برابرعوض معلوم منتقل نموده اند.

۲. موکل بعد از اطلاع از این معامله در اجرای حق شفعه خود طی اظهارنامه به شماره … که کی آن پیوست دادخواست می باشد نسبت به معامله اعمال حق شفعه نموده و به خواندگان اعلام نموده که حاضر است با پرداخت ثمن مندرج در مبایعه نامه مالکیت سه دانگ مشاعی به نام ایشان منتقل گردد.

۳٫ با وجود این اعلام و ابلاغ اظهارنامه متاسفانه خواندگان به این اعمال حق شفعه تمکین ننموده لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای صدور حکم مبنی بر اعمال و اجرای حق شفعه را داریم.

 

محل امضاء مهر اثر انگشت  
شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

 

لزوم پرداخت قیمتی که مشتری برای اخذ به شفعه داده

شماره حکم: ۱۳۲۸

تاریخ حکم: ۸/۱۰/۱۳۳۰

رأی شعبه ۴ دیوان‌عالی کشور

چون طبق مواد ۸۰۸ و ۸۲۱ قانون مدنی اخذ به شفعه فوری است و تملک حصه فروخته شده باید قیمتی که مشتری داده به او پرداخته شود بنابراین اگر طبق سند رسمی ثمن معامله سی و پنج هزار ریال بوده و شریک بیست و پنج هزار ریال بوده و شریک بیست و پنج هزار ریال آن را تودیع کرده باشد این مبلغ برای استفاده از حق شفعه کافی نبوده و صدور حکم بر مالکیت او صحیح نیست.[۱]

استفاده از حق شفعه

شماره حکم: ۱۵۰۸

تاریخ حکم: ۲۳/۱۱/۱۳۳۰

رأی شعبه ۴ دیوان‌عالی کشور

اعلام استفاده از حق شفعه در موقع قانونی خواه از طریق اظهارنامه یا از طریق تقدیم دادخواست با تودیع نمودن وجه معامله به‌منظور تملیک مورد معامله کافی برای استفاده از حق مزبور می‌باشد و اگر در تقدیم دادخواست به مرجع صالح اشتباهی رخ داده باشد (در صورتی که آن دادخواست را به‌موقع داده باشد) در حق شفیع تأثیری نخواهد داشت.[۲]

۳٫ نقض به لحاظ نقص

خلاصه جریان پرونده

بدواً تجدیدنظرخواه دادخواستی به طرفیت تجدیدنظر خوانده به خواسته اثبات مالکیت و خلع‌ید از زمین سراک باغات متعلق به خود تقدیم دادگاه‌های عمومی کرمان و به شرح دادخواست تقدیمی چنین طرح دعوی می‌نماید که برابر مبایعه‌نامه عادی به میزان ۴ سهم از ۸ سهم تلمبه گازوییلی از آقای حسین که از برادرش حاج محمد خریداری کرده به انضمام سه بهر فقایی همراه با اراضی سراک باغات با حدود مندرج در مبایعه‌نامه خریداری نموده مورخه ۱۴/۷/۷۲ قید شده که آقای حسین حق دارد از میان اراضی فوق به نسبت سهم خود استفاده نماید متأسفانه در حین کار کردن و بعد از انجام یک سری مخارج و هزینه‌های سنگین خوانده مانع از انجام کاربر روی اراضی سراک باغات شده است تقاضای ارجاع امر به هیئت کارشناس و به استناد استشهادیه که به امضاء مالکین اصلی تلمبه رسیده و مبایعه‌نامه مورخ ۱۴/۷/۷۲ تقاضای صدور حکم به شرح خواسته می‌نماید رسیدگی به شعبه دهم دادگاه عمومی کرمان ارجاع پس از ثبت پرونده به کلاسه و جری تشریفات قانونی و تعیین وقت رسیدگی آقای سید حمید با تقدیم وکالت‌نامه از طرف خوانده لایحه وارده به شماره …- ۱۸/۹/۷۷ را تقدیم و ضمن ایراد به مالی بودن خواسته و لزوم ابطال تمبر قانونی در مقام دفاع اشعار می‌دارد به خلاصه این‌که:

به‌موجب توافق‌نامه مورخ ۱۴/۷/۷۲ موکل وی آقای حاج محمد از باغات و تلمبه ملکی خود به شرح ذیل در سه قسمت با آقای حسین برادر خود مجانی و به‌طور رایگان واگذار می‌نماید که این سه قسمت بدین قرار است: ۱٫ سه بهر قفایی از محدود است شمالاً به خیابان و محله آب و باغ پسته‌ای معروف به کارنما جنوباً به باغ پسته آقای رمضان و شرقاً محلی آب و راه و زمین‌های خالی و غرباً به خیابان و باغات پسته ورثه مرحوم موسی خان هنرمند ابراهیمی و باغات پسته‌ای حاجی اسماعیلی

 ۲٫ یک بهر از بهرهای پست‌های معروف به علی نظر که محدود است شمالاً به خیابان ده متری مابین جنوباً به زمین‌های خالی و شرقاً به خیابان و محلی آب درختی و غرباً به خیابان ده متری که به باغات پسته‌ای معروف به تلمبه مرغداری معروف است.

 ۳٫ باغ جنبه‌ای جنب تلمبه گازوییلی که شمالاً محدود است به زمین‌های خالی و جنوباً به باغ پسته‌ای حاج رمضان شرقاً به زمین‌های خالی و ممات غرباً به راه و زمین آقای اسماعیل ورثه مرحوم حسین که با ذکر موارد فوق آقای حسین از مالکیت فوق‌الذکر طبق سند عادی بدون تاریخ پیوست دادخواست موازی چهار سهم از کل نود و شش سهم چاه تلمبه معروف به تلمبه گازوییلی واقع در حوض دق زنگی‌آباد با باغات پسته و زمین‌های خالی (در حالی که طبق توافق‌نامه عادی مورخه ۱۴/۷/۷۲ زمینی خالی نداشته‌اند) با تعیین حدود معینه باغاتی به همسر خود خانم عالیه (خواهان) واگذار می‌نماید متأسفانه با وصف این‌که طبق توافق‌نامه عادی زمین خالی (توافق‌نامه مورخه ۱۴/۷/۷۲) از طرف آقای حاج محمد به آقای حسین واگذار نگردیده مع­ذالک مشارالیه در حالی که مالک اراضی خالی نبوده در سند انتقالی به خانم عالیه عیالش جزء مبیع اراضی خالی را قلمداد کرده است که این مطلب نه تنها از جهت ارکان بیع صحیح نمی‌باشد بلکه فروش مال غیر و جرم است به هر حال با توجه به جهات مذکور چون منشأ مالکیت آقای حسین سند توافق‌نامه مورخه ۱۴/۷/۷۲ است که سهم وی از هر جهت مشخص و معین می‌باشد و در سند اخیرالذکر از اراضی خالی نشده و خانم خواهان در جلسه مورخ ۱۴/۱۲/۷۴ شعبه پانزدهم دادگاه عمومی در پرونده کلاسه … کیفری مورد استناد این مطلب را تأیید کرده است و بالطبع آقای حسین مالک اراضی خالی نبوده تا بتواند آن‌ها را به خواهان عیالش خانم عالیه بفروشد و استناد خواهان به فتوکپی اظهارنظر سه نفر کارشناسان که تجاوز و تصرف غیرقانونی مشارالیها را از باب حق شفعه دانسته در حالی که طبق مندرجات و مفاد ماده ۸۰۸ قانون مدنی موضوع مصداق حق شفعه را ندارد و تمسک به شهادت شهود که همگی از متجاوزین به اراضی غیر می‌باشند و صرف شهادت و نحوه شهادت آن‌ها ایجاد حقی برای نامبرده نمی‌نماید ادعای مالکیت خواهان بر اراضی مجاور باغات خود به‌عنوان سراک باغ یا حق شفعه واهی و بی‌معنی و خلاف قانون و شرع است تقاضای صدور حکم بر رد دعوی خواهان را می‌نماید. خواهان در جلسه ۱۸/۹/۷۷ در توضیح دادخواست اظهار می‌دارد تکه زمینی سرزمین آن‌ها هست حدود ۱۲۰ متر سه سال است که می‌خواهد آن را درست کند آقای (ل) مانع می‌شوند و می‌گویند مالی است و حال آن‌که روی این زمین کارشناسی شده که نظر آنان پیوست است عده‌ای زمین‌های اطراف را کاشته‌اند استشهادیه‌ای هم پیوست کرده آقای محمد برادرشوهر وی آقای حسین می‌باشد پرونده کیفری در شعبه ۱۵ به کلاسه … دارند خواهان در پاسخ به این سؤال که آیا شمالاً مالکیتی از زمین متنازع دارید یا خیر اظهار می‌دارد که نه آقای محمد سندی دارند و نه وی، تقسیم‌نامه‌ای هم که به امضاء شرکا رسیده باشد و کروکی ندارند چون همه شرکا تلمبه طبق عرف محل مقداری زمین گرفته‌اند وی هم گرفته است دادگاه مقرر می‌دارد به خواهان اظهار شود که خواسته مالی است که تمبر دادخواست ابطال شود دفتر اخطاریه رفع نقص صادر و چون خواهان اقدام به رفع نقص نمی‌نماید و در محل شناخته نمی‌شود دفتر دادگاه در تاریخ ۱۴/۱۰/۷۷ به استناد ماده ۸۳ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دادخواست خواهان را صادر می‌نماید بر اثر اعتراض خواهان دادگاه طی رأی شماره …- ۱۴/۱۱/۷۷ قرار رد دفتری را فسخ می‌نماید خواهان خواسته خود را به مبلغ ۲۱۰۰۰۰۰۰ ریال تقویم می‌نماید بالاخره پس از تکمیل پرونده در جلسه ۲۵/۲/۷۷ دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در تاریخ ۹/۳/۷۸ ختم رسیدگی را اعلام مبادرت به صدور دادنامه تجدیدنظر خواسته و به شرح آن با بیان مقدمه‌ای از دعوی مطروحه چنین رأی می‌دهد: (… اگرچه در سند عادی متعلق به خواهان که همسرش به وی فروخته کلمه «زمین‌های خالی» قید شده است اما در سندی که مثبت مالکیت همسر خواهان می‌باشد و نامبرده از برادرش تحویل گرفته است کلمه «زمین‌های خالی» قید شده است وجود ندارد و حدود اربعه اراضی هم دقیقاً مشخص شده است لذا دعوی خواهان بلا دلیل تلقی شده و قرار رد دعوی صادر می‌شود…»

پرونده ابتدا در شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان کرمان و آن شعبه به استناد شق ۵ از ماده ۲۱ قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب پرونده را جهت رسیدگی به تجدیدنظرخواهی به دیوان‌عالی کشور ارسال می‌دارند پرونده با ثبت به کلاسه فوق جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع می‌گردد لوایح تجدیدنظرخواهی ضمن شور قرائت می‌شود.

هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده، چنین رأی می‌دهد:

رأی شعبه ۱ دیوان‌عالی کشور

بر دادنامه تجدیدنظر خواسته مالاً ایراد وارد است با ذکر این‌که دادگاه عمومی خواهان را بلا دلیل تلقی و در ماهیت وارد شده مع‌الوصف قرار رد دعوی صادر نموده است که مغایر با موازین قانونی است رسیدگی دادگاه ناقص بوده به دلایل خواهان رسیدگی نگردیده است خواهان به استشهادیه محلی و پرونده کلاسه و نظریات هیئت کارشناسی در آن پرونده استناد نموده است؛

 اولاً: ضرورت داشت دادگاه مشخص می‌کرد که زمین‌های مختلف‌فیه دارای پلاک ثبتی بوده به ثبت رسیده یا خیر وضعیت ثبتی املاک را روشن می‌کرد؛

 ثانیاً: به دلایل خواهان رسیدگی و قرار استماع پرونده مورد استناد را مطالبه و ملاحظه و خواهان را جهت ارائه موارد استفاده خود از پرونده استنادی و خوانده را جهت ملاحظه پرونده استنادی دعوت و با اختیار حاصل از ماده ۲۸ لایحه قانونی تشکیل دادگاه‌های عمومی مصوب ۱۳۵۸ (ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی) هرگونه تحقیق یا اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد معمول و با تحقیق در عرف حاکم در محل اقدام به اتخاذ تصمیم نهایی می‌نمود؛ لذا دادنامه مورد تقاضای تجدیدنظر به لحاظ نقص رسیدگی و تحقیقات نقض و پرونده به استناد بند «الف» ماده ۴۰۱ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی به دادگاه صادرکننده رأی اعاده می‌شود.

شرایط تحقق اخذ به شفعه

اخذ به شفعه زمانی مصداق دارد که هریک از دو شریک مال مشاع غیرمنقول حصه خود را به‌قصد بیع به شخص ثالثی انتقال دهد.

شماره دادنامه:۱۵۵

تاریخ: ۲۳/۲/۱۳۷۴

رأی شعبه ۲ دادگاه عمومی دماوند

آقای فرج ا… به وکالت از طرف آقای علی بابا … و به طرفیت آقای رمضان… دادخواستی به خواسته تنفیذ مالکیت موکلش و الزام خوانده به انتقال شانزده سهم از سی سهم شش‌دانگ پلاک ثبتی ۳۸۶/۷۱ واقع در قریه جیلارد دماوند و خلع‌ید از ملک مذکور به جهت اخذ به شفعه تقدیم نموده و توضیح داده است شش‌دانگ پلاک مذکور در مالکیت موکل وی و خانم‌ها عصمت، منیره، اختر… و آقای ناصر … وارث مرحوم عباس … که نام‌بردگان در مردادماه سال ۱۳۳۵ سهم خود را به آقای احمد … می‌فروشند و چون در آن موقع رقبه مذکور به ثبت نرسیده بود پس از تنظیم سند عادی بین فروشندگان طی دو فقره وکالت‌نامه به شماره‌های ۸۶۵ و ۸۶۹ مورخ مرداد ۱۳۳۵ تنظیمی در دفترخانه رسمی شماره ۱۳۴ تهران به خریدار وکالت می‌دهند تا بتواند از حقوق مالکانه خود استفاده نماید و طبق اطلاع واصله آقای احمد … سهم خود را به خوانده فروخته است؛ لذا حکم به تنفیذ مالکیت موکل و محکومیت خوانده به انتقال مورد خواسته و خلع‌ید را خواستار شده است دادگاه بدواً بدان جهت که خواهان مدعی انتقال مشفوع به از ناحیه مالکین اولیه خانم‌ها عصمت، منیره و اختر… و آقای ناصر … (وارث مرحوم عباس…) به فروشنده مدعایی (آقای احمد …) و سپس فروش آن توسط نامبرده به مشفوع منه شده است در حالی که سند رسمی انتقال آن از ناحیه وراث مذکور به مشفوع منه (آقای رمضان …) دارد و در سند رسمی مذکوره فروشندگان و مالکین اشخاص غیر از خریدار مورد ادعای وکیل خواهان می‌باشند و فی‌الواقع وکیل مدعی بیعی شده است که خریدار آن آقای احمد … می‌باشد و خواسته‌های خود را مبتنی بر ادعای یاد شده نموده است درحالی‌که سند رسمی انتقال مذکور برخلاف آن اشعار دارد و قطعاً نیازمند رسیدگی قضائی و احراز بوده است بدین‌جهت و عنایتاً به آثار و تکالیفی که اخذ به شفعه برای فروشنده دارد طرح دعوی به طرفیت او را ضروری می‌نمود مبادرت به قرار رد دعوی می‌نماید که مورد نقض مرجع تجدیدنظر واقع می‌شود. علی‌هذا نظر به اینکه بر اساس سند رسمی انتقال یاد شده فروشندگان رقبه موضوع دعوی چهار نفر به اسامی صدرالاشعار بوده‌اند و نه آقای احمد … و با عنایت به اینکه چنانچه وکیل خواهان مدعی وقوع بیع مالکین برخلاف سند رسمی یاد شده و فروشندگان مذکور در آن باشد می‌بایست با طرح دعوی قانونی بدواً نسبت به اثبات آن اقدام می‌نمود که چنین نشده است و این محکمه نیز به لحاظ مورد خواسته واقع نشدن فارغ از آن می‌باشد؛ فلذا در وضعیت فعلی و عنایتاً به سند رسمی موجود تعدد فروشندگان مسلم است و با التفات به اینکه صراحت ماده ۸۰۸ قانون مدنی اخذ به شفعه خارج بوده به استناد قانون یاد شده حکم بر بطلان دعوی خواهان در قسمت اول و بالتبع از آن در سایر قسمت‌ها صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه ۲ دادگاه عمومی دماوند – ذبحی.

رأی شعبه ۷ دادگاه تجدیدنظر دادگستری استان تهران

قطع‌نظر از اشکالاتی که طی نامه تجدیدنظر خواسته به شماره ۷۴/۱۵۵ صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی شهرستان دماوند نسبت به آن اشاره شده است نظر به اینکه به‌صراحت ماده ۸۰۸ قانون مدنی اخذ به شفعه زمانی مصداق دارد که هریک از دو شریک مال مشاع غیرمنقول حصه خود را به‌قصد بیع به شخص ثالثی انتقال دهد طبیعی است اعلام استفاده از حقوق قانونی و اعمال حق پیش‌بینی‌ شده در ماده یاد شده باید به طرفیت شریک مشاعی و خریدار حصه مشاعی عنوان شود به عبارت اخری طرح دعوی به‌منظور اعلان اعمال این حقوق و تأیید آن باید به طرفیت متعاملین به عمل آید درحالی‌که در ما‌نحن‌فیه صرفاً علیه فروشنده بیان ادعا شده است. علی‌هذا دادگاه دادنامه تجدیدنظر خواسته را که بدون توجه به این معنا اصدار یافته مخدوش دانسته مستنداً به ماده ۲۲ قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب مصوب سال ۷۳ با نقض آن قرار رد دعوی مطروحه را سبب عدم قابلیت استماع آن با کیفیت عنوان شده صادر می‌نماید.[۱]

چگونگی اخذ به شفعه در صورت فروش ملک با چندین برابر قیمت

پرسش: آقای (الف) که دارای ملک مشاعی با آقای (ب) است با آقای (ج) تبانی می‌کند که ملک را با چندین برابر قیمت به وی بفروشد آقای (ب) دارای حق شفعه است.

۱٫ آیا در صورت اخذ به شفعه باید قیمت کلان موردنظر را پرداخت کند؟

۲٫ چنانچه با پرداخت قیمت کلان فوق مبادرت به اخذ شفعه نماید می‌تواند جهت مطالبه مابه‌التفاوت به شخص (الف) و یا (ج) مراجعه کند؟

۳٫ اصولاً در صورت اخذ به شفعه حقی برای (ب) قابل تصور است؟۱

اتفاق‌نظر

با عنایت به ابهام موجود در سؤال، سه فرض قابل تصور است:

فرض اول: بیع فاسد باشد که در این صورت حق شفعه موضوعیت نمی‌یابد (ماده ۸۱۳ قانون مدنی)

فرض دوم: بیع به‌طور صحیح واقع شده و طرفین با داشتن ارکان عقد بر ثمن مورد معامله تراضی می‌کنند. در این صورت شفیع باید با پرداخت قیمت ملک به مشتری حق شفعه را اعمال کند. هرچند که تراضی طرفین بر قیمت زائد بر عرف رایج باشد (ماده ۸۰۸ قانون مدنی).

فرض سوم: قیمتی را که در واقع مشتری به فروشنده داده است غیر از آنچه باشد که طرفین ادعا می‌کنند. مثلاً قیمت پرداخت شده یک میلیون تومان باشد، لیکن طرفین به‌طور صوری آن را چندین برابر اعلام کنند، در این صورت و در فرض اثبات تبانی شفیع ضمن اعمال حق خود فقط ملزم به پرداخت مبلغی است که مشتری فی‌الواقع به فروشنده داده است و اگر مازاد بر قیمت را پرداخت کرده باشد و یا بنماید حسب مورد می‌تواند به شخص دریافت‌کننده مراجعه کند.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی

در ماده ۸۰۸ قانون مدنی چگونگی اخذ به شفعه بیان شده است به این توضیح که اگر ملکی متعلق به هر شریک باشد هریک از آن‌ها درصورتی‌که بخواهند سهم خود را بفروشند، دیگری حق تقدم دارد و اگر ملک به غیر شریک فروخته شود، شریک می‌تواند قیمتی را که مشتری پرداخته به او بدهد و حصه شریک را تملک کند. این حق را (حق شفعه) می‌گویند؛ اما در سؤال مطروحه دو حالت ممکن است پیش آید:

یکی اینکه ظاهراً فروشنده با خریدار تبانی کرده و در واقع با انجام معامله صوری قصد دریافت وجه کلانی از شفیع داشته باشد که در این حالت اراده‌ای برای خرید و فروش و انجام معامله وجود ندارد. در این فرض معامله انجام شده به لحاظ فقدان قصد و اراده فاسد بوده و بر طبق مقررات ماده ۸۱۳ قانون مدنی با فسخ معامله دیگر حق شفعه نیست. دیگر این‌که خریدار آنچه را که به‌عنوان ثمن معامله پرداخته در حد ارزش واقعی مبیع بوده و قصد فروش صرفاً به‌منظور جلوگیری از حق شفعه باشد؛ به عبارت دیگر، ارزش واقعی مبیع بین طرفین رد و بدل شد ولی در مبایعه‌نامه برخلاف واقع ثمن معامله مبلغ کلانی ذکر شده باشد در این صورت شفیع می‌تواند با اثبات قضیه و پرداخت قیمت واقعی کلی که فروشنده دریافت کرده از حق شفعه استفاده نماید.

 فوریت حق شفعه

پرسش: چنانچه دو نفر در ملک غیرمنقولی شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را به دیگری بفروشد، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می‌شود سؤال این است که با توجه به اینکه اعمال حق شفعه فوری است، آیا اقامه دادخواست دلالت بر اعمال فوری حق و اعلام تملک می‌کند یا این‌که باید قبل از اقامه دادخواست قصد تملک کرده و ثمن معامله را پرداخت و برای احراز شرایط صحت تملک برفرض اختلاف اقامه دعوا شود.۱

نظر اول

 با توجه به‌صراحت ماده ۸۲۱ قانون مدنی که اشعار می‌دارد: «حق شفعه فوری است» و با عنایت به این‌که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی آمده است: «شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند» می‌توان استنباط کرد که شفیع باید به‌محض اطلاع، ضمن اعلام تملک و قصد آن، ثمن معامله را هم پرداخت کند و یا از طریق سپردن در صندوق ثبت و فرستادن اظهارنامه مراتب را به مشتری اعلام کند آن وقت چنانچه در شرایط احراز اعمال شفیع اختلافی وجود داشت دادگاه فقط در مقام اعلام صحت اعمال حق می‌تواند اقدام به صدور رأی کند به عبارت دیگر حکم دادگاه جنبه اعلامی دارد نه تأسیسی.

نظر دوم

 وقتی شفیع اقدام به طرح دادخواست می‌کند یعنی مشتری از دریافت ثمن خودداری کرده است و شفیع در حقیقت با اقامه دادخواست قصد خویش را بیان می‌کند. چنانچه مشتری تمکین به درخواست شفیع نکند در حقیقت اقدام به ضرر خودش کرده است.

نظر کمیسیون نشست قضائی

با قید اینکه دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار و شریک اقامه شود و دعوا بر خریدار به تنهایی قابل استماع نخواهد بود، نظر اول ابرازی در نشست قضائی دادگستری مازندران تأیید می‌شود.

موارد اخذ به شفعه

مقررات ماده ۸۱۰ قانون مدنی منصوص و مخصوص ممر یا مجری می‌باشد و به حلقه چاه آب ده که بین دو نفر مشترک است قابل تسری نیست و مالک خانه مجاور به لحاظ مالکیت مشترک در چاه آب نمی‌تواند از مقررات ماده ۸۱۰ قانون مدنی در خصوص اخذ به شفعه استفاده نماید.

نظریه مشورتی شماره:۲/۷ مورخ ۲/۳/۱۳۵۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 حق شفعه به زمین و اموال غیرمنقول ذاتی اختصاص دارد

از حکم پیش‌بینی‌شده در ماده ۸۰۹ قانون مدنی که مقرر داشته فروختن بنا و درخت بدون فروش زمین سبب ایجاد حق شفعه نیست چنین استنباط می‌گردد که حق شفعه به زمین و اموال غیرمنقول ذاتی اختصاص دارد و مالک اعیان در صورتی که در زمین مالکیتی نداشته باشد، حق شفعه نخواهد داشت.

نظریه مشورتی شماره ۱۱۳۱/۷ مورخ ۳/۶/۱۳۶۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 اخذ به شفعه مختص بیع است.

قانون رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیرشیعه در محاکم مصوب ۱۳۱۲، فقط در آن قسمت از حقوق مدنی که راجع به ارث و وصیت و نکاح و طلاق است اجازه داده که دادگاه‌ها بر طبق اصول مسلم و متداوله در مذهب آنان رسیدگی و اقدام به صدور حکم نمایند موضوع اخذ به شفعه و مقررات مواد ۸۰۸ و بعد، از قانون مدنی که مختص بیع است از شمول قانون مذکور خارج است بنابراین در مورد کلیه ایرانیان مقررات قانون مدنی در مورد شفعه قابل اجرا است و اینکه در پاره‌ای از مذاهب اهل سنت حق شفعه برای بیش از دو شریک پیش‌بینی‌شده است نمی‌تواند در دادگاه مستند صدور حکم باشد و در نتیجه ماده (۸۰۸) و سایر مواد قانون مدنی راجع به اخذ شفعه حاکم خواهد بود.

نظریه مشورتی شماره ۴۲۶۳/۷ مورخ ۲۳/۷/۱۳۷۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 منظور از مال غیر منقول قابل تقسیم در حق شفعه

منظور از قابل تقسیم بودن مال غیرمنقول مذکور در ماده ۸۰۸ قانون آن است که حقیقتاً و قانوناً قابل تقسیم باشد به نحوی که از حیز انتفاع خارج نگردد و یا نقصان فاحشی پیدا نکند مع‌هذا اموال غیرمنقولی که ذاتاً قابل تقسیم است؛ اما به لحاظ منع قانونی قبل تقسیم نیست، حکم اموال غیرمنقول غیرقابل تقسیم را پیدا می‌کند؛ بنابراین، در اموال غیرمنقولی که قانوناً قابل تقسیم نیست هرچند که ذاتاً قابل تقسیم باشد، حق شفعه در آن‌ها منتفی است.

نظریه مشورتی شماره ۴۴۷۰/۷ مورخ ۳۰/۷/۱۳۷۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 اسقاط حق شفعه در صورت عدم استفاده از حق

حق شفعه ناشی از مالکیت افراد نسبت به اموال غیرمنقول است که در حدود مقررات و قوانین مربوطه از آن استفاده می‌نمایند؛ بنابراین با توجه به عمومات مواد ۸۰۸ و ۸۲۸ قانون مدنی در صورتی که حصه شریک در معرض فروش قرار گیرد و شریک دیگر یا با نداشتن تمایل و یا با عدم توانایی نتواند از حق مشروع خویش استفاده کند در مورد این معامله این حق مانع شریک نمی‌باشد و این حق ساقط می‌شود و در صورتی که خریدار حصه شریک بخواهد ملک خریداری شده را بفروشد مجدداً شخص شریک حق شفعه دارد زیرا این یک معامله جدید است؛ بنابراین هر بار این حق وجود دارد.

ماده ۳۳۸- بیع عبارت است از تملیک عین به عِوَض معلوم.

ماده ۳۳۹- پس از توافق بایع و مشتری در مَبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

ماده‌۳۴۰- در ایجاب و قبول، الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد.

ماده ۳۴۱- بیع ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مَبیع یا برای تأدیه تمام یا قسمتی از ثَمَن، اجلی قرار داده شود.

 ماده ۳۴۲- مقدار و جنس و وصف مَبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کِیل یا عدد یا ذَرع یا مساحت یا مشاهده، تابع عرف بَلَد است.

ماده ۳۴۳- اگر مبیع به شرط مقدار معین فروخته شود بیع واقع می‌شود اگرچه هنوز مبیع شمرده نشده، یا کیل یا ذرع نشده باشد.

ماده ۳۴۴- اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر اینکه بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی مَعهود باشد اگر چه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد.

مبحث دوم- در طرفین معامله

ماده ۳۴۵- هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیّت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثَمَن را نیز داشته باشد.

ماده ۳۴۶- عقد بیع باید مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مُکرَه نافذ نیست.

ماده ۳۴۷ (اصلاحی ۱۴/۸/۱۳۷۰)- شخص کور می‌تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصاً به طریقی غیر از معاینه یا به وسیله کس دیگر ولو طرف معامله، جهل خود را مرتفع نماید.

مبحث سوم- در مبیع

ماده ۳۴۸- بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیّت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلّم باشد.

 ماده ۳۴۹- بیع مال وقف صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف‌علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سَفک دِماء روَد یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است.

 ماده ۳۵۰- مَبیع ممکن است مَفروز باشد یا مُشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیئی متساوی‌الاجزاء و همچنین ممکن است کلی فی‌الذمه باشد.

ماده ۳۵۱ در صورتی که مَبیع کلی، یعنی صادق بر افراد عدیده باشد بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس و وصف مَبیع ذکر بشود.

ماده ۳۵۲- بیع فضولی نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک به طوری که در معاملات فضولی مذکور است.

ماده ۳۵۳- هرگاه چیز معیّن به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.

Additional

وزن 0.32 kg
نمونه مطالب کتاب

قانون مدنی تعریفی از حق شفعه ارائه نداده است ولی با توجه به ماده 808 این قانون می‌توان به مفهوم آن پی برد در این ماده می‌خوانیم: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.»
زمانی که دو شخص به‌طور مشاع مالک مال غیرمنقولی هستند برای هرکدام از شرکا این حق به‌موجب قانون وجود دارد. در صورتی که یکی از دو شریک مال خود را از طریق عقد بیع. به ثالثی منتقل کند شریک دیگر می‌تواند با پرداخت ثمن معامله (ثمن المسمی) به خریدار، قسمت فروخته شده (حصه مبیعه) را به تملک خود درآورد.
شهید اول در کتاب لمعه حق شفعه را چنین تعریف می‌کند:
«و هی استحقاق الشریک الحصه المبیعه فی شرکته»
یعنی حق شریک نسبت به (سهم) و بخشی که در شرکت او با دیگری به کسی فروخته شده باشد. با استناد به این حق، شریک (منظور از شریک، صاحب حق شفعه یعنی همان شفیع است) حق دارد قیمتی که خریدار پرداخته است را به وی (خریدار) بدهد و حصه فروخته شده توسط شریک (فروشنده) را تملک کند.
در خصوص ماهیت حقوقی اخذ به شفعه می‌توان گفت:
اخذ به شفعه در زمره اعمال حقوقی است زیرا با اراده فرد انجام می‌شود. در حالی که در واقعه حقوقی عملی ناخواسته از فرد سر میزند.
اخذ به شفعه ایقاعی الحاقی است بدین معنی که شفیع تنها آن معامله‌ای را که بین شریک دیگر و خریدار انجام شده را یا اخذ می‌کند و یا رضایت می‌دهد.
همچنین اخذ به شفعه «ایقاع تبعی» نیز محسوب می‌شود. بدین معنی که از بیع صحیح تبعیت می‌کند و اگر بیع به‌درستی انجام نشده باشد و باطل باشد، نمی‌توان اخذ به شفعه کرد. ماده 813 قانون مدنی بیان می‌دارد: «در بیع فاسد حق شفعه نیست.»

مبحث اول: ارکان تشکیل‌دهنده دعوای اخذ به شفعه
با ملاحظه ماده 808 ق.م. وجود ارکان و شرایطی برای تحقق حق شفعه استنباط می‌شود که در ذیل به بیان آن خواهیم پرداخت:
گفتار اول: لزوم وجود شرکت یا مشاع بودن مال
حق شفعه تنها در مال مشاع هست، در مال مفروز حق شفعه وجود ندارد. شراکت بین تنها دو نفر، از مهم‌ترین شرایط ایجاد حق شفعه است و این حق برای جلوگیری از ضرری است که در صورت تعویض یکی از شرکا به وجود آمده است و هدف آن از بین بردن شراکت جدید است.
نکته مهم در خصوص شراکت این است که اتصال دو ملک، زمینه ایجاد حق شفعه را فراهم نمی‌کند؛ زیرا شراکتی در آن نیست مگر اینکه محل عبور و مجرای مشترکی داشته باشند که در ماده 810 قانون مدنی پیش‌بینی گردیده است؛ زیرا اهمیت راه عبور و مجرای مشترک به‌اندازه‌ای است که دشواری‌های اشاعه و تحمیل شریک ناخواسته و ناسازگار در آن وجود دارد.
گفتار دوم: غیرمنقول بودن مال
در خصوص غیرمنقول ذاتی جای تردیدی نیست که حق شفعه در آن جاری است؛ اما در غیرمنقول تبعی در خصوص درختان و زراعت و…سه فرض متفاوت صورت پیدا می‌کند:
فرض اول: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض الصاق به زمین و بنا فروخته می‌شود که در این فرض حق شفعه وجود دارد مانند اینکه شریک باغ، سهم خود را با درختان بفروشد.
مطابق ماده 356 قانون مدنی هر چیزی که برحسب عرف و عادت جز یا از توابع مبیع شمرده شود … اخذ به شفعه شامل آن نیز می‌گردد و به تبع مبیع مورد شفعه قرار می‌گیرد.
فرض دوم: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض جدا شدن از متبوع خود فروخته می‌شود مانند میوه‌ی درختان و محصول زمین؛ لذا در این مورد حق شفعه راه ندارد.
فرض سوم: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض بقاء در زمین فروخته می‌شود، اما مبیع یعنی همان غیرمنقول تبعی به‌طور مستقل مورد قرارداد واقع ‌شود، مانند فروش اعیان خانه بدون فروش عرصه آن. در این فرض مطابق ماده 809 قانون مدنی حق شفعه وجود نخواهد داشت.

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “دعوای اعمال حق شفعه در رویه دادگاه‌ها”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X