دعاوی آپارتمان نشینی در رویه دادگاه‌ها

 آپارتمان‌نشینی

۱٫ تعریف آپارتمان: لازم است از نظر لغوی و حقوقی بررسی شود:

الف) از نظر لغوی: آپارتمان در بعضی از لغت‌نامه‌ها به شرح ذیل تعریف شده است:

آپارتمان عبارت است از: «عمارتی که مربوط به یک عمارت بزرگ اما از آن جدا و دارای چند اتاق باشد قسمتی از عمارت شامل چند اتاق متشکل که یک خانواده در آن زندگی می‌کند.»

ب) از نظر حقوقی: متأسفانه مانند بسیاری از موارد دیگر قانون‌گذار تعریفی از آپارتمان ارائه نکرده و این امر امکان جولان حقوقدانان را در ارائه تعریف مؤثر ساخته است که در ذیل به بعضی از آن‌ها اشاره می‌کنم:

آپارتمان موردنظر قانون عبارت از: «مسکنی است که جزئی از ساختمان بوده و مرکب از یک یا چند اتاق و قسمت‌های تابعه از قبیل مستراح و آشپزخانه است که مجموع آن‌ها یک واحد را تشکیل می‌دهد.»

آپارتمان، محلی است برای سکونت یا اشتغال که در مجموعه‌ای از یک ساختمان، دارای سند رسمی مجزا و مستقل از کل ساختمان باشد.

مبحث اول: قسمت‌های اشتراکی آپارتمان

مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.[۲]

گفتار اول: تعریف قسمت‌های مشترک

قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به‌طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. قسمت‌های اشتراکی به دو قسم اشتراکی مطلق و اشتراکی نسبی تقسیم می‌گردد:

۱٫ اشتراکی مطلق: در این قسمت مالکین نمی‌توانند اشتراک خود را از بین برده و به فرد دیگری واگذار نمایند؛ مانند پشت‌بام، آسانسور، راه‌پله‌ها…

۲٫ اشتراکی نسبی: در این قسمت مالکین می‌توانند اشتراک خود را از بین برده و به دیگری واگذار نمایند؛ مانند پارکینگ، انباری…

[۱]. ر.ک. حاشیه‌ای نوین بر قانون تملک آپارتمان‌ها، تهران، چراغ دانش،۱۳۹۳٫
[۲]. ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها.

 آرای وحدت رویه دیوان‌عالی کشور

 دعوای اخذ وجه آب و برق مصرفی

شماره رأی: ۷

تاریخ رأی: ۲۷/۲/۱۳۶۱

هیئت عمومی محترم دیوان‌عالی کشور

در خصوص اعمال مدلول تبصره ۱ لایحه قانونی ۲۰% تقلیل اجاره‌بها مصوب شورای انقلاب اسلامی ایران، یعنی در مواردی که طرفین بعد از ۲۲ بهمن ۱۳۵۷ اجاره‌بها را متراضیاً تقلیل داده باشند، از شعب ۱۱ و ۱۲ دادگاه صلح تهران احکام مغایری به شرح زیر صادر شده است:

۱٫ در پرونده ۶۰/۵۵۶ مطروحه در شعبه ۱۱ دادگاه صلح تهران آقای عزیز‌الله مظاهری عرض‌حالی به مطالبۀ وجه آب و برق مصرفی و کسری اجاره‌بها علیه آقای مانیس الیانیان تقدیم و توضیح داده است که یک باب آپارتمان خود را در تاریخ ۱۹/۸/۱۳۵۷ ماهیانه مبلغ چهل هزار ریال به خوانده اجاره داده و یک سال بعد میزان اجاره‌بها را به سی هزار ریال کاهش داده‌اند؛ ولی خوانده از پرداخت بهای آب و برق مصرفی امتناع نموده و مبلغی هم از اجاره‌بهای مورد توافق کسر کرده است. دادگاه صلح پس از یک سلسله رسیدگی با رد مدافعات خوانده مبنی بر این‌که در اجرای لایحه قانونی ۲۰% تقلیل اجاره‌بها ۲۰% مورد بحث باید از مبلغ مورد توافق کسر شود نه از مبلغ مندرج در اجاره‌نامه. به استناد تبصره ۱ لایحه قانونی فوق‌الذکر خوانده را به تأدیه اجرت‌المثل معوقه محکوم نموده است.

۲٫ در پرونده کلاسه ۵۹/۱۵۶۸ آقای منوچهر توفیقی دادخواستی به خواسته خلع‌ید از عین مستأجر و مطالبۀ مبلغی بابت اجرت‌المثل آن به طرفیت آقای یعقوب گادی به دادگاه صلح تهران تقدیم داشته که به شعبه ۱۲ ارجاع گردیده و موضوع در دادخواست چنین بیان شده است خواهان در تاریخ ۱/۴/۱۳۵۷ یک دستگاه آپارتمان خود را برای مدت یک سال و به قرار ماهی پنجاه و سی هزار ریال به خوانده اجاره داده است. طرفین در تاریخ ۱/۴/۱۳۵۸ متراضیاً میزان اجاره‌بها را به مبلغ چهل و پنج هزار ریال تقلیل می‌دهند و چون مدت اجاره منقضی شده، مستأجر از پرداخت اجرت‌المثل به میزانی که مورد توافق طرفین قرار گرفته بود در چند ماه خودداری می‌نماید که خواهان نیز به استناد ماده ۴۹۴ قانون مدنی تخلیه عین مستأجر و صدور حکم پرداخت اجرت‌المثل موصوف را خواستار شده است.

دادگاه صلح ضمن صدور حکم تخلیه مورد اجاره با رعایت لایحه قانونی ۲۰% تقلیل اجاره‌بها میزان اجرت‌المثل را مبلغ سی و شش هزار ریال تعیین و خوانده را به تأدیه آن محکوم کرده است. بر اثر پژوهش‌خواهی خوانده پرونده در شعبه ۱۵ دادگاه عمومی تهران تحت رسیدگی قرار گرفت و با پذیرش این‌که ۲۰% تقلیل اجاره‌بها باید از مبلغ مورد توافق کسر شود رأی پژوهش خواسته را در قسمتی فسخ و در قسمت دیگر تأیید نموده است.

با توجه به مراتب اشعاری چون در دو امر مشابه فوق اختلاف و تهافت نظر شعب ۱۱ و ۱۲ دادگاه صلح تهران محقق و مسلم است به استناد ماده ۳ قانون الحاقی به آیین دادرسی کیفری طرح موضوع در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور تقاضا می‌شود.

معاون اول دادستان کل کشور- حسین میرمعصومی

به تاریخ روز دوشنبه ۲۷/۲/۱۳۶۱ جلسه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست جناب آقای غلامرضا شریفی اقدس قائم‌مقام ریاست کل دیوان‌عالی کشور و با حضور جناب آقای حسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب کیفری و حقوقی دیوان‌عالی کشور به شرح ذیل تشکیل، پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای حسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل شور مبنی بر: «تأیید رأی شعبه ۱۱ دادگاه صلح تهران» مشاوره نموده و بدین شرح رأی داده‌اند:

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

با توجه به صراحت تبصره ماده واحده تقلیل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی مصوب آبان ماه ۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران منظور این است که اگر موجرین و مستأجرین خانه‌های مسکونی بعد از تاریخ ۲۲ بهمن ماه ۱۳۵۷ نسبت به مال‌الاجاره توافقی کرده باشند و میزان آن را از رقم مندرج در اسناد رسمی یا عادی یا میزانی که قبلاً بین طرفین به‌طور شفاهی مقرر یا عمل شده است تقلیل داده باشند این توافق برای موجر و مستأجر معتبر خواهد بود. مگر آن‌که مستأجر نسبت به آن اعتراض داشته باشد که در این صورت می‌تواند میزان اجاره‌بها را از مبلغ قید شده در اسناد رسمی و عادی و توافق‌هایی که قبل از تاریخ ۲۲ بهمن ماه ۱۳۵۷ نسبت به مال‌الاجاره به عمل آمده است تا ۲۰% کاهش دهد نه آن‌که این ۲۰% از میزان اجاره‌بهایی که بعد از تاریخ ۲۲ بهمن ۱۳۵۷ مورد توافق طرفین قرار گرفته قابل کسر باشد؛ بنابراین، رأی شعبه ۱۱ دادگاه صلح تهران ‌که بر همین مبنا صادر گردیده، صحیح و موافق موازین قانونی است.

این رأی بر طبق ماده ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب مردادماه ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.[۱]

[۱]. مهدی زینالی، مجموعه آراء وحدت رویه دیوان‌عالی کشور (جلد اول)، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳، صص ۳۴۱-۳۴۳٫

 دعوای درخواست تحویل آپارتمان

از آنجا که تحویل مبیع مشاعی به یکی از شرکای مشاعی با حقوق سایر مالکین معارض است دعوای تحویل مبیع از سوی یکی از شرکا علیه فروشنده، قابل استماع نیست.

شماره دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۰۱۳۶

تاریخ: ۱۵/۰۲/۱۳۹۲

رأی شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای آقای (ف.ف.ی.) با وکالت آقای (ع.د.) و خانم (م.ع.) به طرفیت آقای (ع.ف.) به خواسته صدور حکم به تحویل شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان از پلاک ثبتی ۹۲۱/۲ و ۸۹۷/۲ بخش ۱۰ تهران طبقه دوم ضلع شمال شرقی و خسارت تأخیر در تحویل آپارتمان از تاریخ ۳۰/۶/۹۱ لغایت اجرای حکم، روزانه مبلغ بیست هزار تومان با احتساب خسارات دادرسی توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده اظهارات وکلای طرفین در جلسه دادگاه اولاً: نظر به این‌که قرارداد مورخه ۱۸/۳/۹۱ که قرارداد پیش‌فروش آپارتمان پلاک ثبتی مذکور می‌باشد فی‌نفسه مملک نبوده و مثبت مالکیت خواهان نیست، ضروری است خواهان با استناد به همین قرارداد بدواً الزام فروشنده و مالکین به تنظیم سند رسمی را تقاضا نموده سپس الزام خوانده را به تحویل مبیع درصورتی‌که درید و اختیار ایشان باشد بخواهد قبل از تنظیم سند رسمی ملک به نام خواهان تقاضای تحویل مبیع به استناد قرارداد مورخه فوق‌الذکر مغایر با مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک می‌باشد همچنین انتقال مالکی همان‌طوری که ماده ۲۲ قانون مرقوم متعرض آن شده در واقع از زمان تنظیم سند رسمی محقق می‌شود بنابراین قبل از تنظیم سند رسمی آپارتمان به نام خواهان دعوی قابلیت استماع نخواهد داشت، علی‌هذا دادگاه بنا به مراتب مرقوم دعوای مطروحه (تحویل آپارتمان) را در وضعیت حاضر قابل استماع ندانسته به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد مذکور قرار عدم استماع دعوا صادر و اعلام می‌نماید.

 ثانیاً: نسبت به مطالبه خسارت تأخیر در تحویل آپارتمان عنایتاً به محتویات پرونده مستندات ابرازی و اظهارات وکلای طرفین در جلسه دادگاه و قرارداد مورخه مذکور که صحت و اصالت آن بین طرفین متبع و لازم‌الارعایه بوده و طرفین مکلفند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند حسب مفاد آن خوانده یک واحد آپارتمان مسکونی به متراژ ۷۵ مترمربع از پلاک‌های ثبتی مرقوم به مبلغ ۹۶۷٫۵۰۰٫۰۰۰ ریال به خواهان پیش‌فروش نموده و طبق ماده ۵ قرارداد متعهد شده مورخه ۳۰/۶/۹۱ آپارتمان را تحویل خواهان نماید و مطابق بند ۹-۶ قرارداد مقرر گردیده در صورت تخلف و تأخیر در اجرای تعهدات و تحویل مورد معامله به ازای هرروز تأخیر مبلغ دویست هزار ریال به‌عنوان خسارت تأخیر در اجرای تعهد در وجه طرف مقابل بپردازد و با توجه به این‌که خواهان به تعهدات خود عمل نموده اما خوانده با وجود انقضای موعد اقدامی در جهت تحویل آپارتمان انجام نداده است، بنابراین تخلف وی محرز بوده و خواهان استحقاق مطالبه خسارت تأخیر در تحویل را دارد و با عنایت به اینکه وکیل خوانده دفاع مدلل و موجهی هم به عمل نیاورده و دلیلی بر ایفای تعهد و یا اسقاط آن ارائه نکرده است و نیز مطابق ماده ۲۲۱ قانون مدنی اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده باشد و طبق ماده ۲۲۶ از همان قانون در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید مگر این‌که برای ایفای تعهدات مدت معینی مقرر شده باشد و مدت مزبور منقضی شده باشد که در مانحن‌فیه مطالبه و جبران خسارت در صورت تخلف تصریح و برای انجام و ایفای تعهدات مدت معین تعیین شده است، فلذا دادگاه دعوی مطروحه را وارد تشخیص، به استناد مواد مذکور از همان قانون و مواد ۱۹۸-۵۱۵-۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ۱۰٫۴۰۰٫۰۰۰ ریال بابت اصل خواسته و مبلغ ۲۱۷٫۰۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۳۷۴٫۴۰۰٫۰۰۰ ریال بابت حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر در تحویل از تاریخ صدور حکم لغایت اجرای آن به مأخذ روزانه دویست هزار ریال محاسبه از محکوم‌علیه وصول به محکوم‌له پرداخت نماید بدیهی است اجرای حکم در این قسمت منوط به ابطال تمبر هزینه دادرسی خواهد بود. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۹۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران- موسی‌وند

رأی شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای (ع.ف.) به طرفیت آقای (ف.ف.ی.) نسبت به دادنامه شماره ۷۵۱ مورخ ۲۲/۸/۹۱ صادره از شعبه ۱۹۰ دادگاه حقوقی تهران و همچنین تجدیدنظرخواهی متقابل آقای (ف.ف.ی.) نسبت به دادنامه مذکور که مطابق آن دعوای آقای (ف.ی.) به خواسته تحویل شش دانگ یک دستگاه آپارتمان از پلاک ثبتی ۹۲۱/۲ و ۸۹۷/۲ بخش ۱۰ تهران طبقه دوم ضلع شمال شرقی به علاوه خسارت تأخیر در تحویل از تاریخ ۳۰/۶/۹۱ لغایت اجرای حکم روزانه دویست هزار ریال با احتساب خسارات دادرسی که در خصوص خواسته الزام به تحویل، دادگاه محترم بدوی به لحاظ این‌که تحویل مبیع مسبوق به استقرار مالکیت و تنظیم سند رسمی است قرار عدم استماع دعوی و دعوی مطالبه خسارت تأخیر انجام تعهد را مورد اجابت قرار داده است دادگاه با عنایت به این‌که شرط داوری قرارداد مربوطه را اختلافات ناشی از اوصاف و شرایط قرارداد بوده و منصرف از الزامات قراردادی است به لحاظ این‌که طرفین ملزم به اجرای الزامات قراردادی هستند فلذا نیازی به داوری نداشته از طرف دیگر دعوای الزام به تحویل مبیع نظر به این‌که مبیع واحد شرایط مالکیت مشاعی است و امکان تحویل با فرض مالکیت مشاعی وجود ندارد چون تحقق خواسته با حقوق سایر مالکین معارض بوده از این جهت با این استدلال و صرفاً در جهت نتیجه رأی معترض‌عنه در این بخش تأیید و ابرام می‌شود، در خصوص خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد با عنایت به این‌که عدم انجام تعهد به شرح مستندات تقدیمی محرز می‌باشد و تعهد مذکور برخلاف تعهد مربوط به تحویل مبیع مراجعت به سایر مالکین مشاعی نداشته بلکه تعهدی است که از باب ماده ۱۰ قانون مدنی مراجعت به شخص متعهد داشته، لذا ایراد بر محکومیت موضوع حکم وارد نبوده، بنابراین دادگاه با رد تجدیدنظرخواهی‌های تقدیمی مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی رأی معترض‌عنه را تأیید و ابرام می‌نماید.‌[۱]

رئیس شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه

عشقعلی- جمشیدی

[۱]. پژوهشکده استخراج و مطالعات رویه قضائی، مجموعه آرای قضائی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران (حقوقی) اردیبهشت ۱۳۹۲، تهران، مرکز مطبوعات و انتشارات قوه قضائیه،۱۳۹۳، صص ۱۴۰-۱۴۱٫

دعوای الزام به جبران خسارت به آپارتمان

پرسش: مالک آپارتمانی از یک مجتمع مسکونی به ادعای اینکه از قسمت اشتراکی مجتمع به علت سهل‌انگاری در شستشوی ن به ملک اختصاصی او رطوبت سرایت نموده تنها به طرفیت یکی از مالکین یا متصرفین به خواسته الزام به رفع رطوبت اقامه دعوی نموده است.

الف) آیا دعوی می‌بایست به طرفیت متصرف اقامه شود یا مالک؟

ب) آیا با توجه به اینکه محل سرایت رطوبت مکان اشتراکی است لزوماً همه مالکین یا همه متصرفین مجتمع باید طرف دعوی واقع شوند یا تنها کسی که سرایت رطوبت از فعل او ناشی شده است؟

ج) آیا چنانچه مجتمع دارای مدیر یا هیئت‌مدیره باشد لزوماً دعوی علیه آن‌ها باید طرح شود یا خیر؟

د) در صورت فقدان مدیر یا هیئت‌مدیره تکلیف چیست و ملک متضرر برای جبران خسارت چگونه عمل کند؟[۱]

نظر اکثریت که در تاریخ ۲۸/۹/۶۴ اعلام شده است.

همان‌طور که در دعوای الزام به رفع رطوبت و جبران خسارت دعوا علیه مالک مجاور اقامه می‌شود نه متصرف یا مستأجر مجاور در مانحن فیه نیز دعوا باید علیه مالک آپارتمان و در صورت تعدد آپارتمان‌ها به طرفیت کلیه مالکین طرح گردد نه متصرفین؛ زیرا متصرفین سمتی ندرند بلکه همه مالکین به نسبت سهم خود در کل مشاعات ذی‌نفع و مسئول می‌باشند و اگر هم مدیر یا هیئت‌مدیره انتخاب شده باشد اقامۀ دعوا به طرفیت آن‌ها صحیح نیست چه مدیر یا مدیران در حکم نماینده و وکیل مالکین بوده و طرح دعوی علیه نماینده موکل وجهه قانونی ندارد بلکه دعوی می‌بایست به طرفیت اصیل اقامه شود و در موضوع عنوان شده مالکین آپارتمان‌ها اصیل هستند. البته این امر در فرضی است که سرایت رطوبت از فعل شخص خاصی نبوده و مقصر مشخص نباشد و الا از باب تسبیب و مسئولیت مدنی شخص مقصر باید طرف دعوی قرار گیرد و مسئول جبران خسارت است در غیر اینصورت؛ یعنی، در مواردی که سرایت رطوبت و ورود خسارت ناشی از فعل شخص معینی نبوده بلکه فرضاً از کیفیت بنا و نقص ساختمان باشد کلیه مالکین آپارتمان‌ها مسئول خواهند بود.

نظر اقلیت

در صورت وجود مدیر یا هیئت‌مدیره دعوی می‌بایست به طرفیت آن‌ها اقامه شود چون به‌موجب قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرای آن مدیر یا هیئت‌مدیره دارای شخصیت حقوقی مستقلی بوده و مسئولیت اداره و نگهداری آپارتمان‌ها با آن‌ها است و چنانچه ورود خسارت ناشی از فعل مدیر یا هیئت‌مدیره باشد از باب مسئولیت مدنی و تسبیب مستقیماً مسئول جبران خسارت خواهند بود و اگر خسارت از فعل آن‌ها نباشد در صورت محکومیت محکوم‌به از تنخواه‌گردان تأمین خواهد شد مگر آنکه مدیر یا هیئت‌مدیره وجود نداشته باشد که در این صورت دعوا باید به طرفیت همه مالکین طرح شود.

[۱]. یوسف نوبخت، اندیشه‌های قضائی، تهران، تولید کتاب (تک)، ۱۳۸۵، ص ۱۷۳-۱۷۴٫

 عدم امکان تقسیم وام بانکی مربوط به یک واحد آپارتمان

وام بانکی مربوط به شش‌دانگ یک باب ساختمان قابل تقسیم به تعداد آپارتمان‌ها نیست.

پرسش: در ازای محکوم‌به ملک محکوم‌علیه که یک باب آپارتمان از یک واحد ساختمانی بوده توقیف شده است، شش دانگ ساختمان در ازای دریافت وام توسط مالک ساختمان در وثیقه بانک قرار گرفته است، محکوم‌له تقاضای انجام مزایده و فروش آپارتمان مورد توقیف را کرده است، با توجه به اینکه انجام مزایده و تملیک آپارتمان به محکوم‌له، مستلزم فک رهن می‌باشد و لازمه فک رهن پرداخت تمامی وجه‌الرهانه نسبت به کل شش‌دانگ ساختمان می‌باشد و از طرفی محکوم‌له از پرداخت کل وام پرداختی بانک و فک رهن عاجز است و بانک نیز حاضر به تقسیم وام نسبت به کل آپارتمان‌ها و دریافت سهمی آپارتمان توقیف شده نیست دادگاه چه کار باید بکند؟

با لحاظ اینکه وام بانک مربوط به کل شش دانگ مجموعه آپارتمانی بوده و این وام قابل تفکیک یا تقسیم نسبت به یک دستگاه آپارتمان نیست تا حصه یا سهم وام نسبت به آن روشن گردد؛ بنابراین، فک وثیقه نسبت به قسمتی از وام آپارتمان مورد استعلام با توجه به قسمت دوم ماده (۳۴ مکرر) قانون ثبت توجیه قانونی ندارد در صورت پرداخت کل بدهی و رعایت حق بانک که مستلزم جلب موافقت است تنظیم سند رسمی با در دست داشتن برگ پایان ساختمان و صورت‌مجلس تفکیکی بلامانع است.

نظریه مشورتی شماره ۱۳/۷ مورخ ۱۱/۲/۱۳۷۶ اداره کل حقوقی قوه قضائی

قانون تملک آپارتمان‌ها

ماده‌۱- مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است‌:

مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک‌

ماده‌۲- قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشۀ مخصوص نبوده و به کلیۀ مالکین به ‌نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد به طور‌کلی قسمت‌هایی که‌ برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت ‌معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده‌۳- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال‌ قسمت مشترک قهری خواهد بود.

ماده‌۴- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان‌ قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است ‌با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت‌ قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به ‌جز هزینه‌هایی که به ‌دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق تعهدات و مخارج ‌پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از این‌که ملک ‌مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است‌.

تبصره‌۱- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون‌، میزان ‌سهم هریک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کنند.

تبصره‌۲- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت‌ مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک‌ بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان ‌می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

تبصره‌۳- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن‌ یا تراس مجموعه به‌گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی‌، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن‌ قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است‌.

ماده‌۵- انواع شرکت‌های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به‌قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به‌منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات ‌بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوع‌اند.

ماده‌۶- چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره امور مربوط به ‌قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف‌ مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره- نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت‌نامه‌ها و اعلام ‌تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آن‌ها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای ‌این امر تعیین کرده باشد.

ماده‌۷- هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین ‌متعدد باشد مالکین یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها مکلفند یک نفر نماینده‌ از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه‌ مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام‌ معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که ‌در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده‌۸- در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون درصورتی‌که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب ‌مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به ‌مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین‌نامه این قانون‌ تعیین خواهد شد.

ماده‌۹- هریک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون‌ و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد. هیچ‌یک از مالکین ‌حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهند.

ماده‌۱۰- هرکس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت‌ مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان‌ روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل‌ دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان‌ نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام ‌و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به طور کلی ‌مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضاء دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصۀ هر مالک ‌به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هرچند آن مالک از استفاده از آنچه مخارج برای آن است صرف‌نظر نماید.

ماده ۱۰ مکرر- در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت ‌سهم خود از هزینه‌های مشترک، ‌از طرف‌ مدیر یا هیئت مدیران ‌وسیلۀ اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود.

هر مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه ‌سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به‌ تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع‌، آب گرم‌، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده‌کننده همزمان اقدام به تصفیه‌حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامۀ ابلاغ شده ‌اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای ‌اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت‌ مدیران موظف می‌باشند که به محض وجوه مورد مطالبه یا ارائه‌ دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

تبصره ۱- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضائی ‌شکایت کنند. دادگاه‌ها موظفند این‌گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به ‌مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع‌ مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات‌، موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینۀ مربوط به استفادۀ مجدد خواهد بود.

تبصره ۲- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت‌ مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده‌کننده از هزینه‌های ‌مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده‌کننده‌ باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره‌۳- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل‌اعتراض است‌.

دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد این رأی قطعی است‌. در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده‌ و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد، دادگاه به محض ‌وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف‌ گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.