کتاب شرط مساحت معین

گاه اتفاق می‌افتد که شخص عین خارجی را به‌عنوان مقدار معین به دیگری می‌فروشد، سپس معلوم می‌شود که مبیع کمتر یا بیشتر از مقدار تعیین شده است که معمولاً این امر باعث ایجاد اختلاف بین طرفین قرارداد می‌گردد و اختلاف مذکور به صورت دعوای شرط مساحت معین نمود پیدا می‌کند. نظر به اینکه موضوع دعوا یکی از آثار عقد بیع می‌باشد.

ابتدائاً به تعریف عقد بیع و ذکر آثار آن می‌پردازیم:

 عقد بیع و آثار آن

 تعریف عقد بیع

در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «بیع عبارت ‌است از تملیک عین به عوض معلوم» که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود.

ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد که در این ارتباط فروشنده را بایع و خریدار را مشتری و موضوع معامله را مبیع و عوض معامله را ثمن می‌گویند. عقد بیع از جمله عقود لازم محسوب می‌شود که برخلاف عقود جایز با فوت و حجر و سفه یکی از طرفین بیع منحل نمی‌شود؛

بنابراین علاوه بر اینکه متبایعین مکلف به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی این عقد می‌باشند در صورت فوت یکی از اطراف قرارداد، ورثه ملزم به انجام تعهد مورث خود می‌باشند.

 آثار عقد بیع

قانون مدنی آثار بیع را در ماده ۳۶۲ با عبارات زیر بیان می‌دارد: «آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

«۱٫ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و یا بایع مالک ثمن می‌شود. ۲٫ عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد.۳٫ عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌کند.۴٫ عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند.»

 شرط و انواع آن

شروط ضمن عقد به دو نوع تقسیم می‌شوند:

1.   شروط باطل؛
2.  شروط صحیح که در این مبحث به بررسی و توضیح آن‌ها خواهیم پرداخت.

اقسام شروط صحیح

شرط در معنای تخصصی حقوقی، عبارت است از تعهد مستقیم یا غیرمستقیم مرتبط به عقد مشروط.‌[۱] شرط، ماهیت اعتباری وابسته به عقد می‌باشد و یک عمل حقوقی مستقل نیست، با اقاله یا ابطال عقد شرط نیز از بین خواهد رفت.

در این خصوص ماده ۲۴۶ مقرر داشته است: «در صورتی که معامله به‌واسطه اقاله یا فسخ به هم بخورد شرطی که در ضمن آن شده است باطل می‌شود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد می‌تواند عوض او را از مشروط‌له بگیرد.»

لازم به یادآوری است که «شرط و تعلیق» دو معنای متفاوت دارند به‌عنوان مثال، بین اینکه «خانه را فروختم به شرط اینکه خریدار آن را تعمیر کند» با «خانه را فروختم اگر خریدار آن را تعمیر کند» تفاوت بسیار است در اولی عقد بیع واقع شده است و «تعمیرکردن» شرط ضمن بیع است و در صورت تخلف حسب مورد متعهد‌له حق اجبار متعهد یا فسخ معامله را دارد؛ ولی در حالت دوم تحقق عقد معلق به تحقق شرط شده است اگر شرط محقق نگردد، عقد واقع نشده است.

قانون مدنی شروط ضمن عقد را در سه قسم معرفی کرده است: شرط صفت، شرط نتیجه، شرط فعل. مجالی است هریک از شروط به طور جداگانه مورد مطالعه قرار گیرد و آثار ضمانت اجرایی آن‌ها روشن شود.

الف) شرط صفت: شرط صفت راجع به کمیت یا کیفیت مورد معامله می‌باشد، به‌عنوان مثال ماده ۳۵۵ ق.م مقرر می‌دارد: «اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.» بنابراین، «شرط صفت» متصل کردن وصفی از اوصاف به مورد معامله است درحالی که «تعلیق به صفت» معلق کردن تحقق عقد به وجود صفتی در مورد معامله می‌باشد.

ماده ۲۳۵ ق.م. در مقام بیان ضمانت اجرای فقدان شرط صفت مقرر می‌دارد: «هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.»

نمونه دادخواست مساحت معین