کتاب دعوای فسخ اجاره

کتاب فسخ اجاره در رویه دادگاه ها این مزیت را دارد که علاوه بر این که فسخ اجاره، شرایط آن و نحوه طرح دعوا در این باب را بیان می کند، رویه دادگاه ها در این موضوع را نیز دربر دارد.

یعنی شما علاوه بر اینکه با خواندن این کتاب می فهمید که شرایط فسخ اجاره چیست؟ چگونه این دعوا باید طرح شود؟ نمونه آراء این موضوع را مشاهده خواهید کرد. این کتاب دربردارنده آراء وحدت رویه، آراء اصراری، آراء شعب دیوان عالی کشور، آراء دادگاه های بدوی و تجدیدنظر، نشست های قضایی و نظریات مشورتی در مورد فسخ اجاره است.

c

تعریف حق فسخ

فسخ در لغت به معنای باطل کردن، نقض کردن، جدا کردن و تباه گردانیدن می باشد.[۱]

گرچه قانون مدنی مشخصاً تعریفی از فسخ به دست نداده است اما از تعریف اقاله در ماده ۲۸۳ آن قانون که بر هم زدن طرفین عقد را به تراضی، تفاسخ نامیده است .

به خوبی مستفاد است که فسخ عبارت است از بر هم زدن یک طرفه عقد و بدون رضایت و حتی در پاره‌ای موارد بدون اطلاع طرف دیگر آن.

دکتر کاتوزیان فسخ را این‌گونه تعریف کرده‌اند: «فسخ عبارت است از انحلال ارادی که به تصمیم یکی از دو طرف انجام می‌شود این عمل حقوقی برخلاف اقاله که در شمار قراردادها می‌آید ایقاع است و نیاز به تراضی ندارد.»[۲]

بر این اساس، انحلال ارادی قرارداد بوده که به‌واسطه‌ی آن قرارداد به‌وسیلۀ یکی از طرفین آن یا شخص ثالث پایان می‌یابد. با این تفاسیر فسخ عقد صرفاً در عقود لازم مفهوم می‌یابد چون در عقود جایز هریک از طرفین می‌توانند هر زمان که اراده کنند عقد را بر هم زنند.

با توجه به مفهوم فسخ باید گفت ماهیت فسخ مانند ابرا و اعراض نوعی ایقاع است و یکی از طرفین عقد می‌توانند به‌صورت یک طرفه آن را اعمال کنند و نیازی به موافقت و رضایت طرف دیگر قرارداد نمی‌باشد؛ بنابراین فسخ ایقاعی است که باید بر طبق قانون از جانب دارندۀ چنین حقی اعمال شود.

فسخ قرارداد در دو حالت امکان اعمال دارد. یکی حالتی است که قانون‌گذار برای جلوگیری از ورود ضرر به طرفین قرارداد، به یکی از طرفین یا هر دو آن‌ها اجازه می‌دهد که به صورت یک طرفه قرارداد را به هم زنند تا از ضرر پیش رو جلوگیری کنند.

حالت دوم بر اساس توافق طرفین می‌باشد که آن‌ها می‌توانند ضمن عقد یا جدای از عقد اصلی برای یکی از طرفین یا هر دوی آن‌ها یا برای شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. در قانون این با عنوان خیار شرط مورد اشاره واقع شده است.

پس از فسخ عقد، آثار آن نسبت به آینده خاتمه یافته و نسبت به گذشته اثری ندارد. پس منافع از زمان عقد تا فسخ مال کسی است که به‌واسطۀ عقد مالک شده است و پس از آن متعلق به فسخ کننده است.

تخلیه به جهت تغییر شغل