۲۰۲,۵۰۰ تومان
کتاب الزام به تنظیم سند سرقفلی در رویه دادگاه ها این مزیت را دارد که علاوه بر این که دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی و ارکان آن و نحوه طرح دعوا در این باب را بیان می کند، رویه دادگاه ها در این موضوع را نیز دربر دارد. یعنی شما علاوه بر اینکه با خواندن این کتاب می فهمید که دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی چیست؟ چگونه این دعوا باید طرح شود؟ نمونه دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی را مشاهده و آراء این موضوع را مشاهده خواهید کرد.
در واقع این کتاب دربردارنده آراء وحدت رویه، آراء اصراری، آراء شعب دیوان عالی کشور، آراء دادگاه های بدوی و تجدیدنظر، نشست های قضایی و نظریات مشورتی بوده و علاوه بر این که این کتاب برای دانشجویان حقوق، کارآموزان وکالت و افراد عادی قابل استفاده است برای وکلای باتجربه نیز کارا خواهد بود.
اما قانون‌گذار به‌صرف پذیرش این نوع اجاره‌ها و قرار گرفتن آن‌ها در شمول قانون روابط موجر و مستأجر اکتفا نکرده و در ماده ۷ همان قانون که به تنظیم اجاره‌نامه و تعیین اجاره‌بها اختصاص یافته است به طرفین اجازه داده است در صورت عدم وجود اجاره‌نامه یا انقضاء مدت اجاره یا اختلاف در این خصوص نسبت به تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کنند.
در این خصوص ماده ۷ قانون یادشده مقرر می‌دارد: «در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به‌عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده، مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌توانند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند…»
آنچه از ماده یاد شده استنباط می‌شود این است که طرفین در مراجعه به دادگاه جهت تنظیم اجاره‌نامه الزامی ندارند، عبارت: «… هریک از طرفین می‌توانند…» ناظر به اختیار موجر و مستأجر در مراجعه به دادگاه جهت تنظیم اجاره‌نامه می‌باشد؛ بنابراین در صورتی که طرفین در این خصوص توافق داشته باشند نیازی به طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی نیست و توافقات طرفین در حدی که مخالف قواعد آمره قانون روابط موجر و مستأجر نباشد منعی نخواهد داشت.
دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه جزء دعاوی مشترک فی‌مابین موجر و مستأجر است. به دیگر سخن هرکدام از طرفین می‌توانند نسبت به طرح چنین دعوایی علیه همدیگر اقدام نمایند.
لیکن از آنجا که تنظیم اجاره‌نامه رسمی با وجود مدرک رسمی دال بر تصرف و جواز آن برای مستأجر بیش از موجر اهمیت دارد و غالباً مستأجرین بیشتر تمایل به طرح این دعوا دارند دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی را در حوزه دعاوی که از سوی مستأجر مطرح می‌شود مفصل‌تر بررسی می‌کنیم؛ ولی دعوای تعدیل اجاره‌بها که به مجوز ماده ۷ قانون مورد بحث از سوی هر دو طرف عقد اجاره قابل طرح است جزء دعاوی معمول موجر علیه مستأجر طرح خواهد شد.
اگرچه در ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ صرفاً به استحقاق موجر و مستأجر به طرح چنین دعوایی در موارد اختلاف اشاره شده و صراحتاً شرطی برای طرح چنین دعوایی مقرر نگردیده است؛
اما بدیهی است که طرح چنین دعوایی نیز با توجه به اینکه موفقیت مستأجر در آن مسئولیت مالی سنگینی مثل پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت را برای مالک در پی خواهد داشت دارای شرایطی می‌باشد که از فحوای عبارات ماده ۷ قانون یاد شده و رویه قضائی با کمی تأمل قابل استخراج و استنباط است که در این قسمت به بررسی شرایط حاکم بر این دعوا می‌پردازیم.
چنانچه از ظاهر ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و الفاظ «موجر» و «مستأجر» به کار رفته در این ماده برمی‌آید بدیهی است که اولین و اساسی‌ترین شرطی که برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره لازم است وجود رابطه استیجاری می‌باشد.
البته احراز این شرط با توجه به شمول ماده ۱ قانون صدرالذکر به روابط فی‌مابین مالک و بهره‌بردار از ملک، صرف‌نظر از عنوان قرارداد، کار چندان سختی نیست؛ بنابراین، صرف‌نظر از اینکه عنوان قرارداد مالک و استفاده‌کننده از ملک چه باشد همین که مالک منافع ملکی را در مقابل دریافت مبلغی در اختیار فردی دیگر قرار دهد رابطه استیجاری ایجاد و مشمول قانون یاد شده است.
با توجه به صراحت ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در خصوص اشتراط وجود رابطه استیجاری برای طرح چنین دعوایی مناقشه‌ای به چشم نمی‌خورد و غالب قضات و صاحب‌نظران احراز رابطه استیجاری را جهت صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره شرط می‌دانند و در همین راستاست که شعبه ۱ دادگاه حقوقی ۱ تهران در قسمتی از رأی خود به شماره ۲۷۳ مقرر داشته است: «تنظیم سند رسمی اجاره، فرع بر وجود رابطه استیجاری است و تا چنین رابطه‌ای احراز نشود نمی‌توان حکم به الزام تنظیم سند رسمی داد.»
یکی دیگر از شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره آن است که مدعی یا خواهان دعوا، متصرف محلی باشد که قصد طرح دعوای الزام مالک به انعقاد اجاره‌نامه رسمی نسبت به آن محل را دارد که موضوع با توجه به اهمیتی که دارد محل مناقشه و اختلاف واقع شده است.
نظر اکثریت قضات دادگاه‌های حقوقی ۲ تهران بر این است که: «با التفات به صدر ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ که در آن عنوان مستأجر با قید تصرف ملک بیان شده و با توجه به قسمت اخیر ماده ۹ قانون مذکور که ضمانت اجرای عدم حضور مستأجر برای تنظیم سند رسمی اجاره را صدور حکم تخلیه دانسته و تخلیه بدون فرض تصرف مستأجر معنی ندارد و نیز با عنایت به ماده ۱۰ این قانون که موارد انتقال مورد اجاره از ناحیه مستأجر به غیر را پیش‌بینی نموده و به‌موجب آن موجر و مستأجر منتقل‌الیه و متصرف حسب مورد می‌توانند الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را بین خود از دادگاه بخواهند؛ لذا باید معتقد بود که تصرف مستأجر در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره شرط است.
یعنی، صرف رابطه استیجاری به استناد قرارداد اجاره کافی برای اقامه دعوا مذکور نیست بلکه علاوه بر آن مستأجر باید متصرف مورد اجاره نیز باشد و مادام که متصرف نشده، دعوای او مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نیست و اگر مدعی حقی است می‌تواند الزام موجر به تسلیم و تحویل عین مستأجره را درخواست نماید.»
گروهی دیگر بر این عقیده هستند: «برای رسیدگی به دعوای مستأجر به خواسته الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره وجود رابطه استیجاری بین طرفین و مالکیت موجر و انقضاء مدت اجاره کافی است و از ماده ۷ و سایر مواد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ لزوم و ضرورت تصرف مستأجر در مورد اجاره استنباط نمی‌شود. به‌گونه‌ای که عدم احراز آن مانع رسیدگی دادگاه باشد حق مستأجر در تحویل گرفتن و تصرف عین مستأجره مقوله دیگری است که ارتباطی به دعوای تنظیم سند ندارد و او می‌تواند چه پیش از اقامه دعوای الزام به تنظیم سند و چه پس از آن حق تصرف خود در مورد اجاره را استیفاء نماید.»
عقیده اول ارجح‌تر می‌نماید؛ زیرا اساس طرح چنین دعوایی در خصوص اماکن تجاری حصول حق کسب و پیشه در عین مستأجر برای مستأجر می‌باشد که ناشی از تصرف مستأجر در عین مستأجره است.
بنابراین، عدم تصرف مدعی این دعوا تحت عنوان مستأجر در محل علاوه بر اینکه اساس شرط اول (وجود رابطه استیجاری) را متزلزل می‌کند احتمال تعلق منافع عین به غیر را نیز می‌تواند در پی داشته باشد.
اگر فرض بر این باشد که مدعی (مستأجر) به قهر و غلبه از محل تجاری خود بیرون رفته لازم است وی قبل از طرح این دعوا بدواً درصدد اثبات حق خود در خصوص تصرف محل برآید و سپس نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام کند که پاسخ اداره حقوقی قوه قضائیه به این سؤال که: «آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره محل‌های تجاری و تحویل مورد اجاره پس از انقضای مهلت قرارداد بدون اینکه مستأجر ملک را در تصرف داشته باشد، قابل استماع است یا خیر؟»
به شرح ذیل مبین صحت استدلال و استنتاج گروه اول است:
چ«طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، شرط صدور حکم بر الزام موجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی، تصرف مستأجر در محل استیجاری است چون در مورد سؤال، مستأجر عین مستأجره را در تصرف ندارد ادعای وی با قانون مطابق نبوده و از شمول ماده مذکور خارج است.»
| مشخصات طرفین | نام | نام خانوادگی | نام پدر | سن | شغل | محل اقامت- خیابان – کوچه – پلاک- کد پستی | |
| خواهان | |||||||
| خوانده | |||||||
| وکیل | |||||||
| خواسته یا موضوع | تقاضای صدور حکم به الزام خواندگان به حضور در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره بعلاوه پرداخت کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی وحق‌الوکاله وکیل | ||||||
| دلایل و منضمات | رونوشت کپی مصدق: ۱٫ اجاره‌نامه عادی ۲٫ پروانه های کسب ۳٫ رونوشت از سند اجاره نامل ۱۳۵۹
۴٫ رضایت نامه رسمی ۵٫ سند عادی انتقال سرقفلی ۶٫ رسیدهای پرداخت اجاره‌بها |
||||||
| ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی | |||||||
| احتراماً به استحضار می‌رساند:
۱٫ موکل مطابق سند عادی پیوستی شش‌دانگ حق سرقفلی وحق کسب و پیشه یک باب مغازه به مساحت ۲۴/۱۱۵ در پلاک ثبتی … فرعی از … اصل بخش … تهران واقع در … از وراث مرحوم … خریداری نموده‌اند. ۲٫ باتوجه به اینکه رابطه استیجاری و نقل و انتقال حق سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بوده واین نقل و انتقال با رضایت مالکین (خواندگان پرونده) و با پرداخت حق مالکان صورت پذیرفته است که رضایت‌نامه رسمی مورخ ۲۰/۵/۱۳۹۳ تنظیم شده دردفترخانه ۱۱ شهر ری گواه این موضوع است. ۳٫ در رضایت‌نامه تنظیمی، خواندگان متعهد می‌شوند که مطابق ماده ۷ سال ۱۳۵۶ سند رسمی اجاره با وکیل تنظیم نمایند؛ لیکن با وجود درخواست‌های مکرر از سوی موکل، خواندگان به تعهدات قانونی و قراردادی خود مبنی برتنظیم سند رسمی اجاره عمل نموده‌اند حال با توجه به اینکه موکل با خرید سرقفلی مستأجر قانونی خواندگان محسوب شده و این روابط تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می باشد مستنداً به ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تقاضای صدور حکم به الزام خواندگان محترم به تنظیم اجاره‌نامه رسمی با احتساب کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مورد استدعاست.
|
|||||||
| محل امضاء – مهر – اثر انگشت | |||||||
| شماره و تاریخ ثبت دادخواست | ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.
نام و نام خانوادگی ارجاع
|
||||||
چراغ دانش ناشر تخصصی کتب حقوقی کاربردی، آموزشی است که با مدیریت مهدی زینالی با شماره مجوز ۴۷۰۷ از سال ۱۳۹۳ اقدام به چاپ نشر ۵۰۰ عنوان کتاب های حقوقی به ویژه کتاب کاربردی و آموزشی ویژه قضات وکلا و دانشجویان را به سرانجام رسانده است.
© استفاده از مطالب انتشارات چراغ دانش فقط برای مقاصد غیر تجاری و با ذکر منبع بلامانع است. تمامی حقوق مادی و معنوی این وبسایت متعلق به (چراغ دانش) می باشد.
