کتاب دعاوی مجتمع‌ها تجاری- اداری- مسکونی

کتاب دعاوی مجتمع ها در رویه دادگاه ها این مزیت را دارد که علاوه بر این که مطالبه دیه، شرایط آن و نحوه طرح دعوا در این باب را بیان می کند، رویه دادگاه ها در این موضوع را نیز دربر دارد. یعنی شما علاوه بر اینکه با خواندن این کتاب می فهمید که دعاوی مجتمع ها چیست؟

چگونه این دعوا باید طرح شود؟ نمونه آراء این موضوع را مشاهده خواهید کرد. این کتاب دربردارنده آراء وحدت رویه، آراء اصراری، آراء شعب دیوان عالی کشور، آراء دادگاه های بدوی و تجدیدنظر، نشست های قضایی و نظریات مشورتی در مورد دعاوی مجتمع هاست.

 تعریف آپارتمان: لازم است از نظر لغوی و حقوقی بررسی شود:

الف) از نظر لغوی: آپارتمان در بعضی از لغت‌نامه‌ها به شرح ذیل تعریف شده است:

آپارتمان عبارت است از: «عمارتی که مربوط به یک عمارت بزرگ اما از آن جدا و دارای چند اتاق باشد قسمتی از عمارت شامل چند اتاق متشکل که یک خانواده در آن زندگی می‌کند.»

ب) از نظر حقوقی: متأسفانه مانند بسیاری از موارد دیگر قانون‌گذار تعریفی از آپارتمان ارائه نکرده و این امر امکان جولان حقوقدانان را در ارائه تعریف مؤثر ساخته است که در ذیل به بعضی از آن‌ها اشاره می‌کنم:

آپارتمان موردنظر قانون عبارت از: «مسکنی است که جزئی از ساختمان بوده و مرکب از یک یا چند اتاق و قسمت‌های تابعه از قبیل مستراح و آشپزخانه است که مجموع آن‌ها یک واحد را تشکیل می‌دهد.»

آپارتمان، محلی است برای سکونت یا اشتغال که در مجموعه‌ای از یک ساختمان، دارای سند رسمی مجزا و مستقل از کل ساختمان باشد.

قسمت‌های اشتراکی آپارتمان

مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.[۲]

 تعریف قسمت‌های مشترک

قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد.

به‌طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

قسمت‌های اشتراکی به دو قسم اشتراکی مطلق و اشتراکی نسبی تقسیم می‌گردد:

۱٫ اشتراکی مطلق: در این قسمت مالکین نمی‌توانند اشتراک خود را از بین برده و به فرد دیگری واگذار نمایند؛ مانند پشت‌بام، آسانسور، راه‌پله‌ها…

۲٫ اشتراکی نسبی: در این قسمت مالکین می‌توانند اشتراک خود را از بین برده و به دیگری واگذار نمایند؛ مانند پارکینگ، انباری…

 مصادیق قسمت‌های مشترک ساختمان

ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در مقام بیان مصادیق قسمت‌های مشترک می‌باشد که ما به ترتیب به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

۱٫ زمین زیربنا: بند «الف» ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی یکی از مصادیق قسمت‌های مشترک را زمین زیربنا به حساب می‌آورد و مقرر می‌دارد که: «… و فرقی نمی‌کند که بنا متصل به زمین باشد یا به‌وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.»

۲٫ تأسیسات قسمت‌های مشترک: بند ب ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی تأسیسات قسمت‌های مشترک را یکی دیگر از مصادیق مورد استفاده عموم می‌شمارد و در ادامه ماده به ذکر تمثیلی مصادیق تأسیسات مشترک می‌پردازد که در ادامه به توضیح اختصاری آن‌ها خواهیم پرداخت.

الف) چاه آب و پمپ منبع آب: چاه آب در ساختمان‌هایی که برای پرکردن استخر یا آبیاری باغچه و درختان که امکان بهره‌برداری از آب وجود ندارد استفاده می‌شود. پمپ و منبع آب نیز می‌تواند از لوازم و ملحقات چاه آب محسوب شود یا در حالت استفاده از آب تصفیه شده شهری است منبع آب همراه پمپ آب در ساختمان مصرف خاصی، برای مالکان مجموعه داشته باشد.

ب) مرکز حرارت و تهویه: ساختمان‌ها برای امکانات گرمایشی و سرمایشی نیاز به تأسیساتی مانند موتورخانه و… دارند که جزء قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شوند البته امروزه با پیشرفت‌های علمی و ساختمان‌سازی عملاً تأسیسات حرارتی و سرمایشی هر آپارتمان اختصاصاً نصب و مورد استفاده قرار می‌گیرد.

ج) رخت‌شوی‌خانه: محلی که برای شست ‌و شوی لباس‌ها و رخت‌ها در هر مجموعه قرار داده می‌شد که مجهز به ماشین‌های لباسشویی بزرگ بودند که مالکان آپارتمان‌ها به‌نوبت از آن‌ها برای شستن لباس و رخت‌های خود استفاده می‌نمودند. امروزه این نوع تأسیسات موضوعیت خود را از دست داده‌اند.

د) تأسیسات الکتریکی: که شامل تابلوهای برق و کنتورها و تلفن مرکزی و… می‌باشد.

ه) انبار عمومی ساختمان: در قدیم سازندگان آپارتمان‌ها به جای انباری‌های اختصاصی جای نسبتاً بزرگی را برای استفاده و بایگانی لوازم و وسایل مصرف مالکین و ساکنین آپارتمان‌ها قرار می‌دادند که از آن به‌عنوان انبار عمومی یاد می‌شد.

و) اتاق سرایداری: ساختمان‌های کوچک که دارای ده واحد یا کمتر باشند مدیر یا مدیران آن‌ها تکلیفی به استخدام سرایدار ندارند؛ ولی در ساختمان‌های بزرگ، وجود سرایدار از ضروریات ساختمان محسوب می‌شود و معمولاً استخدام سرایدار با اسکان وی در ساختمان ملازمه دارد؛ زیرا خدمات سرایداری اصولاً شبانه‌روزی است.

ز) دستگاه آسانسور و محل آن: نکته مهم این است که اولاً: نباید هزینه‌های تعمیر آسانسور به‌طور مجزا و مستقل از تک‌تک واحدها اخذ شود؛

 ثانیاً: آسانسور یا تأسیسات مشترک دیگری که در ساختمان نصب و تهیه شده جزء منصوبات ساختمان است و هزینه و نگهداری آن به عهده صندوق ساختمان است.