با مطالعه این کتاب علاوه بر این که می فهمید چه زمانی این دعوا را طرح کنید، نحوه تنظیم دادخواست و طریق طرح دعوا و دفاع از این دعوا را خواهید آموخت. کتاب فوق مشتمل بر تمامی قوانین و مقررات درمورد دعوای تخلیه اعم از ملک مسکونی و تجاری است و باتوجه به نمونه دادخواست هایی که در کتاب آمده به راحتی می توانید دادخواست تنظیم و با مطالعه نمونه آراء دادگاه ها نتیجه دعوای خود را پیش بینی کنید و در دعوای تخلیه برنده باشید.
۲۶۶,۴۰۰ تومان
این کتاب علاوه بر این که دعوای تخلیه و ارکان آن و نحوه طرح دعوا در این باب را بیان می کند، رویه دادگاه ها در این موضوع را نیز دربر دارد. یعنی شما علاوه بر اینکه با خواندن این کتاب می فهمید که دعوای تخلیه چیست؟ چگونه این دعوا باید طرح شود؟ نمونه دادخواست دعوای تخلیه را مشاهده و آراء این موضوع را مشاهده خواهید کرد.
کتاب مذکور دربردارنده آراء وحدت رویه، آراء اصراری، آراء شعب دیوان عالی کشور، آراء دادگاه های بدوی و تجدیدنظر، نشست های قضایی و نظریات مشورتی در این باب است. مواردی مانند:
اگر چه از یک دیدگاه دعوای خلع ید اعم از تخلیه است اما تفاوتهایی که باختصاراً ذکر میشود مرز بین این دو دعوا می باشد:
۱٫ تفاوت در ارکان دعوا: منشأ دعوای خلع‌ید غصب است به نحوی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد حال آنکه در دعوای تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه همانطور که گذشت به جهت پایان یافتن مدت اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح میشود به عبارتی ساده‌تر دعوای تخلیه زمانی مطرح میشود که ید متصرف (خوانده) مأذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی شروع شده و به اصطلاح مسبوق به اذن است در حالی که در دعوای خلع‌ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرفات غاصبانه است.
برای طرح دعوای (تخلیه) مالکیت عین ملک شرط نمی‌باشد و صرف مالکیت منافع کفایت می‌کند. اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است به دیگر سخن صدور حکم در دعوای خلع ید مستلزم اثبات و احراز مالکیت خواهان است حال آنکه در دعوای تخلیه صرف مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می‌کند.
۲٫ تفاوت در موضوع دعوا: موضوع دعوای خلع‌ید الزاماً مال غیرمنقول می‌باشد لیکن موضوع دعوای تخلیه ید ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد.
۳٫ تفاوت در مالی یا غیرمالی بودن دعوا: دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است؛ بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع‌ید دارد؛ اما دعوای خلع‌ید، یک دعوای مالی محسوب میشود.
قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستأجر از دیرباز مورد توجه قانون‌گذار بوده، به طوری که در هر برهه‌ای بنا به مصالح و شرایط حاکم بر کشور و در جهت حفظ تعادل عرضه و تقاضا و همچنین ایجاد امنیت خاطر برای مالکین در جهت تخلیه و رعایت حقوق قانونی مستأجرین تغییر پیدا کرده است.
این تغییر مستقیماً بر نحوه طرح دعوای تخلیه مؤثر بوده است. صرف‌نظر از قوانین مختلفی که در زمینه روابط موجر و مستأجر تاکنون تصویب شده است درحال حاضر در کشورمان دو قانون با قابلیت‌ها و شرایط متفاوت در مورد روابط موجر و مستأجر در حال اجراست که هر کدام را مختصر به بحث می‌نشینیم.
از جمله قوانین مجری در زمینه روابط موجر و مستأجر، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشد که تا سال ۱۳۶۲ به صورت کامل قابلیت اجرایی داشت و از سال ۱۳۶۵ صرفاً در خصوص اماکن تجاری اجرا می شد.
اما در سال ۱۳۷۶ با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر کارایی خود را در مورد روابط استیجاری محل‌های تجاری جدید‌التأسیس از دست داد.
با این همه قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در حال حاضر به موجب ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و بندهای ۲ و ۳ آیین‌نامه این قانون در مورد روابط استیجاری تجاری که در زمان حکومت و اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ متولد شده‌اند قابلیت اجرا دارد.
به عبارت دیگر، روابط استیجاری محل‌های تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ و با شرایطی قبل از سال ۱۳۶۵ ایجاد شده‌اند هنوز تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشد.
با توجه به اینکه موضوع کتاب حاضراعم از تخلیه اماکن تجاری و مسکونی مشمول قوانین روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و ۱۳۵۶ است لذا در این مجال به صورت مختصر به توضیح موارد تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می پردازیم :
۱٫ تخلیه به جهت انتقال به غیر:[۱] یکی از مواردی که برابر قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ موجر می‌تواند علیه مستأجر دعوای تخلیه مطرح نماید، انتقال مورد اجاره به فرد دیگراست. برابر ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مستأجر محل تجاری مشمول این قانون حق انتقال مورد اجاره را به دیگری ندارد.
در صورتی که مستأجر بدون حق انتقال مندرج در اجاره‌نامه یا اخذ اجازه از مالک یا دادگاه، اقدام به انتقال نماید مالک می‌تواند تخلیه او را از دادگاه بخواهد و با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت محل را تخلیه کند
۲٫ تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها:[۲] قانون‌گذار در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ به مسئله «پرداخت اجاره‌بها» اهمیت فراوان داده و عدم پرداخت اجاره‌بها را از موارد تخلیه قرار داده است به طوری که موجر با جمع شرایط مقرر قانونی می‌تواند به استناد بند ۹ ماده ۱۴ قانون مورد بحث و تبصره‌های آن نسبت به تخلیه ملک تجاری خود به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها اقدام نماید.
۳- تخلیه به جهت تغییر شغل:[۳] از دیگر موارد طرح دعوای تخلیه در مورد محل‌های استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بند ۷ ماده ۱۴ است به موجب این بند در صورتی که مستأجر شغل مندرج در اجاره‌نامه را تغییر دهد موجر می‌تواند به استناد این تغییر درخواست تخلیه نماید مشروط بر اینکه شغل جدید مشابه شغل سابق نباشد.
۴٫ تخلیه به جهت تعدی و تفریط:[۴] برابر بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر، اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد موجر حق درخواست تخلیه را دارد منظور از تعدی و تفریط آن است که مستأجر از انجام تعهدات عرفی یا قراردادی خود نسبت به عین مستأجره خودداری نماید و یا نسبت به عین مستاجره اقدامی خارج از عرف یا قرارداد انجام دهد.
نکته: در موارد صدرالذکر جزء بند ۱ که موجر مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر است به لحاظ تخلف مستأجر حق کسب و پیشه وی ساقط میشود هیچ مبلغی به مستأجر بابت حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت نخواهد شد.
۵٫ تخلیه به جهت تخریب و نوسازی:[۵] از دیگر موارد تخلیه مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ تخلیه به جهت تخریب و نوسازی است؛ یعنی در صورتی که موجر قصد نوسازی ملک خود را داشته باشد می‌تواند با اخذ جواز تخریب و نوسازی نسبت به تخلیه ملک خود مستند به بند یک ماده ۱۵ اقدام نماید.
۶٫ تخلیه به جهت نیاز شخصی:[۶] علاوه بر موارد ذکر شده موجر می‌تواند به موجب بند دوم و سوم ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر به جهت نیاز به محل استیجاری (نیاز به سکونت با کسب و کار)درخواست تخلیه نماید که با احراز شرایط دادگاه حکم به تخلیه را صادر خواهد کرد.
[۱]. برای مطالعه بیشتر ر.ک، مهدی زینالی، تخلیه به جهت انتقال به غیر، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۲] . برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی، تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۳] . برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی، تخلیه به جهت تغییر شغل، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۴] . برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی، تخلیه به جهت تعدی و تفریط، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۵]. برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی، تخلیه به جهت تخریب و نوسازی، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۶]. برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی، تخلیه به جهت نیاز شخصی، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
| مشخصات طرفین | نام | نام خانوادگی | نام پدر | سن | شغل | محل اقامت- خیابان – کوچه – پلاک- کدپستی | |
| خواهان | |||||||
| خوانده | |||||||
| وکیل | |||||||
| خواسته یا موضوع | مطالبه اجور معوقه به میزان …… ریال و تخلیه به علت انقضاء مدت به انضمام کلیه خسارات قانونی | ||||||
| دلایل و منضمات | کپی مصدق: ۱٫ سند مالکیت ۲٫ قرارداد اجاره | ||||||
| ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی | |||||||
| احتراماً به استحضار می‌رساند:
اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در مورد اجاره… باب واحد مسکونی/تجاری به نشانی …جزء پلاک ثبتی …./…. بخش … منعقد کرده ایم. نظر به اینکه اولاً: خوانده/خواندگان از تاریخ ……لغایت …. جمعاً به میزان …… ماه از پرداخت اجور متعلقه خودداری می نمایند که با عنایت به اجاره بهای ماهیانه به میزان……ریال جمعاً …… ریال را شامل می شود و ثانیاً: با توجه به اینکه …… مدت اجاره مقرر از تاریخ ……لغایت …… در تاریخ منقضی گردیده است؛ فلذا صدور حکم محکومیت خوانده/خواندگان به پرداخت اجور معوقه به میزان …… ریال و نیز تخلیه به علت انقضاء مدت مستنداً به مواد ۴۹۴ قانون مدنی و ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.
|
|||||||
| محل امضاء – مهر – اثر انگشت | |||||||
| شماره و تاریخ ثبت دادخواست | ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.
نام و نام خانوادگی ارجاع
|
||||||
چراغ دانش ناشر تخصصی کتب حقوقی کاربردی، آموزشی است که با مدیریت مهدی زینالی با شماره مجوز ۴۷۰۷ از سال ۱۳۹۳ اقدام به چاپ نشر ۵۰۰ عنوان کتاب های حقوقی به ویژه کتاب کاربردی و آموزشی ویژه قضات وکلا و دانشجویان را به سرانجام رسانده است.
© استفاده از مطالب انتشارات چراغ دانش فقط برای مقاصد غیر تجاری و با ذکر منبع بلامانع است. تمامی حقوق مادی و معنوی این وبسایت متعلق به (چراغ دانش) می باشد.
