تخلیه-در-رویه
حکم تخلیهتخلیه-در-رویه

دعوای تخلیه در رویه دادگاه‌ها

360,000 ریال

عنوان کتاب: دعوای تخلیه در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: مهدی زینالی ( وکیل پایه یک دادگستری )

ناشر: انتشارات چراغ دانش

ناظر چاپ: رسول زینالی

ویراستار: مریم حق‌پرست

نوبت چاپ: دوم/۱۳۹۶

قطع و تیراژ: وزیری/ ۱۰۰۰ نسخه

کدکتاب:۳۴

توضیحات

مشتمل بر :

حکم تخلیه

مقدمه.

معرفی ونمونه دادخواست دعوای تخلیه.

معرفی دعوای تخلیه.

مبحث اول: مفهوم تخلیه و تفاوت آن با خلع ید..

گفتار اول :مفهوم تخلیه.

مبحث دوم: دعوای تخلیه براساس قانون حاکم بر قرارداد اجاره.

گفتار اول: تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶٫

گفتار دوم: تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ با پرداخت حق سرقفلی..

گفتارسوم: تخلیه محل‌های مسکونی و محل‌های تجاری بدون پرداخت حق سرقفلی..

گفتار چهارم: مراجع صالح برای تخلیه.

تخلیه بدلیل انقضاء مدت..

تخلیه و مطالبه اجور معوقه.

تقاضای صدور دستور تخلیه به جهت انقضاء مدت..

تخلیه به علت تعدی و تفریط..

تخلیه به جهت تخلف از شروط..

تخلیه به علت انتقال به غیر.

تخلیه به جهت تغییر شغل..

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی..

دعوای تخلیه در آرای دیوان‌عالی کشور.

آرای وحدت رویه دیوان‌عالی کشور.

مطالبه دعوای اجرت المثل از سوی مؤجر.

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور.

عدم شمول حق کسب و پیشه برای مطب پزشکان..

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور.

عدم شمول حق کسب و پیشه برای دفاتر وکلا..

قلمرو قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲٫

قلمرو قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵٫

آرای اصراری دیوان‌عالی کشور.

حق مراجعه مستأجر به مزاحم در استیفا از منافع..

اثر انقضای مدت در عقد اجاره.

عدم امکان مطالبه حق تعمیرات بعد از تخلیه.

منفسخ شدن قرارداد اجاره به دلیل عوامل فورس ماژور.

آرای شعب دیوان‌عالی کشور.

حق طرح دعوای تخلیه مورد اجاره علی‌رغم اقدام از طریق اداره ثبت…

درخواست تأخیر اجرای حکم راجع به تخلیه.

مطالبه اجرت‌المثل مسبوق به درخواست تخلیه.

دعوای تخلیه مشمول مقررات آیین‌نامه تعدیل مال‌الاجاره.

دادگاه صالح رسیدگی به دعوای تخلیه.

مطالبه تخلیه ید از اعیان مرهونه و مستأجره.

دعوی مطالبه تخلیه و اجرت‌المثل از مستأجر.

درخواست تخلیه از طرف خواهان در مرحله پژوهش….

مطالبه تخلیه و تسلیط از سهم خود.

اجرت‌المثل زمان بعد از فسخ اجاره و تخلیه.

تقاضای تخلیه عین مستأجره و پرداخت اجرت‌المثل..

اجرت‌المثل پس از انقضای مدت اجاره.

درخواست تخلیه و مطالبه اجرت‌المثل..

شرط پرداخت اجرت‌المثل به میزان اجرت‌المسمی..

موکول پرداخت ثمن به تخلیه.

دعاوی تخلیه در آرای دادگاه‌ها

مبحث اول: آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر.

صدور حکم مبنی بر تخلیه سه دانگ محل مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر.

فسخ و تخلیه مورد اجاره تجاری به علت انتقال به غیر.

شرط تحقق تخلیه مورد تجاری به لحاظ نیاز شخصی در مالکیت مشاعی..

تخلیه از مورد اجاره به دلیل انقضای مدت..

پرداخت سرقفلی و ودیعه جهت تخلیه شرط ایجاد حق تقاضای اجرت‌المثل ملک مشمول قانون ۱۳۷۶

اثر فسخ قرارداد انتقال اجاره قبل از انتقال به مستأجر جدید بر حق دعوای تخلیه موجر.

ابطال دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف..

تخلیه و تحویل مورد اجاره به علت احداث ساختمان جدید.

عدم استماع دعوای خلع‌ید موجر علیه متصرف در صورت انتقال اجاره توسط مستأجر.

تقاضای تخلیه به موجب عدم پرداخت اقساط اجاره.

استحقاق اجرت‌المثل با امتناع از تخلیه مورد اجاره.

عدم اخذ ثمن بایع از مشتری به علت تخلف مستأجر از تخلیه عین مستأجره.

مطالبه مابه‌التفاوت و تخلیه عین مستأجره.

تخلیه یک باب آپارتمان..

ابطال شرط تعهد تخلیه مورد صلح موضوع سند رسمی صلح..

مبحث دوم: آرای دادگاه های انتظامی قضات…

صدور حکم تخلیه به لحاظ عدم تودیع اجور معوقه.

صدور حکم تخلیه به لحاظ عدم حضور در دفترخانه.

تخلیه مغازه مورد اجاره به لحاظ احتیاج شخصی..

صدور حکم تخلیه بدون تعیین حق سرقفلی برای مستأجر.

تخلیه و تعیین میزان حق کسب و پیشه و تودیع آن..

صدور حکم تخلیه ازطرف شخص فاقد ابلاغ قضائی..

صدور حکم تخلیه بدون رعایت ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر.

توافق در تخلیه مورد اجاره.

تخلیه محل کسب و پیشه و تجارت پس از انقضای مدت اجاره و تعیین سرقفلی..

رأی بر تخلیه بر مبنای تخلف از شرط مندرج در اجاره‌نامه.

رأی بر تخلیه مغازه با قبول استحقاق مستأجر به دریافت حقوق صنفی..

تقاضای تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر بدون رضای موجر.

صدور حکم تخلیه به علت انقضای مدت اجاره.

اصدار حکم عسر و حرج بعد از صدور حکم تخلیه.

عدم پیش‌بینی صدور حکم تخلیه به لحاظ انقضای مدت اجاره در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر

تخلیه محل کسب برخلاف قانون روابط موجر و مستأجر.

تقاضای تخلیه طبق قانون روابط موجر و مستأجر.

صدور حکم تخلیه با تعیین حق کسب و پیشه.

رد دعوای خواهان بر تخلیه مغازه استیجاری..

صدور حکم تخلیه با رعایت مهلت ۲ ماهه.

تخلیه محل استیجاری بانک…

تخلیه مغازه به علت عدم پرداخت اجور.

تقاضای تخلیه با اثبات تعدی یا تفریط مستأجر در عین مستأجره.

ارائه دلیل برای تخلیه محل اجاره تجاری..

عدم صدور حکم تخلیه در صورت تعدی نکردن مستأجر.

مطالبه اجور و تقاضای تخلیه.

حکم تخلیه به علت نیاز موجر.

صدور حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها

تقاضای تخلیه به لحاظ انقضای مدت اجاره از طرف شخص بدون سمت…

تقاضای تخلیه محل کسب بدون شرایط قانون روابط موجر و مستأجر.

عدم پرداخت اجاره بها موجبی برای حکم تخلیه.

تقاضای فسخ حکم تخلیه مورد اجاره.

تخلیه عین مستأجره به استناد تغییر شغل..

عدم تعیین مهلت جهت تخلیه مورد اجاره.

عدم رعایت قوانین مربوط به تخلیه اماکن تجاری استیجاری..

تخلیه ملک مشاعی..

تخلیه عین مستأجره موقوفه.

تأخیر اجرای حکم تخلیه.

حکم تخلیه به لحاظ امتناع مستأجر از پرداخت اجاره‌بها

تخلیه به علت نیاز شخصی..

تخلیه سه دانگ از ملک مورد تنازع.

امر مختومه شدن دعوای تخلیه مورد اجاره.

توافق بر نحوه تخلیه مورد اجاره.

صدور حکم تخلیه بدون ابلاغ دادخواست و ضمائم آن..

تخلیه سه سهم از پنج سهم ملک مشاعی..

اتمام مدت اجاره و تخلیه آن..

تخلیه در املاک مشاعی با درخواست احد از مالکین مشاعی..

تخلیه مغازه به لحاظ تعهد داده شده و مقفل بودن دکاکین..

انجام اقدامات قانونی در مورد حکم تخلیه صادره علیه کارگران..

دعاوی تخلیه در نشست‌های قضائی..

حکم تخلیه در ملک انتقال شده و حدوث عیوب..

تخلیه ملک و مطالبه خسارت..

تکلیف دادگاه در صورت اشتباه بودن تخلیه ملک…

اعمال ماده ۳۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی در خصوصی تخلیه اماکن استیجاری..

نحوه اقدام مستأجر در خصوص اعتراض به دستور دادگاه در تخلیه اماکن استیجاری..

تکلیف دادگاه بدوی در صورت صدور حکم خلاف حکم قطعی مرجع تجدیدنظر در خواسته تخلیه

صلاحیت دادگاه ویژه در صدور حکم تخلیه و خلع‌ید.

جواز اظهارنظر دادرس در دو موضوع مرتبط تخلیه.

تغییر خواسته در غیر جلسه اول دادرسی در ارتباط با حکم تخلیه.

تنظیم سازش‌نامه توسط مدیر دفتر و اعتبار آن در دعوای تخلیه مورد اجاره.

رسیدگی و اجرای حکم در خصوص دعوای تخلیه عین مستأجر توسط مالک مشاعی..

اقدام بعدی موجر در صورت عدم وصول قبوض لازم‌الاجرای اجاره‌بها

اجازه تقدیم دادخواست تخلیه از سوی مالک عرصه.

عدم تخلیه ملک پس از انقضای مدت اجاره بدون استیذان در رضایت موجر.

انتقال مورد اجاره به غیر و درخواست تخلیه.

طریقه تخلیه اماکن آموزش و پرورش…

نحوه تخلیه در صورتی که مالک منافع خوانده است و مالک عرصه اداره اوقاف..

حکم صادره در خصوص تخلیه و اجور معوقه قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶

تخلیه مغازه‌ای که در سال ۱۳۶۸ به اجاره داده شده است…

تجویز انتقال منافع به غیر.

اثر عدم قید مهلت سه ماهه تخلیه در حکم دادگاه.

تخلیه واحدهای مسکونی سازمانی..

نحوه تخلیه ملکی که بدون اذن موجر به احد از وراث مستأجر انتقال داده شده.

حق مطالبه سرقفلی هنگام تخلیه.

دستور یا حکم تخلیه به لحاظ عدم رعایت شروط مندرج در قانون..

تخلیه منزل استیجاری به استناد ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر.

قانون حاکم بر روابط موجر و مستأجری که آخرین قرارداد آن‌ها در سال ۱۳۷۷ منعقد شده است

نقض دستور تخلیه ملک استیجاری..

تعلق حق کسب و پیشه و حکم تخلیه.

درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر.

عدم تخلیه ملک اجاری با تأدیه سرقفلی و پیش پرداخت آن..

تخلیه حق کسب و پیشه کمک دندان‌پزشکان تجربی..

شرط پرداخت حق سرقفلی منوط به تخلیه عین مستأجره.

تخلیه مورد اجاره با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت..

تخلیه عین مستأجره که با سند عادی به اجاره داده شده.

تقاضای تخلیه بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ درصورتی‌که قرارداد منطبق با قانون سال ۱۳۵۶ باشد

احتساب ابتدای مهلت تخلیه طبق قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶٫

قابلیت استماع دعوای عسر و حرج مستأجر در دستور تخلیه.

صدور حکم تخلیه در موردی که یکی از موجرین دادخواست خود را مسترد کند.

امکان تخلیه درصورتی‌که موجر مدعی مفقود شدن اسناد یا اعسار از پرداخت ودیعه شود.

نحوه صدور حکم تخلیه درصورتی‌که مالک خود حاضر به خرید حق کسب و پیشه نباشد.

پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجری که حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

امکان حکم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجری که در مدت طولانی باعث رونق محل شده

تخلیه محل به استناد انقضای مدت اجاره.

قانون حاکم بر تخلیه اماکن استیجاری..

رویه جاری جهت رسیدگی به درخواست تخلیه امکان استیجاری..

ممانعت از اجرای حکم تخلیه عین مستأجره.

آثار ممانعت موجر از پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه.

چگونگی حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۷۶

قانون حاکم بر قراردادهای عادی اجاره بدوم رعایت ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

ضرورت وجود دو شاهد در هنگام عقد قرارداد استیجاری جهت صدور حکم تخلیه.

دستور تخلیه در مرجع قضائی..

مرجع یا مراجع صالح برای تخلیه اماکن استیجاری با سند رسمی..

ادعای جعل در اجاره‌نامه و تأثیر آن بر تخلیه.

معیار استرداد سرقفلی اخذ شده از مستأجر در انقضای مدت اجاره و تخلیه.

دستور تخلیه بدون احضار مستأجر و تطبیق مراتب…

تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز.

تجدید بنای جزئی و تخلیه عین مستأجره.

اشتباه دستور فضائی در تخلیه عین مستأجره.

شراکت در بخشی از منافع مستأجره و صدق انتقال به غیر و تخلیه مورد اجاره.

ادعای ورثه بر حق کسب و پیشه و تقاضای صدور حکم تخلیه.

مبدأ مهلت مقرر در ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶٫

حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز در زمان تخلیه.

عدم جواز تأخیر در اجرای دستور تخلیه مورد اجاره.

عدم تأدیه اجاره‌بها به خود موجر و اعمال ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶٫

صرف‌نظر کردن از دعوا پس از صدور اجراییه به پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره

پرداخت قرض‌الحسنه یا سرقفلی هنگام تخلیه.

درخواست تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه موجر پس از استرداد وجه.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه.

انتقال مورد اجاره به غیر و استحقاق حق کسب و پیشه.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکا

نحوه تخلیه مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره.

قانون روابط موجر و مستأجر و آثار ابلاغ رأی قطعی..

بررسی ادعای مستأجر مبنی بر اشتباه در صدور دستور تخلیه.

فسخ اجاره اول و تخلیه ید مستأجر دوم.

چگونگی رسیدگی به تخلیه مغازه پلمپ شده توسط شهرداری..

اخذ مبلغ معین مشروط به تخلیه مورد اجاره قبل از سر رسید.

نحوه اجرای حکم تخلیه به محل سکونت سفرا

متعهد شدن مالک جدید مورد اجاره به مستأجر سابق از جهت استرداد پول متعهد.

درخواست تخلیه از طرف مستأجری که حق واگذاری نداشته.

استماع درخواست تخلیه از طرف مالک به علت تخلف مستأجر.

عدم صدور حکم تخلیه در صورت پرداخت مازاد بر اجور معوقه.

درخواست تخلیه به علت تعدی و تفریط..

ورود ثالث به خواسته تخلیه از باب تعلیق نصف سرقفلی..

عدم پرداخت و یا تأخیر در پرداخت اجاره‌بها موجبی برای درخواست تخلیه.

واگذاری منافع مورد اجاره توسط شریک به شریک دیگر.

مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه.

عسر و حرج واحد آموزشی بعد از صدور رأی تخلیه.

صدور حکم تخلیه در صورت ارتکاب مستأجر به تخریب مورد اجاره.

درخواست تخلیه از دادگاه به جای مراجعه به ثبت…

مسکوت موضوع سرقفلی و یا پیش پرداخت در سند رسمی اجاره.

تخلیه و حقوق کسب و پیشه مطب یا دفتر وکالت…

تجویز انتقال منافع بدون تقدیم دادخواست تخلیه.

ارائه سند مالکیت برای تقاضای اجاره‌بها یا درخواست تخلیه.

دعوای سازمان دولتی به خواسته تخلیه مورد اجاره به علت احتیاج شخصی..

عدم حضور مستأجر برای تنظیم سند رسمی اجاره به علت صدور حکم تخلیه.

موکول تأدیه حق کسب و پیشه به تخلیه مورد اجاره. ۲۵۵

عدم وصول حق کسب و پیشه بعد از صدور حکم تخلیه. ۲۵۵

مهلت صدور اجراییه مبنی بر تخلیه محل کسب…

مصادیق تعدی و تفریط جهت درخواست تخلیه از دادگاه.

تلف مورد اجاره در جریان رسیدگی به دعوای مالک دایر بر تخلیه مستأجره.

کفایت پروانه ساختمان یا گواهی شهرداری برای رسیدگی به دعوای تخلیه.

تقاضای اجراییه حکم تخلیه از طرف مالک جدید.

ملغی الاثر شدن حکم تخلیه.

عدم حق تخلیه و مطالبه اجور با انتقال منافع مورد اجاره توسط ورثه مستأجر.

تقاضای تخلیه به علت تخلف مستأجر در پرداخت اجاره‌بها

استرداد قرض‌الحسنه در اختیار موجر پس از حکم تخلیه و تسویه‌حساب..

عدم قطع و زایل شدن رابطه و حقوق موجر و مستأجر پس از حکم تخلیه.

حکم تخلیه کارکنان تعمیرگاه‌ها

رسیدگی دادگاه و اجرای حکم تخلیه عین مستأجره توسط مالک مشاعی..

مطالبه اجاره‌بها یا اجرت المثل یا حکم تخلیه از اموال فراریان..

تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی توسط مالک یا ذی‌نفع..

طرح دعاوی تخلیه و خلع‌ید توسط کمیته امداد امام.

دعاوی حکم تخلیه در نظریه‌های مشورتی..

بهای خواسته در دعوی خلع‌ید غاصبانه یا استیجاری یا امانی..

درخواست تخلیه احد از شرکا علیه مستأجر ملک مشاع.

اثر تعهد مستأجر بر تخلیه ملک نزد بازپرس…

اثر شرط افزایش اجاره‌بها در صورت عدم تخلیه ملک…

جمع دعوای تخلیه ید از عین مستأجره و مطالبه اجرت‌المثل..

درخواست تخلیه پس از ابلاغ اخطاریه بیش از یک بار به مستأجر برای پرداخت اجور.

نحوه تخلیه ساختمان‌های استیجاری دولت…

حکم تخلیه مورد اجاره به‌منظور احتیاج شخصی موجر.

صدور حکم تخلیه در صورت عدم پرداخت اجور در مهلت معوقه.

حکم تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مبنی بر تخلیه یا بر بطلان دعوای خواهان.

تخلیه موقوفه به استناد قانون تجدید قرارداد.

تخلیه عین مستأجره به علت تخلف از پرداخت اجاره‌بها و وصول اجاره‌بهای مورد تخلف…

تقاضای تخلیه مورد اجاره با انقضای مدت اجاره.

توقیف عملیات اجرایی و منع صدور برگ اجرایی در خصوص تخلیه مورد اجاره.

غیر مالی بودن دعوای تخلیه از اعیان مستأجره.

هزینه دادرسی دعوی تخلیه عین مستأجره توأم با مطالبه اجور معوقه.

تقاضای صدور اجراییه حکم تخلیه ظرف یک سال..

تخلیه ملک مشاع.

بی اثر بودن تعهد بر عدم دریافت حق سرقفلی در زمان تخلیه.

تراضی طرفین در تعیین مال‌الاجاره.

مرجع رسیدگی به تخلیه املاک استیجاری تحت سرپرستی دادگاه‌های انقلاب..

تخلیه مورد اجاره مشاعی..

تکلیف مستأجر در فسخ دادنامه تخلیه توسط مرجع بالاتر.

قانون حاکم بر تخلیه انباری‌های جمع‌آوری و انبار کردن کالاها

درخواست تخلیه بعد از تعدیل اجاره‌بها

تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر توسط یکی از ورثه.

درخواست تخلیه مستأجر سابق از مستأجر ثالث پس از انقضای مدت اجاره.

صدور حکم تخلیه با تغییر شغل موقت و برای مدت کوتاه.

درخواست تخلیه به علت تنظیم اجاره‌نامه بعد از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶٫

درخواست تخلیه به علت انتقال سهم به شریک دیگر.

تقاضای صدور اجراییه بر تخلیه از اداره ثبت…

تقاضای تخلیه زمین‌های زراعی و کشاورزی..

وجود مستحدثات در محل اجرای حکم تخلیه، خلع‌ید یا رفع تصرف..

تخلیه ید از عین مستأجره و مطالبه اجرت‌المثل..

هزینه دادرسی تخلیه و مطالبه اجور.

دعوای خلع‌ید مالی ولی تخلیه غیر قانونی است.

تخلیه و خلع‌ید مالی است یا غیرمالی..

دعاوی تخلیه در قوانین و مقررات قانونی..

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶٫

فصل اول- کلیات..

فصل دوم- میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن..

فصل سوم- در تنظیم اجاره‌نامه.

فصل چهارم- موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره.

فصل پنجم- حق کسب یا پیشه یا تجارت..

فصل ششم- تعمیرات..

قانون روابط موجر و مستأجر.

فصل اول- روابط موجر و مستأجر.

فصل دوم- سرقفلی..

آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶٫

مقررات اجاره در قانون مدنی..

فصل چهارم- در اجاره.

مبحث اوّل- در اجاره اشیاء.

مبحث دوم- در اجاره حیوانات..

مبحث سوم- در اجاره اشخاص….

فقره اوّل- در اجاره خدمه و کارگر.

فقرۀ دوم- در اجاره متصدی حمل و نقل..

منابع و مآخذ..

دعوای تخلیه در رویه دادگاه‌ها

معرفی دعوای تخلیه

مفهوم تخلیه و تفاوت آن با خلع ید

گفتار اول :مفهوم تخلیه

 دعوای تخلیه در روابط استیجاری معمولاً از طرف موجر علیه مستأجر مطرح می‌شود. معمول‌ترین حالت آن هنگام انقضاء مدت اجاره است. درصورتی که مدت اجاره پایان یافته باشد ولی مستأجر عین مستأجره را تخلیه ننماید موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه از طریق مراجع قضائی (درحال حاضر شورای حل اختلاف) اقدام به تخلیه ملک خود نماید. در صورتی که مدت اجاره منقضی نشده باشد برای طرح دعوای تخلیه لازم است شرطی مبنی بر فسخ و تخلیه در قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در چنین وضعیتی دعوای تخلیه همراه با درخواست اعلان فسخ قرارداد اجاره مطرح می‌شود. به عنوان مثال ممکن است دعوای تخلیه همراه دعوای فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها یا عدم رعایت شرط یا تعهد مندرج در قرارداد اجاره مطرح شود، یعنی موجر مستنداً به شرط مندرج در قرارداد اجاره فسخ و تخلیه را درخواست نماید و در دادخواست «صدور حکم به اعلان فسخ و تخلیه» را با هم مطالبه کند.

گفتار دوم: تفاوت خلع‌ید و تخلیه ید

اگر چه از یک دیدگاه دعوای خلع ید اعم از تخلیه است اما تفاوتهایی که  باختصاراً  ذکر میشود مرز بین این دو دعوا می باشد:

۱٫ تفاوت در ارکان دعوا: منشأ دعوای خلع‌ید غصب است به نحوی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد حال آنکه در دعوای تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه همانطور که گذشت به جهت پایان یافتن  مدت اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح می‌شود به عبارتی ساده‌تر دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود که ید متصرف (خوانده) مأذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی شروع شده و به ‌اصطلاح مسبوق به اذن است در حالی که در دعوای خلع‌ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرفات غاصبانه است.

برای طرح دعوای (تخلیه) مالکیت عین ملک شرط نمی‌باشد و صرف مالکیت منافع کفایت می‌کند. اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است به دیگر سخن صدور حکم در دعوای خلع ید مستلزم اثبات و احراز مالکیت خواهان است حال آنکه در دعوای تخلیه صرف مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می‌کند.

۲٫ تفاوت در موضوع دعوا: موضوع دعوای خلع‌ید الزاماً مال غیرمنقول می‌باشد لیکن موضوع دعوای تخلیه ید ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد.

۳٫ تفاوت در مالی یا غیرمالی بودن دعوا: دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است؛ بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع‌ید دارد؛ اما دعوای خلع‌ید، یک دعوای مالی محسوب می‌شود.

مبحث دوم: دعوای تخلیه براساس قانون حاکم بر قرارداد اجاره
قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستأجر از دیرباز مورد توجه قانون‌گذار بوده، به طوری که در هر برهه‌ای بنا به مصالح و شرایط حاکم بر کشور و در جهت حفظ تعادل عرضه و تقاضا و همچنین  ایجاد امنیت خاطر برای مالکین در جهت تخلیه  و رعایت حقوق قانونی مستأجرین تغییر پیدا کرده و این تغییر مستقیماً بر نحوه طرح دعوای تخلیه مؤثر بوده است. صرف‌نظر از قوانین مختلفی که در زمینه روابط موجر و مستأجر تاکنون تصویب شده است درحال حاضر در کشورمان دو قانون با قابلیت‌ها و شرایط متفاوت در مورد روابط موجر و مستأجر در حال اجراست که هر کدام را مختصر به بحث می‌نشینیم.

گفتار اول: تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

از جمله قوانین مجری در زمینه روابط موجر و مستأجر، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشد که تا سال ۱۳۶۲ به صورت کامل قابلیت اجرایی داشت و از سال ۱۳۶۵ صرفاً در خصوص اماکن تجاری اجرا می شد اما در سال ۱۳۷۶ با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر کارایی خود را در مورد روابط استیجاری محل‌های تجاری جدید‌التأسیس از دست داد. با این همه قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در حال حاضر به موجب ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و بندهای ۲ و ۳ آیین‌نامه این قانون در مورد روابط استیجاری تجاری که در زمان حکومت و اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ متولد شده‌اند قابلیت اجرا دارد؛ به عبارت دیگر، روابط استیجاری محل‌های تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ و با شرایطی قبل از سال ۱۳۶۵ ایجاد شده‌اند هنوز تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشد. با توجه به اینکه موضوع کتاب حاضراعم از تخلیه اماکن تجاری و مسکونی مشمول قوانین روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶  و ۱۳۵۶ است لذا در این مجال به صورت مختصر به توضیح موارد تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می پردازیم :

۱٫ تخلیه به جهت انتقال به غیر:[۱] یکی از مواردی که برابر قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ موجر می‌تواند علیه مستأجر دعوای تخلیه مطرح نماید، انتقال مورد اجاره به فرد دیگراست. برابر ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مستأجر محل تجاری مشمول این قانون حق انتقال مورد اجاره را به دیگری ندارد. در صورتی که مستأجر بدون حق انتقال مندرج در اجاره‌نامه یا اخذ اجازه از مالک یا دادگاه، اقدام به انتقال نماید مالک می‌تواند تخلیه او را از دادگاه بخواهد و با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت محل را تخلیه کند

۲٫ تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها:[۲] قانون‌گذار در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ به مسئله «پرداخت اجاره‌بها» اهمیت فراوان داده و عدم پرداخت اجاره‌بها را از موارد تخلیه قرار داده است به طوری که موجر با جمع شرایط مقرر قانونی می‌تواند به استناد بند ۹ ماده ۱۴ قانون مورد بحث و تبصره‌های آن نسبت به تخلیه ملک تجاری خود به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها اقدام نماید.

۳- تخلیه به جهت تغییر شغل:[۳] از دیگر موارد طرح دعوای تخلیه در مورد محل‌های استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بند ۷ ماده ۱۴ است به موجب این بند در صورتی که مستأجر شغل مندرج در اجاره‌نامه را تغییر دهد موجر می‌تواند به استناد این تغییر درخواست تخلیه نماید مشروط بر اینکه شغل جدید مشابه شغل سابق نباشد.

۴٫ تخلیه به جهت تعدی و تفریط:[۴] برابر بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر، اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد موجر حق درخواست تخلیه را دارد منظور از تعدی و تفریط آن است که مستأجر از انجام تعهدات عرفی یا قراردادی خود نسبت به عین مستأجره خودداری نماید و یا نسبت به عین مستاجره اقدامی خارج از  عرف یا قرارداد انجام دهد.

نکته: در موارد صدرالذکر جزء بند ۱ که موجر مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر است به لحاظ تخلف مستأجر حق کسب و پیشه وی ساقط می‌شود هیچ مبلغی به مستأجر بابت حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت نخواهد شد.

۵٫ تخلیه به جهت تخریب و نوسازی:[۵] از دیگر موارد تخلیه مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ تخلیه به جهت تخریب و نوسازی است؛ یعنی در صورتی که موجر قصد نوسازی ملک خود را داشته باشد می‌تواند با اخذ جواز تخریب و نوسازی نسبت به تخلیه ملک خود مستند به بند یک ماده ۱۵ اقدام نماید.

۶٫ تخلیه به جهت نیاز شخصی:[۶] علاوه بر موارد ذکر شده موجر می‌تواند به موجب بند دوم و سوم ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر به جهت نیاز به محل استیجاری (نیاز به سکونت با کسب و کار)درخواست تخلیه نماید که با احراز شرایط دادگاه حکم به تخلیه را صادر خواهد کرد.

[۱].  برای مطالعه بیشتر ر.ک، مهدی زینالی، تخلیه به جهت انتقال به غیر، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۲] . برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی،  تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۳] . برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی، تخلیه به جهت تغییر شغل، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۴] . برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی، تخلیه به جهت تعدی و تفریط، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۵]. برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی، تخلیه به جهت تخریب و نوسازی، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫
[۶]. برای مطالعه بیشتر ر.ک. مهدی زینالی، تخلیه به جهت نیاز شخصی، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫

 

نمونه دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه

مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت- خیابان کوچه پلاک- کدپستی
خواهان            
خوانده            
وکیل            
خواسته یا موضوع مطالبه اجور معوقه به میزان …… ریال و تخلیه به علت انقضاء مدت به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات کپی مصدق: ۱٫ سند مالکیت ۲٫ قرارداد اجاره
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در مورد اجاره… باب واحد مسکونی/تجاری به نشانی …جزء پلاک ثبتی …./…. بخش … منعقد کرده ایم. نظر به اینکه اولاً: خوانده/خواندگان از تاریخ ……لغایت …. جمعاً به میزان …… ماه از پرداخت اجور متعلقه خودداری می نمایند که با عنایت به اجاره بهای ماهیانه به میزان……ریال جمعاً …… ریال را شامل می شود و ثانیاً: با توجه به اینکه …… مدت اجاره مقرر از تاریخ ……لغایت …… در تاریخ منقضی گردیده است؛ فلذا صدور حکم محکومیت خوانده/خواندگان به پرداخت اجور معوقه به میزان …… ریال و نیز تخلیه به علت انقضاء مدت مستنداً به مواد ۴۹۴ قانون مدنی و ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

محل امضاء مهر اثر انگشت  
شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

 

آرای وحدت رویه دیوان‌عالی کشور

مطالبه دعوای اجرت المثل از سوی مؤجر

درصورتی که مؤجر با مستأجر اماکن مسکونی راجع به میزان اجرت‌المثل و کیفیت پرداخت آن برای خود حقی قائل باشند می‌توانند با توجه به شرایط و مقررات قانونی اقامه دعوی نمایند.

شماره رأی: ۴

تاریخ رأی: ۱۹/۲/۱۳۶۳

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور
گرچه به موجب مقررات قانون جدید روابط مؤجر و مستأجر مصوب اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ حکم ماده ۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ و ماده واحده اصلاحی آن راجع به تعدیل اجاره بها در مورد اماکن مسکونی به ترتیبی که در آن ماده واحده اصلاحی مقرر بوده، ملغی‌الاثر گردیده، ولی این امر مانع این نیست که با لحاظ مرجعیت عام دادگاه‌های دادگستری و با توجه به صراحت ماده ۱۵ قانون جدید روابط مؤجر و مستأجر اگر مؤجرین و مستأجرین اماکن مسکونی راجع به میزان اجرت‌المثل و کیفیت پرداخت آن برای خود حقی قائل باشند بتوانند بر طبق مقررات قانونی مدنی و مقررات قانون جدید و شرایط مقرر بین خود در دادگاه‌ها اقامه دعوی نمایند. بنابراین، رأی شعبه ۳۱ دادگاه عمومی تهران که نتیجتاً متضمن این معنی است منطبق با موازین قانونی تشخیص می‌گردد.

 این رأی بر طبق ماده ۳ اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب مردادماه ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

عدم شمول حق کسب و پیشه برای مطب پزشکان

مطب پزشکان محل کسب و پیشه و یا تجارت محسوب نمی‌گردد و تخلیه این اماکن مشمول مقررات قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ و قانون مدنی می‌باشد.

شماره رأی: ۵۷۶

تاریخ رأی: ۱۴/۷/۱۳۷۱

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور
اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرض خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران مورد استفاده واقع می‌شود محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی‌گردد تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد. تخلیه این اماکن هم مشمول مقررات روابط مؤجر و مستأجر مصوب سیزدهم اردیبهشت‌ماه ۱۳۶۲ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است؛ بنابراین، رأی شعبه پنجم دادگاه حقوقی یک اهواز که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود.

این رأی بر طبق ماده ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مردادماه ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

عدم شمول حق کسب و پیشه برای دفاتر وکلا

به دفاتر وکلای دادگستری حق کسب و پیشه و تجارت تعلق نمی‌گیرد و مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۵۶ نمی‌باشد.

شماره رأی: ۶۰۷

تاریخ رأی: ۲۰/۶/۱۳۷۵

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

نظر به اینکه شغل وکالت دادگستری تابع قانون خاص بوده و طبق آیین‌نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلی است برای پذیرایی موکلین و تنظیم امور وکالتی که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره هیچ‌یک از مشاغل احصاء شده در ماده ۲ قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره یک ماده ۲ قانون نظام صنفی مصوب ۱۳/۴/۵۹ شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات نظام صنفی مستثنی می‌باشد؛ لذا به اقتضای مراتب فوق دفتر وکالت دادگستری را نمی‌توان از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ می‌باشد. علی‌هذا به نظر اکثریت اعضاء هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور آراء صادره از دادگاه‌های حقوقی اهواز و بندرعباس که بر تخلیه محل مورد اجاره (دفتر وکالت) اصدار یافته، صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص می‌شود.

 این رأی بر طبق ماده ۳ از قانون مواد الحاقی به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

 قلمرو قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲

شمول ماده ۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ به کلیه اماکن مسکونی

شماره رأی: ۵۲۰

تاریخ رأی: ۹/۱۲/۱۳۶۷

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

ماده اول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۶۲ علی الاطلاق کلیه اماکن مسکونی را که به شرح این ماده به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود مشمول قانون مزبور قرار داده و ماده ۱۵ این قانون با ماده اول آن تعارض ندارد و از حکم کلی آن مستثنی نمی‌باشد؛ بنابراین، کلیۀ اماکن مسکونی که به شرح ماده اول به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بعداً داده شود تابع مقررات قانون مزبور و ماده ۴۹۴ قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین است و رأی شعبه دوم دادگاه حقوقی ۱ ارومیه که بر اساس این نظر صادر شده، صحیح تشخیص می‌شود.

این رأی بر طبق ماده ۳ از مواد الحاقی به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

[۱] . ر.ک. توحید زینالی، قوانین و مقررات مرتبط با سرقفلی، تهران، چراغ دانش، ۱۳۹۳٫

 آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر

صدور حکم مبنی بر تخلیه سه دانگ محل مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر

انتقال منافع عین مستأجره از سوی یک شریک به شریک دیگر به علت اینکه شریک نیز خود مستأجر مورد اجاره است و حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده کند، از مصادیق تخلیه به علت انتقال به غیر نمی‌باشد.

دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۵۰۰۰۰۶۳

تاریخ: ۲۶/۰۱/۱۳۹۲

رأی شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای خواهان بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی (سازمان اموال و املاک) با نمایندگی حقوقی آقای (ح.ت.) به طرفیت خواندگان به خواسته صدور حکم مبنی بر تخلیه سه دانگ محل مورد اجاره موضوع اجاره‌نامه رسمی شماره ۲۰۶۴۴ مورخه ۱۲/۱۰/۵۰ جزو پلاک ثبتی شماره ۷۷۷/۴۶۷۷ بخش ۷ تهران به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر با احتساب کلیه خسارات دادرسی نماینده بنیاد مدعی است که خوانده ردیف اول سه دانگ از شش‌دانگ محل مورد اجاره را به همراه مورث خواندگان ردیف‌های دوم الهی نهم در تصرف استیجاری داشته، لیکن آن را بدون اذن و اجازه بنیاد، خواهان به مورث خواندگان ردیف دوم الی نهم منتقل نموده در حالی که در اجاره‌نامه استنادی، این حق از خوانده ردیف اول به‌عنوان مالک سه دانگ سرقفلی محل مورد اجاره سلب شده است. دادگاه از توجه به محتویات پرونده و مدافعات خوانده ردیف اول وکیل خواندگان ردیف‌های دوم الهی نهم دعوی خواهان را ثابت نمی‌داند؛ زیرا اولاً: این نقل و انتقال، مربوط به قبل از تاریخ تملک بنیاد، خواهان، بوده، زیرا بنیاد، خواهان، در ۲۴/۶/۹۰ مالک پلاک مرقوم گردیده؛

ثانیاً: انتقال محل مورد اجاره از یک شریک به شریک دیگر انتقال به غیر، موردنظر قانون‌گذار در [قانون] روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ محسوب نمی‌گردد، در نتیجه دادگاه دعوی خواهان را بلادلیل تلقی، مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه عمومی و انقلاب، حکم بر بطلان دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌دارد. رأی دادگاه حضوری و ظرف بیست روز از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران-میرزاجانی

رأی شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی (سازمان اموال و املاک) به طرفیت آقایان و خانم‌ها ۱٫ (م.) ۲٫ (ج.) ۳٫ (الف.) ۴٫ (م.) ۵٫ (م.) ۶٫ (م.) ۷٫ (م.) ۸٫ (م.) ۹٫ (ع.) همگی (ص.) نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۶۵۶ مورخ ۲۹/۷/۹۱ صادره از شعبه ۲۲ دعوای عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن حکم بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته صدور حکم بر تخلیه سه دانگ محل مورد اجاره موضوع اجاره‌نامه رسمی شماره ۲۰۶۴۴ مورخ ۱۲/۱۰/۵۰ جزو پلاک ثبتی شماره ۷۷۷/۴۶۷۷ بخش ۷ تهران به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر و مطالبه خسارات دادرسی به لحاظ اینکه نقل و انتقال، قبل از تاریخ تملک بنیاد بوده و نیز انتقال از یک شریک به شریک دیگر، انتقال مورد نظر قانون‌گذار نیست، صادر گردیده است. اکنون با بررسی محتویات پرونده و مداقه در اوراق آن، هرچند آقای (م.ص.) مدعی است که سهم خود از مورد اجازه را واگذار ننموده، اما با توجه به اینکه واگذاری قبل از تاریخ تملک بنیاد صورت گرفته و بعد هم مورد اجاره به شریک دیگر واگذار گردیده که این واگذاری با استعانت از نظریه شماره ۵۵۱۸/۷ مورخ ۳۰/۱۱/۷۶ اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه به علت اینکه شریک نیز خود مستأجر مورد اجاره است و حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده کند، از مصادیق تخلیه به علت انتقال به غیر نمی‌باشد؛ بنابراین، رأی تجدیدنظرخواسته که با توجه به‌مراتب مذکور و با رعایت مقررات قانونی صادر گردیده، صحیح و خالی از اشکال تشخیص و ضمن رد تجدیدنظرخواهی به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب مدنی دادنامه معترض‌عنه تأیید می‌گردد.[۱].

رئیس شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه

 فسخ و تخلیه مورد اجاره تجاری به علت انتقال به غیر

در دعوای فسخ و تخلیه مورد اجاره محل تجاری به علت انتقال غیرمجاز به غیر، علاوه بر مستأجر، متصرف نیز طرف دعوی قرار می‌گیرد و الا دعوی قابلیت استماع ندارد.

دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۴۳۰۰۰۱۱

تاریخ: ۲۶/۰۱/۱۳۹۲

رأی شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای (م.) و (ر.پ.) (ز.الف.) به وکالت (ع.الف.) به طرفیت (ذ.ک.) به وکالت (ج.الف.) به خواسته فسخ قرارداد اجاره رسمی ۲۴۹۴۸-۲۷/۱۲/۲۵۳۶ دفترخانه ۱۰۵ تهران و تخلیه عین مستأجره جزء پلاک ثبتی ۲/۹۴۱ و قطعه اول تفکیکی ۷۳/۹۴۱ بخش ۱۰ تهران به علت انتقال به غیر به انضمام خسارت دادرسی به استناد رونوشت اسناد ملکیت و وکالت‌نامه رسمی شماره ۵۹۳۷۳ مورخ ۲۳/۱۰/۱۳۸۸ دفترخانه ۲۱۷ تهران و اجاره‌نامه رسمی ۲۴۹۴۸-۲۷/۱۲/۲۵۳۶ دفترخانه ۱۰۵ تهران و پاسخ استعلام ثبتی ۱۴۲۷۹-۱/۴/۱۳۹۰ از اداره ثبت منطقه غرب تهران و تأمین دلیل مورخه ۱۰/۸۹/۱۳۸۹ به کلاسه ۸۹/۵۵۵ حوزه ۴۵۴ شورای حل اختلاف مجتمع ۱۰ تهران و عنداللزوم رجوع امر به کارشناس صرف‌نظر از اینکه اولاً: دعاوی خلع‌ید و تخلیه باید علیه متصرف اقامه شود و نمی‌تواند بدون حق دفاع خوانده دادنامه علیه مستأجر صادر، ولی اجرای آن علیه متصرف که در دعوا مداخله‌ای ندارد اجرا گردد که مغایر با قواعد مسلم دادرسی می‌باشد؛

 ثانیاً: موضوع نصف سرقفلی که بعد از احراز و اثبات مبلغ مذکور [معلوم نیست] به کدام‌یک از افراد مستأجر یا منتقل‌الیه [تعلق می‌گیرد] و در صورت عدم طرف دعوی بودن دادگاه الزاماً مبلغ مذکور را باید به مستأجر پرداخت نماید که مغایر با حقوق منتقل‌الیه است و مستأجر که قبلاً تمام حقوق خود را دریافت نموده [آلت] دیگر، حقی ندارد؛ ولی در این صورت علاوه بر حقوق دریافتی، حقوق منتقل‌الیه تماماً تضییع [می‌شود] چرا که نصف [آن] با تخلف مستأجر از بین رفته و نصف دیگر، مجدداً به مستأجر پرداخت و موجب دارا شدن غیرعادلانه مستأجر می‌گردد؛

ثالثاً: بیم تبانی فی‌مابین مستأجر و موجر با طرح دعوی مذکور و اعلام قیمت کارشناسی غیرواقعی و عدم اعتراض از سوی آن‌ها علاوه بر دریافت تمام سرقفلی قبلی به اضافه نصف دیگر، با قیمت نازل هم سرقفلی با حق کسب و پیشه را قیمت‌گذاری نمایند. فلذا با التفات به اینکه عدم تقدیم دادخواست به طرفیت منتقل‌الیه مغایر قواعد و اصول دادرسی و مغایر با حق دفاع خوانده و تضییع حقوق مشارالیه تلقی می‌گردد و قابلیت استماع نداشته، فلذا با التفات به مرآت فوق دادگاه رسیدگی به دعوی خواهان را در شرایط و موقعیت کنونی و به نحو مطروحه میسور ندانسته و مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران- نیک‌بخش

رأی شعبه ۴۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص اعتراض و تجدیدنظرخواهی آقای (ع.الف.) به وکالت از آقایان (ر.) و (م.پ.) و خانم (ز.الف.) به طرفیت آقای (ذ.ک.) از دادنامه شماره ۰۸۱۱-۲۷/۱۰/۹۰ شعبه ۱۸۵ دادگاه حقوقی تهران به‌موجب آن در خصوص تخلیه مغازه به جهت انتقال به غیر، قرار عدم استماع صادر شده است؛ از توجه به مندرجات پرونده و ملاحظه لایحه تجدیدنظرخواهی و اظهارات و دفاعیات طرفین خصوصاً تجدیدنظرخواه، در مراحل رسیدگی و دادرسی و بررسی دقیق محتویات پرونده و مستندات ابرازی و اینکه از ناحیه تجدیدنظرخواه ایراد اساسی برابر موارد و جهات مطروحه در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرس مدنی اعلام و ارائه نشده است و دادنامه بدون خدشه و اشکال مؤثر با استدلال و مستندات موجود، مطابق مقررات و موازین قانونی و اصول دادرسی صحیحاً صادر گردیده است؛ بنابراین، تجدیدنظرخواهی را غیر وارد تشخیص داده و با رد اعتراض و تجدیدنظرخواهی با استناد ماده ۳۵۳ از قانون فوق‌الذکر دادنامه تجدیدنظرخواسته را توجهاً به اینکه به طرفیت مستأجر و منتقل‌الیه طرح دعوا نشده است تأیید و استوار می‌دارد. رأی صادره قطعی است.[۲]

رئیس شعبه ۴۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه

دشتیابی-رفعت

 شرط تحقق تخلیه مورد تجاری به لحاظ نیاز شخصی در مالکیت مشاعی

چنانچه محل تجاری مورد اجاره در مالکیت مشاعی باشد، تقاضای تخلیه به علت نیاز شخصی وقتی مورد قبول است که تمامی مالکین به آن نیاز داشته باشند و نیاز برخی از مالکین موجب صدور حکم تخلیه نخواهد بود.

دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۰۵۳

تاریخ: ۲۴/۰۱/۱۳۹۲

رأی شعبه ۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای آقای (ج.م.) وکیل خواهان‌های موصوف به طرفیت آقای (ب.پ.) (ج.ل.) با وکالت آقای (ف.پ.) به خواسته صدور حکم بر تخلیه، به لحاظ نیاز شخصی با احتساب کلیه خسارات قانونی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین سرقفلی مستأجر به شرح دادخواست تقدیمی عمده اظهار وکیل خواهان‌ها این است: «احد از خواهان‌ها خانم (ف.پ.) [که] قصد کسب و تجارب را داشته، در حال حاضر فاقد هرگونه شغل و هرگونه درآمد می‌باشد و نیاز شدید به عین مستأجر موضوع قرارداد اجاره مورخ ۲۵/۷/۱۳۶۴ دارد صدور حکم به شرح خواسته مورد استدعاست.» نظر به اینکه وکیل خواهان‌ها در مقام اثبات ادعا، دلیلی اقامه نکرده است که نشانگر نیاز شخصی خواهان‌ها به مغازه تحت اجاره خوانده باشد وانگهی حسب اسناد اقامه شده توسط وکیل خوانده روشن می‌شود که خواهان‌ها (ورثه مرحوم ذ.پ.) مالک مغازه‌های دیگری در پاساژ (ح.م.) می‌باشند که از آن استفاده نمی‌نمایند؛ بنابراین، دادگاه دعوا را فاقد وجاهت قانونی و بلادلیل تلقی و مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید. حکم صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه ۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران- ارغوانی

رأی شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی مطروحه از ناحیه آقای (ج.م.) به وکالت بلاواسطه و مع‌الواسطه از سوی تجدیدنظرخواهان‌ها آقایان و خانم‌ها ۱٫ (ک.) ۲٫ (ف.) ۳٫ (م.) ۴٫ (ف.) ۵٫ (پ.) همگی (پ.) به طرفیت تجدیدنظرخوانده آقای (ب.پ.) و نسبت به دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۰۰۵۲۶ مورخ ۲۲/۵/۹۱ شعبه ۱۶ محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران که به صدور حکم بر بطلان دعوای بدوی تجدیدنظرخواهان‌ها به خواسته صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره (که هیچ‌گونه مشخصه‌ای از آن در دادنامه تجدیدنظر خواسته قید و درج نگردیده) و ظاهراً موضوع قرارداد اجاره عادی ۲۵/۷/۱۳۶۴ [بوده] که در نهایت منافع عین مستأجره مرقوم تماماً به تجدیدنظرخوانده واگذار گردیده و به علت نیاز شخصی احد از خواهان‌های بدوی (تجدیدنظرخواه ردیف چهارم) خانم (ف.پ.) اشعار داشته، دادگاه از توجه به جمیع محتویات پرونده و جامع اوراق آن به ویژه مفاد دادخواست حاوی دعوی بدوی و ضمائم پیوستی مربوطه و نیز عنایت به علت و جهت تخلیه که منعطف به نیاز شخصی فقط یکی از مالکین (موجرین) و به قائم‌مقامی متوفی مرحوم (ذ.پ.) اعلام و اشعار گردیده که از ابتدای طرح و اقامه دعوی مرقوم، مورد توجه واقع نشده و از آنجا که: اولاً: منافع عین مستأجره به‌عنوان امری واحد بوده [است] که امکان تجزیه و انفکاک به اجزای مستقل واحد را نداشته و به علت ماهیت، منفعت عین مستأجره قابلیت تبعض و تجزیه‌پذیری را نیز دارا نبوده [است].

 ثانیاً: با توجه به آنکه فقط احد از موجرین و مالکین (خواهان‌های بدوی) خانم (ف.پ.) برابر ادعای ابرازی نیاز به عین مستأجره یاد شده داشته و برابر اظهارات صریح و بلاشبهه مندرج در دادخواست حاوی دعوای بدوی و نیز لایحه تجدیدنظرخواهی، دیگر مالکین نیازی به عین مستأجره یاد شده نداشته [اند] و عملاً ادعایی در آن خصوص ابراز ننموده [اند]، بنابراین و از ابتدای طرح و اقامه دعوای بدوی نسبت به چهار تن از خواهان‌ها، فاقد موقعیت قانونی و غیرقابل استماع بوده که متأسفانه در طرح دعوی مرقوم و نیز رسیدگی بدوی به کلی مغفول باقی‌مانده [است]، زیرا با توجه به عدم ابراز نیاز شخصی در استفاده از منافع عین مستأجره متنازع‌فیه و از سوی چهار تن از خواهان‌ها (به غیر از خانم ف.پ.)، دعوای مرقوم از ناحیه مشارالیهم قابلیت استماع نداشته و ورود ماهوی به آن نیز فاقد توجیه قانونی می‌باشد؛

ثالثاً: از آنجا که منفعت عین مستأجره و به علت ماهیت آن قابلیت تجزیه‌پذیری نداشته و در مانحن فیه کلیه موجرین نیاز به منافع آن نداشته [اند] و استماع دعوی بدوی به علت نیاز شخصی احد از مالکین، فاقد موقعیت قانونی بوده و این معنی در نظریه مشروح ۵۶۲/۷ مورخ ۲۷/۸/۱۳۵۸ اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه منعکس و مندرج می‌باشد، زیرا تخلیه مورد اجازه به‌منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۳ ذیل ماده ۱۵ قانون [روابط] موجر و مستأجر [در سال ۱۳۶۵] ناظر به موردی است که موجر مالک شش‌دانگ مورد اجاره باشد، چنانچه این معنی از صدر ماده ۱۴ قانون [روابط] موجر و مستأجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است، مفهوم و استنباط می‌شود، همچنین با توجه به اینکه این حق به موجر داده شده اطلاق آن منصرف به موجر شش‌دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع و عبارت بند ۲ ذیل ماده ۱۵ قانون پیش‌گفته که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش‌بینی نموده و دلالت بر همین نظر دارد؛ بنابراین درخواست تخلیه مرقوم که فقط متوجه احد از مالکین (خانم ف.پ.) بوده و دیگران ادعا و نیازی در آن خصوص نداشته [اند]، فاقد موقعیت قانونی و غیرقابل استماع بوده [است].

رابعاً: ورود ماهوی نسبت به دعوی مرقوم و نسبت به چهار تن از خواهان‌های بدوی که نیازی به استفاده از منفعت عین مستأجره نداشته [اند]، مطابق مقررات قانونی نبوده، زیرا نام‌بردگان، دلیل یا دلایلی در آن خصوص ابراز نداشته تا قابلیت ممیزی و ارزیابی و رسیدگی را دارا باشد و صدور حکم ماهوی به طرفیت مشارالیهم نیز از منقصت‌های اساسی رسیدگی بدوی و دادنامه تجدیدنظرخواسته محسوب شده که قابلیت توجیه قانونی نداشته، زیرا چنانچه در آینده مشارالیهم ادعایی در آن خصوص داشته و ادله شایسته‌ای پیرامون آن ابراز نمایند، رأی مذکور مانع اجابت خواسته آن‌ها که قبلاً به‌طور صحیح و اصولی مورد رسیدگی قرار نگرفته، خواهد بود؛

خامساً: اصولاً و از ابتدای طرح و اقامه دعوا، دلیل یا دلایل شرعی مبنی بر نیاز شخصی خانم (ف.پ.) به منفعت عین مستأجره تقدیم و ارائه نگردیده و وکیل مشارالیها، به صرف ابراز بلاجهت و بلادلیل قانونی اکتفا و بسنده [کرده است] و عملاً بار اثبات دلیل دعوای موکلین خویش (عملاً خانم ف.پ.) را [به] عهده محکمه و مرجع رسیدگی بدوی قرار داده و در ستون تعرفه دلایل حتی به یک دلیل شرعی یا قانونی در اثبات ادعای مشارالیها استناد و تمسک نداشته و با تغافل از امر مهم یاد شده، صرفاً به احصای مستندات (قرارداد اجاره و وکالت‌نامه، سند مالکیت، حصر وراثت و ارجاع امر به کارشناسی) پرداخته و در نهایت محتویات پرونده کلاسه ۸۹۰۵۷۷ مطروحه در شعبه ۳۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران را (پیرامون محکومیت غیابی موکلینش به تنظیم سند اجاره رسمی و له تجدیدنظرخوانده) مورد استناد قرار داده و به تکالیف قانونی خویش در ابراز مستندات احتمالی از پرونده مرقوم، مبادرتی نورزیده و عملاً بار اثبات دعوی بلاجهت و بلادلیل مطروحه را بر عهده محکمه قرار داده [است]، مضافاً آنکه با توجه به تاریخ تولد خانم (ف.پ.) (ظاهراً ۱۳۳۹ که در وکالت‌نامه‌های ابرازی ناخوانا بوده و ممکن است ۱۳۳۹ نیز قرائت گردد) و گذشت حداقل بیش از ۵۰ سال از سن مشارالیها و عدم اشتغال قبلی به هرگونه کسب و کار و عدم ارائه هرگونه ادله‌ای پیرامون حداقل مهارت‌های فردی و شخصی در آن خصوص، اصولاً به صرف ادعا، اکتفا و پرداخته شده [است]، بناء علی‌هذا و با عنایت به‌مراتب معنونه مارالذکر و صرف‌نظر از مراتب و چگونگی رسیدگی بدوی نسبت به دعوای خواهان‌ها و نیز جلسه رسیدگی ۱۷/۵/۹۱ و استناد به‌صورت‌جلسه اجرای قرار تأمین دلیل حوزه ۶۰۷ مجتمع شماره‌های ۱۲ و ۱۳ شورای حل اختلاف تهران که اصولاً مؤثر در مقام نبوده و بلادلیل و بلاجهت موضوع رسیدگی منعطف به آن شده که مورد اعتراض وکیل تجدیدنظرخواهان‌ها نیز قرار گرفته و از آنجا که اصولاً دعوای بدوی از ناحیه چهار تن از خواهان‌ها (به غیر از خانم ف.پ.) قابلیت استماع نداشته و ورود ماهوی نسبت به دعوی مشارالیهم و صدور حکم (رأی ماهوی) در آن خصوص فاقد موقعیت قانونی بوده و از سوی مشارالیها نیز دلیل شرعی یا قانونی، از ابتدای طرح و اقامه دعوا، تقدیم و ارائه نشده و نسبت به نام‌برده نیز دعوای فاقد موقعیت قانونی و غیرقابل استماع بوده [است]، لذا دادگاه به علت آنکه رأی موضوع دادنامه تجدیدنظر خواسته در غیر موضع قانونی اصدار یافته، لذا دادگاه صرفاً با قبول و پذیرش کلی و عمومی تجدیدنظرخواهی مطروحه و مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و رعایت ماده ۳۵۶ ناظر به مواد ۱ و ۲ و ۳ و بندهای ۷ و ۸ و ۹ و ۱۰ ذیل ۸۴ و ۸۹ و نیز بند ۶ ذیل ماده ۵۱ قانون پیش‌گفته و مفهوم و منطوق بند ۲ ذیل ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته، در نتیجه قرار رد (عدم استماع) دعوی بدوی خواهان‌های مرقوم را صادر و اعلام می‌دارد. رأی دادگاه قطعی است.[۳]

 حکم تخلیه در ملک انتقال شده و حدوث عیوب

پرسش: (الف) ملک تجاری را به ب فروخته است (این ملک قبلاً مستأجر داشته که توسط الف به لحاظ نیاز شخصی وی تخلیه شده است). پس از انجام معامله و تصرف مشتری، مستأجر قبلی با داشتن حکمی از دادگاه مبنی بر نقض حکم تخلیۀ قبلی به مالک فعلی آقای (ب) مراجعه و ملک را تصرف می‌نماید. مدتی نیز آقای (ب) از وی اجاره دریافت می‌نماید. پس از مدتی مستأجر، ملک را بدون اجازه‌ی آقای (ب) به شخصی دیگر منتقل می‌نماید که در نهایت آقای (ب) حکم تخلیۀ ملک را از دادگاه خواسته که حکم تخلیه صادر ولی یک دوم حق کسب و پیشه را آقای (ب) به متصرف پرداخت می‌نماید. آقای (ب) درخواستی مبنی بر مطالبۀ مبلغ پرداختی به مستأجر (یک دوم حق کسب و پیشه) به طرفیت آقای (الف) تقدیم دادگاه نموده، بفرمایید دادگاه چه تکلیفی دارد؟

 نظر اکثریت (با ذکر مبانی استدلال)

با توجه به اینکه آقای (ب) یعنی، خریدار، خود با مستأجر اولی توافق نموده و مدتی مال‌الاجاره را از وی دریافت می‌نموده است و پس از انتقال مغازه به غیر با حکم دادگاه و پرداخت یک دوم حق کسب و پیشه، آقای (ب) حکم تخلیۀ مغازه را از دادگاه اخذ نموده است، به نظر می‌رسد ایشان حق مراجعه به آقای (الف) را جهت مطالبۀ یک دوم حق کسب و پیشۀ پرداختی را نداشته باشد. اگر هم قائل باشیم که حق فسخ معامله را داشته به لحاظ اینکه پس از پیدا شدن عیب، ایشان از حق فسخ خویش استفاده ننموده و با مستأجر توافق کرده و مدتی مال‌الاجاره دریافت می‌کرده است؛ لذا اکنون حق فسخ و مراجعه به آقای (الف) را نخواهد داشت.

 نظر اقلیت (با ذکر مبانی استدلال)

بعد از تخلیه یعنی بعد از معاملۀ آقای (الف) و (ب) عیب حاصل شده و عیبی که حادث شده در زمان مالکیت (ب) حاصل شده است؛ لذا آقای (ب) حق مراجعه به آقای الف را دارد.

 نظرهای ابرازی

بایستی ملاحظه کرد که ورود مستأجر در چه زمانی اتفاق افتاده است. در زمانی که مالک ملک آقای (ب) بوده است؛ لذا هیچ ارتباطی به آقای (الف) ندارد و مالک قبلی مسئول نیست؛ اما اگر قرار بود ملک طلق بخرد و بدون مستأجر و بعداً مستأجر با در دست داشتن حکم جدید از دادگاه وارد ملک شده؛ لذا مالک قبلی بایستی پاسخگو باشد اما نه به‌عنوان مطالبۀ یک دوم حق کسب و پیشه؛ ولی مکلف به پرداخت خسارت به آقای (ب) است؛ یعنی، مابه‌التفاوت خسارت ملک بدون مستأجر و با مستأجر. پس می‌تواند مابه‌التفاوت را مطالبه نماید.[۱]

تخلیه ملک و مطالبه خسارت

پرسش: شخصی دادخواست تخلیه ملک و مطالبه خسارت تقدیم کرده است. دادگاه در خصوص تخلیه، حکم به نفع خواهان و در خصوص مطالبه خسارت حکم به بی‌حقی وی صادر کرده است. حکم صادره غیابی بوده و خوانده دادخواست واخواهی داده است آیا در رسیدگی واخواهی، دادگاه می‌تواند در خصوص مطالبه خسارت، واخواه را محکوم کند؟۱

اتفاق‌نظر

در مرحله رسیدگی واخواهی دادگاه به دلایل زیر نمی‌تواند در خصوص خسارت، حکم صادر کند:

اولاً: رسیدگی واخواهی به‌موجب دادخواست واخواهی انجام می‌شود. دادخواست واخواهی از طرف خوانده داده شده و خواسته را واخواه فقط اعتراض به قسمت تخلیه بوده است و موجبی برای رسیدگی مجدد در خصوص مطالبه خسارت وجود ندارد.

ثانیاً: برابر ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه ذی‌نفع درخواست کرده باشد که در مرحله رسیدگی غیابی، واخواه درخواست نموده است.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی

 در فرض مسئله با توجه به اینکه نسبت به قسمتی از خواستۀ خواهان در مورد تخلیه حکم غیابی صادر شده و در خصوص دعوای مطالبه خسارت حکم بر بی‌حقی خواهان صادر شده است، این قسمت از رأی صادره در حدود مقررات قانون آیین دادرسی مدنی قابل تجدیدنظر خواهد بود و مرجع رسیدگی آن دادگاه تجدیدنظر است. در صورتی که محکوم‌علیه غیابی به رأی تخلیه اعتراض و دادخواست واخواهی تقدیم کند، در مرحله واخواهی صرفاً دادگاه در حدود اعتراض محکوم‌علیه رأی غیابی، می‌تواند به موضوع تخلیه رسیدگی کند. در زمینه مطالبه خسارت که خواهان محکوم به بی‌حقی شده، نمی‌تواند مجدداً در این مرحله رسیدگی کند. با این ترتیب اتفاق‌نظر تأیید می‌شود.

 تکلیف دادگاه در صورت اشتباه بودن تخلیه ملک

پرسش: چنانچه تصمیم دادگاه عمومی مبنی بر تخلیه منزل (اصدار وفق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سل ۱۳۷۶)، خلاف قانون باشد و با اعلام اشتباه از سوی معاون قضائی، قاضی صادرکننده دستور، اشتباه را وارد نداند، تکلیف قضیه چیست؟۱

نظر اکثریت

با توجه به اینکه مطابق تبصره یک ماده ۳۲۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رئیس حوزه قضائی یا معاون وی در مورد آرای دادگاه‌های عمومی و انقلاب می‌توانند اعلام اشتباه کنند و از آنجا که دستور تخلیه اماکن استیجاری (موضوع ماده ۳ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶) رأی نیست، از شمول ماده قانونی مذکور خارج است؛ بنابراین، در مانحن‌فیه مقامات قضائی مذکور در تبصره ذکر شده نمی‌توانند در خصوص دستور تخلیه اماکن استیجاری اعلام اشتباه نمایند. چنانچه مستأجر به دستور مذکور شکایتی داشته باشد می‌تواند به استناد ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۸ آیین‌نامه اجرایی آن اقامه دعوا کرده و دادگاه صادرکننده دستور باید به موضوع رسیدگی و رأی صادر کند. رأی صادره چنانچه قطعی شود می‌توان در خصوص آن اعلام اشتباه کرد و مقررات ماده ۳۲۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی را در مورد آن اعمال نمود.

نظر اقلیت

گروه اول: با توجه به اینکه مطابق ماده ۳۲۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رئیس حوزه قضائی می‌تواند در خصوص آرای صادره از دادگاه‌های عمومی و انقلاب اعلام اشتباه نماید و به طریق اولی در خصوص دستور تخلیه اماکن استیجاری (که در اجرای ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ صادر می‌شود) هم می‌تواند اعلام اشتباه کند که در این صورت پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان ارسال می‌شود.

گروه دوم: با توجه به ماده ۴ آیین‌نامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، چون دستور تخلیه منزل توسط رئیس حوزه قضائی یا دادگاه انجام می‌شود، به نظر می‌رسد رئیس حوزه قضائی و رئیس یا دادرس دادگاه عمومی در طول هم قرار دارند نه در عرض هم؛ بنابراین، در صورتی که دستور دادگاه مبنی بر تخلیه، اشتباه باشد، رئیس حوزه قضائی با عدول از آن دستور می‌تواند تصمیم شایسته اتخاذ نماید؛ مانند موردی که دادرس دادگاه تصمیم قضائی اتخاذ می‌نماید؛ ولی بعد که پرونده در اختیار رئیس شعبه قرار می‌گیرد با استدلال، از آن تصمیم عدول کرده و تصمیم دیگری اتخاذ می‌نماید.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۷)

 برابر مقررات ماده ۳ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، به‌منظور تخلیه اماکن و محل‌های استیجاری، ترتیبات خاصی در نظر گرفته شده (که منصرف از موضوع طرح دعوا تخلیه، دادرسی و صدور حکم توسط دادگاه است)، همچنان‌که به دوایر اجرای ثبت هم در مواردی که اجاره‌نامه سند رسمی باشد، اجازه صدور دستور تخلیه و اجرای آن داده شده است. موارد مذکور در ماده ۳۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی، ناظر به آرای صادر شده از محاکم است. بنا به‌مراتب به لحاظ اینکه دستور تخلیه محل مورد اجاره موضوع ماده ۳ قانون اشعاری صرفاً یک دستور اداری است، بر فرض وقوع هرگونه عمل خلاف قانون در جریان تخلیه محل مورد اجاره، رئیس و معاون حوزه قضائی محل وقوع ملک مورد اجاره مجاز به استفاده از ماده ۳۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و نمی‌توانند به قاضی صادرکننده دستور تخلیه، اعلام تذکر و اشتباه کنند.

چنانچه مستأجر در خصوص مورد اجاره، مدعی هرگونه حق یا اشتباهی باشد، ضمن اجرای تخلیه مورد اجاره می‌تواند برابر مقررات ماده ۵ قانون مذکور در دادگاه صالح به طرفیت موجر اقامه دعوا نماید.

 اعمال ماده ۳۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی در خصوصی تخلیه اماکن استیجاری

پرسش: آیا امکان اعمال ماده ۳۲۶ آیین دادرسی مدنی در خصوص دستور تخلیه اماکن استیجاری موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ مجلس شورای اسلامی وجود دارد؟ آیا دستور تخلیه موضوع قانون فوق، قابل نقض و اعاده به وضع سابق می‌باشد؟۱

اتفاق‌نظر

دستور دادگاه حکم یا قرار نیست تا مشمول ماده ۳۲۶ دادرسی مدنی شود ولی چون یک دستور اداری است، توسط خود دادگاه از جهت اصلح یا اعاده صحت، قابل عدول و ترمیم است که این معنا از مفهوم ماده ۱۸ آیین‌نامه اجرایی قانون مرقوم، استنباط می‌شود.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۷)

 به صراحت مقررات ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سل ۱۳۷۶، صدور دستور تخلیه محل مورد اجاره برابر آن قانون، رأی قضائی دادگاه تلقی نمی‌شود که از ناحیه مستأجر قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی داشته باشد و بر فرض اینکه متعاقب صدور دستور تخلیه، خسارتی به مستأجر وارد شود یا حقی از او تضییع شود، برابر مقررات ماده قانون مذکور و ماده ۱۸ آیین‌نامه اجرایی آن، مستأجر می‌تواند به طرفیت موجر در دادگاه صالح اقامه دعوا نموده و حقوق متصوره خود را مطالبه کند.

بهای خواسته در دعوی خلع‌ید غاصبانه یا استیجاری یا امانی

پرسش: در مورد دعوای خلع‌ید غاصبانه یا استیجاری و یا امانی نسبت به ملکی که سند مالکیت آن صادر شده خواسته باید تقویم شود یا نه؟

دعوای خلع‌ید اگر به‌عنوان رفع ید غاصبانه اقامه شود بر طبق بند یک ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی مالی است و بهای خواسته باید معین شود اعم از اینکه دعوای مستند به سند مالکیت باشد یا سند رسمی یا عادی ولی دعوا تخلیه ید از اعیان مرهونه و مستأجره به‌موجب بند ۲ ماده ۱۳ قانون مزبور غیرمالی است.

نظریه مشورتی مورخ ۱۸/۱۰/۱۳۴۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 درخواست تخلیه احد از شرکا علیه مستأجر ملک مشاع

پرسش: هرگاه عین مستأجره ملک مشاع باشد، به درخواست یکی از شرکا دادگاه می‌تواند حکم تخلیه آن را صادر نماید یا خیر؟

مطابق ماده ۳۰ قانون هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی ‌که قانون استثناء کرده باشد، چون مواد قانون مدنی درباره شرکت در جهت تجویز تصرفات شریک مشاع تنظیم گردیده و مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مزبور نیز دلالت بر ممنوعیت تصرفات چنین شریکی ندارد و بلکه فقط دلیل مسئولیت شریک متصرف در قبال شرکت دیگر می‌باشد و دعوای تخلیه هم از حقوق مسلم هر مالکی است؛ بنابراین تخلیه عین مستأجره به درخواست یکی از شرکا بلااشکال است.

نظریه مشورتی مورخ ۱۰/۹/۱۳۵۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 اثر تعهد مستأجر بر تخلیه ملک نزد بازپرس

پرسش: تعهداتی که بعض مستأجرین در پرونده‌های کیفری مبنی بر تخلیه مورد اجاره می‌کنند تا چه حدودی معتبر است؟ آیا چنین تعهداتی از مصادیق ماده ۲۴ قانون رابطه مالک و مستأجر و باطل نیست؟

با توجه به ماده ۲۴ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ که در ذیل نقل می‌شود:

ماده ۲۴- کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیمی که طرفین به‌منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون، اتخاذ نمایند. پس از اثبات بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.

درباره پرسش بالا، اداره حقوقی در تاریخ ۳۱/۵/۵۱ مطابق نظریه جلسه ۱۰/۴/۵۱ کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی، به شرح زیر پاسخ داده است:

قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ برای تأمین رفاه و آسایش مالکین و مستأجرین وضع و تصویب شده و با نظم عمومی ارتباط دارد و ماده ۲۴ قانون مزبور مؤید این امر است؛ بنابراین اگر رابطه استیجاری محرز بوده و اجرای مقررات قانون روابط مالک و مستأجر آگهی شده باشد، اظهارات مالک و مستأجر در تحقیقات بازپرسی ضمن رسیدگی به امر کیفری و تعهد مستأجر به اینکه خانه مورد اجاره را ظرف یک ماه تخلیه خواهد کرد، مانع استفاده مستأجر از مقررات قانون روابط مالک و مستأجر نبوده و مالک نمی‌تواند به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی دعوای تخلیه اقامه نماید و در این مورد رعایت مقررات قانون روابط مالک و مستأجر لازم است.

نظریه مشورتی مورخ ۳۱/۵/۱۳۵۱ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

اثر شرط افزایش اجاره‌بها در صورت عدم تخلیه ملک

پرسش: هرگاه در اجاره‌نامه‌ای تصریح شود که در صورت عدم تخلیه ملک در تاریخ انقضاء مدت اجاره مبلغ اجاره از ششصد ریال به یک هزار ریال افزایش یابد چنین شرطی چه حکمی دارد؟

شرطی که ضمن عقد اجاره شده، مبنی بر این‌که هرگاه مستأجر در رأس مدت عین مستأجره را تخلیه نکند، مکلف است مبلغ یک هزار ریال بابت اجاره‌بها بپردازد چه از لحاظ تخلیه و چه از حیث ازدیاد اجاره‌بها، با مقررات قانون مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ منافات دارد…؛ و لذا به‌موجب ماده ۲۴ قانون مزبور، قابل ترتیب اثر نخواهد بود.

نظریه مشورتی مورخ ۶/۱/۱۳۵۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 جمع دعوای تخلیه ید از عین مستأجره و مطالبه اجرت‌المثل

پرسش: درصورتی‌که خواسته دعوایی تخلیه ید از عین مستأجره و مطالبه اجرت‌المثل به مبلغ کمتر از بیست هزار ریال در یک دادخواست جمع شود، آیا حکم صادر در مورد اجرت‌المثل در حالی‌که مستقلاً پژوهش پذیر نمی‌باشد و توأم با حکم دیگر قابل پژوهش خواهد بود یا خیر؟

دعوای تخلیه از عین مستأجره و دعوای اجرت‌المثل، دو دعوای جداگانه می‌باشد و اگر دادگاه با رعایت ماده ۷۹ قانون آیین دادرسی مدنی به هر دو دعوا ضمن یک دادرسی رسیدگی نموده و حکم صادر کند، قابل پژوهش بودن حکم دادگاه در یک دعوا تأثیری در دعوای دیگر نخواهد داشت؛ بنابراین اگر خواسته دعوای اجرت‌المثل بیست هزار ریال یا کمتر باشد حکم دادگاه در این قسمت قابل پژوهش نبوده و محکوم‌علیه فقط می‌تواند از حکم تخلیه در حدود مقررات آیین دادرسی مدنی پژوهش بخواهد.

نظریه مشورتی مورخ ۱۴/۱۱/۱۳۵۳ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

 درخواست تخلیه پس از ابلاغ اخطاریه بیش از یک بار به مستأجر برای پرداخت اجور

پرسش: تسری دادن ارفاق قانونی مصرح در قسمت اخیر بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ به تبصره ۱ ماده مذکور صحیح و قانونی است یا خیر؟

ارفاق مندرج در ذیل بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مربوط به حالتی است که اخطاریه ده روزه یا اظهارنامه برای اولین بار به مستأجر ابلاغ شده و مستأجر با وجود انقضای ده روز اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکرده است. این ارفاق فقط یک بار مقدور است در حالی که تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون مرقوم در شرایطی است که مستأجر به‌منظور اذیت و آزار موجر هر بار پس از ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه ده روزه در همان ده روز مهلت اقدام به پرداخت اجور معوقه می‌نماید، در این صورت چنانچه مستأجر دو بار ظرف یک سال پس از دریافت اخطاریه یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه کرده باشد و برای دفعه سوم، اجاره‌بها در مهلت قانونی پرداخت ننماید و دادگاه در صورت صحت اقدامات انجام شده، ناگزیر از صدور حکم تخلیه خواهد بود، حکم صادره با توجه به مقررات قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب مصوب ۱۳۷۳ قابل تجدیدنظر است.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

فصل اول- کلیات

ماده ۱- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود درصورتی که تصرف متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ماده ۲- موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱٫ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛

۲٫ اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آن‌ها و باغ‌هایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آن‌ها باشد؛

۳٫ ساختمان‌ها و محل‌هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود؛

۴٫ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک‌ها که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود؛

۵٫ خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی مابین می‌باشد.

هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند برحسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید درصورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود؛

۶٫ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.

فصل دوم- میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن

ماده ۳- در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.

ماده ۴(اصلاحی مصوب ۳/۹/۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران)- موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۵- موجر می‌تواند مابه‌التفات اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

در این صورت دادگاه ضمن صدورحکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدورحکم، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.

تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده ۶- مستأجر، مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و درصورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

فصل سوم- در تنظیم اجاره‌نامه

ماده ۷- در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

تبصره ۱- هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف برخاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

تبصره ۲- دریافت وجه بابت اجاره‌بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

ماده ۸- دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتی که قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.

Additional

وزن 0.65 kg

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “دعوای تخلیه در رویه دادگاه‌ها”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X