تجویز تغییر شغل
تجویز تغییر شغل

تجویز تغییر شغل

210,000 ریال

عنوان کتاب: دعوای تجویز تغییر شغل در رویه دادگاه‌ها

مؤلف: توحید زینالی

ناشر: انتشارات چراغ دانش

نوبت چاپ: اول/۱۳۹۷

قطع و تیراژ: رقعی/ ۱۰۰۰ نسخه

کد کتاب: ۱۰۶

توضیحات

مشتمل بر :

تغییر شغل

فهرست کلی

معرفی دعوای تجویز تغییر شغل و نمونه دادخواست… ۷

تجویز دعوای تغییر شغل در آرای دیوان‌عالی کشور. ۲۱

دعوای تجویز تغییر شغل در آرای دادگاه‌ها ۵۱

دعوای تجویز تغییر شغل در نشست‌های قضایی… ۹۱

دعوای تجویز تغییر شغل در نظریه‌های مشورتی… ۱۰۱

دعوای تجویز تغییر شغل در قوانین و مقررات… ۱۰۷

منابع و مأخذ.. ۱۴۱

 فهرست جزیی
معرفی دعوای تجویز تغییر شغل و نمونه دادخواست… ۷

مقدمه. ۹

گفتار اول: شرایط طرح دعوی تخلیه به دلیل تغییر شغل.. ۱۰

گفتار دوم: مطالب قابل بحث دعوی تخلیه به دلیل تغییر شغل.. ۱۲

گفتار سوم: مصادیق عرفی و قانونی برای تجویز تغییر شغل.. ۱۶

گفتار چهارم: الزامات اثباتی خواهان (موجر) دفاعیات خوانده (مستأجر) در دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل   ۱۸

تجویز دعوای تغییر شغل در آرای دیوان‌عالی کشور. ۲۱

مبحث اول: آرای وحدت رویه دیوان‌عالی کشور ۲۳

۱٫ حق کسب و پیشه دفاتر وکلای دادگستری.. ۲۳

مبحث دوم: آرای اصراری دیوان‌عالی کشور ۳۳

۱٫ تغییر آپارتمان مسکونی به تجاری.. ۳۳

دعوای تجویز تغییر شغل در آرای دادگاه‌ها ۵۱

مبحث اول: آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر. ۵۳

۱٫ اثبات رابطه استیجاری.. ۵۳

۲٫ خلعید از مستاجر در پی تغییر شغل.. ۵۶

۳٫ سقوط حق سرقفلی در تغییر شغل.. ۵۹

۴٫ پذیرش دعوای فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره مشاع از برخی شرکا ۶۳

۵٫ تخلیه عین مستأجره به دلیل تغییر شغل.. ۶۵

۶٫ تخلیه به علت تغییر شغل.. ۶۸

۷٫ تشابه دو شغل.. ۷۰

۸٫ مصادیق تغییر شغل (۱) ۷۱

۹٫ مصادیق تغییر شغل (۲) ۷۳

۱۰٫ انتقال مورد اجاره به غیر با رضایت مالک… ۷۵

۱۱٫ رضایت ضمنی موجر به تغییر شغل.. ۷۸

۱۲٫ تغییر شغل در جزء مورد اجاره ۷۹

۱۳٫ تخلیه به علت تغییر شغل از فروش اتومبیل به لوازم‌التحریر فروشی.. ۸۱

۱۴٫ مشابهت عرفی دو شغل.. ۸۲

۱۵٫ غیرقانونی بودن ید انتقال گیرنده ۸۴

۱۶٫ مصادیق تغییر شغل.. ۸۶

مبحث دوم: آرای دادگاه‌های انتظامی قضات.. ۸۸

۱٫ تغییر شغل توسط وراث.. ۸۸

۲٫ عدم تشابه دو شغل و حکم به تخلیه. ۸۸

دعوای تجویز تغییر شغل در نشست‌های قضایی.. ۹۱

۱٫ اجازه تغییر شغل.. ۹۳

۲٫ تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره ۹۵

۳٫ تنظیم سازش‌نامه توسط مدیر دفتر و اعتبار آن. ۹۵

۴٫ حصری بودن موارد ایجاد حق کسب و پیشه. ۹۷

دعوای تجویز تغییر شغل در نظریه‌های مشورتی.. ۱۰۱

۱٫ الزام موجر به موافقت با تغییر شغل.. ۱۰۳

۲٫ ناگزیری از تغییر شغل.. ۱۰۳

۳٫ صدور حکم تخلیه به صرف تغییر شغل.. ۱۰۴

۴٫ تشابه عرفی دو شغل.. ۱۰۵

دعوای تجویز تغییر شغل در قوانین و مقررات.. ۱۰۷

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶٫ ۱۰۹

فصل اول- کلیات.. ۱۰۹

فصل دوم- میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن. ۱۱۰

فصل سوم- در تنظیم اجاره‌نامه. ۱۱۲

فصل چهارم- موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره ۱۱۶

فصل پنجم- حق کسب یا پیشه یا تجارت.. ۱۲۲

فصل ششم- تعمیرات.. ۱۲۴

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶٫ ۱۳۰

فصل اول- روابط موجر و مستأجر. ۱۳۰

فصل دوم- سرقفلی.. ۱۳۱

آئین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶٫ ۱۳۴

منابع و مأخذ. ۱۴۱

مقالات.. ۱۴۳

 شرایط طرح دعوی تخلیه به دلیل تغییر شغل

گرچه قانون‌گذار مثل سایر موارد صرفاً به اصل تغییر شغل در بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ اشاره نموده است؛ اما بلاشک بند ۷ ماده مزبور مبین شرایطی برای طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل یا تغییر نحوه استفاده می‌باشد. آنچه از ظاهر بند مذکور پیداست این است که برای طرح این دعوی دو شرط باید همزمان وجود داشته باشد تا دعوایی تحت این عنوان قابل طرح باشد. یکی از این شرایط مربوط به اجاره‌نامه است و شرط دوم بستگی به شغل یا حرفه‌ای ثانوی دارد که ذیلاً به بررسی این شرایط می‌پردازیم.

بند اول- اجاره برای شغل معین: برای طرح دعوی تحت عنوان تغییر شغل لازم است مستأجر در اجاره‌نامه به‌طور صریح یا ضمنی، یا ضمن سند دیگر یا برابر سایر ادله ملزم به دایرکردن شغل یا حرفه معینی در عین مستأجره شده باشد. به دیگر سخن تغییر شغل به مثابه تخلف از شرط می‌باشد. تا شرطی مبنی بر استفاده معین وجود نداشته باشد صحت ادعای تخلف از شرط غیر قابل پذیرش خواهد بود همان‌گونه که صراحت عبارت «… مورد اجاره برای شغل معین…» در سیاق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دلالت بر این معنا دارد و بر این اساس است که شعبه ۵۸ دادگاه حقوقی ۲ تهران در قسمتی از رأی خود به شماره ۴۰۴ مقرر می‌دارد: «… در قرارداد نه به صراحت و نه به‌طور ضمنی، نحوه‌ی استفاده از مورد اجاره از طرف موجر مشخص و معین نشده است. به این اعتبار مستأجر حق دارد مورد اجاره را به هر نحو که مقتضی بداند مورد استفاده قرار دهد.» بنابراین، زمانی که در اجاره‌نامه به‌طور عام عبارت «برای استفاده تجاری» قید شود طرح دعوی به دلیل تغییر شغل محمل قانونی نخواهد داشت مگر اینکه عین مستأجره به ظاهر چنان باشد که انجام برخی مشاغل نسبت به آن تعدی و تفریط محسوب شود که البته خود موضوع دیگری است.

بند دوم- شغل غیر مشابه: بند ۷ ماده مورد بحث بعد از اینکه تغییر شغل را به‌عنوان یکی از اسباب درخواست فسخ و تخلیه ذکر می‌کند در آخر بند با عبارت: «… مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.» آن را تخصیص می‌زند؛ به عبارت دیگر، اگر شغل جدید مشابه شغل سابق باشد علی‌رغم تحقق شرط اول موجر نمی‌تواند دعوی تخلیه مطرح نماید. از این ‌رو مسأله مشابهت دو شغل از اهمیت ویژه برخوردار است و تعیین تکلیف و تشخیص آن هم مهم و سرنوشت‌ساز می‌باشد.

با تمام اهمیتی که تشخیص مشابهت دو شغل دارد معیاری در این خصوص از سوی قانون‌گذار ارائه نشده است. از این ‌رو صاحب‌نظران سعی نموده‌اند با کمک گرفتن از عرف و رویه قضایی حاکم ضابطه‌ای را برای تشخیص مشابهت دو شغل ارائه نمایند. چنان‌که برخی بر این باورند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل بایستی ملاک مشابهت قرار گیرد و برخی دیگر مقدار ضرری را که از شغل به ملک وارد می‌شود ملاک قرار داده‌اند و شاید علت پرسش و پاسخی که ذکر می‌شود هم همین است: «اگر مستأجر در تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره شغل بهتری اختیار کند آیا باز هم تخلف است یا خیر؟ ملاک تخلف، مجرد تغییر شغل است اعم از اینکه شغل جدید بهتر از شغل سابق باشد یا نه مگر اینکه شغل تازه مشابه شغل قبلی محسوب گردد.»[۱]

در این سؤال اگرچه اثر کیفیت شغل در مشابهت نفی شده است؛ اما طرح چنین سؤالی به خودی خود مبین آن است که عده‌ای نیز با مبنای مقدار ضرر وارده به عین مستأجره مشاغل مشابه را می‌سنجند؛ اما آنچه مسلم است نقش دادگاه‌ها در این تشخیص پر رنگ‌تر و پر اهمیت‌تر است. چنانچه برخی صاحب‌نظران ضمن اینکه سایر معیارهای ارائه شده را ساختگی و مصنوعی تلقی نموده‌اند معتقدند که تشخیص مشابهت باید همچنان بر عهده دادگاه باشد. البته تردیدی نیست که تصمیم‌گیری نهایی با دادگاه است؛ اما مسلم است که دادگاه نیز در جهت تمیز بایستی ضابطه و معیاری داشته باشد. کما اینکه دادگاه نیز در آراء خود کمابیش به معیار‌های ذکر شده استناد کند صرف اتکاء به عرف ممکن است دادرسی را از مسیر رسیدگی عادلانه منحرف کند.

گفتار دوم: مطالب قابل بحث دعوی تخلیه به دلیل تغییر شغل

حال به بررسی مطالبی می‌پردازیم که آگاهی از آن‌ها در طرح یا عدم طرح دعوی از سوی موجر و همچنین در کیفیت دفاع مستأجر مؤثر خواهد بود؛ بنابراین، اطلاع طرفین از این مطالب صرف‌نظر از اینکه طریق طرح دعوی و دفاع را تسهیل خواهد کرد می‌تواند در اصل طرح دعوی از سوی موجر و در توافق و سازش طرفین بعد از طرح دعوی و روند اداره و مدیریت دعوی مطروحه مؤثر باشد.

تغییر آپارتمان مسکونی به تجاری

شماره رأی: ۱۹

تاریخ: ۱۳۷۴

در ساعت ۱۰ روز سه‌شنبه مورخ ۲۰/۴/۱۳۷۴ جلسه هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله محمد محمدی گیلانی رئیس دیوان‌عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان‌عالی کشور و نماینده‌ی جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل گردید.

رئیس: جلسه رسمی است. دادنامه شماره ۷۴/۱۰- ۱۹/۱/۱۳۷۴ شعبه بیست و دوم دیوان‌عالی کشور به تصدی جناب آقای غروی رئیس و جناب آقای لطفی عضو معاون مطرح است. جناب آقای دانش گزارش جریان پرونده را قرائت فرمایید.

در تاریخ ۲۵/۴/۱۳۷۰ آقای محمدرضا به استناد پرونده کلاسه ۴- ۱۰۹۲- ۶۶ حقوقی دو کرج شعبه چهارم به طرفیت آقای ناصر و دادسرای عمومی کرج دادخواستی به خواسته مطالبه مبلغ شش میلیون تومان بابت حق کسب و پیشه به نرخ روز و اعسار از هزینه دادرسی به دادگاه حقوقی یک کرج تسلیم نموده که به شعبه اول ارجاع گردیده و توضیح داده این‌جانب مستأجر یک باب آپارتمان تجاری متعلق به خوانده بوده‌ام و بر این اساس دارای حق کسب و پیشه می‌باشم و شخصاً هم موقع اجاره سرقفلی داده‌ام چون طی پرونده شماره ۶۶/۴/۱۰۹۲ شعبه چهارم دادگاه حقوقی دو کرج حکم تخلیه این ملک صادر و اجرا گردیده و حق کسب و پیشه این‌جانب منظور نگردیده است و دلیل قانونی بر زوال این حق وجود ندارد فلذا تقاضای صدور حکم به محکومیت خوانده به شرح ستون خواسته را دارد.

خوانده طی لایحه ثبت شده به شماره ۱۶۳۲- ۲۶/۱۱/۷۰ اظهار نموده دعوی خواهان وجاهت قانونی ندارد زیرا طبق اجاره‌نامه شماره ۶۱۱۱- ۱۲/۸/۵۸ ملک خود را برای سکونت به نامبرده اجاره دادم و بعداً نامبرده آن را به محل کسب تبدیل کرده و به پرونده شماره ۷۰/۲/۵۰ دادگاه حقوقی یک کرج استناد نموده تقاضای رد دعوی خواهان را دارد.

دادگاه در جلسه مورخ ۲۸/۱۱/۷۰ پس از استماع شهادت شهود خواهان در دعوی اعسار حکم بر قبول اعسار خواهان از هزینه دادرسی صادر کرده و در دعوی اصلی پرونده‌های شماره ۶۲/۴/۱۰۹۲ و ۷۰/۲/۵۰ که راجع به مطالبه اجاره‌بها بوده و منتهی به صدور رأی محکومیت آقای محمدرضا به پرداخت مبلغ ۲۲۵۰۰۰۰ ریال اجور معوقه در حق آقای ناصر گردیده و پرونده کلاسه ۶۸/۳/۳۵۹ که راجع به تجدیدنظرخواهی آقای محمدرضا به طرفیت آقای ناصر نسبت به دادنامه شماره ۸۲۶- ۳۰/۷/۶۸ شعبه چهارم دادگاه حقوقی دو کرج مبنی بر صدور حکم تخلیه مورد اجاره بوده که حکم مزبور تأیید شده است را در صورت‌مجلس منعکس نموده است. در تاریخ ۱۸/۱۲/۷۰ دادگاه با تصریح به این‌که حکم تخلیه مستأجر از آپارتمان تجاری به لحاظ تخلف مستأجر از حیث عدم پرداخت اجاره‌بها صادر شده بود مع‌الوصف قرار ارجاع امر به کارشناس جهت تعیین حق کسب و پیشه صادر کرده و کارشناس منتخب طی گزارش مورخ ۱/۵/۷۱ حق کسب و پیشه محل را که عکاسی بوده به مبلغ پانزده میلیون ریال تعیین کرده که مورد اعتراض طرفین قرار گرفته و خوانده با استناد به مواد ۱۴ و ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ اظهار نموده چون حکم تخلیه مورد اجاره خواهان به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها صادر شده و مستأجر طبق بند ۹ ماده ۱۴ متخلف شناخته گردیده و موارد تعیین سرقفلی در ماده ۱۵ فوق‌الذکر جنبه حصری دارد؛ بنابراین حق کسب و پیشه به خواهان که مستأجر متخلف می‌باشد تعلق نمی‌گیرد و نهایتاً به تصمیم دادگاه به ارجاع امر به کارشناس اعتراض نموده و تقاضای عدول دادگاه را از این تصمیم کرده است دادرس دادگاه پس از کسب نظر مشاور در تاریخ ۲۱/۷/۷۱ به این استدلال که:

چون خواهان (با) اشتغال به شغل عکاسی در آپارتمان ملکی خوانده صاحب حق کسب و پیشه شده و تخلیه مورد اجاره به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها موجب زوال حق کسب و پیشه که از جمله حقوق مکتسبه است نمی‌شود و در هیچ جای قانون روابط موجر و مستأجر عنوان نگردیده که در صورت تخلف، مستأجر از حق کسب و پیشه و تجارت محروم و ممنوع گردد نتیجتاً عقیده به صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ پانزده میلیون ریال ابراز و اعلام نموده است. این نظر مورد اعتراض خواهان از جهت مبلغ و نیز مورد اعتراض خوانده در اصل پذیرش دعوی سرقفلی قرار گرفته و پرونده پس از ارسال به دیوان‌عالی کشور جهت رسیدگی به اعتراض و عدم رسیدگی به آن در دیوان‌عالی کشور به لحاظ حذف ماده ۱۴ قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی یک و دو به دادگاه مربوطه اعاده و دادرس دادگاه در تاریخ ۲۱/۲/۷۲ بر طبق نظریه سابق الصدور و با همان استدلال طی رأی شماره ۱۵۹: حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان صادر کرده است.

رأی مزبور در مورد تجدیدنظرخواهی محکوم‌علیه قرار گرفته و این شعبه دیوان‌عالی کشور طی رأی شماره ۱۰۷۵/۲۲- ۲۵/۱۲/۷۲ به این استدلال که:

ماده ۱۵ قانون مالک و مستأجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ دلالت واضحه دارد بر این‌که صدور حکم تخلیه در موارد مذکور در ماده ۱۴ قانون مزبور از حکم موارد سه‌گانه مصرح در ذیل ماده فوق‌الاشعار مستثنی می‌باشد و استدلال دادگاه به ماده ۳ قانون آیین دادرسی مدنی و روح قوانین بی مورد است و به منزل اجتهاد در مقابل نص می‌باشد دادنامه تجدیدنظر خواسته را نقض و رسیدگی مجدد را به شعبه دیگر دادگاه حقوقی یک کرج محول نموده است.

شعبه دوم دادگاه حقوقی یک کرج در تاریخ ۳/۳/۱۳۷۲ طی رأی شماره ۱۷۶:

حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ پانزده میلیون ریال در حق خواهان صادر نموده و استدلال این دادگاه آن است که به محض برقراری رابطه استیجاری در محل‌های کسب و پیشه برای مستأجر این حق ایجاد می‌شود و دلیل صریحی بر سقوط و زوال این حق در قانون مشاهده نمی‌شود و مفهوم و معنای ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر دلالت بر سقوط این حق ندارد و صرف تخلیه عین مستأجره نیز موجب از بین رفتن حق مزبور نمی‌شود و چون این حق به موجب صریح تبصره ۲ ماده ۱۹ متعلق به مستأجر است نه عین مستأجره و ماده ۱۵ قانون مذکور منطوقاً و مفهوماً ایجادکننده حق کسب و پیشه نیست و در این ماده قید گردیده که در سه مورد یاد شده دادگاه مکلف است ضمن صدور حکم تخلیه حق کسب و پیشه را تعیین نماید و مفهوماً چنین استنباط می‌گردد که دادگاه در سایر موارد ضمن صدور حکم تخلیه چنین تکلیفی ندارد و به هیچ وجه دلالت بر از بین رفتن حق کسب و پیشه نمی‌کند.

 آرای دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر

اثبات رابطه استیجاری

شماره دادنامه: ۷۳

تاریخ: ۲/۳/۱۳۷۴

رأی شعبه ۱۵۶ دادگاه عمومی تهران

در خصوص ادعای خواهان به طرفیت خواندگان و به خواسته الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی نسبت به دو باب مغازه با پلاک‌های ۳۷۲ و ۳۷۴ جزء پلاک ثبتی شماره ۲۱۷۹ واقع در بخش ۱۰ تهران با التفات به خواسته خواهان در پرونده امر و با توجه به قولنامه عادی مورخه ۲۱/۱۱/۵۸ که بین خواهان و آقای اسحاق … مستأجر قبلی تنظیم گردیده و به امضاء دو نفر مذکور رسیده و به موجب آن حق کسب و پیشه مغازه با برق و تلفن از مستأجر قبلی واگذار شده است و با توجه به پرداخت عوارض کسب و پیشه محل مورد ادعا در سال‌های مختلف و مفاصاحساب با شهرداری تهران توسط خواهان و با توجه به پرداخت پنج ماه اجاره‌بهاء با قید کلمه اجاره به موجب قبوض شماره ۹۶۶۷۰۴ و ۹۶۷۴۸۵ بانک ملی ایران و وجه خواندگان که یکی از قبوض دریافت گردیده و بانک ملی شعبه ۲۸۳ رشیدیه آن را تأیید نموده است و با عنایت به وکالت‌نامه رسمی شماره ۴۱۱۳۱ مورخ ۲۹/۶/۵۹ که خواندگان صریحاً به موکل یعنی خواهان وکالت داده‌اند که جواز کسب محلی مورد ادعا به نام خود اخذ نماید و متعاقب آن خواهان جواز کسب به نام خود اخذ نموده است و مبلغ زیادی بابت خلافی مغازه پرداخته است و با توجه به تغییر شغل و اخذ پروانه‌های مختلف و تغییر جواز کسب از طرف خواهان که چند مرتبه انجام شده و در هیچ مورد از طرف خواندگان نسبت به آن اعتراض نشده است و حاکی است که مورد تأیید خواندگان می‌باشد و با توجه به صلح‌نامه شماره ۳۵۰۹۴-۷/۲/۵۹ که به موجب آن یک خط تلفن از طرف فروشنده حق کسب و پیشه به خواهان صلح گردیده است و تلفن مورد صلح نیز از تعلقات مغازه بوده که قبلاً در قولنامه عادی مورخ ۲۱/۱۱/۵۸ به شماره … قید شده است و بعداً به خواهان صلح گردیده است و همین صلح‌نامه نیز تأییدی است به اینکه حق کسب و پیشه به موجب قولنامه مزبور توسط خواهان به مستأجر قبلی پرداخته شده است و با توجه به اینکه حکم تسلیط صادره از شعبه ۳۸ دادگاه حقوقی یک تهران از طرف شعبه ۱۲ دیوان‌عالی کشور نقض گردیده و تسلط خواندگان در مغازه‌های مورد ادعا مورد قبول دیوان‌عالی کشور واقع نگردیده که به طور ضمن حاکی از به رسمیت شناختن رابطه استیجاری خواهان می‌باشد و با توجه به اجرای قرارهای معاینه و تحقیق محلی که گواهان تعرفه شده از سوی خواهان خرید سرقفلی مغازه توسط خواهان از مستأجر قبلی تأیید نموده و تصرف و استقرار ید خواهان را در مغازه‌ها در طی سال‌های متمادی تأیید نموده و گواهان معارضی از طرف خواندگان اقامه نگردیده است که با توجه به موارد یاد شده دادگاه ادعای مطروحه را وارد دانسته مستنداً به مواد ۷ و ۸ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوبه سال ۱۳۵۶ خواندگان را به تنظیم اجاره‌نامه رسمی با خواهان به مدت یک سال و یا اجاره‌بهای ماهیانه مبلغ ۳۰۰۰۰ ریال و با شغل سوپرمارکت ملزم می‌نماید. رأی صادره حضوری و قابل تجدیدنظر است.

رئیس شعبه ۱۵۶ دادگاه عمومی تهران – منوچهر گودرزی

رأی شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای علیرضا … به وکالت از بانوان فخرتاج و عالم‌تاج و مریم … و بانو زرین تاج… و نیز تجدیدنظرخواهی اسدا… از دادنامه شماره ۷۳-۲/۳/۷۴ صادره از شعبه ۱۵۶ دادگاه عمومی تهران، نظر به اینکه دادنامه بدوی در تاریخ ۹/۵/۱۳۷۴ به بانوان تجدیدنظرخواه ابلاغ شده و نامبردگان به شرح دادخواست تجدیدنظر که به شماره ۳۴۵-۴/۶/۷۴ ثبت گردیده و نیز تجدیدنظرخواهی آقای اسدا… چون دادنامه در تاریخ ۱۲/۵/۷۴ درخواست تجدیدنظر نموده از آنجا که تاریخ ابلاغ قانونی به تجدیدنظرخواهان به ترتیب نهم مرداد و دوازدهم مرداد قید شده بنابر این تجدیدنظرخواهی آنان در تاریخ‌های ۴/۶/۷۴ و ۶/۶/۷۴ خارج از مهلت مقرر قانونی است.

مستنداً به مواد ۲۷ و ۲۸ قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی مصوب تیرماه ۱۳۷۳ قرار رد تجدیدنظرخواهی به لحاظ خارج از مهلت بودن صادر و اعلام می‌گردد.[۱]

اجازه تغییر شغل

پرسش: مستأجر در خلال دادرسی برای رد دعوی موجر به نوشته عادی منتسب به امضای مالک سابق استناد و خود را در تغییر یا انتقال به غیر مجاز معرفی می‌کند آیا چنین سندی طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی نسبت به مالک فعلی تأثیر دارد یا خیر؟

نظریه که در تاریخ ۲۵/۱۲/۶۷ به اتفاق آرا اعلام شد

درست است که طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ سند عادی نسبت به ثالث اعتبار ندارد؛ لیکن در قضیه مورد بحث اعتبار تاریخ سند عادی مطرح نیست، بلکه لزوم رسیدگی به ادعای مستأجر دایر به اجازه و رضایت مالک سابق در تغییر شغل و واگذاری مورد اجاره مطرح است و همان‌گونه که مستأجر بدون ارائه سند عادی هم می‌تواند ادعای مذکور را عنوان و برای اثبات فرضاً به شهادت شهود تمسک جوید و دادگاه در قبال آن ملزم به رسیدگی است همچنان نیز وی می‌تواند به نوشته عادی منتسب به امضای مالک سابق استناد و رسیدگی دادگاه را درخواست نماید. حال اگر براثر رسیدگی دادگاه ثابت شود که سند حاکی از اجازه برای تغییر شغل یا واگذاری پیش از انتقال ملک به خواهان و در زمان مالکیت مالک سابق و بر مبنای موافقت و رضایت او نوشته شده مندرجات سند معتبر و چنانچه پس از تاریخ فروش ملک باشد فاقد اعتبار است و این امر تعارضی با ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی ندارد؛ زیرا در مانحن فیه خواهان در مقابل سندی که قبل از زمان مالکیت وی نوشته شده ثالث تلقی نمی‌گردد تا تاریخ آن نسبت به وی بلااثر باشد بلکه قائم‌مقام فراهانی مالک سابق و مأخوذ به تعهدات او است و سند تنظیمی بعد از فروش ملک توسط مالک سابق هم اساساً چه از حیث تاریخ و سایر مندرجات اعتبار ندارد؛ بنابراین ضابطه برای معتبر شناخته شدن سند فوق این است که آیا پیش از انتقال ملک به خواهان تنظیم شده یا بعد از آن و برای اثبات این معنی در قبال تکذیب یا تردید صرف تاریخ مذکور در سند عادی کافی نبوده و نمی‌تواند گویای واقعیت امر باشد بلکه به دلایل و قراین و امارات دیگر نیز محتاج است. در هر حال مالک فعلی حق دارد نسبت به سند مزبور تردید نماید. در این صورت اثبات اصالت آن و اینکه اختیار واگذاری یا تغییر شغل در زمان مالکیت مالک سابق و توسط او تفویض شده به عهده مستأجر است. بدیهی است در فرض ثبوت اجازه مالک قبلی چنانچه مالک لاحق مستحضر به آن نبوده و از این حیث متضرر شده باشد برای جبران خسارت می‌تواند به ید سابق خود رجوع کند.

[۱]. یوسف نوبخت، اندیشه­های قضایی، تهران، تولید کتاب (تک)، ۱۳۸۵، صص ۲۶۴-۲۶۵٫

الزام موجر به موافقت با تغییر شغل

الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهه قانونی ندارد.

پرسش: مستأجری محل کسبی را سال‌ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره‌نامه قید شده استفاده می‌کند اخیراً در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به منظور الزام موجر را به اجازه تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستأجر قابل پذیرش است؟

نظریه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجازه تغییر شغل مستأجر پیش‌بینی نشده و با توجه به مندرجات اجاره‌نامه و حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستأجر، مجوز قانونی ندارد.

نظریه مشورتی شماره ۷۰/۷ مورخ ۲۹/۱/۱۳۷۴ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶

فصل اول- کلیات

ماده ۱- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به‌عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ماده ۲- موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱٫ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛

۲٫ اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آن‌ها و باغ‌هایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آن‌ها باشد؛

۳٫ ساختمان‌ها و محل‌هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود؛

۴٫کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک‌ها که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود؛

۵٫ خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد.

هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند برحسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود؛

۶٫ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد

در تنظیم اجاره‌نامه

ماده ۷- در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به‌عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

 

 

Additional

وزن 0.45 kg

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “تجویز تغییر شغل”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

X