حساب کاربری

لطفا از حروف a-z,A-Z,0-9 استفاده نمایید - حداقل 5 کاراکتر

حداقل 8 کاراکتر

۸۸۸۴۴۹۱۶ - ۰۲۱

وضعیت ثبتی مال غیرمنقول در حقوق انگلستان

وضعیت ثبتی مال غیرمنقول در حقوق انگلستان

مهوش فتحی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی

ثبت املاک در انگلستان از سال ۱۹۲۵ با تصویب قانون ثبت املاک  آغاز  شده است.در حقوق انگلستان مال غیر منقول چنین معنا شده؛ سطح زمین، فضای زیرین آن و هوای بالای آن. مال غیر منقول شامل آنچه در آن می روید و بناهایی که در آن ساخته شده نیز می گردد.  به طور کلی در کامن لا قاعده این است که هر آنچه به ملک متصل باشد، جزئی از آن به حساب می آید و از این رو با فروش عرصه، اعیان، درخت و بنا و تمام آنچه وجود دارد، منقل می گردد. امروزه در انگلستان ثبت املاک به روشی صورت می گیرد که برای ثبت مالکیت سهام شرکت ها مقرر است و بر همین اساس بررسی اسناد در هنگام انجام معاملات جدید بر روی ملک به صورت دقیق مورد نیاز نیست و صرفاً مرجعی که ابتدائاً به ثبت اقدام ورزیده، سند جدیدی را با مشخصات طرفین معامله صادر خواهد کرد. این اعتقاد عمومی در انگلیس وجود دارد که ثبت املاک از دغدغه های ناشی از انتقال آنها می کاهد و موجب تسهیل معاملات می گردد.قانون ۱۹۲۵ تدریجاً در مناطق مختلف انگلستان حکومت یافته و به موجب آیین نامه های مختلف در تمام این کشور و ولز اجرا شده است.

ویژگی های سند ثبتی و حقوقی موجود در املاک ثبت شده

در املاک ثبت شده سابقه ثبتی این اموال در دفترخانه ثبت املاک اهمیت دارد و تفاوت مهم املاک ثبت شده و ثبت نشده نیز این است که در مورد دسته دوم مبنای مالکیت، وضع ید و تصرف است که در صورت وجود ادعای معارض با ارایه سند مالکیت عادی استقرار می یابد، حال آن که در املاک ثبت شده آنچه اهمیت دارد، سابقه ثبتی آنها در دفترخانه ثبت املاک می باشد. سند ثبتی چند خصوصیت غالب دارد، اصل اولیه این است که باید نشان دهنده تمام حقوق و تعهدات مربوط به ملک باشد.طبق اصل دوم ، شیوه ای که براساس آن یک ملک با وجود حقوق اشخاص ثالث (نظیر حق ارتفاق وانتفاع ) قابل انتقاع است، مورد اشاره قرار می گیرد. این طریق نباید هیچ گونه خللی به حقوق اشخاص ثالث وارد و اصل سوم این که در سند ثبتی ملک به وضعیت تأمینی و بیمه ای آن اشاره شود.

حقوق مطرح در املاک ثبت شده

منظور از حقوق مطرح در املاک ثبت شده، حقوق و منفعت هایی است که در سند ثبتی ملک ذکر شده و این حقوق ومنافع از دیدگاه شخصی که متعهد به رعایت آنهاست نه تنها حق محسوب نمی شود بلکه دارای عنوان تعهد می باشند. از دیدگاه برخی از حقوقدانان انگلیسی هر قطعه از زمین یا هر مال غیر منقولی بالقوه می تواند جایگاه حقوق ، منافع و در نتیجه تعهداتی خاص باشد، زیرا ممکن است شخصی مالک تمام قسمت های یک ملک یا بخشی از این صرفاً دارای حق مبتنی بر اجاره بر آن بوده باشد. از نظر این دسته حق مالکانه بر ملک دارای مفهوم عامی است که حتی « حق مستأجر بر عین مورد اجاره» را نیز شامل می شود.این نظر امروزه طرفدار چندانی ندارد و به طور کلی می توان نحوه وضع ید بر مال غیر منقول را در حقوق انگلیس به سه دسته عمده تقسیم بندی نمود:

۱-تصرف بر ملک به گونه ای که مقید به هیچ قید و شرطی نباشد، که این نوع از تصرف، مالکیت مطلق نامیده می شود.

۲-تصرف برمبنای اجاره.

۳-مالکیت اشتراکی.

تشریفات ثبت املاک در انگلیس

مالکیت های ثبت نشده نسبت به اموال غیرمنقول باید هنگام انجام هر گونه معامله جدید یا نخستین توثیق به ثبت برسند ماده ۱۲۳ قانون ثبت املاک اصلاحی مصوب ۱۹۹۷ به این امر اشاره دارد. جریمه عدم اقدام به ثبت در مدت دو ماه از تاریخ معامله عبارت از بطلان و فقدان هر گونه اثر حقوقی برای چنین معامله ای است. اما املاکی که ابتدائاً ثبت شده و بعداً مورد معامله قرار می گیرند، در فرم های تعیین شده ثبت گریده و با تعیین حق الثبت به اداره ثبت ناحیه ارسال می شوند. حق الثبت بر مبنای ارزش ملک تعیین می شود. در ثبت اولیه ملک، مسئول ثبت همانند حالتی که ملک فروخته شده به طور دقیق بررسی نموده ومالکیت مطلق یا مقید دارنده را احراز می نماید. اگر در ملک حق انتفاع اشخاص دیگری موجود باشد، به طور صریح در سند مالکیت درج می گردد. تمام جزئیات درج می شود تا چنانکه گفته شد، سند مالکیت آینه تمام نمای حقوق و تعهداتی باشد که بر ملک استقرار یافته است.اگر مسئول ثبت در کار خود دچار اشتباه شود، روش هایی برای جبران و تصحیح خطا در ماده ۸۲ قانون ثبت املاک پیش بینی شده است :

اسناد ثبت شده در موارد زیر تصحیح می شود :

۱-در صورتی که شخصی به حکم دادگاه در مال غیر منقول ثبت شده، دارای حق یا نفع خاصی باشد.

۲- در صورتی که به موجب دادگاه در سند ثبتی اشتباهی رخ داده یا چیزی فراموش شده یا سند مورد اعتراض قرار گرفته و اعتراض بنابر رأی وارد باشد.

۳- اگر تمام اشخاصی که در سند ذی نفع می باشند به تغییر آن رضایت دهند.

۴-در هر مورد که در تنظیم سند تقلبی به کار رفته باشد.

۵-اگر دو یا چند شخص به غلط به عنوان مالک تعیین شده باشند.

۶-وقتی که رهن ملک، اشتباهاً به عنوان مالکیت ثبت شده باشد.

۷-در صورتی که شخصی که در سند رسمی به عنوان مالک معرفی شده از شخصی باشد که در سند عادی همان ملک، سابقاً ( قبل از تنظیم سند رسمی ) به عنوان مالک ذکر شده باشد.

۸-در صورتی که اشتباه یا فراموش کاری بیتی در تنظیم سند مشاهده شود.

اصلاح سند توسط مسئول ثبت سند انجام می گیرد واگر وی در مخدوش کردن سند عامد باشد، متخلف محسوب می گردد. گذشته از آنچه گفته شد، بند ۵ ماده ۸۳ قانون ثبت املاک مقرر می دارد که اگر زیان دیده به دلیل تدلیس یا مسامحه متعارف منجر به اشتباه در سند شود، جبران خسارت از وی به میزانی که در ورود خسارت نقش داشته ، تقلیل می یابد. تشریفات ثبت املاک در انگلستان در حال تغییر و تحول است، زیرا بنابر گزارش اخیر کمیسیون حقوقی، قانون ثبت املاک ۱۹۲۵ ناقص بوده و نیاز به اصلاح دارد. دراصلاحات جدید امکان استفاده از ارتباطات الکترونیکی فراهم شده و در آینده با بالا بردن امنیت شبکه جهانی اینترنت امکان صدور الکترونیکی سند مالکیت وجود خواهد داشت. در بررسی روند تحولات مشخص می گردد که تمام تحولات به سوی اعطای اعتبار کامل برای اسناد رسمی است. زیرا هر گونه انتقال در حقوق ، منافع وتعهدات مربوط به املاک صرفاً با ثبت آن در مرجع ذی صلاح امکانپذیر خواهد بود. بنابر نظر کمیسیون حقوقی انگلیس پیشرفت هایی که از طریق یک سیستم رایانه ای ثبت اسناد و املاک قابل حصول است، در صورتی که مقررات ثبتی به طور دقیق و صحیح به کار گرفته نشود، دست نیافتنی خواهد بود.

انتقال املاک ثبتی در انگلیس چگونه صورت می گیرد؟

طبق قانون ثبت املاک مصوب ۱۹۸۸ هر یک از اسناد ثبت شده در مراجع ثبتی،سند رسمی به حساب می آیند و بنابراین هر شخصی می تواند در دفتر مرجع ثبتی، مشخصات هر ملکی را بررسی نموده و به وضعیت حقوقی آن ملک آگاهی یابد. آشکار است که این وضعیت به تسریع معاملات املاک اعم از فروش و اجاره آنها می انجامد.

نحوه انتقال املاک در انگلیس با تصویب قانون اموال و دارایی در سال ۱۹۸۹ متحول گردیده است. بر اساس قانون اخیر مراحل انتقال یک ملک را به شرح زیر می توان خلاصه کرد :

ابتدا ، طرفین در مورد قیمت، مشخصات ملک و سایر مسایل مربوط به مورد معامله گفت و گو می نمایند و سپس بنگاه معاملاتی در خصوص آثار و جنبه های حقوقی انتقال برای طرفین توضیح می دهد و مشخصات محلی و منطقه ای ملک را از لحاظ مقررات شهرداری و سایر ضوابط بررسی می نماید و کارهای مالیاتی و ممیزی انجام می شود. بعد از این سه مرحله قراردادی در دو نسخه توسط بنگاه معاملاتی فروشنده تهیه شده و مورد توافق طرفین معامله قرارداد که شامل تمام جزئیات و شروط مورد توافق طرفین است، توسط ایشان امضاء شده و مبادله می گردد.

تا زمانی که قرارداد توسط طرفین امضا نشده است، اقدامات صورت گرفته به عنوان مقدمات انعقاد قرارداد به حساب آمده و هیچ اثر حقوقی ندارد، زیرا هر چند این مراحل برای انتقال مالکیت لازم است، ولی به دلیل فقدان قرارداد، تعهد حقوقی نیز وجود ندارد. با امضای قرارداد نیز مالکیت به خریدار منتقل نمی شود، بلکه صرفاً قرارداد مربوط به انتقال منعقد می شود. ماده (۲ ) قانون اموال و دارایی ۱۹۸۹ به این امر اشاره نموده است. انجام این مراحل در حدود ۸ هفته به طول می انجامد.

پس از این مراحل در مورد املاک ثبتی «دفتر ملک» و در مورد املاکی که به ثبت نرسیده اند، «دفتر تعهدات» مورد بررسی مجدد قرار می گیرد. نهایتاً در مورد املاکی که به ثبت نرسیده اند، به موجب ماده ۵۲ قانون اموال و دارایی مصوب ۱۹۲۵ قرارداد تکمیل شده و مالکیت قانونی به خریدار انتقال می یابد. در حالی که در املاکی که به ثبت رسیده اند، انتقال ملک در دفتر ملک به ثبت رسیده و تنها در این صورت است که مالکیت آن به خریدار جدید انتقال می یابد. انجام مراحل اخیر در حدود ۴ هفته به طول می انجامد.

منبع؛ مصطفی السان، ثبت املاک در انگلستان، مجله کانون وکلا.

مهوش فتحی
ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

ارتباط با ما
تهران , میدان هفت تیر , ورودی مدرس , رو به روی فروشگاه بزرگ یاس , کوچه مازندرانی , پلاک ۴ , طبقه ۲ , واحد ۴
۸۸۸۴۴۹۱۶ – ۰۲۱
cheraghdanesh@gmail.com
مقایسه محصول
مقایسه محصول
مقایسه محصول
مقایسه محصول
X