معرفی دعوای فک رهن

مقدمه

قبل از ورود به «دعوای الزام به فک رهن»، باید بدانیم رهن چه نوع عقدی است. خوشبختانه مقنن در ماده ۷۷۱ ق.م. رهن را عقدی تعریف کرده که به‌موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می‌دهد رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند و در ادامه مقرر داشته که قبض مرتهن بر مال مرهون شرط می‌باشد، لیکن استمرار آن لازم نیست.

الف) شرایط و تشریفات عقد رهن

«عقد رهن» نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین، مرتهن می‌تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمی‌تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بریء شود رهن را مسترد دارد و همچنین به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی‌شود، ولی در صورت فوت مرتهن راهن می‌تواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه معین می‌شود داده شود. در صورت عدم تراضی، شخص مزبور از طرف حاکم معین می‌شود. در ادامه باید متذکر شد که ید مرتهن امانی محسوب شده و در صورت تلف یا ناقص شدن مال مرهونه به شرط تقصیر مسئولیت خواهد داشت البته اگر بعد از پرداخت دین از سوی مدیون و درخواست رفع فک رهن، این مهم انجام نگیرد مسئولیت مرتهن از فرض تقصیر به فرض مسئولیت مطلق یعنی مسئولیت (بدون توجه به تقصیر مرتهن با فرض تلف شدن مال مرهونه) منتقل خواهد شد؛ به عبارت دیگر، ید مرتهن از حالت امانی به حالت ضمانی تبدیل خواهد شد.

ب) مال مرهونه و متعلقات آن

علاوه بر خود مال مرهونه هر چیزی که در عقد بیع بدون قید صریح به‌عنوان متعلقات جزء مبیع محسوب می‌شود جزء مال مرهونه است در این خصوص ماده ۷۸۶ ق.م.ا مقرر می‌دارد: «ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.» و از سویی اگر راهن مقداری از دین خود را پرداخت کند حق مطالبه همان مقدار از مال مرهونه را ندارد البته توافق و تراضی طرفین ممکن است.

ج) دعوای راهن علیه مرتهن

دعوایی است که موضوع این نوشته را به خود اختصاص داده و تحت عنوان «الزام به فک رهن» از آن در مراجع قضائی یاد می‌‎شود و ممکن است به صورت مستقل یا به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی مطرح گردد که در ذیل به توضیح آن‌ها می‌پردازیم:

۱٫ خواسته دعوا صرفاً فک رهن می‌باشد: در این حالت راهن یکی از اموال خود را در رهن شخص ثالثی (مانند بانک) قرار داده و با وجود پرداخت تمام دیون و برائت ذمه بانک (مرتهن) به تعهد خود مبنی بر دعوای فک رهن از مال مرهونه محل نمی‌کند همان‌طوری که در رویه عملی بانک مشاهده می‌شود که بانک با این استدلال که شخص راهن در حال حاضر وام‌های دیگری دارد حاضر به فک رهن از مال مرهونه مربوط به وام تسویه شده نمی‌باشد. در این حالت اولاً: ید بانک از حالت امانی به ضمانی تبدیل شده و راهن نیز می‌تواند دادخواستی تحت عنوان «الزام به فک رهن» و پرداخت اجرت‌المثل ایام عدم فک رهن به همراه خسارات قانونی و قراردادی» را به مرجع قضائی ذی‌صلاح تقدیم نماید.

۲٫ خواسته دعوا فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند رسمی باشد: حالتی را شامل می‌شود که فروشنده (اصولاً سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می‌دهند و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌شود در مهلت زمان مندرج در قول‌نامه، ضمن دعوای فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.

البته در نحوه تنظیم خواسته این دعوا سه نظریه بدین شرح وجود دارد.

اکثریت اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه معتقد بودند؛ چون فک رهن خود نوعی دعواست و الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است؛ لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند، به‌عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد؛ لیکن اقلیت عقیده داشتند با توجه به اینکه فک رهن همانند مفاصا‌حساب شهرداری مالیاتی از لوازم اجرای حکم تنظیم سند رسمی است و نیز فرض بر این است که دادگاه رسیدگی‌کننده استحضار دارد که ملک موضوع دعوا در رهن است؛ لذا به هنگام صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن در حکم مورد خاص است و نیاز به طرح دعوای جداگانه در این خصوص نمی‌باشد.

 رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است (رویه چهارم) این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه‌ها قابل پذیرش است؛ زیرا دعوای فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و دعوای فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشند، نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارند؛ بنابراین، الزام قانونی و قراردادی دعوای فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل (دعوای فک رهن) ندارد. به نظر می‌رسد نظر فوق قانونی و راه‌گشا می‌باشد.

بعد از صدور رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲/۸/۱۳۷۶ از دیوان‌عالی کشور که مقرر می‌داشت: «مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود؛ لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌نماید که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان‌عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح قانونی تشخیص می‌شود. این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.» به جای پایان پذیرفتن اختلافات دامنه مناقشات و تفسیرهای مختلف از خود رأی باعث شد سه نوع رویه در برخورد و قبول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی به وجود آید.

۱٫ عدم قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه: بعضی از قضات با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ معتقدند تا زمانی که ملک در رهن می‌باشد امکان طرح نسبت به مال مرهونه وجود ندارد.

۲٫ قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با تنفیذ مرتهن: بعضی از قضات مراجع قضائی وقتی دعوای الزام به تنظیم سند را مورد پذیرش قرار می‌دهند که مرتهن نیز جزء خواندگان دعوا و مبایعه‌نامه را تنفیذ و قبول نموده باشد.

۳٫ قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه دعوای فک رهن: بعضی قضات معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید به همراه خواسته اولیه و ابتدایی «الزام به دعوای فک رهن» یا با قید عبارت حفظ حقوق مرتهن مطرح گردد.

متأسفانه ادامه اختلافات و برداشت‌های متفاوت موضوع را دوباره به دیوان‌عالی کشور کشاند و هیئت عمومی اصراری دیوان‌عالی کشور دو بار در پاسخ به این پرسش که آیا «دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه» قابلیت استماع دارد یا خیر؟ بالعکس تفسیرهای ناقص و غیرحقوقی از رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ پاسخ مثبت به پرسش فوق داده‌اند که در آراء اصراری به شرح ذیل آمده است:

 اصراری اول: رأی شماره ۲۱ مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۷۶ هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور

 «نظر به اینکه به شرح دادخواست ابتدایی، خواهان علاوه بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال، الزام آنان را هم به انجام شرایط و مفاد مبایعه‌نامه مورخ ۲۸/۱۲/۷۳ و تخلیه و تحویل مبیع مورد لحوق دعوا قرار داده است و نظر به اینکه به شرح بند ۵ شرایط ضمنی معامله، فروشنده پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین تهیه مدارک لازم را به‌منظور تنظیم سند رسمی انتقال تعهد نموده است و نظر به اینکه از جمله دیون مربوط به مورد معامله، دینی است که با رهن گذاردن ملک از بانک ملی اصفهان به‌عنوان وام اخذ گردیده، بنا به مراتب با لحاظ کیفیت طرح دعوا و تعهدات خوانده (تجدیدنظرخواه) دادنامه شماره ۲۴۱۲-۱۱/۱۱/۷۵ شعبه ششم دادگاه عمومی شهرستان اصفهان که در عین حال متضمن الزام خوانده به دعوای فک رهن و همچنین الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال می‌باشد با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد و با اقتضاء مدارک پرونده و موازین قانونی تطبیق می‌کند و به اکثریت آراء تأیید و ابرام می‌شود.

اصراری دوم: رأی شماره ۳۱ مورخ ۱۱/۱۲/۱۳۷۷ هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور

«نظر به اینکه وقوع عقد بیع بین طرفین دعوا با توجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق می‌باشد و با توجه به اینکه به‌موجب سند رسمی رهنی حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض شده و مالکیت در اختیار وی قرار داشته و به‌علاوه به او اجازه داده شده که از منافع ملک بهره‌مند گردد و تلویحاً به‌منظور استهلاک بدهی بانک اجازه فروش آپارتمان‌ها نیز به راهن داده شده است؛ بنابراین، اعتراضات تجدیدنظرخواهان غیر مؤثر تلقی و دادنامه شماره ۳۰۶ الی ۳۳۱-۱۵/۹/۱۳۷۶ شعبه دادگاه عمومی کرج که وفق مقررات اصدار یافته به نظر اکثریت اعضاء هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور بلااشکال و خالی از منقصت قانونی تشخیص و ابرام می‌شود.