تقسیم مال مشاعی

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است (ماده ۵۷۱ ق.م.) و ممکن است اختیاری یا قهری باشد از شرکت یا شراکت اختیاری می‌توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می‌پذیرد؛ لیکن اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است

مواردی که میتوان مال مشاعی راتقسیم کرد؟

  1. تقسیم به افراز: افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌پذیرد و هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد. بنابراین، در تقسیم به افراز،
    1. اولاً: از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد؛
    2. ثانیاً: نیاز به ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی نیست.
  2. تقسیم به تعدیل: در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛ مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد در این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند؛ بنابراین در تقسیم به تعدیل، اولاً: از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد؛
    1. ثانیاً: همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.
    2.  ثالثاً: لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.
  3. تقسیم به رد: همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد؛ بنابراین در تقسیم به رد، اولاً: ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند؛
    1.  ثانیاً: از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند؛
    2. ثالثاً: لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

لازم به یادآوری می‌باشد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند تنها راه درخواست «فروش مال مشاع» از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

فروش-مال-مشاعی ,انتشارات چراغ دانش

درچه مواردی امکان تقسیم ملک مشاعی وجود ندارد؟

  1. هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چندنفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند (ماده ۵۹۵ ق.م.ا).
  2.  تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیه ممنوع است. (ماده ۵۹۷ ق.م.ا).
  3. در صورتی که تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحوه فاحش باشد تقسیم ممنوع است (ماده ۵۹۲ و ۵۹۳ ق.م.ا).
  4. در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد تقسیم ممنوع است.
  5. در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم ممنوع است (تبصره یک ماده ق.ا.ف.م.م.).

دستور فروش مال مشاعی

  1. اولاً: درخواست دستور فروش مال مشاع نیازمند تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی و تعیین وقت رسیدگی نیست هرچند بهتر است درخواست در قالب دادخواست تقدیم دادگاه گردد.
  2. ثانیاً: تصمیم مرجع قضائی نسبت به این درخواست قالب حکم یا قرار نیست بلکه دستور تلقی شده و قطعی می‌باشد؛ بنابراین امکان تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی را ندارد در این خصوص اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره ۴۵۵/۷-۸ اسفندماه ۱۳۶۶ چنین اظهارنظر نموده است: «با توجه به مقررات ماده ۴ قانون افراز مصوب ۲۲ آبان ۱۳۵۸، ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیرقابل افراز تشخیص داده شده، به دستور دادگاه فروخته می‌شود و از این رو نیازی به صدور حکم نیست؛ بنابراین در مرحله اجرا واحد اجرای احکام می‌تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت و تنظیم کروکی و…. رأساً اقدام نماید.»
  3. ثالثاً: دستور فروش مال مشاع اعتبار امر مختومه را ندارد؛ یعنی فاقد اعتبار قضیه محکوم‌بها است.
  4. رابعاً: بعد از صدور دستور فروش هرچند پرونده اجرایی تشکیل می‌شود؛ لیکن اجراییه صادر نخواهد شد و صرف تقاضا از سوی هریک از شرکا کافی است.

فروش-مال-مشاع,انتشارات چراغ دانش

نحوه اجرای دستور فروش مال مشاعی

اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود؛ لذا زمانی که دادگاه دستور فروش مال مشاع را داد پرونده به قسمت اجرای احکام ارسال می‌شود دادورز ضمن تشکیل پرونده اجرایی بدون صدور اجراییه با قید قرعه یکی از کارشناسان رسمی دادگستری را جهت ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک مشاعی مشخص می‌نمایند تا قیمت ملک مشاعی ارزیابی گردد

بعد از ارزیابی نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ می‌گردد از تاریخ ابلاغ مطابق قانون آیین دادرسی مدنی یک هفته فرجه دارند که به نظر کارشناس اعتراض نمایند در صورت مؤثر بودن اعتراض موضوع ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک مشاعی به هیئت کارشناسی ارجاع و برآورد قیمت می‌شود و نظریه هیئت کارشناسی نیز مانند نظریه کارشناسی اولیه به طرفین ابلاغ می‌گردد النهایه بعد از قطعیت قیمت ملک مشاعی اجرای احکام ملک مشاعی را با برگزاری جلسه مزایده به فروش رسانده و پس از کسر هزینه عملیات اجرایی و سایر هزینه‌های قانونی مبلغ باقیمانده را به نسبت سهم شرکا بین آنان تقسیم می‌کند.

جواز توقیف مال مشاع

آیا توقیف مال مشاع به استناد ماده ۱۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی قانونی است یا خیر؟

رویه دادگاه برای توقیف مال مشاع (فروش مال مشاع منقول چکونه است)

با توجه به ماده ۱۲۶ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی که نحوه توقیف در اجرای قرار تأمین خواسته را به مقررات قانون اجرای احکام مدنی احاله نموده و لحاظ ماده ۱۲۱ همان قانون که مال مورد توقیف ممکن است منقول و غیرمنقول باشد و اطلاق ماده ۱۲۲ و عمومیت عین معین اعم از مفروز و مشاعی و لحاظ مواد ۱۳۷ و ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی و نظریه شماره ۵۹/۷ مورخ ۷/۱/۱۳۶۲ اداره حقوقی وزارت دادگستری توقیف مال مشاعی فاقد اشکال قانونی است.

نظریه شماره ۵۹/۷ مورخ ۷/۱/۱۳۶۲: طبق ملاک مواد ۱۳۷ و ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ توقیف و مزایده اموال منقول مشاع بلااشکال است و به‌منظور حفظ حقوق خریدار و شریک المال، اجرا مکلف است موضوع مشاع بودن مال مورد مزایده و میزان سهم محکوم‌علیه را که به طرفین خواهد رسید به‌عنوان مشخصات مال در آگهی فروش تصریح نماید.

توقیف مال مشاع به استناد ماده ۱۲۲ قانون آیین دادرسی مدنیمنع قانونی ندارد؛ زیرا عمومیت عین معین شامل مفروز و مشاع هر دو است.

فروش-مال-مشاع

افراز و فروش املاک مشاع

پرسش: با توجه به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع که بیان می‌دارد: «چنانچه ملکی که به‌موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود» حال چنانچه رأی دادگاه در پی تقدیم دادخواستی مبنی بر افراز یک باب منزل مسکونی پس از جلب نظر کارشناس، عدم امکان افراز ملک مسکونی باشد با توجه به ماده ۴ قانون فوق‌الاشعار به پرسش زیر پاسخ دهید.

منظور قانون‌گذار از «با تقاضای هریک از شرکا» تقدیم شکایت در فرم دادخواست است یا درخواست عادی؟ آیا احتیاج به صدور حکم دارد یا صرف دستور قاضی کفایت می‌کند؟

افراز و فروش املاک مشاع (نظر اکثریت)

با استناد به ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع که صراحت دارد و در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن به دایره اجرا دادگاه خواهد داد؛ فلذا نیازی به دادخواست نیست چون صرف‌نظر از صراحت قانونی فوق اقدام اخیر؛ یعنی، تقاضای یک یا چند نفر از شرکا پس از صدور حکم و در مرحله اجراست و نیازی به دادخواست ندارد و درخواست کفایت می‌کند و طبعاً چون نیازی به ورود مجدد به ماهیت نیست، دستور قاضی کفایت می‌کند.

افراز و فروش املاک مشاع(ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی)

اقلیت با استناد به ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی شروع رسیدگی در دادگاه را مستلزم تقدیم دادخواست می‌دانند و معتقدند با توجه به‌صراحت ماده مذکور که از قوانین آمره است بدون تقدیم دادخواست امکان رسیدگی در دادگاه نیست.

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع

با توجه به‌صراحت ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورتی که با وصول پاسخ از مراجع ذی‌صلاح و نظر کارشناس منتخب دادگاه ملک غیرقابل افراز تشخیص شود به تقاضای هریک از شرکا حکم به فروش ملک مشاعی داده می‌شود و دیگر نیازی به طرح دعوای خواسته فروش نیست.

فروش مال مشاع بدون اجازه شریک

پرسش: هرگاه دو نفر در عرصه ملکی شریک بوده و احد از آنان به دلیل غیرقابل افراز شناخته شدن عرصه، از دادگاه درخواست فروش ملک را کرده باشد و در این فاصله زمانی، شریک دیگر بدون اذن او مبادرت به احداث اعیانی کرده و با اخذ پروانه کسب در آن محل به کسب اشتغال ورزیده باشد، تکلیف دادگاه چیست (با وجود اعیانی در ملک موضوع فروش)، آیا باید در دستور فروش خود، اعیانی و حق کسب پیشه و تجارت را نیز ملحوظ کند؟

اتفاق‌نظر فروش مال مشاع بدون اجازه شریک

نظر به اینکه موضوع شرکت عرصه است و نه اعیان که ملک احد از شرکا محسوب می‌گردد، دادگاه باید در دستور فروش خود، تنها عرصه را بدون لحاظ اعیانی، موضوع دستور فروش خود قرار دهد از طرفی از آنجا که اعیانی بدون اذن شریک در عرصه مشاع احداث شده است نظر به ماهیت اشاعه، احداث در ملک غیر بوده که به همین دلیل نیز قانون‌گذار در املاک مشاعی در صورتی‌که شریکی بدون اذن شریک دیگر تصرف کرده باشد علاوه بر مسئولیت نامبرده در قبال خسارت وارد شده، بر اساس ضمان ید (مفاد ماده ۵۸۲ قانون مدنی) شریک دیگر را محق به درخواست خلع‌ ید دانسته که مطابق ماده ۴۳ قانون اجرای حکم مدنی، این خلع‌ ید باید از تمام ملک صورت پذیرد که با وحدت ملاک می‌توان شریکی را که اعیانی بدون اجازه وی احداث شده است، محق درخواست قلع و قمع بنا دانست و از این ‌رو به دلیل عدم مشروعیت احداث اعیانی، نمی‌توان برای شریک متصرف حقی از حیث کسب و پیشه و یا تجارت قابل شد.

نظر کمیسیون نشست قضائی

با تصریح به اینکه مداخله شریک در ملک مشترک بدون اذن شریک دیگر، تصرفات غیرمجاز بوده و در حکم غصب است؛ لذا غاصب استحقاق مطالبه قیمت اعیانی احداث شده غیرمجاز و حق کسب و پیشه را در این مورد نخواهد داشت، با این ترتیب اتفاق‌نظر تأیید می‌شود.

تصرف ملک مشاع توسط تعدادی از ورثه و ممانعت از انتفاع دیگر وراث

پرسش: در خصوص ملک مشاع که تعدادی از ورثه آن را بدون اذن سایر وراث به تصرف گرفته و نسبت به حقوق و انتفاع سایر ورثه ممانعت به عمل آورند؟

اتفاق‌ نظر تصرف ملک مشاع توسط تعدادی از ورثه

وراث غیر متصرف، می‌توانند به‌عنوان ممانعت از حق طرح شکایت کنند تا در صورت ارائه دلایل کافی، نسبت به احقاق حقوق آنان و رفع ممانعت از حق در ملک مشاعی تصمیم شایسته اتخاذ شود.

پرسش ناقص است، در این‌گونه موارد ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی حاکم است؛ لذا در این خصوص و موارد مشابه می‌توان به آن عمل کرد.
۴۰٫ انتقال کل مال مشاع توسط یکی از مالکیت مشاع بدون اذن و خارج از حدود متعارف
پرسش: اگر دو نفر در مال مشاع شریک باشند و یکی از شرکا مال مشاعی اقدام به فروش شش‌دانگ مال مشاعی به غیر کند، آیا عمل وی جرم است؟

نظر اکثریت

شریک مال مشاعی فقط به ‌اندازه حصه خویش حق هرگونه تصرف حقوقی را دارد (مفاد ماده ۵۸۳ قانون مدنی) ولی اگر بیش از حصه خویش دخل و تصرف کرد و اقدام به فروش کل مال مشاعی کند سوءنیت وی مفروض است و در این مورد عمل وی جرم است چون به‌هرحال او مالک کل مال نیست بلکه مالک حصه خویش است و تصرفات مازاد بر حصه‌اش فاقد اذن بوده و در صورت فروش کل مال مشاعی عملش جرم است.

نظر اقلیت

چون شریک در جزء جزء مال مشاعی شریک است و مالکیت در ذره ذره مال مشاعی ساری و جاری است؛ بنابراین، تصور مال غیر، منتفی است و فروش مال غیر زمانی مصداق می‌یابد که کسی مال دیگری را بفروشد؛ ولی در اینجا او مال خودش را فروخته است. مال مشاعی خویش را فروخته و ضمانت اجرای آن فقط حقوق مدنی است و واجد وصف جزائی نیست.

نظر کمیسیون نشست قضائی

شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن و متعارف، در اموال مشاعی تصرف کند ضامن است. فروش کل مال مشاعی از طرف احد از شرکا به غیر، از مصادیق بارز تصرفات غیر مأذون در اموال شریک بوده، علاوه بر ضمان حقوق (مدنی) عمل وی نسبت به سهم شریک دیگر در حکم فروش مال غیر بوده و تحقق شرایط و ارکان بزه، مستوجب عقوبت کیفری است. با این ترتیب نظر اکثریت تأیید می‌شود.