سرقفلی واقعی

همان‌گونه که در کلیات این نوشته گفتیم اگرچه سابقه سرقفلی در عرف تجاری کشورمان به کمتر از یک قرن می‌رسد؛ اما کیفیت ایجاد آن به خوبی روشن نیست و اظهار نظرهایی که در این خصوص وجود دارد بیشتر احتمال و حدس و گمان می‌باشد؛ اما هیچ تردیدی نیست که علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه سرقفلی علیحده‌ای نیز در حقوق ایران وجود دارد. به طوری که بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به دلیل ایجاد قهری حق کسب و پیشه در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قانون، برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتاً انتقال آن تحت عنوان «سرقفلی» در عرف می‌شود، سرقفلی ملک تجاری خود را بدواً با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره‌بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند که این شیوه با لحاظ سابقه عرفی آن و به علت سودمندتر بودن نسبت به اجاره صرف روز به روز شایع‌تر گردید.

به طوری که مالکین به جای اجاره دادن ملک خود و گرفتار شدن با محدودیت‌های ناشی از این قانون، مبلغی را که تا حدودی نیز به قیمت ملک نزدیک بود از مستأجر می‌گرفتند – که بعضی مواقع خود این مبلغ را سرقفلی نامیده‌اند- و با یک اجاره‌بهای خیلی جزئی به اصطلاح سرقفلی ملک خود را واگذار می‌کردند و از آن‌جا که هیچ قانونی درخصوص سرقفلی وجود نداشت و قالب عقد انتقال سرقفلی به اجاره بیشتر شباهت داشت.

از طرف دیگر حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستأجر نیز اغلب اوقات تحت عنوان «سرقفلی» منتقل می‌شد عرف و حتی مراجع قضائی با نگرش همسان به این دو مقوله حقوقی یعنی «سرقفلی واقعی» و «سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه» با نادیده گرفتن تفاوت‌های زیر بنایی این دو عمل حقوقی، سرقفلی واقعی را که یک رابطه کاملاً اختیاری و عرفی مبتنی بر اراده طرفین بود، تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که یک قانون امری است قرار دادند تا به این ترتیب سرقفلی عرفی که از سال‌ها قبل در روابط استیجاری اجتماع جاری بود شکل قانونی به خود بگیرد.

این در حالی است که سرقفلی واقعی یک رابطه ارادی صرف بوده که علی‌رغم شباهت‌هایی که بین آن و حق کسب و پیشه وجود دارد؛ تفاوت‌های چشمگیرش قابل اغماض و مسامحه نیست؛ لیکن الزام و شیوع عرفی سرقفلی به حدی بود که اراده‌ی قضائی را هم تحت شعاع قرارداد و علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه، سرقفلی واقعی عرفی (سرقفلی به معنای اخص کلمه) نیز تحت شمول این قانون قرارگرفت در حالی که شایسته بود این رابطه به جای تحمیل به قانون روابط موجر و مستأجر سال۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی و عمومات قراردادها مورد سنجش قرار می‌گرفت تا ضمن ارادی و اختیاری باقی ماندن آن، الزامات عرفی بلا قیدش در رابطه بین مالک و دارنده سرقفلی ملحوظ می‌گردید.

کما این‌که افراد جامعه کمابیش بدون توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی اقدام به انتقال سرقفلی می‌‌کنند که البته لازم است مقنن با توجه به سابقه و رواج عرفی سرقفلی با تصویب قانونی جامع وکامل در این زمینه، در جهت قانونمند کردن«سرقفلی» اقدام کند.

برخی اساتید از این نوع سرقفلی تحت عنوان سرقفلی به معنای اخص یاد کرده‌اند.