همان‌گونه که در کلیات این نوشته گفتیم اگرچه سابقه سرقفلی در عرف تجاری کشورمان به کمتر از یک قرن می‌رسد؛ اما کیفیت ایجاد آن به خوبی روشن نیست و اظهار نظرهایی که در این خصوص وجود دارد بیشتر احتمال و حدس و گمان می‌باشد؛ اما هیچ تردیدی نیست که علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه سرقفلی علیحده‌ای نیز در حقوق ایران وجود دارد.

به طوری که بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به دلیل ایجاد قهری حق کسب و پیشه در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قانون، برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتاً انتقال آن تحت عنوان «سرقفلی» در عرف می‌شود، سرقفلی ملک تجاری خود را بدواً با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره‌بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند که این شیوه با لحاظ سابقه عرفی آن و به علت سودمندتر بودن نسبت به اجاره صرف روز به روز شایع‌تر گردید.

به طوری که مالکین به جای اجاره دادن ملک خود و گرفتار شدن با محدودیت‌های ناشی از این قانون، مبلغی را که تا حدودی نیز به قیمت ملک نزدیک بود از مستأجر می‌گرفتند – که بعضی مواقع خود این مبلغ را سرقفلی نامیده‌اند- و با یک اجاره‌بهای خیلی جزئی به اصطلاح سرقفلی ملک خود را واگذار می‌کردند و از آن‌جا که هیچ قانونی درخصوص سرقفلی وجود نداشت و قالب عقد انتقال سرقفلی به اجاره بیشتر شباهت داشت.

از طرف دیگر حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستأجر نیز اغلب اوقات تحت عنوان «سرقفلی» منتقل می‌شد عرف و حتی مراجع قضائی با نگرش همسان به این دو مقوله حقوقی یعنی «سرقفلی واقعی» و «سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه» با نادیده گرفتن تفاوت‌های زیر بنایی این دو عمل حقوقی، سرقفلی واقعی را که یک رابطه کاملاً اختیاری و عرفی مبتنی بر اراده طرفین بود، تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که یک قانون امری است قرار دادند تا به این ترتیب سرقفلی عرفی که از سال‌ها قبل در روابط استیجاری اجتماع جاری بود شکل قانونی به خود بگیرد.

این در حالی است که سرقفلی واقعی یک رابطه ارادی صرف بوده که علی‌رغم شباهت‌هایی که بین آن و حق کسب و پیشه وجود دارد؛ تفاوت‌های چشمگیرش قابل اغماض و مسامحه نیست؛ لیکن الزام و شیوع عرفی سرقفلی به حدی بود که اراده‌ی قضائی را هم تحت شعاع قرارداد و علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه، سرقفلی واقعی عرفی (سرقفلی به معنای اخص کلمه) نیز تحت شمول این قانون قرارگرفت در حالی که شایسته بود این رابطه به جای تحمیل به قانون روابط موجر و مستأجر سال۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی و عمومات قراردادها مورد سنجش قرار می‌گرفت تا ضمن ارادی و اختیاری باقی ماندن آن، الزامات عرفی بلا قیدش در رابطه بین مالک و دارنده سرقفلی ملحوظ می‌گردید.

کما این‌که افراد جامعه کمابیش بدون توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی اقدام به انتقال سرقفلی می‌‌کنند که البته لازم است مقنن با توجه به سابقه و رواج عرفی سرقفلی با تصویب قانونی جامع وکامل در این زمینه، در جهت قانونمند کردن«سرقفلی» اقدام کند.

برخی اساتید از این نوع سرقفلی تحت عنوان سرقفلی به معنای اخص یاد کرده‌اند.

تنظیم-سند-صلح-سرقفلی

تنظیم سند صلح سرقفلی

معمولاً در کنار اجاره‌نامه‌های تحت الشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ یک سند صلح نیز خودنمایی می‌کند: سند صلح مکمل اجاره‌نامه‌های دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه معمولاً از دو حال خارج نیست یا مصالح مالک و موجر عین مستأجره است یا مستأجر سابق، در صورتی که مصالح همان موجر باشد با احتمال خیلی بالایی مستأجر، سرقفلی عرفی را برای در اختیار گرفتن مورد اجاره به مالک اولیه پرداخت کرده است؛ اما اگر مصالح فردی دیگری غیر از مالک باشد در این صورت مصالح مستأجر قبلی مورد اجاره بوده است و موضوع اجاره‌نامه حق کسب و پیشه و تجارت،

مستأجر سابق می‌باشد که با سند صلح به مستأجر جدید منتقل شده است البته لازم به ذکر است حتی در صورتی که مصالح مستأجر سابق باشد نیز امکان دارد موضوع سند صلح علاوه بر حق کسب و پیشه سرقفلی نیز باشد با این توضیح که مستأجر اولیه در بدو انعقاد اجاره‌نامه مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک اولیه پرداخت کرده باشد و این حق به همراه حق کسب و پیشه به مستأجر جدید با سند صلح واگذار شود اغلب در سند صلحی که برای انتقال حق کسب و پیشه مستأجر سابق تنظیم می‌شود به اجاره‌نامه قبلی نیز اشاره می‌گردد مشاهده شده است که در زمان انتقال حق کسب و پیشه بعضاً در سند صلح به جای مستأجر سابق اسم مالک قید شده است؛ لذا ملاحظه محتوای سند صلح می‌تواند روشنگر این مهم باشدکه سند صلح جهت انتقال حق کسب و پیشه مستأجر سابق بوده یا شامل سرقفلی نیز می‌شود.

سند صلح همراه اجاره‌نامه‌ها قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ در صورتی که موجر سرقفلی محل را به طریق صحیح شرعی به مستأجر واگذار نموده باشد معمولاً این واگذاری در قالب سند صلح انجام می‌گیرد و طی آن مالک کلیه حق و حقوق عرفی، شرعی، قانونی و قراردادی خود از جمله سرقفلی را در حق مستأجر صلح می‌نماید ناگفته پیداست که حتی تنظیم این سند نیز نمی‌تواند موجب استمرار رابطه استیجاری شود؛ چرا که مورد اجاره مطابق ماده ۳ به محض انقضاء مدت مرتفع شده و قابل تخلیه است که برابر تبصره ۲ ماده ۶ قانون مورد بحث مستأجر هنگام در‌خواست تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

از این رو صرفاً در صورت وجود شروط مندرج در مواد ۷ و ۸ قانون ما‌نحن‌فیه ادامه رابطه استیجاری امکان‌پذیر است؛ اما وجود صلح‌نامه در کنار اجاره‌نامه هرگونه احتمال کتمان دریافت سرقفلی را منتفی می‌کند و مستأجر به استناد آن می‌تواند در صورت طرح دعوای تخلیه سرقفلی محل را به قیمت عادله روز مطالبه نماید.

 

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

مشخصات طرفیننامنام خانوادگینام پدرسنشغلمحل اقامت- خیابان کوچه پلاک- کد پستی
خواهان      
خوانده      
وکیل      
خواسته یا موضوعتقاضای صدور حکم به الزام خواندگان به حضور در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره بعلاوه پرداخت کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی وحق‌الوکاله وکیل
دلایل و منضماترونوشت کپی مصدق: ۱٫ اجاره‌نامه عادی ۲٫ پروانه های کسب ۳٫ رونوشت از سند اجاره نامل ۱۳۵۹

۴٫ رضایت نامه رسمی ۵٫ سند عادی انتقال سرقفلی ۶٫ رسیدهای پرداخت اجاره‌بها

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می‌رساند:

۱٫ موکل مطابق سند عادی پیوستی شش‌دانگ حق سرقفلی وحق کسب و پیشه یک باب مغازه به مساحت ۲۴/۱۱۵ در پلاک ثبتی … فرعی از … اصل بخش … تهران واقع در … از وراث مرحوم … خریداری نموده‌اند.

۲٫ باتوجه به اینکه رابطه استیجاری و نقل و انتقال حق سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بوده واین نقل و انتقال با رضایت مالکین (خواندگان پرونده) و با پرداخت حق مالکان صورت پذیرفته است که رضایت‌نامه رسمی مورخ ۲۰/۵/۱۳۹۳ تنظیم شده دردفترخانه ۱۱ شهر ری گواه این موضوع است.

۳٫ در رضایت‌نامه تنظیمی، خواندگان متعهد می‌شوند که مطابق ماده ۷ سال ۱۳۵۶ سند رسمی اجاره با وکیل تنظیم نمایند؛ لیکن با وجود درخواست‌های مکرر از سوی موکل، خواندگان به تعهدات قانونی و قراردادی خود مبنی برتنظیم سند رسمی اجاره عمل نموده‌اند حال با توجه به اینکه موکل با خرید سرقفلی مستأجر قانونی خواندگان محسوب شده و این روابط تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می باشد مستنداً به ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تقاضای صدور حکم به الزام خواندگان محترم به تنظیم اجاره‌نامه رسمی با احتساب کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مورد استدعاست.

 

محل امضاء مهر اثر انگشت 
شماره و تاریخ ثبت دادخواستریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع