خلع ید به ادعای فسخ قرارداد و دعوی متقابل

تاریخ: ۱۳/۱۱/۴۴

شماره رأی: ۱۸۱۱

رای هیات عمومی  دیوان عالی کشور

عدم رسیدگی دادگاه به صحت یا سقم دعوی خواهان مبنی بر وجود حق فسخ و دفاع خوانده دایر بر بطلان فسخ قرارداد برخلاف اصول و موازین قانون و قضایی بوده است.

آقای اسمعیل…. دادخواستی به طرفیت آقای محمود…. به خواسته خلع ید به دادگاههای بخش تهران تقدیم داشته و توضیح داده است: قراردادی در دفترخانه اسناد رسمی منعقد شده و مقرر گردیده ملک شماره۴۰۳۶ از اراضی نارمک تحت شرایطی به خوانده فروخته شده و ملک مزبور به تصرف وی داده شده با اینکه به علت تخلف از شروط مندرج در قرارداد مزبور منفسخ و مجوزی برای ادامه تصرف خوانده در ملک باقی نبوده از تخلیه و تسلیم ملک خودداری می‌نماید مدارک عبارت است از: ۱- قرارداد شماره ۲۲۸۳۸/۳۲۹۲۶ – ۴/۹/۳۴، ۲- سند رسمی شماره۹۳۰۲- ۱۹/۵/۳۵، ۳- نامه شماره ۳۴۰۵- ۵/۲/۳۳ بانک ساختمانی و تحقیق و معاینه محلی در صورت لزوم تقاضا می‌شود.

پس از ثبت دادخواست به شماره۱۹/۳۷-۱۶۱ وتعیین وقت رسیدگی و ورود وکیلی به وکالت آقای محمود…. و دفاع به اینکه به موجب قبض مورخ ۱۸/۹/۳۴ موکلش پنج هزار ریال در مدت قرارداد به خواهان پرداخت نموده و نیز مشارالیه شش هزار ریال از موکلش گرفته و به جای احتساب بابت قسط اول از قبوض دو هزار ریالی به موکل وی داده و در مقام فسخ قرارداد به علت عدم پرداخت قسط اول که ده هزار ریال بوده برآمده و با انکار رسیدی که با خط و امضای خود نسبت به دریافت پنج هزار ریال داده قرارداد را فسخ کرده است بنابراین عمل فسخ قرارداد صحیح نبوده است. رونوشت رسید پنج هزار ریالی و رونوشت نامه شماره ۳۱۷- ۱/۵/۳۶ دفترخانه ۴۸ و رونوشت نامه شماره ۳۴۰- ۱۳/۵/۳۶ همان دفترخانه تقدیم و تقاضای گواهی می‌شود تا مدارکی که در دفترخانه تنظیم کنده قرارداد موجود است رونوشت اخذ و تقدیم گردد.

شعبه۱۹ دادگاه بخش پس از استماع اظهارات وکلای طرفین چنین رأی داده است:

(با توجه به اظهارات وکیل خواهان و با توجه به اینکه حسب دلالت قرارداد مدرکیه در صورت انجام کلیه موارد تعهد از طرف خوانده به ترتیبی که در قرارداد مندرج است و در صورت تخلف خواهان از انجام معامله و نکول او از قرارداد برای خوانده حقی در محل مورد دعوی ایجاد نمی‌گردید و برای وصول وجه التزام پیش بینی شده در قرارداد می‌توانست به خواهان رجوع نماید که با این وصف به فرض عدم وقوع تخلفی از طرف خوانده و احراز بطلان فسخ قرارداد چون بدون انتقال ملک از طرف خواهان به خوانده حقی برای او نسبت به آن نمی‌ماند از این جهت رسیدگی به صحت و بطلان فسخ قرارداد در دعوی مطروحه خالی از تأثیر است بنا به مراتب با بقای ملک در ملکیت خواهان و مصونیت دعوی از دفاع مؤثر دوام تصرفات خوانده در ملک شماره ۴۰۳۶ بلا مجوز تشخیص رأی به محکومیت خوانده به تخلیه از محل موصوف را صادر می‌نماید.)

محکوم علیه از این رأی که به شماره ۳۲۴ ثبت شده پژوهش خواهی کرده، رسیدگی به شعبه۲۰ دادگاه شهرستان ارجاع با انجام تشریفات قانونی و مبادله لوایح این طور اظهارنظر شده است: (به طوری که سند قرارداد حکایت دارد به فرض پرداخت تمام اقساط ده هزار ریالی از ناحیه خریدار و عدم انجام معامله از ناحیه فروشنده، به خریدار حق داده شده است که وجه التزام دریافت داشته و خسارات خود را نیز علاوه بر رد وجوه پرداختی مطالبه نماید ازاین نظر با رعایت استدلال دادگاه بدوی در رأی پژوهش خواسته اعتراضات پژوهش‌خواه وارد به نظر نمی‌رسد و صرف نظر از فسخ قرارداد و موضوع پرداخت اقساط نظر به اینکه پژوهش خواه طبق سند قرارداد تنها می‌تواند خسارات ادعایی و وجه التزام و وجوه پرداخته را مطالبه نماید علیهذا بقای تصرفات وی به موجب قرارداد مذکور صحیح به نظر نمی‌رسد و نتیجتاً رأی پژوهش خواسته استوار می‌شود)

رأی شعبه۶ دیوان عالی کشور

از این رأی فرجام‌خواهی شده و رسیدگی به شعبه۶ دیوان عالی کشور ارجاع گردیده است شعبه مذکور به شرح حکم شماره ۳۲۲۵ این طور اظهار رأی نموده است: (اعتراض فرجام‌خواه راجع به عدم توجه دادگاه به اظهارات او مبنی بر اینکه در حدود چهارصد هزار ریال با اجازه خواهان در زمین مورد بحث ساختمان نموده وارد است زیرا پرونده امر حاکی از دعوی ساختمان به کیفیت مرقوم است و اقتضا داشته دادگاه رسیدگی نماید ساختمانی از طرف فرجام‌خواه در زمین مورد بحث شده یا نه و اگر ساختمان شده با اجازه خواهان بوده یا بدون اجازه او در هریک از فروض مزبور رفع ید از زمین به چه صورتی خواهد بود بنابراین رسیدگی دادگاه ناقص اس و حکم فرجام‌خواسته نقض می‌شود.)

رسیدگی مجدد به شعبه۷ دادگاه شهرستان محول گردیده آن دادگاه چنین رأی داده است:

اعتراضات هیچ یک موجه نمی‌باشد ۱- وکیل پژوهش‌خوانده در جلسه اول دادرسی مرحله بدوی توضیح داده است که موکل طبق شرط مندرج در قرارداد الزامی به انتقال ملک نداشته و به فرض آنکه قرارداد نیز فسخ نشده باشد تصرفات پژوهش‌خواه عنوان قانونی ندارد و لذا وکیل مزبور خلع ید مورد دعوی را از جهت بقای مالکیت موکل خود مورد مطالبه قرار داده است که به نظر این دادگاه مالکیت موکل مشارالیه نسبت به پلاک مورد دعوی مسلم می‌باشد زیرا ملک مورد دعوی از طرف موکل به پژوهش خواه منتقل نشده و قرارداد بین طرفین هم سلب مالکیت از پژوهش خوانده را نمی‌نماید، بنابراین با احراز مالکیت پژوهش‌خوانده و اینکه قرارداد فوق موجب استحقاق پژوهش‌خواه در ادامه تصرفات مشارالیه نسبت به پلاک مورد دعوی نبوده لذا اظهار به عدم صحت فسخ قرارداد و رأی شعبه سوم دادگاه شهرستان تهران در این مورد تأثیری ندارد و درخواست اعطای گواهی برای اخذ موارد استفاده از دفترخانه تنظیم کننده سند بر اثبات عدم صحت فسخ هم از نظر آنکه صحت یا عدم صحت قرارداد به شرح فوق مؤثر در این دعوی نیست قابل پذیرش نمی‌باشد ۲- به موجب قرارداد بین طرفین مقرر شده است چنانچه پژوهش‌خوانده ظرف یک ماه از تاریخ وصول تمام اقساط نسبت به سند انتقال و انجام معامله اقدام ننماید علاوه بر رد وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده به پژوهش‌خواه بابت هزینه ساختمان زمین مزبور مبلغ پنجاه هزار ریال نیز مجاناً و بلاعوض به پژوهش خواه بپردازد بنابراین درست است که مستفاد از جمله (بابت هزینه ساختمان مزبور….) در قرارداد بین طرفین آن است که پژوهش‌خوانده به پژوهش‌خواه اجازه ساختمان در مورد دعوی را داده است ولی ضمانت اجرای اجازه مزبور و عدم تنظیم سند انتقال همان طوری که در متن قرارداد مقرر شده آن است که پژوهش‌خواه در صورت احداث ساختمان حق داشته باشد هزینه ساختمان و مبلغ پنجاه هزار ریال را به عنوان وجه التزام از پژوهش‌خوانده مطالبه نماید و برای پژوهش‌خواه حقی نسبت به اعیانی باقی نخواهد بود. بنابراین اگر ادعایی داشته باشد می‌تواند مطابق متن قرارداد مبادرت به مطالبه هزینه ساختمان و وجه التزام بنماید بنابراین با توجه به مراتب اشعاری و رد تمام اظهارات پژوهش‌خواه از نظر آنکه مالکیت پژوهش‌خوانده بر دادگاه محرز و مسلم بوده و استمرار تصرفات پژوهش‌خواه نیز عنوان قانونی ندارد و حکم پژوهشی نیز براساس همین مراتب صادر شد که اشکالی بر آن نیست لذا دادنامه شماره۳۲۴ شعبه۱۹ دادگاه بخش عیناً استوار می‌شود.

از این رأی فرجام خواهی شده شعبه۶ دیوان عالی کشور طبق رأی شماره۱۳۵۶ این طور انشای رأی نموده است:

رأی شعبه۶ دیوان عالی کشور

حسب قرارداد رسمی مورخ ۴/۹/۳۴ هریک از طرفین قرارداد در قبال دیگری ملتزم به انجام اموری است تا بتواند موضوع قرارداد را به سود خود مورد استفاده قرار دهد و به شرح محتویات پرونده فرجام‌خواه از شرایط مقرره تخلف نکرده و با این وصف فرجام‌خوانده برحسب ظاهر عبارت مندرج در ورقه خود را در عدم انجام معامله و عدم انتقال زمین به فرجام‌خواه مختار دانسته و دعوی خلع ید را طرح نموده است در صورتی که با فرض توانایی مشارالیه به طرح چنین دعوی و محقق بودن در درخواست خلع ید اختیار او مطلق نبوده و مقید به شروطی است که عبارت از رد وجوه دریافتی و جبران خسارت وارده به فرجام‌خواه بابت هزینه ساختمان در زمین مرقوم و تأدیه پنجاه هزار ریال بلاعوض می‌باشد و مادام که شروط مزبر و تعهدات مرقومه عملی نشده قطعیت نیافته حکم به خلع ید با فرض مختار بودن خواهان در عدم انجام تعهد صحیح نبوده و برخلاف قرارداد مدرک دعوی است. استدلال دادگاه مقتضی محکومیت فرجام خواه بر رفع ید با رعایت شروط مقرر از استرداد وجوه پرداختی و اخذ خسارت ساختمان و وجه التزام مذکور در قرارداد بوده است لذا حکم فرجام‌خواسته مخدوش و گسیخته می‌شود.»

این دفعه رسیدگی به شعبه۳۸ دادگاه شهرستان محول شده دادگاه مزبور با تعیین جلسه دادرسی به منظور اخذ توضیح از طرفین و تأمین منظور مزبور در تاریخ ۷/۲/۴۳ این رأی را داده است:

رأی شعبه۳۸ دادگاه شهرستان

«مستنبط از قرارداد رسمی چنین است که طرفین ضمن آن و در نظر گرفتن شروط مندرج در قرارداد مذکورضمن عقد لازم انجام تعهداتی را درقبال یکدیگر به عهده گرفته‌اند که چنانچه تعهدات مذکور را نسبت به یکدیگر انجام دهند و شروط مذکور کلاً تحقق یابد نتیجه آن این باشد که پژوهش‌خوانده پس از دریافت کلیه اقساط مساحت دویست متر مفروز از قطعه زمین ۴۰۳۶ به شرح حدود مندرج در قرارداد را با اعیانی مستحدثه که فعلاً هم محصور است در قبال هفتاد هزار ریال به پژوهش‌خواه انتقال دهد.