عدم وجود اجاره نامه یا اتمام مدت آن در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶برخلاف عمومات عقد «اجاره در قانون مدنی» مؤثر در قطع رابطه استیجاری ندانسته و در ذیل ماده ۱ قانون یاد شده

عبارت: «… در صورتی که متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به‌عنوان

اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به‌منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند

رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون می‌باشد» آورده است

و ناظر به این موضوع است که حتی عدم وجود اجاره نامه فی‌مابین طرفین لطمه‌ای به عقد اجاره نمی‌زند؛

اما قانون‌گذار به‌صرف پذیرش این نوع اجاره‌ها و قرار گرفتن آن‌ها در شمول قانون روابط موجر و مستأجر

اکتفا نکرده و در ماده ۷ همان قانون که به تنظیم اجاره نامه و تعیین اجاره‌ بها اختصاص یافته است

به طرفین اجازه داده است در صورت عدم وجود اجاره نامه یا انقضاء مدت اجاره یا اختلاف در این خصوص نسبت

نحوه تنظیم اجاره نامه با توجه به ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر

تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند که در این خصوص ماده ۷ قانون یادشده مقرر می‌دارد:

«در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به‌عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده

، مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره و شرایط آن اختلاف داشته باشند

هریک می‌توانند برای تعیین اجاره‌ بها (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌ نامه به دادگاه مراجعه کند…» آنچه از ماده یاد شده استنباط می‌شود

این است که طرفین در مراجعه به دادگاه جهت تنظیم اجاره‌ نامه الزامی ندارند

عبارت: «… هریک از طرفین می‌توانند…» ناظر به اختیار موجر و مستأجر در مراجعه به دادگاه جهت تنظیم اجاره نامه می‌باشد

توافق طرفین در نحوه تنظیم اجاره نامه

 بنابراین در صورتی که طرفین در این خصوص توافق داشته باشند

نیازی به طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره‌ نامه رسمی نیست و توافقات طرفین در حدی که مخالف قواعد آمره قانون روابط موجر و مستأجر نباشد منعی نخواهد داشت

صدور حکم فسخ اجاره‌نامه

شماره دادنامه: ۱۴۰۶

تاریخ: ۳۰/۹/۱۳۸۴

رأی شعبه ۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تجدیدنظرخواهی آقای … به وکالت از طرف… از آن قسمت‌های دادنامۀ شماره‌های ۵۰-۵۱ به تاریخ ۲۴/۱/۸۴ شعبه ۱۷۶ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن بخش از دادنامۀ فوق‌الذکر حکم به بطلان و رد دعوی فسخ اجاره و تخلیۀ مورد اجاره و حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره در حق تجدیدنظر خوانده… داده شد و رأی اصلاحی شمارۀ ۶۱۴ به تاریخ ۳/۵/۸۴ در این مورد صادر شد، وارد و موجه است؛

حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره

 به موجب نظریۀ هیئت‌های کارشناسی سه نفری و پنج نفری و هفت نفری که ضمیمۀ پرونده است بانک تجدیدنظر خواندۀ مستأجر از نهاد مورد اجاره تعدی و تفریط نموده و اوراق و محتویات پرونده تعدی و تفریط بانک تجدیدنظر خوانده را معلوم می‌دارد؛

رای دادگاه در موردنعدی و تفریط مستاجر از اجاره بها

 به موجب دادنامۀ شمارۀ ۱۱۰۸ به تاریخ ۱۱/۱۷/۸۱ شعبه ۲۰۵ دادگاه عمومی تهران در پروندۀ کلاسۀ ۸۰/۹۶۲ آن شعبه که پیوست پرونده است تعدی بانک تجدیدنظر خوانده از جهت اقدام به تعهدات اساسی در مورد اجاره بدون اذن مالک و بدون موافقت دادگاه احراز و اثبات گردیده و چون عمدۀ دلایل وکیل تجدیدنظرخواهان در کلیۀ مراحل دادرسی بدوی و تجدیدنظر به نظرات هیئت کارشناسی و دادنامۀ شمارۀ ۱۱۰۸ به تاریخ ۱۱/۱۲/۸۰ شعبه ۲۰۵ دادگاه عمومی تهران است که این دو مورد تعدی و تفریط مستأجر را کاملاً محرز و اثبات می‌نماید

و چون آرای تجدیدنظر خواسته برخلاف مستندات و مدارک فوق صادر شده است واجد ایراد و اشکال قانونی است. دادگاه با استناد به قسمت اول مادۀ ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی با نقض این بخش از دادنامه‌های تجدیدنظر خواسته اولاً: در اجرای مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ از قانون مدنی و بند ۸ از مادۀ ۱۴ از قانون مالک و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ با احراز و تعدی و تفریط مستأجر حکم به فسخ اجاره‌نامه‌های عادی و رسمی فی‌مابین مورث تجدیدنظرخواه و بانک تجدیدنظر خوانده و حکم به محکومیت بانک تجدیدنظر خوانده به تخلیه و تحویل مورد اجاره در حق تجدیدنظرخواهان صادر و اعلام می‌کند؛

صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره

با توجه به صدور حکم به شرح فوق صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره فاقد موقعیت قانونی است و با نقض رأی اصلی به اصلاحی در این مورد به جهت بی‌دلیل بودن ادعای بانک تجدیدنظر خوانده با استناد به مادۀ ۱۹۷ از قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی بانک تجدیدنظرخواه به خواستۀ صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره را صادر و اعلام می‌کند. این رأی قطعی است.

رئیس شعبه ۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران -یدالله نوری

مستشار دادگاه، سید محمد عرشی

مشاهده اطلاعات کامل کتاب

حقوقی (16)