تقسیم مال مشاعی

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است (ماده ۵۷۱ ق.م.) و ممکن است اختیاری یا قهری باشد از شرکت یا شراکت اختیاری می‌توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می‌پذیرد؛ لیکن اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است.[۱]

مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم نمود.

۱٫تقسیم به افراز: افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌پذیرد و هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد. 

بنابراین، در تقسیم به افراز، اولاً: از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد؛

ثانیاً: نیاز به ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی نیست.

۲٫تقسیم به تعدیل: در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛ مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد در این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند؛ بنابراین در تقسیم به تعدیل، اولاً: از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد؛

ثانیاً: همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.

 ثالثاً: لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

۳٫تقسیم به رد: همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد؛ بنابراین در تقسیم به رد، اولاً: ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند؛

 ثانیاً: از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند؛

ثالثاً: لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

لازم به یادآوری می‌باشد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند تنها راه درخواست «فروش مال مشاع» از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

در موارد ذیل امکان تقسیم اموال مشاعی وجود ندارد:

۱٫ هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چندنفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند (ماده ۵۹۵ ق.م.ا).

۲٫  تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیه ممنوع است. (ماده ۵۹۷ ق.م.ا).

۳٫  در صورتی که تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحوه فاحش باشد تقسیم ممنوع است (ماده ۵۹۲ و ۵۹۳ ق.م.ا).

۴٫    در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد تقسیم ممنوع است.

۵٫  در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم ممنوع است (تبصره یک ماده ق.ا.ف.م.م.).

 

 

دادخواست تقاضای فروش مال مشاعی

مشخصات طرفیننامنام خانوادگینام پدرسنشغلمحل اقامت- خیابان کوچه پلاک- کدپستی
خواهان 

 

     
خوانده 

 

     
وکیل 

 

     
خواسته یا موضوعتقاضای دستور فروش مال مشاعی پلاک ثبتی ……..اصلی از ……… فرعی………….
دلایل و منضمات۱- رأی اداره ثبت ۲- فتوکپی مصدق سند مالکیت یا قولنامه ۳- عنداللزوم ارجاع امر به کارشناسی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می رساند،

اینجانب …….مالک …….دانگ مشاع از شش‌دانگ ……..دارای پلاک ثبتی……فرعی از…….اصلی بخش…… شهرستان……. واقع شده در نشانی……. می‌باشم که در حال حاضر با خواندگان دعوا در نحوه تصرف و استفاده اختلاف داشته و به همین خاطر درخواست افراز آن را از اداره ثبت اسناد و املاک …….نمودم که متأسفانه  مرجع موصوف رأی بر غیر قابل افراز بودن پلاک مذکور صادر و به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و النهایه  قطعی گردیده است نظر به اینکه ادامه مشارکت منشأ اختلافات و دعاوی علیه شرکا می‌شود و از سوی امکان فعالیت همزمان شرکا موجود نیست و اینجانب تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور را  ندارم، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.

محل امضاء مهر اثر انگشت 
شماره و تاریخ ثبت دادخواستریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع