علی‌رغم این‌که رأی صادره در باب تعدیل اجاره‌بها در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ قطعی اعلام شده است؛ اما از آن‌جا که مقررات تجدیدنظر از احکام حقوقی در قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی برابر ماده ۳۳۱ که مقرر می‌دارد: «احکام زیر قابل تجدیدنظر می‌باشند: الف) دعاوی مالی که خواسته آن از سه میلیون ریال متجاوز است؛ ب) کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی؛ ج)….» مؤخر‌التصویب بوده و حاکم بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می‌باشد.

بی‌شک قابلیت تجدیدنظر رأی صادره در‌خصوص تعدیل بایستی در قالب این ماده مورد بررسی قرار گیرد. از آن‌جا که برابر بند الف ماده مذکور برای تجدیدنظر دعاوی مالی، نصاب مقرر شده است بایستی قبل از اظهارنظر در باب قابلیت تجدیدنظر دعوای تعدیل، تکلیف آن از این جهت مشخص شود؛ چه اگر دعوای تعدیل مالی باشد درصورتی که نصاب آن از سه میلیون ریال تجاوز نماید قابل تجدیدنظر خواهد بود و در غیر این صورت با توجه به بند ب همان ماده در هر صورت قابل تجدیدنظر می‌باشد.

درخصوص این‌که دعوای تعدیل اجاره‌بها مالی است یا غیر مالی سابقاً در همین کتاب[۱] بحث کردیم و نتیجه غیر مالی بودن دعوی تعدیل بود. بنابراین و با توجه به ماده صدرالذکر دعوی تعدیل مال‌الاجاره در هر صورت قابل تجدیدنظر خواهد بود.

البته علاوه بر استدلال یاد شده، رأی وحدت رویه صادره در این باب نیز حاکی از قابلیت تجدیدنظر دعوی تعدیل است: «ماده ۱۲ قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی ۱ و ۲ مصوب آذر ماه ۱۳۶۴ احکام دادگاه‌های حقوقی ۲ را در موارد مطروحه در این ماده قابل رسیدگی تجدیدنظر شناخته و ماده ۴ قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام دادگاه‌ها و نحوه رسیدگی آن‌ها مصوب مهرماه ۱۳۶۷ هم دادگاه‌های حقوقی ۱ را مرجع رسیدگی تجدیدنظر و نقض این نوع احکام قرار داده که علی‌الاطلاق شامل احکام دادگاه‌های حقوقی ۲ موضوع ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ نیز می‌شود.

بنابراین، رأی شعبه ۱۷ دادگاه حقوقی ۱ تهران صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده ۳ از مواد الحاقی به قانون آئین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است»

نحوه محاسبه تعدیل اجاره بهامبنای محاسبه تعدیل اجاره بها

اگرچه اجاره‌بهای اماکن استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در مقایسه با ترقی قیمت‌ها و اماکن استیجاری کنونی بسیار اندک است؛ اما اغلب برای موجر و مستأجر این سؤال پیش می‌آید که مبنا و معیار تعدیل اجاره‌بها چیست؟

آنچه مسلم است نوع و قدمت بنا، مدت اجاره، موقعیت ملک، نوع شغل، مساحت بنا، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی در تعدیل اجاره‌بها مؤثر می‌باشد؛

اما بی‌تردید محاسبه و تعدیل اجاره‌بها امری کاملاً تخصصی و فنی است که به وسیله کارشناسان رسمی دادگستری انجام می‌شود که در این خصوص نظر اکثریت قضات در پاسخ به این سؤال که: «مبنای محاسبه تعدیل اجاره‌بها به نرخ روز در بخش اخیر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ چیست؟» به شرح ذیل قابل توجه است: «چون موضوع تعدیل اجاره‌بها فنی و تخصصی است، در مرحله اول مبنای اصلی و اساسی این تعدیل، انتخاب کارشناس مربوط و نظریه وی مناسب است.

اما این نظریه کارشناس موضوعیت ندارد و زمانی مورد پذیرش دادگاه قرار می‌گیرد که این عوامل تأثیرگذار: عرف، محل کسب و پیشه، اخذ یا عدم اخذ سرقفلی، مدت اجاره، مکان مورد اجاره و موقعیت تجاری آن، میزان اجاره‌بهای سال‌های گذشته، عمران و تعمیرات و تغییراتی که مستأجر جهت استفاده بهتر از مورد اجاره به وجود آورده است، شاخص تورم و دیگر واقعیت‌های موجود تأثیر‌گذار نیز لحاظ شده باشد.

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در مورد تعدیل اجاره‌بها مقرر می‌دارد: «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به این که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده، سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

حکم دادگاه در این مورد قطعی است.» همان‌گونه که ملاحظه می‌شود طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها با توجه به تصریح صدر ماده یاد شده از طرف مستأجر نیز امکان‌پذیر است.

اما نظر به این‌که در کشور ما اغلب به دلیل وجود تورم با ترقی قیمت روبه‌رو هستیم دعوی تعدیل اجاره‌بها غالباً از طرف موجر مطرح می‌شود ما صرفاً از این‌رو آن را جز دعاوی مطروحه از سوی موجر بیان می‌کنیم.

فلسفه وجودی این ماده به عدم امکان تخلیه ملک (جز در موارد خاص) در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶به جهت حصول حق کسب و پیشه برمی‌گردد.

از این‌رو اقتضای عدالت است موجری که با انقضاء مدت اجاره امکان تخلیه ملک خود را ندارد بتواند در مواعد قانونی نسبت به طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها اقدام نماید. بنابراین، علی‌رغم اطلاق ماده و عدم تجزیه اماکن تجاری و مسکونی در تسری این ماده به اماکن مسکونی خلاف ظاهر آن باید تردید کرد؛ چرا که درخصوص اماکن مسکونی که یک ساله و با اراده موجر به محض انقضاء مدت قابل تخلیه است نیازی به تعدیل اجاره‌بها نیست مگر آن‌که قرارداد اجاره طولانی مدت و بدون تعدیل اجاره باشد که البته نظر دیوان‌عالی کشور در این باب خلاف عقیده نگارنده است.

 تعدیل-اجاره-بها

دعوی تعدیل اجاره بهادعاوی تعدیل اجاره بها

بررسی ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حاکی از آن است که موجر برای طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها بایستی شرایطی را که مقرر شده است رعایت نماید که ذیلاً برابر روال این کتاب به بررسی شرایط ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در باب دعوی تعدیل اجاره‌بها می‌پردازیم.

انقضاء مدت اجاره انقضای مدت اجاره انقضا مدت اجاره

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر تعدیل اجاره‌بها را مشروط به انقضاء مدت نموده است. حال سؤال این است که اگر به فرض، مدت اجاره پنج سال باشد آیا قبل از انقضاء مدت اجاره، بعد از گذشت سه سال امکان تعدیل اجاره‌بها وجود دارد؟ مستنبط از ماده یاد شده جواب منفی به نظر می‌رسد؛ چرا که شرط انقضاء مدت اجاره در ماده صریح است و نظر به «واو» عطفی که فیمابین دو شرط وجود دارد به نظر می‌رسد برای طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها انقضاء مدت اجاره الزامی است حتی اگر مدت سه سال گذشته باشد؛ اگرچه چنین تفسیری منطبق با منطوق ماده و از لحاظ قانونی صحیح است؛ اما نظر به فلسفه تقنینی ماده و عدالت اجتماعی در صحت آن باید تردید کرد.

چه مقصود از تصویب این ماده آن است که موجر و مستأجر بتوانند حسب ترقی و تنزل قیمت‌ها در جامعه اجاره‌بها را تعدیل نمایند تا تعادل فیمابین دخل و خرج موجر و مستأجر فراهم شود در حالی که تفسیر صدرالذکر که تعدیل قبل از انقضاء مدت را مخالف قانون می‌داند زمینه چنین بی‌عدالتی را فراهم می‌کند. بنابراین، اگرچه منطوق ماده انقضاء مدت اجاره را برای درخواست تعدیل شرط می‌داند؛ اما نظر به فلسفه تقنینی ماده و خلاف ظاهر آن و در جهت تأمین هرچه بهتر عدالت در روابط موجر و مستأجر پذیرش دعوی تعدیل با گذشت سه سال بدون انقضاء مدت اجاره نزدیک‌تر به ثواب است.

البته با توجه به انقضاء مدت اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و عدم تمدید در سال‌های اخیر، این شرط در اغلب اجاره‌های مشمول قانون مذکور محرز می‌باشد و بحث بیشتر در این باب فاقد فایده عملی است.

شرط دیگری که ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای دعوی تعدیل اجاره‌بها بیان می‌کند و دارای اهمیت می‌باشد گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست.

اولین موضوع قابل ذکر در‌خصوص این شرط آن است که به نظر می‌رسد ظاهراً عبارت: «… از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره…» ناشی از مسامحه قانون‌گذار بوده باشد؛ چرا که برابر قواعد عمومی قرارداد‌ها حق و تکلیف طرفین قرارداد از تاریخ شروع عقد آغاز می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره در طول قرارداد سالب حق و حقوق موجر مبنی بر درخواست تعدیل نخواهد بود.

چه بسا مستأجر به جهت موانع و مشکلات قانونی یا شخصی قادر به استفاده از عین مستأجره نباشد. در این صورت پذیرش منطوق این عبارت ناعادلانه خواهد بود.

بنابراین، تردیدی نیست که حق و حقوق طرفین عقد اجاره با آغاز عقد اجاره شروع می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره نمی‌تواند مؤثر در مقام باشد؛ لیکن بدیهی است اگر مستأجر به جهت مانعی ناشی از فعل یا ترک فعل موجر قادر به استفاده از عین مستأجره از تاریخ آغاز عقد نباشد بایستی اثبات نماید که سبب عدم استفاده عمل موجر بوده است. بلاشک عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره به خودی خود نمی‌تواند مانع درخواست تعدیل از سوی موجر باشد.

بررسی تعدیل اجاره بها

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در مورد تعدیل اجاره‌بها مقرر می‌دارد: «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به این که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده، سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

حکم دادگاه در این مورد قطعی است.» همان‌گونه که ملاحظه می‌شود طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها با توجه به تصریح صدر ماده یاد شده از طرف مستأجر نیز امکان‌پذیر است.

اما نظر به این‌که در کشور ما اغلب به دلیل وجود تورم با ترقی قیمت روبه‌رو هستیم دعوی تعدیل اجاره‌بها غالباً از طرف موجر مطرح می‌شود ما صرفاً از این‌رو آن را جز دعاوی مطروحه از سوی موجر بیان می‌کنیم.

فلسفه وجودی این ماده به عدم امکان تخلیه ملک (جز در موارد خاص) در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶به جهت حصول حق کسب و پیشه برمی‌گردد.

از این‌رو اقتضای عدالت است موجری که با انقضاء مدت اجاره امکان تخلیه ملک خود را ندارد بتواند در مواعد قانونی نسبت به طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها اقدام نماید.

بنابراین، علی‌رغم اطلاق ماده و عدم تجزیه اماکن تجاری و مسکونی در تسری این ماده به اماکن مسکونی خلاف ظاهر آن باید تردید کرد؛ چرا که درخصوص اماکن مسکونی که یک ساله و با اراده موجر به محض انقضاء مدت قابل تخلیه است نیازی به تعدیل اجاره‌بها نیست مگر آن‌که قرارداد اجاره طولانی مدت و بدون تعدیل اجاره باشد که البته نظر دیوان‌عالی کشور در این باب خلاف عقیده نگارنده است.

تعدیل-اجاره-بها

شرایط دعوی تعدیل اجاره‌بها

بررسی ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حاکی از آن است که موجر برای طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها بایستی شرایطی را که مقرر شده است رعایت نماید که ذیلاً برابر روال این کتاب به بررسی شرایط ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در باب دعوی تعدیل اجاره‌بها می‌پردازیم.

انقضاء مدت اجاره

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر تعدیل اجاره‌بها را مشروط به انقضاء مدت نموده است. حال سؤال این است که اگر به فرض، مدت اجاره پنج سال باشد آیا قبل از انقضاء مدت اجاره، بعد از گذشت سه سال امکان تعدیل اجاره‌بها وجود دارد؟ مستنبط از ماده یاد شده جواب منفی به نظر می‌رسد؛ چرا که شرط انقضاء مدت اجاره در ماده صریح است و نظر به «واو» عطفی که فیمابین دو شرط وجود دارد به نظر می‌رسد برای طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها انقضاء مدت اجاره الزامی است حتی اگر مدت سه سال گذشته باشد؛ اگرچه چنین تفسیری منطبق با منطوق ماده و از لحاظ قانونی صحیح است؛ اما نظر به فلسفه تقنینی ماده و عدالت اجتماعی در صحت آن باید تردید کرد.

چه مقصود از تصویب این ماده آن است که موجر و مستأجر بتوانند حسب ترقی و تنزل قیمت‌ها در جامعه اجاره‌بها را تعدیل نمایند تا تعادل فیمابین دخل و خرج موجر و مستأجر فراهم شود در حالی که تفسیر صدرالذکر که تعدیل قبل از انقضاء مدت را مخالف قانون می‌داند زمینه چنین بی‌عدالتی را فراهم می‌کند.

بنابراین، اگرچه منطوق ماده انقضاء مدت اجاره را برای درخواست تعدیل شرط می‌داند؛ اما نظر به فلسفه تقنینی ماده و خلاف ظاهر آن و در جهت تأمین هرچه بهتر عدالت در روابط موجر و مستأجر پذیرش دعوی تعدیل با گذشت سه سال بدون انقضاء مدت اجاره نزدیک‌تر به ثواب است.

البته با توجه به انقضاء مدت اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و عدم تمدید در سال‌های اخیر، این شرط در اغلب اجاره‌های مشمول قانون مذکور محرز می‌باشد و بحث بیشتر در این باب فاقد فایده عملی است.

شرط دیگری که ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای دعوی تعدیل اجاره‌بها بیان می‌کند و دارای اهمیت می‌باشد گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست. اولین موضوع قابل ذکر در‌خصوص این شرط آن است که به نظر می‌رسد ظاهراً عبارت: «… از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره…» ناشی از مسامحه قانون‌گذار بوده باشد؛ چرا که برابر قواعد عمومی قرارداد‌ها حق و تکلیف طرفین قرارداد از تاریخ شروع عقد آغاز می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره در طول قرارداد سالب حق و حقوق موجر مبنی بر درخواست تعدیل نخواهد بود.

چه بسا مستأجر به جهت موانع و مشکلات قانونی یا شخصی قادر به استفاده از عین مستأجره نباشد. در این صورت پذیرش منطوق این عبارت ناعادلانه خواهد بود. بنابراین، تردیدی نیست که حق و حقوق طرفین عقد اجاره با آغاز عقد اجاره شروع می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره نمی‌تواند مؤثر در مقام باشد؛ لیکن بدیهی است اگر مستأجر به جهت مانعی ناشی از فعل یا ترک فعل موجر قادر به استفاده از عین مستأجره از تاریخ آغاز عقد نباشد بایستی اثبات نماید که سبب عدم استفاده عمل موجر بوده است.

بلاشک عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره به خودی خود نمی‌تواند مانع درخواست تعدیل از سوی موجر باشد.