تخلف از شرط، فسخ قرارداد و خلع ید

شماره رأی: ۱۸۱۱

تاریخ رأی: ۱۳/۱۱/۱۳۴۴

عدم رسیدگی دادگاه به صحت یا قسم دعوی خواهان مبنی بر وجود حق فسخ و دفاع خوانده دایر بر بطلان فسخ قرارداد برخلاف اصول و موازین قانونی و قضائی بوده است.

آقای اسمعیل … دادخواستی به طرفیت آقای محمود … به خواسته خلع ید به دادگاه‌های بخش تهران تقدیم داشته و توضیح داده است:

قراردادی در دفترخانه اسناد رسمی منعقد شده و مقرر گردیده ملک شماره ۴۰۳۶ از اراضی نارمک تحت شرایطی به خوانده فروخته شده و ملک مزبور به تصرف وی داده شده با اینکه به علت تخلف از شروط مندرج در قرارداد مزبور منفسخ و مجوزی برای ادامه تصرف خوانده در ملک باقی نبوده از تخلیه و تسلیم ملک خودداری می‌نماید. مدارک عبارت است از:

۱٫ قرارداد شماره ۲۲۸۳۸/۳۲۹۲۶ – ۴/۹/۳۴

۲٫ سند رسمی شماره ۹۳۰۲ – ۱۹/۵/۳۵ ۳ – نامه شماره ۳۴۰۵ – ۵/۲/۳۳ بانک ساختمانی و تحقیق و معاینه محلی در صورت لزوم تقاضا می‌شود.

 پس از ثبت درخواست به شماره ۱۹/۳۷-۱۶۱ و تعیین وقت رسیدگی و ورود وکیلی به وکالت آقای محمود … و دفاع به اینکه به‌موجب قبض مورخ ۱۸/۹/۳۴ موکلش (پنج هزار ریال) در مدت قرارداد به خواهان پرداخت نموده و نیز مشارالیه (شش هزار ریال) از موکلش گرفته و به‌جای احتساب بابت قسط اول از قبوض (دو هزار ریالی) به موکل وی داده و در مقام فسخ قرارداد به علت پرداخت قسط اول که (ده هزار ریال) بوده برآمده و با انکار رسیدی که به خط و امضای خود نسبت به دریافت (پنج هزار ریال) داده قرارداد را فسخ کرده است؛ بنابراین عمل فسخ صحیح نبوده است.

رونوشت رسید (پنج هزار ریالی) و رونوشت نامه شماره ۳۱۷ – ۱/۵/۳۶ دفترخانه (۴۸) و رونوشت نامه شماره ۳۴۰ – ۱۳/۵/۳۶ همان دفترخانه تقدیم و تقاضای گواهی می‌شود تا مدارکی که در دفترخانه تنظیم‌کننده قرارداد موجود است رونوشت اخذ و تقدیم گردد.

شعبه (۱۹) دادگاه بخش پس از استماع اظهارات وکلای طرفین چنین رأی داده است:

(با توجه به اظهارات وکیل خواهان و با توجه به اینکه حسب دلالت قرارداد مدرکیه در صورت انجام کلیه موارد تعهد از طرف خوانده به ترتیبی که در قرارداد مندرج است و در صورت تخلف خواهان از انجام معامله و نکول او از قرارداد برای خوانده حقی در محل مورد دعوی ایجاد نمی‌گردید و برای وصول وجه التزام پیش‌بینی شده در قرارداد می‌توانست به خواهان رجوع نماید که با این وصف به فرض عدم وقوع تخلفی از طرف خوانده و احراز بطلان فسخ قرارداد چون بدون انتقال ملک از طرف خواهان به خوانده حقی برای او نسبت به آن نمی‌ماند از این جهت رسیدگی به صحت و بطلان فسخ قرارداد در دعوی مطروحه خالی از تأثیر است بنا به مراتب با بقاء ملک در ملکیت خواهان و مصونیت دعوی از دفاع مؤثر دوام تصرفات خوانده در ملک شماره ۴۰۳۶ بلا مجوز تشخیص رأی به محکومیت خوانده به تخلیه از محل موصوف را صادر می‌نماید.)

 محکوم‌علیه از این رأی که به شماره ۳۲۴ ثبت شده پژوهش‌خواهی کرده، رسیدگی به شعبه (۲۰) دادگاه شهرستان ارجاع با انجام تشریفات قانونی و مبادله لوایح این‌طور اظهارنظر شده است:

(به‌طوری که سند قرارداد حکایت دارد به فرض پرداخت تمام اقساط (ده هزار ریالی) از ناحیه خریدار و عدم انجام معامله از ناحیه فروشنده، به خریدار حق داده شده است که وجه التزام دریافت داشته و خسارات خود را نیز علاوه بر رد وجود پرداختی مطالبه نماید از این نظر با رعایت استدلال دادگاه بدوی در رأی پژوهش خواسته اعتراضات پژوهش‌خواه وارد به نظر نمی‌رسد و صرف‌نظر از فسخ قرارداد و موضوع پرداخت اقساط نظر به اینکه پژوهش‌خواه طبق سند قرارداد تنها می‌تواند خسارات ادعائی و وجه التزام وجوه پرداخته را مطالبه نماید علی‌هذا بقاء تصرفات وی به‌موجب قرارداد مذکور صحیح به نظر نمی‌رسد و نتیجتاً رأی پژوهش خواسته استوار می‌شود.)

فسخ قرارداد و خلع ید

رأی شعبه ۶ دیوان‌عالی کشور

از این رأی فرجام‌خواهی شده و رسیدگی به شعبه (۶) دیوان‌عالی کشور ارجاع گردیده است شعبه مذکور به شرح حکم شماره ۳۲۲۵ این‌طور اظهار رأی نموده است:

(اعتراض فرجام‌خواه راجع به عدم توجه دادگاه به اظهارات او مبنی بر اینکه در حدود (چهارصد ریال) با اجازه خواهان در زمین مورد بحث ساختمان نموده وارد است؛ زیرا پرونده امر حاکی از دعوی ساختمان به کیفیت مرقوم است و اقتضاء داشته دادگاه رسیدگی نماید ساختمانی از طرف فرجام‌خواه در زمین مورد بحث شده یا نه و اگر ساختمان شده با اجازه خواهان بوده یا بدون اجازه او در هریک از فروض مزبور رفع ید از زمین به چه صورتی خواهد بود؛ بنابراین رسیدگی دادگاه ناقص است و حکم فرجام‌خواسته نقض می‌شود).

رسیدگی مجدد به شعبه (۷) دادگاه شهرستان محول گردیده آن دادگاه چنین رأی داده است:

اعتراضات هیچ‌یک موجه نمی‌باشد.

۱٫ وکیل پژوهش‌خوانده در جلسه اول دادرسی مرحله بدوی توضیح داده است که موکل طبق شرط مندرج در قرارداد الزامی به انتقال ملک نداشته و به فرض آنکه قرارداد نیز فسخ نشده باشد تصرفات پژوهش‌خواه عنوان قانونی ندارد و لذا وکیل مزبور خلع ید مورد دعوی را از جهت بقاء مالکیت موکل خود مورد مطالبه قرار داده است که به نظر این دادگاه مالکیت موکل مشارالیه نسبت به پلاک مورد دعوی مسلم می‌باشد؛ زیرا ملک مورد دعوی از طرف موکل به پژوهش‌خواه منتقل نشده و قرارداد بین طرفین هم سلب مالکیت از پژوهش خوانده را نمی‌نماید؛ بنابراین با احراز مالکیت پژوهش خوانده و اینکه قرارداد فوق موجب استحقاق پژوهش‌خواه در ادامه تصرفات مشارالیه نسبت به پلاک مورد دعوی نبوده لذا اظهار به عدم صحت فسخ قرارداد و رأی شعبه (سوم) دادگاه شهرستان تهران در این مورد تأثیری ندارد و درخواست اعطای گواهی برای اخذ موارد استفاده از دفترخانه تنظیم‌کننده سند بر اثبات عدم صحت فسخ هم از نظر آنکه صحت یا عدم صحت قرارداد به شرح فوق مؤثر در این دعوی نیست قابل پذیرش نمی‌باشد.

فسخ قرارداد و خلع ید

۲٫ به‌موجب قرارداد بین طرفین مقرر شده است چنانچه پژوهش خوانده ظرف (یک) ماه از تاریخ وصول تمام اقساط نسبت به سند انتقال و انجام معامله اقدام ننماید علاوه بر رد وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده پژوهش‌خواه بابت هزینه ساختمان زمین مزبور مبلغ (پنجاه هزار ریال) نیز مجاناً و بلاعوض به پژوهش‌خواه بپردازد بنابراین درست است که مستفاد از جمله (بابت هزینه ساختمان مزبور …) در قرارداد بین طرفین آن است که پژوهش خوانده به پژوهش‌خواه اجازه ساختمان در مورد دعوی را داده است ولی ضمانت اجرای اجازه مزبور و عدم تنظیم سند انتقال همان‌طوری که در متن قرارداد مقرر شده آن است که پژوهش‌خواه در صورت احداث ساختمان حق داشته باشد هزینه ساختمان و مبلغ (پنجاه هزار ریال) را به‌عنوان وجه التزام از پژوهش خوانده مطالبه نماید و برای پژوهش‌خواه حقی نسبت به اعیانی باقی نخواهد بود.

بنابراین، ادعای مشارالیه به مالکیت اعیانی قابل قبول نمی‌باشد و چنانچه مشارالیه از این جهت ادعائی داشته باشد می‌تواند مطابق متن قرارداد مبادرت به مطالبه هزینه ساختمان و وجه‌التزام بنماید بنابراین با توجه به مراتب اشعاری و رد تمام اظهارات پژوهش‌خواه از نظر آنکه مالکیت پژوهش خوانده بر دادگاه محرز و مسلم بوده و استمرار تصرفات پژوهش‌خواه نیز عنوان قانونی ندارد و حکم پژوهشی نیز بر اساس همین مراتب صادر شده که اشکالی بر آن نیست لذا دادنامه شماره ۳۲۴ شعبه (۱۹) دادگاه بخش عیناً استوار می‌شود.

از این رأی مجدداً فرجام‌خواهی شده شعبه (۶) دیوان‌عالی کشور طبق رأی شماره ۱۳۵۶ این‌طور انشا رأی نموده است:

رأی شعبه ۶ دیوان‌عالی کشور

«حسب قرارداد رسمی مورخ ۴/۹/۳۴ هریک از طرفین قرارداد در قبال دیگری ملتزم به انجام اموری است تا بتواند موضوع قرارداد را به سود خود مورد استفاده قرار دهد و به شرح محتویات پرونده فرجام‌خواه از شرایط مقرره تخلف نکرده و با این وصف فرجام‌خوانده برحسب ظاهر عبارت مندرج در ورقه خود را در عدم انجام معامله و عدم انتقال زمین به فرجام‌خواه مختار دانسته و دعوی خلع ید را طرح نموده است در صورتی که با فرض توانایی مشارالیه به طرح چنین دعوایی و محق بودن در درخواست خلع ید اختیار او مطلق نبوده و مقید به شروطی است که عبارت از رد وجوه دریافتی و وارده به فرجام‌خواه بابت هزینه ساختمان در زمین مرقوم و تأدیه (پنجاه هزار ریال) بلاعوض می‌باشد و مادام که شروط مزبور تعهدات مرقومه عملی نشده و قطعیت نیافته حکم به خلع ید با فرض مختار بودن خواهان در عدم انجام تعهد نبوده و برخلاف قرارداد مدرک دعوی است. استدلال دادگاه مقتضی محکومیت فرجام‌خواه بر رفع ید با رعایت شروط مقرر از استرداد وجوه پرداختی و اخذ خسارت ساختمان و وجه التزام مذکور در قرارداد بوده است لذا حکم فرجام‌خواسته مخدوش و گسیخته می‌شود.»

این دفعه رسیدگی به شعبه (۳۸) دادگاه شهرستان محول شده دادگاه مزبور با تعیین جلسه دادرسی به‌منظور اخذ توضیح از طرفین و تأمین منظور مزبور در تاریخ ۷/۲/۴۳ این رأی را داده است:

رأی شعبه ۳۸ دادگاه شهرستان

«مستنبط از قرارداد رسمی چنین است که طرفین ضمن آن و در نظر گرفتن شروط مندرج در قرارداد مذکور ضمن عقد لازم انجام تعهداتی را در قبال یکدیگر به عهده گرفته‌اند که چنانچه تعهدات مذکور را نسبت به یکدیگر انجام دهند و شروط مذکور کلاً تحقق یابد نتیجه آن این باشد که پژوهش خوانده پس از دریافت کلیه اقساط مساحت (دویست) متر مفروز از قطعه زمین (۴۰۳۶) به شرح حدود مندرج در قرارداد را با اعیانی مستحدثه که فعلاً هم محصور است در قبال (هفتاد هزار ریال) به پژوهش‌خواه انتقال دهد.

به‌موجب قرارداد اقساط (ده هزار ریالی) در نظر گرفته شده و سپس برحسب همان قرارداد شرط فسخ بیان شده و سپس در قسمت اخیر قرارداد ذکر گردیده (پس از دریافت تمام اقساط در صورتی که ظرف (یک) ماه معامله مرقوم را به نحو مزبور انجام ندهد باید علاوه بر رد وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده به آقای محمود … (پژوهش‌خواه) بابت هزینه ساختمان مبلغ (پنجاه هزار ریال) نیز مجاناً به آقای محمود (پژوهش‌خواه) بپردازد با توجه به این مراتب نتیجه بدین شرح است که طرفین دعوی برای انتقال زمین برحسب شروطی با توجه به پرداخت اقساط و انجام شروط پژوهش خوانده ملزم گردیده در ظرف (یک) ماه پس از دریافت تمام اقساط معامله را انجام دهد و در صورت تخلف خسارات و مبلغ نام‌برده را بپردازد.

در این صورت معلوم می‌گردد چنانچه تمام شروط به نفع پژوهش خوانده انجام گردد پژوهش‌خواه فقط حق دارد برای هزینه ساختمانی که کرده و مطالبه (پنجاه هزار ریال) به پژوهش خوانده مراجعه نماید و اگر فرض شود که اصولاً موجبات فسخ قرارداد تحقق نیافته و پژوهش خوانده از شرط فسخ استفاده نکرده باشد؛ ولی شخصاً اقدام به انجام قرارداد ننموده و زمین را انتقال قطعی نداده در این صورت نتیجه‌ای که از قرارداد حاصل می‌شود این است که بایستی هزینه ساختمان و (پنجاه هزار ریال) بپردازد با این ترتیب آیا انجام یا عدم انجام قرارداد موجب سلب حق مالکیت از پژوهش خوانده خواهد بود یا نه. جواب فرض مذکور این است که به‌موجب سند مالکیت پژوهش خوانده مالک زمین مورد بحث بوده و قرارداد نافی حق مالکیت نام‌برده نمی‌باشد. استدلال دیوان‌عالی کشور به اینکه تقاضای خلع ید از زمین مورد بحث به‌وسیله مالک با بودن قرارداد مذکور صحیح نبوده وارد نیست؛ زیرا به شرحی که گذشت مندرجات قرارداد الزاماتی برای طرفین ایجاد می‌نماید و تخلف از هریک از شروط موجد حق برای طرف دیگر خواهد بود ولی هیچ‌یک از آن‌ها دلیل بر سلب مالکیت نمی‌باشد. تقاضای خلع ید هم به‌موجب سند مالکیت بوده و حکم دادگاه بدوی هم در این زمینه صادر شده و چون ایراد و اعتراض مؤثری نسبت به دادنامه بدوی نشده دادنامه مذکور خالی از اشکال تشخیص و عیناً تأیید می‌شود.»

از این رأی پژوهش‌خواه دادخواست فرجامی تقدیم و خلاصه اعتراضاتش این است که دادگاه مرجع پژوهشی به مستدعیات حقه وی توجه نکرده، زیرا مالکیت فرجام‌خوانده مورد گفت و گو نبوده و طبق مستند تقدیمی رأی صادر از شعبه (۱۹) دادگاه بخش برخلاف موازین قضائی بوده است.

موضوع اصراری به نظر رسیده و پرونده در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور طرح گردیده و پس از کسب نظر جناب آقای دادستان کل به شرح زیر:

نظریه دادستان کل کشور

«در تاریخ ۷/۲/۱۳۳۷ فرجام‌خوانده دادخواستی به طرفیت فرجام‌خواه به خواسته خلع ید به دادگاه بخش تهران تقدیم داشته و توضیح داده چون فرجام‌خواه از شروط مندرج در قرارداد تخلف کرده قرارداد مزبور طبق سند رسمی شماره ۹۳۰۲ منفسخ و مجوزی برای ادامه تصرف خوانده در ملک باقی نبوده و بدین‌جهت خواستار خلع ید شده است قرارداد مورد استناد فرجام‌خوانده مبنی بر این است که او پس از حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ۴۸ تهران اقرار و اعتراف نموده بر اینکه مبلغ (بیست و پنج هزار ریال) از فرجام‌خواه دریافت نموده و مقرر گردیده که (چهل و پنج هزار ریال) دیگر به شرح ذیل از مشارالیه دریافت نماید:

۱٫ تا (یک) ماه دیگر از این تاریخ مبلغ (ده هزار ریال)؛

۲٫ پس از (یک) ماه مزبور تا (هفده) ماه در آخر هر ماه (دو هزار ریال)؛

۳٫ در ظرف (پانزده) روز بعد از مدت اخیرالذکر (یک هزار ریال) و تمام وجوه مزبور به‌موجب قبوض رسمی پرداخت می‌شود که ضمن عقد لازم فرجام‌خوانده ملتزم و متعهد گردید که پس از دریافت تمام اقساط مرقومه مساحت (دویست) مترمربع مفروز از قطعه زمین شماره ۴۳۰۶ اراضی نارمک با اعیانی مستحدثه در آن را که نیز محصور است در قبال وجوه مزبور که کلاً (هفتاد هزار ریال) می‌شود به فرجام‌خواه قطعاً انتقال دهد و حسب‌الشرط در صورتی که قسط (ده هزار ریالی) مزبور در ظرف ماه (اول) پرداخت نشود فرجام‌خوانده حق دارد این قرارداد را فسخ و (ده هزار ریال) از وجه دریافتی بابت خسارات وارده به خود کسر نموده و (پانزده هزار ریال) بقیه را به فرجام‌خواه بپردازد در هر حال تا زمانی که تمام اقساط پرداخت نگردیده فرجام‌خوانده ملزم به تنظیم و امضاء سند انتقال و انجام معامله مزبور نمی‌باشد و پس از دریافت تمام اقساط در صورتی که در ظرف (یک) ماه معامله مرقومه را به نحو مزبور انجام ندهد باید علاوه بر وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده به فرجام‌خواه بابت هزینه ساختمان زمین مزبور مبلغ (پنجاه هزار ریال) نیز مجاناً و بلاعوض به فرجام‌خواه بپردازد. فرجام‌خواه در قبال دعوی فرجام‌خوانده به خواسته خلع ید اظهار داشته طبق اسنادی که در دست دارد خواهان حق نداشته قرارداد را فسخ نماید.

دادگاه بخش با توجه به قرارداد فوق‌الذکر و مسلّمیت مالکیت خواهان و ملاحظه اینکه طبق قرارداد فوق‌الذکر در صورتی هم که خوانده تمام اقساط را بپردازد نمی‌توان او را ملزم نمود که زمین را به خوانده انتقال دهد و تمام ضمانت اجرایی عدم انتقال از طرف او پرداخت وجوه دریافتی و جبران خسارات وارده به خوانده بابت هزینه ساختمان زمین مزبور و پرداخت (پنجاه هزار ریال) بلاعوض می‌باشد رسیدگی به صحت و یا عدم صحت فسخ را لازم ندانسته حکم خلع ید خوانده را صادر نموده است.

با توجه به قرارداد فوق الاشعار و عرض‌حال خواهان که خواسته آن خلع ید است و نحوه دفاع خوانده حکم صادر شده از محکمه تالی به جهاتی که ذیلاً شرح داده می‌شود قابل ابرام است