بازداشت ملک مشاع

ملک مشاع ملکی است که دارای مالکین متعدد (حداقل دو مالک) بوده و هر یک از شرکا در جزء جزء ملک شریک باشند. ملک مشاع با افراز بین شرکا تقسیم و سهم هرکدام مشخص می‌شود. اگر ملک شخصی به صورت مشاع باشد «مقدار مشاعی از آنکه معادل محکوم به و هزینه‌های اجرایی باشد توقیف می‌گردد» (ماده ۵۱ ق.آ.آ.م) برای مثال، اگر شخصی در ملکی ده سهم مشاع از صد سهم مالکیت داشته باشد و هر سهم از نظر ارزش کارشناسی به فرض متری ده میلیون ریال باشد و حکم به محکومیت محکوم‌علیه (مالک ملک) به مبلغ بیست میلیون ریال صادر شود باید بازداشت به صورت دو سهم از ده سهم از صد سهم ملک باشد و در این مورد مالک می‌تواند هشت سهم دیگر خود را به اشخاص غیر منتقل کند، چرا که در بازداشت مشاعی حتی در فروش، شخص برنده مزایده شریک مشاعی خواهد شد و فرقی نمی‌کند با مالک شریک باشد یا با دیگری، از طرف دیگر چون در اکثر املاک مشاعی تعداد سهامداران زیاد است و شرکای دیگر نیز به یقین طالب سهام بیشتر از ملک هستند؛ لذا از نظر قیمت نیز افت نکرده و مشتری خواهد داشت. البته کمتر دادگاهی ملک مشاع را به‌عنوان وثیقه قبول می‌کند اما در صورت قبول بازداشت ثبتی ملک مشاع ثبت شده چه در دادگاه و هر مرجع دستوردهنده و چه در اداره ثبت به‌عنوان مرجع اجرای دستور منوط به موافقت سایر شرکا نیست.

بند دوم: بازداشت ساختمان پیش‌فروش شده

در این قسمت بد نیست از بازداشت ساختمان‌های پیش‌فروش شده که در حال حاضر در دادگاه‌ها بیش‌ترین پرونده‌های حقوقی و بازداشت‌های دستور موقت را به خود اختصاص داده و معضل جامعه امروزی و کلان شهرهاست، مطالب مختصری بیان شود.

گسترش شهرنشینی در جوامع و بالا رفتن ارزش زمین در اکثر شهرها و ازدیاد جمعیت باعث شده است تا از کمترین مساحت زمین بیش‌ترین بهره برداشته شود. کمبود منزل‌های مسکونی به خصوص در شهرهای بزرگ، گرایش به بلندمرتبه‌سازی را در مردم بیشتر کرده است. آپارتمان‌سازی و آپارتمان‌نشینی علاوه بر اینکه نفع مالکان زمین را در بردارد، به نفع خریداران آن نیز هست؛ چراکه قیمت و ارزش مساحت آپارتمان خریداری شده در یک منطقه به مراتب کمتر از همان مساحت زمین در آن منطقه می‌باشد، لذا در شهرها به‌‌خصوص کلان‌شهرها قشر زیادی از اشخاص، خواسته یا ناخواسته به سمت خرید آپارتمان سوق پیدا می‌کنند. در شهرهای بزرگی مثل تهران خواستار خرید آپارتمان و ساختمان چنان زیاد است که اکثر واحدها در همان پی‌کنی زمین به صورت «پیش‌فروش» فروخته می‌شوند. همین ازدیاد مراجعه‌کننده و نوسانات قیمت در کشور، در فاصله تنظیم قرارداد پیش‌فروش و تحویل، فروشندگان را نسبت به عدم حضور در دفترخانه و تنظیم سند قطعی به نام خریدار وسوسه می‌کند؛ امری که به خاطر نبودن قرارداد و سند رسمی، الزام قاطع و فوری فروشنده را به دنبال ندارد و او می‌تواند با وجود پیش‌فروش واحد، جهت ایذا و حتی اخّاذی و کلاهبرداری آن را به اشخاص دیگر نیز واگذار کند و در نهایت خریداری که مبلغ را پرداخته است در راهروهای دادگاه‌ها سرگردان نماید. خریدار آگاه از قصد انتقال فروشنده، با دستور موقت و تحمل تودیع خسارت احتمالی، می‌تواند ساختمان خریداری شده را تا صدور حکم قطعی از هرگونه نقل و انتقال مصون نگه دارد. در حال حاضر اکثر پرونده‌های حقوقی در دادگاه این شهرها را همین پرونده‌ها تشکیل می‌دهد.

در بازداشت، اصولاً املاکی از طرف دادگاه‌ها بازداشت و مراتب بازداشت در دفتر املاک اداره ثبت، درج شده، از نقل و انتقال آن جلوگیری می‌شود که وجود خارجی داشته باشد و به صورت عین قابل لمس و در دفتر املاک اداره ثبت هم ثبت شده باشد. در «پیش‌فروش» هرچند شامل ساختمان‌های ساخته شده و تفکیک و ثبت شده در اداره ثبت نیز می‌شود، اما بیشتر این قراردادها مشمول آپارتمان‌هایی می‌شود که هنوز ساخته نشده‌اند و وجود خارجی ندارد، یا فقط قسمتی از آن مثل پی‌کنی و فونداسیون یا اسکلت‌بندی انجام شده است، لذا مراتب در اداره ثبت هم سابقه ثبت ندارد تا از هرگونه نقل و انتقال آن در صورت بازداشت جلوگیری شود. لیکن در این‌گونه آپارتمان‌ها نیز باید توجه کرد که اولاً: تا زمانی که ملک، تفکیک و در اداره ثبت مراتب تفکیک انجام نشده باشد، امکان فروش قطعه به صورت رسمی وجود ندارد؛

 ثانیاً: حتی اگر تفکیک هم شده باشد هرگونه نقل و انتقال با شماره ملک و از روی سند مادر به صورت فروش قطعه انجام می‌گیرد. نکته‌ مهم در اینجا این است که هرچند مالک طبق قرارداد پیش‌فروش، قطعه‌ای از آپارتمان را به دیگری منتقل می‌کرد، اما چون این قرارداد به صورت سند مالکیت رسمی و درج در سند مالکیت و اداره ثبت انجام نمی‌شود، این امکان را برای فروشنده متخلف باز می‌گذاشت تا آپارتمان را متعاقباً با سند رسمی به دیگری منتقل کند. به عبارتی تا زمانی که فروشنده آپارتمان پیش‌فروش شده را رسماً و از طریق دفترخانه به نام خریدار نمی‌زد، طبق قانون، خریدار مالک شناخته نمی‌شد. خریدارِ آپارتمان پیش‌فروش شده در صورت مواجه شدن با تخلف فروشنده و عدم تنظیم سند رسمی به نام وی و مشاهده هرگونه تخلف مبنی بر انتقال قطعه فروخته شده به دیگری می‌توانست با درخواست دستور موقت و معرفی شماره ملک مادر از هرگونه نقل و انتقال ملک جلوگیری کند. در این موارد حتی بازداشت ملک باعث دردسر برای پیش خریدار می‌شد؛ چراکه ملک در اداره ثبت به نام پیش‌فروشنده ثبت شده بود و طلبکاران دیگر پیش‌فروشنده می‌توانستند این ملک را در قبال طلب خود بازداشت کنند، یا خود فروشنده می‌توانست این ملک را در قبال آزادی متهمی به‌عنوان وثیقه قرار داده یا برای اخذ وامی در رهن مرتهن قرار دهد. سند عادی خریدار نیز کافی و وافی برای جلوگیری از این بازداشت نبود و مراحل سخت دادرسی را می‌طلبید.