انتقال مورد اجاره به غیر

پرسش: خانم (الف) منزل خود را از طریق بنگاه معاملاتی (ب) با دریافت یک میلیون ریال ودیعه و ماهی سیصد هزار ریال اجاره‌بها به مدت یک سال به آقای (ج) اجاره می‌دهد پس از گذشت سه ماه آقای (ج) یعنی مستأجر که به اتهام صدور چک‌های بلامحل متواری شده بود به بنگاه دیگری مراجعه و خود را (ه) و مالک معرفی و کلید منزل را برای اجاره به غیر به بنگاه می‌سپارد، کارمند بنگاه (د) در غیاب مدیر بنگاه و آقای (ج) منزل را با تنظیم اجاره‌نامه و اخذ چهار میلیون ریال ودیعه و ماهی پنجاه هزار ریال اجاره‌بها، به مدت یک سال به آقای (ز) اجاره می‌دهد و مدیر بنگاه نیز پس از بازگشت از مسافرت ذیل اجاره‌نامه را امضا می‌کند، خانم (الف) به دلیل عدم پرداخت اجاره سه ماهه از ناحیه آقای (ج) برای دریافت اجور معوقه مراجعه می‌کند با وضع مذکور مواجه می‌شود. با این وصف، آیا اولاً: (الف) در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ و آیین‌نامه آن می‌تواند از مراجع قضائی درخواست تخلیه نماید؟ در صورت مثبت بودن دعوا به طرفیت چه شخص یا اشخاصی باید اقامه شود؟

 ثانیاً: آیا عملکرد آقای (ج) وصف مجرمانه دارد؟

 ثالثاً: آیا کارمند و مدیر بنگاه (د) قابل تعقیب کیفری می‌باشند؟ در صورت مثبت بودن تحت چه عنوانی؟[۱]

نظر اکثریت

از آنجا که مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ موجر تنها در صورت انقضای مدت اجاره قادر به درخواست تخلیه عین مستأجره خواهد بود و در سؤال مطروحه مدت منقضی نگردیده است، از این ‌رو چنانچه در اجاره‌نامه تنظیمی واگذاری به غیر منع شده باشد، خانم (الف) یعنی موجر تنها به لحاظ خیار تخلف از شرط با طرح دعوا به طرفیت مستأجر، (ج) قادر به فسخ عقد اجاره و سپس تخلیه محل استیجاری خواهد بود و باید به طرفیت مستأجر دوم، یعنی متصرف نیز دعوای خلع‌ید طرح کند.

در پاسخ سؤال دوم، باید اذعان داشت نظر به این‌که عقد اجاره اولیه به نحو صحیح واقع گردیده و مستأجر اول، (ج) تا زمانی که عقد از طرف خانم (الف) فسخ نگردیده است، مالک منافع شناخته می‌شود، هرچند که عمل مستأجر که با مراجعه به بنگاه دیگر و معرفی نمودن خود به‌عنوان مالک جهت تنظیم اجاره‌نامه دوم، مبتنی بر سوءنیت بوده است، از آنجا که عمل وی موجب انتقال عین شده و حین عقد خود را مالک آن معرفی نموده است و تنها در واقع سبب انتقال منافعی شده است که نامبرده به موجب اجاره‌نامه اولیه مالک آن بوده است و عمل وی در زمانی صورت گرفته است که مدت اجاره نیز منقضی نشده است، به هیچ وجه، جرمی از ناحیه نامبرده و دیگران تحقق نیافته است.

نظر اقلیت

ضمن تأیید نظر اکثریت، در پاسخ به سؤال اول باید اذعان داشت از آنجا که مستأجر اولیه (ج) با اعمال متقلبانه و مراجعه به بنگاه دیگری غیر از بنگاه اولیه و معرفی نمودن خود به‌عنوان مالک عین مستأجره و احتمالاً ارائه اسناد مالکیت و پیشنهاد مال‌الاجاره‌ای بیشتر از مال‌الاجاره اولیه و دریافت آن قصد کلاهبرداری داشته و با تنظیم اجاره‌نامه دوم، قصد خویش را نیز با دریافت ودیعه عملی نموده است، با توجه به مراتب مذکور، بی‌تردید عمل نامبرده مشمول کلاهبرداری می‌باشد و باید به مجازات مقرر در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشا و کلاهبرداری برسد و چنانچه کارمند بنگاه نیز با علم به مراتب مذکور مبادرت به تنظیم اجاره‌نامه کرده باشد او نیز باید به جرم معاونت در کلاهبرداری مجازات گردد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۵)

 نظر به اینکه موجر در صورت انقضای مدت اجاره می‌تواند درخواست تخلیه عین مستأجره را تقاضا کند و در فرض سؤال مدت اجاره منقضی نشده است درصورتی‌که حق واگذاری مورد اجاره از مستأجر سلب شده باشد، مالک می‌تواند دادخواست فسخ اجاره را به استناد شرایط مندرج در قرارداد و تخلف از شرایط آن (شرط پرداخت اجور یا عدم انتقال به غیر) و تخلیه به طرفیت مستأجر طرح و اقامه نماید. در این فرض چون حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده بود، ضرورتی بر طرفیت منتقل الیه در این دعوا وجود ندارد، عملکرد مستأجر یا توجه به نداشتن حق واگذاری و معرفی خود به‌عنوان مالک عین و گرفتن ودیعه بیشتر از ودیعه خود و برای مدت بیشتر از باقی مانده مدت اولیه با شکایت منتقل الیه (به‌عنوان مستأجر دوم) می‌تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد، بنگاه‌دار در صورت نداشتن سوءنیت از این حیث که بدون احراز سمت و مالکیت مبادرت به تنظیم قرارداد نموده چه از نظر مسئولیت مدنی و چه از نظر صنفی و تخلف از نظامات دارای مسئولیت است.

[۱]. نشست قضائی دادگستری بابل، اردیبهشت ۱۳۸۰٫