علی‌رغم این‌که رأی صادره در باب تعدیل اجاره‌بها در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ قطعی اعلام شده است؛ اما از آن‌جا که مقررات تجدیدنظر از احکام حقوقی در قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی برابر ماده ۳۳۱ که مقرر می‌دارد: «احکام زیر قابل تجدیدنظر می‌باشند: الف) دعاوی مالی که خواسته آن از سه میلیون ریال متجاوز است؛ ب) کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی؛ ج)….» مؤخر‌التصویب بوده و حاکم بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می‌باشد.

بی‌شک قابلیت تجدیدنظر رأی صادره در‌خصوص تعدیل بایستی در قالب این ماده مورد بررسی قرار گیرد. از آن‌جا که برابر بند الف ماده مذکور برای تجدیدنظر دعاوی مالی، نصاب مقرر شده است بایستی قبل از اظهارنظر در باب قابلیت تجدیدنظر دعوای تعدیل، تکلیف آن از این جهت مشخص شود؛ چه اگر دعوای تعدیل مالی باشد درصورتی که نصاب آن از سه میلیون ریال تجاوز نماید قابل تجدیدنظر خواهد بود و در غیر این صورت با توجه به بند ب همان ماده در هر صورت قابل تجدیدنظر می‌باشد.

درخصوص این‌که دعوای تعدیل اجاره‌بها مالی است یا غیر مالی سابقاً در همین کتاب[۱] بحث کردیم و نتیجه غیر مالی بودن دعوی تعدیل بود. بنابراین و با توجه به ماده صدرالذکر دعوی تعدیل مال‌الاجاره در هر صورت قابل تجدیدنظر خواهد بود. البته علاوه بر استدلال یاد شده، رأی وحدت رویه صادره در این باب نیز حاکی از قابلیت تجدیدنظر دعوی تعدیل است: «ماده ۱۲ قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی ۱ و ۲ مصوب آذر ماه ۱۳۶۴ احکام دادگاه‌های حقوقی ۲ را در موارد مطروحه در این ماده قابل رسیدگی تجدیدنظر شناخته و ماده ۴ قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام دادگاه‌ها و نحوه رسیدگی آن‌ها مصوب مهرماه ۱۳۶۷ هم دادگاه‌های حقوقی ۱ را مرجع رسیدگی تجدیدنظر و نقض این نوع احکام قرار داده که علی‌الاطلاق شامل احکام دادگاه‌های حقوقی ۲ موضوع ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ نیز می‌شود.

بنابراین، رأی شعبه ۱۷ دادگاه حقوقی ۱ تهران صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده ۳ از مواد الحاقی به قانون آئین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است»

 

مبنای محاسبه تعدیل اجاره‌بها

 

اگرچه اجاره‌بهای اماکن استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در مقایسه با ترقی قیمت‌ها و اماکن استیجاری کنونی بسیار اندک است؛ اما اغلب برای موجر و مستأجر این سؤال پیش می‌آید که مبنا و معیار تعدیل اجاره‌بها چیست؟

آنچه مسلم است نوع و قدمت بنا، مدت اجاره، موقعیت ملک، نوع شغل، مساحت بنا، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی در تعدیل اجاره‌بها مؤثر می‌باشد؛

اما بی‌تردید محاسبه و تعدیل اجاره‌بها امری کاملاً تخصصی و فنی است که به وسیله کارشناسان رسمی دادگستری انجام می‌شود که در این خصوص نظر اکثریت قضات در پاسخ به این سؤال که: «مبنای محاسبه تعدیل اجاره‌بها به نرخ روز در بخش اخیر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ چیست؟» به شرح ذیل قابل توجه است: «چون موضوع تعدیل اجاره‌بها فنی و تخصصی است، در مرحله اول مبنای اصلی و اساسی این تعدیل، انتخاب کارشناس مربوط و نظریه وی مناسب است.

اما این نظریه کارشناس موضوعیت ندارد و زمانی مورد پذیرش دادگاه قرار می‌گیرد که این عوامل تأثیرگذار: عرف، محل کسب و پیشه، اخذ یا عدم اخذ سرقفلی، مدت اجاره، مکان مورد اجاره و موقعیت تجاری آن، میزان اجاره‌بهای سال‌های گذشته، عمران و تعمیرات و تغییراتی که مستأجر جهت استفاده بهتر از مورد اجاره به وجود آورده است، شاخص تورم و دیگر واقعیت‌های موجود تأثیر‌گذار نیز لحاظ شده باشد.