املاک در رهن قرار داشته الزام خوانده به تنظیم سند

چون املاک مربوطه در رهن قرار داشته، فلذا الزام خوانده به تنظیم سند انتقال موردی نداشته

شماره دادنامه: ۶۴۹/۲۲

تاریخ رسیدگی: ۲۹/۸/۱۳۶۹

خلاصه جریان پرونده

در تاریخ ۲۶/۴/۶۹ بانو فاطمه… به طرفیت آقای رحیم… به خواسته صدور حکم به الزام خوانده به تحویل و انتقال و تنظیم سند رسمی تمامی شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان از سند مادر پلاک ۱۹۶۲/۷۷ با کلیه متعلقات و منصوبات مقوم به مبلغ دو میلیون و یکصد هزار ریال و بدواً صدور دستور موقت تقدیم دادگاه حقوقی یک تهران نموده که به شعبه سی و پنجم ارجاع گردیده و خلاصتاً توضیح داده خوانده به‌موجب مبایعه‌نامه شش‌‎دانگ یک دستگاه آپارتمان به مبلغ بیست و یک میلیون و هفتصد هزار ریال فروخته که از ثمن معامله مبلغ هفت میلیون را طی چک و مبلغ پنج میلیون و هفتصد و هشتاد هزار ریال را نیز در همان بانک فوق پرداخت گردیده، با وجود ارسال اظهارنامه و اعلام آمادگی اینجانب برای پرداخت قسط سوم و تحویل آپارتمان بدان وقعی ننهاده و نظر به این‌که به نظر نمی‌رسد خوانده از انجام معامله متصرف شده، لذا تقاضا دارد بدواً صدور دستور موقت بر منع نقل و انتقال و سپس صدور حکم به الزام خوانده به تحویل و انتقال مورد معامله و تنظیم سند رسمی مورد استدعا است مستندات ۱٫ فتوکپی مبایعه‌نامه؛

۲٫ فتوکپی اظهارنامه؛

۳٫ استعلام وضعیت ثبتی می‌باشد با تعیین وقت و ابلاغ به طرفین دادگاه بدواً در مورد دستور موقت رسیدگی و وضعیت ثبتی پلاک مورد معامله را استعلام کرده و دستور موقت بر منع خوانده از نقل و انتقال یک‌دانگ مشاع از شش‌دانگ پلاک فوق‌الاشعار با تعیین تکلیف در ماهیت قضیه صادر و اعلام کرده و در ماهیت امر به تعیین وقت و ابلاغ به طرفین آقای محمود… وکیل خوانده ضمن لایحه تقدیمی خلاصتاً اظهار داشته که: ۱٫ موکل آپارتمان موردنظر را به خواهان نفروخته و عقد بیع قانوناً واقع نگردیده؛

۲٫ موکل در زمان تنظیم قولنامه مذکور از قیمت عادله روز اطلاع نداشته و با امضاء قولنامه متحمل خسارت گردیده و از تعهد انجام معامله منصرف گردیده؛

۳٫ قرارداد مذکور طبق ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم به اخذ و برای طرفین لازم‌الاجرا بوده و طبق مفاد این نوشته توافق گردیده در صورتی که هرکدام از طرفین از انجام مراحل قانونی نقل و انتقال در محضر معادل قسط اول ۷٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال به‌طرف مقابل به‌عنوان خسارت بپردازد؛ لذا با عنایت به‌مراتب فوق ‌الزام خوانده به تنظیم سند رسمی با اعلام انصراف از انجام معامله قانوناً صحیح نمی‌باشد. خواهان دلیل مدرکی دال بر پرداخت مالیات و آمادگی برای انجام تعهد ارائه نماید و پلاک مذکور هنوز تفکیک نشده و به‌صورت شش‌دانگ می‌باشد و سرانجام دادگاه پس از کسب نظر آقای مشاور طبق نظریه مورخ ۱۹/۲/۶۲ خلاصتاً چنین اظهارنظر کرده است: «… با توجه به محتویات پرونده و مندرجات دادخواست تقدیمی و اظهارات متداعیین و وکلای آنان نظر به این‌که رابطه حقوقی طرفین مبتنی بر قرار صادره که فتوکپی آن پیوست دادخواست گردیده است و اصالت و صحت آن مورد بحث و اختلاف نبوده و مفروغ‌عنه است و نظر به این‌که مندرجات قرارداد مذکور حکایت از فروش یک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه اول ضلع غربی ساختمان احداث شده در پلاک ثبتی فوق‌الاشعار از طرف خوانده به خواهان در قبال مبلغ بیست و یک میلیون و هفتصد و هشتاد هزار ریال نظر به این‌که به‌موجب قرارداد مذکور خوانده دعوی از ثمن معامله مبلغ هفت میلیون ریال آن را دریافت کرده و متعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خواهان گردیده است. نظر به اینکه قراردادهایی که بر مبنای حاکیمت افراد منعقد گشته، با توجه به اصول لزوم و صحت برای طرفین الزام‌آور و متبع است و دلیلی بر ایفاء تعهد و با اسقاط آن ابراز نگردیده است و نظر به اینکه خوانده دعوی به‌موجب نامه شماره ۴۶۴۶۹-۱۲/۵/۶۸ اداره ثبت اصالتاً مالک یک‌دانگ مشاع از پلاک فوق‌الذکر می‌باشد و نظر به این‌که تعبیر خواسته دعوی از طرف وکیل خواهان بعد از جلسه اول رسیدگی به عمل آورد و قابل ترتیب اثر نمی‌باشد و مدافعات وکیل خوانده نیز مؤثر در مقام نمی‌باشد؛ بنابراین، بنا به جهات و دلایلی که فوقاً گفته شد و مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۳ قانون مدنی به نظر دادگاه دعوی خواهان تا میزان یک‌دانگ مشاع از آپارتمان مورد معامله ثابت تشخیص می‌گردد به الزام خوانده در حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال یک‌دانگ مشاع از آپارتمان طبقه اول ضلع غربی احداث شده در پلاک ثبتی ۱۹۶۲ فرعی از ۷۳ اصلی واقع در بخش ۱ تهران با کلیه لواحق و با شرایط مذکور در قرارداد با توجه به این‌که ثمن این بخش از معامله قبلاً به خوانده پرداخت شده است و با حفظ حقوق ذی‌‎نفع سند رهنی شماره ۱۶/۴/۶۷-۶۸۶۸۹ دفتر ۱۴۵ تهران اظهارنظر می‌نماید. دعوی خواهان مازاد بر آنچه نسبت به آن اظهارنظر گردیده است با توجه به میزان مالکیت خوانده متوجه او نیست و قرار رد آن را صادر و اعلام می نماید…» خوانده با وکالت آقای رضا… به نظریه مذکور اعتراض کرده که خلاصه اعتراض وی تکرار مطالبی است که در مرحله بدوی عنوان گردیده و خلاصتاً اظهار داشته: اولاً: خوانده و وکیلش ایرادی نسبت به عدم توجه دعوی نسبت به عدم توجه دعوی نسبت به خود نکرده و اعلام نموده‌اند که قرارداد تنظیمی معامله نبوده و فقط تعهد انجام معامله و تنظیم سند رسمی بوده و چون ارزش مورد معامله افزایش یافته حاضر به تنظیم سند رسمی نبوده و فقط خواهان مستحق دریافت هفت میلیون ریال وجه خسارت؛ ثانیاً: مطابق پاسخ استعلام ثبت آقای رحیم… اصالتاً و ولایتاً مالک سه دانگ از آپارتمان می‌باشد و حق این بود که لااقل خوانده دعوی ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ مشاع از آپارتمان موضوع معامله می‌گردید؛

ثالثاً: با توجه به استعلام ثبت عرصه آپارتمان‌ها دارای شش نفر مالک است که هرکدام صاحب یک‌دانگ مشاع می‌باشند. به‌طوری‌که از کروکی مشخص شده به‌وسیله خوانده و روی مبایعه‌نامه استفاده می‌شود به غیر از زیرزمین شش دستگاه آپارتمان روی زمین احداث شده که سه دستگاه شرقی و سه دستگاه دیگر، غربی است. با توجه به میزان مالکیت مشاعی مالکیتی که به‌طور مساوی هریک، یک‌دانگ از عرصه را مالکند به‌طور قطع پس از تفکیک آپارتمان‌ها سهم هر یک از آن‌ها و از جمله خوانده دعوی یک دستگاه آپارتمان خواهد بود و نامبرده نیز با در نظر گرفتن همین مطلب اقدام به فروش یک دستگاه آپارتمان به موکل کرده است و با در نظر گرفتن میزان مالکیت مشاعی مالکین که به‌طور مساوی است صدور نظر به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک‌دانگ مشاع از آپارتمان مورد معامله با واقعیت عدالت منطبق نیست. بنا به‌مراتب و با در نظر گرفتن عدالت قضائی و واقعیت امر که بنا حق مسلم فرد ساده و بی‌اطلاع از نیرنگ‌های موجود در جامعه بدین وسیله ضایع می‌گردد. پس از ارسال پرونده به دیوان‌عالی کشور و ارجاع آن به این شعبه…

رای شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور

نظریه: «صرف‌نظر از این‌که ولایت خوانده بر فرزندان خود در مورد معامله انجام شده در صورتی که آپارتمان موضوع دعوی در کل سه دانگ عرصه بنا شده باشد مورد بررسی دادگاه قرار نگرفته و همچنین فروش یک دستگاه آپارتمان به مساحت تقریبی یکصد مترمربع موضوع قرارداد مدرکیه که می‌توانسته در جزئی از سه دانگ مشاعی زمین پلاک ۱۹۶۲/۷۲ بنا شده باشد، مورد توجه دادگاه واقع نشده و صرف‌نظر از عدم رسیدگی به صحت و سقم تفکیک حاصله در عرصه اساساً تا زمانی که فک رهن از ملک به عمل نیامده، رهن بودن ملک مزبور همچنان به قوت خود باقی خواهد ماند و چون در مانحن فیه اصل رقبه موردنظر به حکایت پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه در رهن قرار داشته، فلذا الزام خوانده به تنظیم سند موردی نداشته و نظریه صادره که به این لحاظ فاقد وجاهت است» قابل تأیید نیست به مخدوش بودن آن اظهارنظر می‌شود.[۱]

 

[۱]. یدالله بازگیر، استنباط‌های قضائی دیوان‌عالی کشور در امور مدنی «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و…»، تهران، فردوسی، ۱۳۸۸، ص ۱۷۵٫