دعوای ابطال سند مالکیت معارض ارکان و شرایط خاص و مجزایی از دعوای عمومی ابطال سند دارد برای همین به‌صورت مستقل ارکان آن تشریح می‌گردد.

وجود چند سند مالکیت

اولین رکن دعوای «ابطال سند مالکیت معارض» این است که دو یا چند سند مالکیت در تعارض از اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد بنابراین تعارض سند مالکیت با بنچاق تنظیمی در دفترخانه یا تعارض سند مالکیت با صلح‌نامه رسمی نمی‌تواند رکن این دعوا را تشکیل دهد.

در تعریف اسناد مالکیت آمده است: «سند مالکیت نوعی از سند رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیرمنقول و ثبت آن در دفتر ویژه‌ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک که نام آن دفتر املاک است به مالک داده می‌شود.»

 بنابراین، در اصطلاحات ثبتی سند مالکیت به همان کتابچه‌ای گفته می‌شود که با صفحات متعدد و نخ کشی و پلمپ شده، توسط ادارات ثبت صادر و در اختیار مالکین قرار می‌گیرد البته در حال حاضر این نوع دفترچه‌ها جای خود را بر اساس قانون کاداستر به اسناد تک برگی مالکیت داده‌اند.

معارض بودن اسناد مالکیت

در تعریف سند مالکیت معارض آمده است: «اسناد مالکیتی که نسبت به کل یا بعض محدوده سند مالکیت دیگر (که قبلاً صادر شده) تاریخاً مؤخر بر ثبت اولیه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، سند مالکیت معارض است و تا وقتی که حکم نهایی به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود، صفت سند مالکیت معارض را دارد.»بنابراین هر موقع هیئت نظارت تشخیص دهد نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن به ترتیب زیر عمل خواهد نمود:

۱٫ اسناد مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت مؤخر تا زمانی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می‌شود؛

۲٫ ادارات ثبت مکلف‌اند به‌محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود اسناد مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین اسناد مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیئت نظارت ارسال دارند.

طرح دعوا در مهلت قانونی

در صورتی که هیئت نظارت یا شورای‌عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده اسناد مالکیت معارض (ثبت مؤخر) ابلاغ می‌نماید چنانچه دارنده اسناد مالکیت معارض با اخطاری که طبق آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را در ظرف مدت مذکور به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده اسناد مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض مورد اخطار را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر رسمی اعلام خواهد نمود.

حقوق و تکالیف دارندگان اسناد معارض

دارنده اسناد مالکیت مقدم: دارنده اسناد مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می‌تواند نسبت به مورد اسناد مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و مادام که تکلیف نهایی طبق این قانون معلوم نشده به خریدار اسناد مالکیت جدید داده نخواهد شد و همین حکم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است.

دارنده سند مالکیت معارض: دارنده اسناد مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ‌گونه معامله نسبت به آن را ندارد ولی می‌تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد